Mál nr. 72/2013

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 5. maí 2014

í máli nr. 72/2013 (frístundahúsamál)

A, B, C og D

gegn

E

Mánudaginn 5. maí 2014 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir héraðsdómslögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðilar: A, B, C og D, leigutakar lóðar nr. X, sem merkt er númer F við G, með fastanúmer frístundahúss nr. Y í landi H í I.  J héraðsdómslögmaður fer með málið fyrir hönd sóknaraðila.

Varnaraðili: E, eigandi jarðarinnar. K héraðsdómslögmaður fer með málið fyrir hönd varnaraðila.

Krafa sóknaraðila er að leigusamningur verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 1. október 2033. Þá gera sóknaraðilar kröfu um að árlegt leigugjald lóðarinnar verði ákvarðað 70.000 kr.

Krafa varnaraðila er aðallega að kæru verði vísað frá kærunefndinni. Til vara gerir varnaraðili þá kröfu að árlegt leigugjald verði ákvarðað 640.000 kr. án veiðiréttinda.

Með kæru, dags. 30. september 2013, beindi lögmaður sóknaraðila til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 3. október 2013, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 8. nóvember 2013, ásamt fylgiskjölum barst til kærunefndar sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn frá varnaraðila með bréfi, dags. 12. nóvember 2013, til upplýsinga og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 9. janúar 2014, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 15. janúar 2014, til upplýsinga og til að koma að athugasemdum. Athugasemdir varnaraðila, dags. 31. janúar 2014, bárust kærunefnd og voru þær sendar sóknaraðilum með bréfi, dags. 5. febrúar 2014, til upplýsinga. Var aðilum þá jafnframt tjáð að málið væri tækt til úrskurðar.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að hinn 1. október 1963 var gerður leigusamningur um afnot lóðar nr. X með fastanúmer frístundahúss og bátaskýlis nr. Y í landi H við I, en sóknaraðilar njóta afleidds réttar af þeim samningi. Samkvæmt samningnum voru stærðarmörk lóðarinnar 2 hektarar. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. október 1963 til 1. október 2013. Samkvæmt gildandi deiliskipulagi er lóðin 2,46 hektarar. Í máli þessu kemur til álita hvort ágreiningur aðila heyri undir lög nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús.

II. Helstu sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar telja ágreining málsins falla undir lög nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús. Greint er frá því að leigusamningur, vegna lóðar nr. F samkvæmt deiliskipulagi, tiltaki lóðarstærð sem 2 hektarar nákvæmlega. Um sé að ræða skriflegan leigusamning sem uppfylli því skilyrði laga nr. 75/1985 og byggi sóknaraðilar alfarið rétt sinn á því heimildaskjali, sem hafi ekki verið breytt á milli aðila. Óljóst sé hvernig og af hvaða ástæðum lóðastærðir í deiliskipulagi hafi verið reiknaðar en hvað sem um það megi eða mætti segja standi eftir að heimildaskjal leigulóðarhafa sé skýrt og gildi þess verði ekki raskað með neinum hætti með deiliskipulagi enda um fullgilt heimildaskjal að ræða sem hafi betri rétt en deiliskipulag sem hafi ekki verið ætlað að breyta rétti aðila. Hafi það verið ætlunin hafi þurft að koma til skriflegt samþykki og breytingar á leigusamningi en um slíkt sé ekki að tefla í þessu tilfelli. Sóknaraðilar benda ennfremur á að samkvæmt 3. gr. laga nr. 75/008 skuli leigusamningar vera skriflegir og þá staðreynd að engir aðrir skriflegir samningar séu í gildi um þessa lóð. Leigulóðarsamningurinn standi því óraskaður sem fullgilt heimildarskjal. Af þessum ástæðum telur sóknaraðili að nefnd lög gildi um lóðina.

Sóknaraðilar greina frá því að þar sem það hafi aldrei verið vilji leigulóðarhafa að stækka lóð sína hafi þeir lýst sig tilbúna til að láta leiðrétta deiliskipulagið hvað þetta varði og muni ekki gera athugasemdir við það, komi til þess.

