Mál nr. 106/2022-Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 106/2022
Skaðabótaábyrgð húsfélags. Sameiginlegur kostnaður/sérkostnaður.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með álitsbeiðni, dags. 14. október 2022, beindu A og B, hér eftir nefndar álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 11. október 2022, athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 22. nóvember 2022, og athugasemdir gagnaðila, dags. 27. nóvember 2022, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 13. febrúar 2023.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið E, alls tvo eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar á neðri hæð en gagnaðilar eru eigendur íbúðar á efri hæð. Ágreiningur er um ákvörðunartöku vegna framkvæmdar við þak hússins, nauðsynlegt umfang hennar og hvort hún sé öll á ábyrgð húsfélagsins.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðenda vera:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðendum beri ekki að greiða kostnað vegna niðurrifs og uppbyggingar á innveggjum og lögnum í risi sem og kostnað vegna múrviðgerða.
Í álitsbeiðni segir að um sé að ræða 99 ára gamalt hús og ljóst að það þarfnist verulegra endurbóta, meðal annars hafi þurft að skipta um þak og vatnsverja múrinn að utan, laga skólplögn og fara í tröppuviðgerðir. Við kaup á íbúðinni hafi álitsbeiðendur fengið yfirlýsingu húsfélags þar sem fram hafi komið að vatnsverja þyrfti múrinn þegar næsta sumar. Aðilar hafi orðið ásáttir um að leita tilboða í ofantalin verk. Tilboð hafi borist frá F ehf. þann 6. október 2022 vegna: „rif á þaki að inniklæðningu þaks, Einangra með 150mm ull. Rakavarnalag, lektur, timbursborð, bárujárn, flasningar og rennur.“ Stjúpsonur annars gagnaðila hafi verið skráður fyrir tilboðinu fyrir hönd fyrirtækisins.
Gagnaðilar hafi farið þess á leit 12. apríl 2022 að ákvörðun yrði tekin um hvaða tilboði skyldi tekið og eindregið lagt til fyrrnefnt tilboð. Næsta dag hafi óformlega verið ákveðið að ganga að því í spjalli á facebook. Húsfundur hafi verið haldinn 4. maí 2022, meðal annars með því fororði að undirrita ætti samning frá fyrrnefndu fyrirtæki. Samningurinn hafi ekki reynst vera tilbúinn og því hafi ekkert verið undirritað. Þann 25. maí 2022 hafi loks borist upplýsingar frá fyrirtækinu um það hvernig greiðsluflæði til verktaka vegna verksins ætti að vera. Upplýsingarnar hafi borist í gegnum gagnaðila sem hafi miðlað þeim til álitsbeiðenda í gegnum spjall á facebook. Þann 27. maí 2022 hafi annar gagnaðila óskað eftir húsfundi vegna eigendaskipta, en annar álitsbeiðenda hafi keypt hlut í íbúð dóttur sinnar til að standa straum af fyrirhuguðum framkvæmdarkostnaði. Í kjölfarið hafi annar gagnaðila beðið álitsbeiðendur að undirrita tilboð frá verktakanum. Tilboðið hafi ekki reynst vera í samræmi við upphaflegt tilboð. Álitsbeiðendur hafi ekki verið upplýstir um þessa breytingu og hafi öðrum gagnaðila borist tölvupóstur þess efnis 10. maí 2022.
Í tölvupósti verktakans 25. júlí 2022 hafi verið upplýst að útistandandi fjárkrafa utan tilboðs vegna verksins væri rúmar tvær milljónir og að það væri ekki endanleg fjárhæð. Álitsbeiðendur hafi mótmælt því harðlega, enda verkið langt frá gerðu tilboði, aukaverk unnin í óþökk þeirra án samþykkis og þá hafi verið látið hjá líða að upplýsa þær um að verkið stefndi í að fara vel yfir kostnaðaráætlun. Farið hafi verið fram á að verkið yrði stöðvað með það fyrir augum að henda reiður á stöðu þess og hvað væri sameignarkostnaður og hvað væri sérkostnaður gagnaðila. Í kjölfarið hafi annar gagnaðila sent excel skjal þar sem fram hafi komið upphæð upprunalegs tilboðs og svo yfirlit yfir þau aukaverk sem hafi ekki verið tiltekin ásamt þeim verkum sem enginn ágreiningur hafi verið um að þyrfti að vinna.