Sóknaraðilar fjalla um að hagsmunir landeigenda af því að vera ekki þvingaður til að leigja út óþarflega stórt land um langa hríð séu tryggðir, þar sem lóðarleiguhafar byggi sjálfir á því að lóð þeirra sé nákvæmlega 2 hektarar og byggi ekki á þeirri stærð sem sé tilgreind í deiliskipulagi. Landeigandi eigi þar með enga lögvarða hagsmuni af því að lóðin falli ekki undir lögin. Sóknaraðilar benda á að viðkomandi lagaákvæði um hámarksstærðir lóða séu sett til varnar hagsmunum landeigenda við framlengingu lóðarleigusamninga og horfi því til hagsmuna slíkra aðila til framtíðar. Við minnkun viðkomandi lóðar séu hagsmunir þessir tryggðir vegna framlengingar samningsins og ekki verði því um það að ræða að of stór lóð, samkvæmt skilningi laganna, verði haldið frá landeiganda.

Vísað er til þess að í 2. mgr. 1. gr. laga nr. 75/2008 sé kveðið á um að lögin séu ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram eða leiði af eðli máls. Við túlkun laganna verði því að líta til lagaskýringarreglna um eðli máls, þ.e. hvað sé réttlátt og sanngjarnt þegar litið sé til álitaefnis þess sem uppi sé á milli aðila. Þannig beri að taka tillit til slíkra sjónarmiða þegar metið sé hvort leigusamningurinn falli undir lögin eða ekki, sé einhver vafi á túlkun laganna. Sóknaraðilar telja það hvorki sanngjarna né réttláta túlkun gagnvart þeim að byggja á stærð lóðanna samkvæmt deiliskipulagi og/eða að ekki verði byggt á því að lóðirnar verði minnkaðar í 2 hektara við framlengingu samninga. Slíka túlkun telja sóknaraðilar ekki samræmast lagaskýringarreglunni um eðli máls, sem sé sérstaklega tiltekin í lögunum sjálfum. Jafnframt er bent á skyldu gagnaðila til að gæta sjónarmiða um meðalhóf gagnvart öllum ákvörðunum í þessu efni.

Sóknaraðilar byggja á því að mörg undanfarin ár hafi átt sér stað viðræður við gagnaðila um framlengingu samningsins og að uppi hafi verið samkomulag um að það yrði gert. Í raun hafi einungis átt eftir að komast að samkomulagi um sanngjarnt leiguverð en ekki hafi tekist að finna viðmið í því sambandi.

Sóknaraðilar fjalla um að allir viðkomandi lóðarleiguhafar séu annaðhvort upphaflegir leigutakar eða erfingjar þeirra, sem sumir hafi dvalið þarna á sumrin síðustu sextíu árin. Þetta fólk og foreldrar þeirra hafi ávallt gætt ýtrustu náttúruverndarsjónarmiða, m.a. með því að hrófla sem minnst við landinu enda sé það afar viðkvæmt þar sem að stórum hluta til sé um að ræða mosavaxið apalhraun. Fólkið hafi eins og nærri megi geta bundist svæðinu afar sterkum tilfinningalegum böndum og geti því ekki hugsað þá hugsun til enda að missa frá sér sumarhús sín eftir allan þennan langa tíma.

Þá byggja sóknaraðilar á sanngirnissjónarmiðum og greina frá því að þeir byggi á sömu rökum og lögð hafi verið til grundvallar lögum nr. 75/2008. Vísað er til þess sem fram kemur í greinargerð með frumvarpi nefndra laga þar sem segi: „Eitt helsta markmið þessa frumvarps er að tryggja leigutaka lóðar, þar sem frístundahús stendur, rétt til að framlengja leigusamning að leigutíma loknum.“ Í greinargerðinni sé einnig vísað til erlendrar löggjafar og m.a. sagt, hvað norskan rétt varði, að norsku lögin feli í sér reglu „til að vernda hagsmuni lóðarleigutaka og tryggja rétt þeirra til að hafa afdrep fyrir sig og fjölskyldur sínar í frístundahúsum“. Þá segir að löggjöf sem þessi byggi á hagsmunum almennings gagnvart landeigendum og víða sé hliðstæða löggjöf að finna. Síðan lögin hafi verið sett hafi framlenging orðið raunin í langflestum tilfellum.