Með tölvupósti 3. ágúst 2022 hafi álitsbeiðendur spurt verktakann hver væri byggingarstjóri en í tilboðinu hafi kostnaðarliður vegna þess komið fram. Engin svör hafi borist. Þá hafi spurningum um það hver hafi samþykkt framkvæmdir umfram upprunalegt tilboð fyrir hönd húsfélagsins ekki verið svarað.
Í kjölfarið hafi álitsbeiðendur óskað eftir því að sjá íbúð gagnaðila. Þær hafi orðið þess áskynja að búið væri að rífa allt úr íbúðinni og meðal annars séð salerni fjúka niður í garðinn. Þær hafi verið orðnar efins um að allt sem þar færi fram væri vegna framkvæmda á vegum húsfélagsins og að hugsanlega væri um séreignarframkvæmd að ræða. Enginn framvindufundur hafi verið haldinn á verkstað. Álitsbeiðendur hafi því verið óupplýstar og óvissar með stöðu mála.
Á fundi 16. ágúst 2022 hafi gagnaðilar komið með langan lista yfir verk sem þyrfti að samþykkja af hálfu húsfélagsins. Álitsbeiðendur hafi lýst yfir efasemdum um að allt væri sameignarkostnaður og látið bóka að þær samþykktu með fyrirvara um að þær teldu verulegan vafa leika á um að öll þau verk sem nefnd hafi verið væru á ábyrgð húsfélagsins.
Framvindufundur hafi loks verið haldinn á verkstað 26. ágúst 2022. Þar hafi komið fram að þakið hefði verið hækkað um 20 sentimetra til að ná fram „eðlilegum halla“ og uppfylla kröfu um halla til að dúkur sem hafi verið notaður til verksins héldist í ábyrgð. Sú ákvörðun hafi verið tekin einhliða. Engra leyfa hafi verið aflað við verkið, hvorki byggingarleyfis né samþykkis húsfélags um breytingu á ytra byrði og útliti hússins. Það hafi verið mat verktakans að vegna raka og myglu í veggjum hafi þurft að rífa klæðningu af útveggjum. Aðspurður hvort tekið hefði verið myglusýni hafi hann játað því en jafnframt viðurkennt að hafa hvorki vitað um afdrif þess né niðurstöðu. Í ljós hafi komið að sýnið hafi aldrei verið sent til greiningar. Þá hafi milliveggir verið rifnir þar sem verktakinn hafi talið einfaldara að rífa þá og byggja upp nýja fremur en að bæta ofan á fyrri veggi þar sem þeir hafi ekki náð upp í loft eftir hækkun þaksins.
Á húsfundi 31. ágúst 2022 hafi komið í ljós að gagnaðilar hafi einhliða verið búnir að afla nýrra tilboða í múrviðgerðir. Tilboðið hafi borist í nafni annars álitsbeiðenda, óvart að sögn annars gagnaðila, og hafi álitsbeiðendur hafnað greiðsluskyldu, enda ekki um sameignarkostnað að ræða, heldur hafi verið um að ræða múrviðgerðir innandyra hjá gagnaðilum.
Gagnaðilar hafi í samskiptum sínum við álitsbeiðendur vísað í húsfund 20. september 2022 þar sem því sé haldið fram af þeirra hálfu að tilboð hafi verið samþykkt á grundvelli meirihluta. Slíkt sé af og frá og hafi álitsbeiðendur þurft að hafa talsvert fyrir því að fá það bókað að þær hafni téðu tilboði. Í þessu sambandi sé minnst á tölvupóst frá verktakanum þar sem hann hafi vísað til gagnaðila sem húsráðenda sem hafi samþykkt tilboð fyrirtækisins.
Eftir standi verulegur vafi um að allar ofantaldar viðgerðir og framkvæmdir hafi verið nauðsynlegar og hvort nægjanlegt hefði verið að vinna samkvæmt upphaflegri og samþykktri áætlun, þ.e. að skipta um þak, sílanbaða og gera við glugga, áður en allt hafi verið rifið úr risinu með tilheyrandi raski og framkvæmdum.
Lög um fjöleignarhús hafi verið þverbrotin á ýmsum stigum málsins. Það sé meginregla samkvæmt lögunum, sbr. 39. gr., að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameignina og sameiginleg málefni sem hana snerti. Verulega hafi skort á að þessi lagaregla hafi verið virt. Gagnaðilar hafi farið með málefni húsfélagsins og sameignina líkt og um þeirra einkamál væri að ræða. Upplýsingum hafi verið haldið frá álitsbeiðendum og þær einungis verið upplýstar eins og gagnaðilar hafi talið þörf á. Þau hafi til dæmis ein haft aðgang og tengingu við verktakann og þannig stýrt verkinu alfarið úr fjarlægð. Slíkt sé í hæsta máta óeðlilegt, ekki síst fyrir þá staðreynd að gagnaðilar séu búsettir erlendis. Ítrekað og árangurslaust hafi álitsbeiðendur reynt að fá tengiliðaupplýsingar við verktaka, framvindufundi og yfirsýn yfir verkið og hvernig því hafi undið fram.
Jafnframt hafi reglur um ákvarðanatökur ekki verið virtar. Hvorki hafi verið haldnir húsfundir né aflað samþykkis um tiltekin aukaverk sem hafi ekki verið í upphaflegu tilboði. Beri að líta svo á að gagnaðilar beri fjárhagslega ábyrgð á þeim verkum sem þau hafi samþykkt einhliða, án þess að hafa haft álitsbeiðendur með í ráðum í samræmi við 40. gr. laga um fjöleignarhús. Um hafi verið að ræða ákvörðun sem hafi þurft samþykki á grundvelli 9. tölul. B liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús.
Þakið hafi verið hækkað um 20 sentimetra án samráðs við álitsbeiðendur og samþykkis þeirra og sífelldar hræringar með hvernig skyldi klæða múverkið. Þá sé óheimilt samkvæmt VII. kafla laga um menningarminjar, nr. 80/2012, að breyta, flytja eða rífa hús sem byggð hafi verið árið 1925 eða fyrr og njóti ekki friðunar, án þess að hafa gefið Minjastofnun Íslands möguleika á að veita álit sitt á fyrirhugaðri framkvæmd. Enn fremur hafi eigandi verktakafyrirtækisins ekki leyfisveitingu sem húsasmíðameistari og því sé hann ekki hæfur til að vinna svo umfangsmikið verk. Öllu þessu hafi álitsbeiðendum verið ókunnugt um.
Í greinargerð gagnaðila segir að framkvæmdirnar snúi að nauðsynlegu og aðkallandi viðhaldi á sameigninni og lagfæringum á tjóni á þeirra eignarhluta af völdum lekrar sameignar: þaks, glugga og veggja. Ástand hússins hafi reynst miklu verra en eigendur hafi gert sér grein fyrir í upphafi verksins. Þekkt hafi verið að gluggar og þak hafi lekið. Síðan hafi komið í ljós að burðarvirkið hafi verið eyðilagt af mannavöldum. Þaksperrur hafi reynst ónýtar, einangrun í þaki verið blaut og mygluð svo að lofklæðningu hafi ekki orðið bjargað. Enn fremur hafi einangrun og innanhússklæðning í öllum útveggjum rissins reynst vera rennblaut og hætta hafi skapast á frekara tjóni vegna krosssmits í nýja þakið, yrðu ekki höfð snör handtök við að fjarlægja einangrun og plötuklæðningu. Einnig hafi þurft að fjarlægja lagnir, ofna, klósett, baðkar og veggi sem hafi snert útveggi. Eftir að þetta hafi verið fjarlægt hafi komið í ljós að sjálfir útveggirnir hafi verið úr vikursteini múruðum að utan (ekki holsteini eins og hafi sagt í söluyfirliti) og verið hriplekir á mörgum stöðum. Umfangið hafi komið öllum í opna skjöldu, enda hafi verið upplýst að húsið hefði verið nýmúrað og sílanborið þegar gagnaðilar hafi keypt íbúð sína.