Loks byggja sóknaraðilar á því að þeir hafi í einu og öllu farið eftir lögum nr. 75/2008 um framlengingu leigusamningsins og telja hæfilegt lóðarleigugjald vera 70.000 kr. á ári.

III. Helstu sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili krefst þess að málinu verði vísað frá kærunefnd húsamála á þeirri forsendu að ágreiningur aðila eigi ekki undir lög nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundabyggð. Í því tilliti er vísað til 2. mgr. 1. gr. laganna þar sem segir að ákvæði II. kafla laganna gildi um leigu á lóðum undir frístundahús enda sé hin leigða lóð 2 hektarar að stærð eða minni og leigusamningur sé annaðhvort ótímabundinn eða til a.m.k. 20 ára. Með samningi frá árinu 1963 hafi fyrri afnotahafa, nú sóknaraðilum, verið seld á leigu landspilda að stærð 2 hektarar. Gagnaðili byggir á því að stærð landspildunnar hafi í raun verið afmörkuð að nýju með þeirri deiliskipulagsáætlun sem hafi verið unnin að frumkvæði og á kostnað eins leigulóðarhafa og með samþykki aðila máls þessa, þar sem ekki hafi verið gerðar athugasemdir við afmörkun lóðar í deiliskipulagstillögunni.

Gagnaðili vísar til 18. gr. þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 sem hafi fallið úr gildi við gildistöku skipulagslaga nr. 123/2010. Þar hafi sagt að auglýsa bæri deiliskipulagstillögu eða breytingu á henni með áberandi hætti. Í 2. mgr. greinarinnar hafi verið tilgreint að gefa ætti hverjum þeim aðila sem teldi sig eiga hagsmuna að gæta kost á að gera athugasemdir við tillöguna innan ákveðins frests. Þá hafi þar verið kveðið á um að taka skyldi fram hvert skila skyldi athugasemdum og að hver sá sem eigi gerði athugasemd við auglýsta tillögu innan tilskilins frests teldist samþykktur henni.

Gagnaðili byggir á því að deiliskipulagið sem hafi verið samþykkt í sveitarstjórn I í L 1999 og tekið gildi M. N 1999 hafi leitt til þess að stærð umræddrar lóðar hafi tekið breytingum. Þannig hafi hún verið stækkuð úr 2 hekturum í 2,46 hektara athugasemdalaust og með vilja bæði sóknar- og gagnaðila. Með því að gera ekki athugasemdir við stærð landspildunnar eins og hún hafi verið afmörkuð í tillögu til deiliskipulags hafi báðir aðilar samþykkt að lóðin yrði stækkuð sem næmi mismuninum, sbr. 2. mgr. 18. gr. laga nr. 73/1997. Fram kemur að deiliskipulagið hafi verið unnið að frumkvæði afnotahafa á svæðinu með fullri vitneskju sóknaraðila í máli þessu. Það hafi leitt til þess að innbyrðis réttarsamband sóknar- og gagnaðila hafi breyst frá því sem samningur hafi kveðið á um. Það hafi verið í þágu hagsmuna sóknaraðila sem hafi á þeim tíma séð hag sinn í því að stækka lóðina með samþykki gagnaðila. Gagnaðili telur ósanngjarnt nú gegn vilja sínum að minnka lóðina að nýju þegar aðstæður hafi breyst og hagur sóknaraðila felist í að halda upprunalegri stærð svo framlengja megi leigusamningi. Því sé það ósanngjarnt að bera upprunalegt samningsákvæði um stærð fyrir sig nú þegar athafnaleysi sóknaraðila síðastliðinn rúman áratug hafi ekki gefið neitt annað til kynna en að stærð lóðarinnar sé 2,46 hektarar. Yfirlýsing sóknaraðila þess efnis að þeir lýsi sig tilbúna til að láta leiðrétta deiliskipulagið og minnka lóðina sé of seint fram komin. Í athafnaleysi þeirra og þögn hafi falist að þeir hafi frá árinu 1999 samþykkt fyrir sitt leyti að lóðirnar teljist stærri en fram komi í samningnum frá 1963. Þá feli yfirlýsingin ein og sér í sér viðurkenningu á því sem áður hafi komið fram af hálfu gagnaðila að sóknaraðilar hafi vitað af stækkun lóðarinnar og samþykkt hana. 

Um mat á því hvernig túlka beri innbyrðis réttarsamband aðila þessa máls bendir varnaraðili á að eignarréttur sinn í málinu sé friðhelgur og njóti verndar samkvæmt 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1994, sbr. og einnig 1. gr. samningsviðauka nr. 1. við samning um verndun mannréttinda og mannfrelsis sbr. lög nr. 62/1994 um mannréttindasáttmála Evrópu. Slíkan rétt sé einungis hægt að takmarka í undantekningartilvikum. Við mat á stöðu varnaraðila í máli þessu beri að líta til þeirra sjónarmiða og því verði að túlka allar heimildir á takmörkunum á þeim stjórnarskrárvarða rétti þröngt. Þessu til stuðnings sé vísað til þeirra sjónarmiða sem voru tilgreind í athugasemdum með frumvarpi því er varð að lögum nr. 75/2008, þ.e. að aukin réttindi leigutaka samkvæmt frumvarpinu mættu ekki ganga um of á eignarrétt leigusala.

Þá greinir varnaraðili frá því að framangreind túlkun sé í anda þeirra lögskýringarsjónarmiða sem sóknaraðilar haldi til haga í málatilbúnaði sínum, þ.e. sjónarmiðum um eðli máls. Í máli þessu þurfi að fara fram hagsmunamat þar sem minni hagsmunir séu látnir víkja fyrir meiri hagsmunum. Við mat á mikilvægi hagsmuna verði eðli málsins samkvæmt að líta til vægi þeirra réttarheimilda sem aðilar máls þessa hafi stuðst við til stuðnings kröfum sínum. Hagmunirnir snúist annars vegar um eignarrétt varnaraðila á jörðinni og hins vegar óbeinan eignarrétt sóknaraðila, þ.e. réttar þeirra til leigu samkvæmt samningi. Eðli málsins samkvæmt hljóti beinn eignarréttur að vera rétthærri en óbeinn eignarréttur og því beri að víkja hagsmunum sóknaraðila til hliðar í þágu hagsmuna varnaraðila. Þá greinir varnaraðili frá því að formleg samskipti á milli aðila hafi hafist í mars 2012 og að frá þeim tíma hafi afstaða varnaraðila verið ljós.

Til vara krefst varnaraðili þess að árlegt leigugjald verði ákvarðað 640.000 kr. án veiðiréttinda.

IV. Niðurstaða

Í máli þessu kemur til álita hvort beita skuli lögum nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús við lausn ágreiningsmáls aðila, sbr. 1. gr. sem fjallar um gildissvið þeirra. Í 1. mgr. lagagreinarinnar segir að lögin séu ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram eða leiði af eðli máls. Þá segir í 2. mgr. sömu greinar að lögin gildi um leigu á lóðum undir frístundahús enda sé hin leigða lóð 2 hektarar að stærð eða minni. Í leigusamningi þeim sem um er deilt, dagsettum 1. október 1963, segir að stærð hinnar leigu lóðar sé 2 hektarar. Þá er lóðin skráð 2 hektarar samkvæmt skráningu í Fasteignaskrá. Samkvæmt gildandi deiliskipulagi er lóðin 2,46 hektarar. Greinir aðila á um hvort leggja skuli til grundvallar við úrlausn málsins stærð lóðarinnar samkvæmt leigusamningi og skráningu í Fasteignaskrá eða hvort taka eigi mið af stærð hennar samkvæmt gildandi deiliskipulagi.

Deiliskipulag sumarbústaðabyggða í landi H var unnið á grundvelli þágildandi skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997 og tók gildi M. N 1999. Í kjölfarið var gert lóðarblað fyrir lóðirnar þ.á m. lóð sóknaraðila. Stærðarmörk lóðarinnar voru tilgreind 2 hektarar í leigusamningnum án nánari lýsingar en vísað var í meðfylgjandi uppdrátt. Í uppdrætti af lóðinni, sem unninn var vegna deiliskipulagsins, kemur fram stærð hennar sem og þau hnit sem mælingin byggir á. Af gögnum málsins verður ráðið að tillaga um deiliskipulagið hafi verið unnin með vitneskju allra afnotahafa lóða á svæðinu á árinu 1998, þar með talda sóknaraðila. Þá liggur ekki annað fyrir en að við þessa vinnu hafi verið fylgt þeim merkjum sem til staðar voru og afmörkuðu viðkomandi lóðir. Niðurstaðan hafi orðið sú að lóðin hafi reynst vera stærri en hún er tilgreind í leigusamningi. Sóknaraðilar gerðu ekki athugasemdir við útmælingu á lóðinni samkvæmt deiliskipulagstillögunni.