Starfsemi húsfélagsins hafi verið með óformlegu sniði. Á því hafi þó orðið breyting eftir að annar álitsbeiðenda hafi keypt hlut í neðri hæð og umfang framkvæmda farið að vinda upp á sig. Þá hafi álitsbeiðendur farið að tala um framkvæmdirnar sem einkaframkvæmdir efri hæðar og hafi þær síðan kerfisbundið sáð efasemdum varðandi allar upplýsingar sem hafi komið fram um tjón efri hæðar, framkvæmdir og fjöleignarhúsalögin. Eftir að slegið hafi í brýnu á milli aðila hafi verið haldnir formlegir húsfundir með löglega boðuðum fyrirvörum þar sem allar framkvæmdirnar hafi verið samþykktar af meirihluta eignarhluta. Ríkulegt samráð framan af sé vel skráð í tölvupóstum og skilaboðum á samskiptamiðlinum messenger sem hafi verið alvanalegt og skilvirkt samskiptaform í litla húsfélaginu. Í ljósi þessa sé því hafnað að samráð hafi ekki verið viðhaft.
Gagnaðilar telji að mótþrói álitsbeiðenda sé vanræksla og gróft brot þeirra sjálfra á skyldum sínum samkvæmt 26. gr. laga um fjöleignarhús. Þau krefjist þess að viðurkennt verði að ákvarðanir um að ráðast í framkvæmdir á þaki og ytra byrði hússins, sem og ákvarðanir um bætur á tjóni sem gagnaðilar hafi orðið fyrir, þar með taldar framkvæmdir til að bæta tjón á séreignarhlutum, séu lögmætar og að álitsbeiðendum beri að greiða samþykkta reikninga fyrir framkvæmdum þessu tengdu og skaðabótagreiðslur.
Allir eigendur hafi samþykkt 15. mars 2022 að fá G til að meta ástand hússins vegna leka frá gluggum og lofti. Skýrsla G hafi sýnt að það hafi þurft að skoða veggi, þak, glugga og múrhúðun, og laga. Allir eigendur hafi verið á staðnum þegar þakið hafi verið opnað og séð að fyrir innan hafi allt verið blautt og mikinn fnyk lagt yfir íbúðina.
Gagnaðilar hafi lagt mikla vinnu í að finna út úr tæknilegu hliðinni en annar þeirra sé arkitekt. Lendingin hafi verið að nota ríkulega loftun og neyðarvatnsvarnardúk og tekið hafi verið fram í fyrirspurnum eigenda um tilboð að gera þyrfti ráð fyrir að nauðsynlegt yrði að skáskera lektur uppi á þakinu til að neyðarvatnsvörnin fengi nægan halla til að framleiðandi dúksins féllist á að taka ábyrgð á að hann héldi þá vatni. Ljóst hafi verið að þetta gæti falið í sér óverulega breytingu og álitsbeiðendur hafi verið upplýstar um þetta. Óskað hafi verið eftir tilboði í allt þakið, inn að loftaklæðningu til að auðvelda samanburð tilboða. Gagnaðilar hafi fengið fjölda verktaka til að skoða þakið og upplýst neðri hæð um framvindu og hvatt álitsbeiðendur til að hjálpa en án árangurs.
Niðurstöður greininga frá Náttúrufræðistofnun hafi verið sendar álitsbeiðendum.
Þann 12. apríl 2022 hafi verið komin þrjú tilboð í verkið, en tvö þeirra verið ódýrari. Annað þeirra hafi verið frá F ehf. sem sé fyrirtæki í eigu stjúpsonar annars gagnaðila. Gagnaðilar hafi gætt þess að halda sig fremur til hlés vegna þessara tengsla sem álitsbeiðendur reyni nú að gera tortryggileg. Eigandi fyrirtækisins sé lærður smiður og sé með sveinspróf í húsasmíði. Það sé ekki bannað að fá húsasmiði til að gera við þök, og miðað við forsendur á þessum tímapunkti hafi ekki annað verið séð en að lærður húsasmiður með langa reynslu uppfyllti kröfur til verksins.
Eigendur hafi yfirfarið tilboðin og rætt um að verkið gæti undið upp á sig. Skorað sé á álitsbeiðendur að leggja fram það sem þær kalli tilboð, þ.e. það plagg sem hafi sýnt hvernig verktakinn hafi áætlað kostnað með prufuáskrift í H ehf., og fyrirvara lýst í samtali hér að ofan um vissa ónákvæmni í heiti pósta. Hér sé verið að reyna að slá ryki í augu nefndarinnar þar sem þetta sé ekki tilboðið sem hafi verið samþykkt. Það tilboð hafi komið seinna.
Þann 9. maí 2022 hafi gagnaðilar verið boðaðir á fund næsta dag með verktaka til að fara yfir nýja kostnaðaráætlun með fleiri punktum inniföldum, eins og upplýst hafði verið að stæði til, og vera á staðnum þegar taka hafi átt símafund með sérfræðingi um það hvernig standa þyrfti að framkvæmdum, án þess að myglugró dreifðist um húsið. Álitsbeiðendur hafi hafnað þessu og önnur þeirra aðeins viljað mæta á fundinn á tilteknum tíma þennan dag. Verktakinn hafi ekki haft áætlunina með sér þar sem hún hafi ekki verið tilbúin, en rætt hafi verið um önnur mál. Annar gagnaðila hafi verið í útlöndum en talað um að ef húsfélagið skrifaði undir tilboðið yrði það jafngilt samningi við verktakann. Önnur álitsbeiðenda hafi þá skrifað: „Jú, ef það kemur út á eitt þá er í raun ekki þörf á samningi fyrir mér“.
Þann 25. maí 2022 hafi verið rætt um greiðslur til verktakans til að hann gæti keypt efni fyrir framkvæmdina. Álitsbeiðandi hafi nefnt í framhjáhlaupi að foreldrar hennar væru að kaupa hluta neðri hæðar til að hægt yrði að standa straum af nýju þaki. Næsta dag hafi annar gagnaðila undirritað tilboðið fyrir hönd beggja gagnaðila áður hún hafi farið til útlanda. Daginn þar á eftir hafi annar gagnaðila óskað eftir fundi vegna eigendaskipta sem og annarra mála. Annar gagnaðila hafi innt álitsbeiðanda eftir því hvort hún hefði undirritað samninginn og hún sagst ætla að stökkva upp til að gera það. Síðar hafi komið í ljós að hún hafi ekki gert það og engan látið vita og komi nú af fjöllum varðandi betrumbætta kostnaðaráætlun. Eins og fyrirliggjandi samskipti sýni sé það einfaldlega ósatt en frá 12. apríl 2022 hafi verið rætt um að fá kostnaðaráætlun fyrir fleiri póstum áður en samningur yrði undirritaður.
Þegar þakið hafi verið opnað og burðarvirkið skoðað með hliðsjón af síðustu teikningum, sem séu í vörslu byggingarfulltúa, hafi breytingar fyrri eigenda á burðarvirki orðið aðilum ljósar: hnéveggir og þverstífur höfðu verið fjarlægðar án mótvægisráðstafana til að halda þakinu uppi og nýrri borðum tjaslað utan á fúasperrur. Næstu daga þegar hafist hafi verið handa við að fjarlægja ónýta hluta þaksins hafi komið í ljós að það væri gerónýtt. Þetta hafi verið ófyrirséð og ekki innifalið í nefndri kostnaðaráætlun. Álitsbeiðendur hafi neitað að greiða fyrir nauðsynlega endurbyggingu á þessu og reikningur vegna þessa sé í vanskilum.
Það séu grófar ýkjur að þakið hafi verið hækkað og stórar breytingar gerðar. Þakskeggið sé á sama stað og fyrr, ekki hafi verið bætt við hæð, þakinu hafi ekki verið lyft í heild sinni, ekki hafi verið bætt við kvisti eða gerðar neinar breytingar á útliti hússins yfirhöfuð.
Eftir að þakið hafi verið fjarlægt í byrjun júní hafi enginn eigenda reynt að stöðva framkvæmdir, þ.e. ekki fyrr en álitsbeiðendur hafi gert það hartnær tveimur mánuðum síðar, eða 26. júlí 2022. Vikum saman hafi sama staðan blasað við þeim, þ.e. ekkert þak, og smiðir sem hafi unnið baki brotnu við björgun hússins. Álitsbeiðendum hafi þá verið í lófa lagið að taka smiðina tali og rannsaka hvort meistari væri á staðnum. Þær hefðu getað farið fram á framvindufund á staðnum og framvinduskýrslur. Það hafi þær ekki gert, en þær hafi þó sent gagnaðila myndir og virst mjög ánægðar með hvað verkið gengi vel.
Þann 21. júní 2022 hafi þakbygging verið langt komin og annar gagnaðila kominn til landsins. Þá hafi raki komið í ljós í öllum útveggjum sem hafi ekki komið alveg á óvart því að sérfræðingar höfðu varað við þessu og eigendur rætt þetta sem vissan möguleika 12. apríl 2022. Önnur álitsbeiðenda og sambýliskona hennar hafi verið boðaðar upp til að taka út stöðuna og sjá með eigin augum hve mikið ætti eftir að gera til að tjón efri hæðar yrði bætt. Þær hafi verið beðnar að teygja sig og finna, sjá blauta einangrun sem hafi legið eins og grautur inni á bak við veggklæðninguna. Hún hafi sagst sjá þetta en ekki væri hægt standa í frekari framkvæmdum í nafni húsfélagsins vegna skorts á fjármagni neðri hæðar.
Þann 24. júní 2022 hafi sérfræðingur fundið raka alls staðar í veggjum í risi en ekki á miðhæð. Hann hafi sagt að það þyrfti að fjarlægja innanhússklæðningar útveggja og einangrun, slípa og sótthreinsa veggina og það mætti ekki bíða vegna hættu á krosssmiti í nýja þakið. I hafi sent skýrslu sem hafi þegar verið send öllum eigendum. Upp úr þessu sé sem annar álitsbeiðenda hafi látið sig hverfa.
Gagnaðilar hafi fengið munnlegt samþykki annars álitsbeiðanda til að fá verkamenn F ehf. til að vinna sem mest af verkinu því að þeir væru þegar á staðnum. Munnlegri kostnaðaráætlun frá fyrirtækinu hafi verið miðlað skriflega til allra eigenda.
Verktakinn hafi rifið burtu blauta klæðningu og einangrun innan á útveggjum. Til þessa hafi þurft að taka niður ofna, baðkar, salerniskassa og baðherbergisinnréttingar. Einnig innveggi sem allir þrír hafi snert útvegg. Allir innveggir í risinu, um það bil 16 fermetrar með hurðum, hafi verið fjarlægðir því að smiður hafi talið ódýrara að gera allt upp á nýtt en skeyta við því sem hafi vantað þegar búið yrði að rífa innveggina þar sem þeir hafi snert útvegg og þak með tilheyrandi plöstun, þrifum og svo framvegis. Álitsbeiðendur hafi enn neitað að greiða fyrir þetta.
Þann 29. júní 2022 hafi gagnaðilar sagt öðrum álitsbeiðanda að hún þyrfti að sýna fram á það, teldi hún framkvæmdina umfangsmeiri en þörf hefði verið á þá. Hún hafi hvorki gert það né sinnt tilboði gagnaðila um að taka húsfund til að taka afstöðu til tilboða um hreinsun á múr og endurnýjun einangrunar og klæðningar útveggja innanhúss í sama pósti. Þann 30. júní 2022 hafi önnur álitsbeiðenda reifað í spjalli fjármögnun á fyrirsjáanlegum aukakostnaði.
Hér verði ekki annað séð en að hún hafi vel vitað að verkið væri umfangsmeira en fyrst hafi verið áætlað og hún leitað leiða til taka sinn hlut af kostnaði, þótt hún hefði áður sagt að ekki væri til meira fjármagn. Þann 5. júlí 2022 hafi myndir af útliti útveggja innanverðra verið sendar álitsbeiðendum og engu verið svarað, en fyrir hafi legið, samkvæmt sérfræðingi frá I, að það þyrfti að bollaslípa alla útveggi rissins.
Gagnaðilar hafi ekki átt annarra kosta völ en að taka ákvarðanir og hafi veggirnir verið bollaslípaðir. Álitsbeiðendur hafi samþykkt þetta á húsfundi með fyrirvara um niðurstöðu kærunefndar.
Þann 25. júlí 2022 hafi verktakinn sent yfirlit yfir viðbætur sem raktar hafi verið hér að ofan og hve mikið verkið hefði farið yfir kostnaðaráætlun. Annar álitsbeiðenda hafi sagt að eigendur hefðu átt að vera upplýstir og samþykkja viðbótarkostnað og hún neitað að borga, sagt stöðuna óásættanlega og að hún hygðist fá óháðan matsmann til að athuga þetta. Næsta dag hafi önnur álitsbeiðenda beðið verktakann um að stöðva verkið á meðan óháður matsmaður legði mat á hvort framkvæmdirnar væru húsfélagsins eða einkaframkvæmdir gagnaðila. Þann 28. júlí 2022 hafi gagnaðilar ekki haft annan kost en þann að taka ákvarðanir til að minnka líkur á frekara tjóni sem gæti valdið krosssmiti, gert það og upplýst álitsbeiðendur. Verktakinn hafi lokið við að fjarlægja óþverrann sem hafi komið af útveggjunum út úr húsinu áður en smiðir færu í sumarfrí. Álitsbeiðendur hafi enn neitað að greiða þetta.
Haldinn hafi verið upplýsingafundur með öllum eigendum 4. ágúst 2022. Þann 10. sama mánaðar hafi önnur álitsbeiðenda kvartað yfir skorti á framvinduskýrslum og talað um trúnaðarbrest.
Upp úr þessu hafi komið í ljós að útveggir rissins væru einnig hriplekir og unnið hafi verið að því að komast fyrir lekana áður en hægt yrði að halda áfram framkvæmdum innandyra sem hafi tekið tíma vegna veðurs og mótþróa álitsbeiðenda. Síðan hafi allir reikningar og framkvæmdir þeim tengdar verið samþykktir af meirihluta á formlega og löglega boðuðum húsfundum.
Þak, gluggar, útveggir og lagnir séu sameign. Téðar framkvæmdir séu vegna leka á þaki, gluggum og útveggjum. Nauðsynlegt hafi verið að fjarlægja blauta einangrun í útveggjum ásamt innri klæðningu til að hindra krosssmit samkvæmt ráðleggingum sérfræðings og slípa útveggi að innan og sótthreinsa allt risið að lokum með viðurkenndum aðferðum og taka sýni til að sannreyna að ekki væri mygla á hæðinni. Á meðan á þessu hafi staðið hafi verkpallar þurft að standa utan á húsinu til að komast að þaki og útveggjum og til að komast inn í risið. Síðan hafi þurft að einangra, leggja lagnir og múra útveggina innanverða. Allt þetta sé nauðsynlegt viðhald sameignar og á ábyrgð húsfélags sem og nauðsynlegar endurbætur á þaki, veggjum, lögnum og burðarvirki hússins.
Enn fremur skuli áréttað að húsfélag, þ.e. allir eigendur, beri ábyrgð á tjóni og skylda til nauðsynlegra lagfæringa vegna bilunar á sameignarhlutum, sbr. 52. gr. sömu laga. Undir skaðabótaábyrgðina heyri í fyrsta lagi viðgerðir sem hafi þurft að fara fram í séreignarhluta gagnaðila og í öðru lagi afnotamissir gagnaðila sem rekja megi til leka á útveggjunum og þakinu sem séu sameiginlegar framkvæmdir.
Það hafi reynst nauðsynlegt að fjarlægja tímabundið innveggi, vatnslagnir og raflagnir vegna fyrrnefndra skemmda á sameign og þetta verði að byggja upp aftur. Síðan þurfi að mála alla veggi og glugga sem látið hafi á sjá vegna lekans. Að síðustu þurfi að þrífa allt í hólf og gólf og bera upp húsgögnin sem hafi þegar verið í risinu. Risið sé enn fokhelt þar sem koma þurfi í veg fyrir lekana áður en hægt sé að halda framkvæmdum áfram innanhúss.
Ekki sjái fyrir endann á afnotamissinum, en gagnaðilar hafi orðið fyrir umtalsverðu tjóni hvað það varði. Þau hafi haft pantanir á Airbnb útleigu á íbúð sinni síðastliðið sumar og nú í haust sem gengið hafi