Á árinu 2008 tóku gildi lög nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús. Þrátt fyrir gildistöku laganna hreyfðu sóknaraðilar ekki mótmælum við stærð lóðarinnar samkvæmt deiliskipulagi. Gögn málsins bera þannig með sér að sóknaraðilar hafi með athafnaleysi sínu samþykkt að stærð lóðarinnar væri 2,46 hektarar samkvæmt deiliskipulaginu eða allt fram að þeim tíma sem nefndur leigusamningur var að renna út en það var fyrst þá sem sóknaraðilar gerðu athugasemdir við stærð hennar.

Í máli þessu er ekki dregið í efa að núgildandi mælingar lóðarinnar sýni raunverulega stærð hennar. Sóknaraðilar telja hins vegar að tilgreining um stærð lóðarinnar samkvæmt leigusamningi og skráningu í Fasteignaskrá vegi þyngra en stærð hennar samkvæmt deiliskipulagi. Þá hafa sóknaraðilar lýst yfir vilja sínum til að stærðarmörk lóðarinnar verði minnkuð í 2 hektara í deiliskipulagi en gagnaðili hefur ekki fallist á það.

Kærunefnd telur að þrátt fyrir að leigusamningur tilgreini lóðina 2 hektarar að stærð sýni uppdráttur meðfylgjandi deiliskipulaginu engu að síður fram á að þau stærðarmörk lóðarinnar standist ekki. Að því virtu sem hér að framan hefur verið rakið er það niðurstaða kærunefndar að byggja skuli á upplýsingum um raunverulega stærð lóðarinnar samkvæmt deiliskipulaginu við úrlausn málsins.

Eins og áður greinir gilda lög nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús ekki um leigu lóða sem eru stærri en 2 hektarar. Í frumvarpi því er varð að lögum nr. 75/2008 er fjallað um að gildissvið II. kafla laganna nái ekki til stórra lóða, þ.e. lóða sem eru stærri en 2 hektarar. Þá er ljóst af 2. mgr. 1. gr. laga nr. 75/2008 að II. kafli laganna gildir ekki um leigu lóða sem eru stærri en 2 hektarar. Benda má á að í athugasemdum með frumvarpinu kemur fram að með frumvarpinu sé ætlunin að bæta rétt leigutaka lóða undir frístundahús. Þar sem leiga slíkra lóða sé óháð afstöðu eigenda þeirra verði að gæta þess að ganga ekki um of á eignarrétt þeirra. Meginskilyrði þess að leigutaki geti nýtt sér þann rétt sem lögin gangi út frá sé að hann eigi frístundahús á lóðinni og að lóðin sé 2 hektarar að stærð eða minni. Hvorki lögin né lögskýringagögn gefa tilefni til að ætla að unnt sé að víkja frá því gildisskilyrði. Þá telur kærunefnd að ekkert komi fram í gögnum málsins sem gefi tilefni til að vikið sé frá nefndu gildisskilyrði enda liggur það fyrir að sú lóð sem um ræðir sé stærri en 2 hektarar.

Að því virtu að stærðarmörk hinnar umdeildu lóðar séu í raun yfir 2 hekturum er ljóst að ágreiningur í máli þessu heyrir ekki undir lög nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, sbr. 2. mgr. 1. gr. laganna. Þegar af þeirri ástæðu hafa sóknaraðilar ekki málskotsrétt til kærunefndar húsamála vegna hinnar umdeildu lóðar samkvæmt 12. gr. laganna. Kæru sóknaraðila ber því að vísa frá.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kæru sóknaraðila, dags. 30. september 2013, er vísað frá kærunefnd.

Reykjavík, 5. maí 2014

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson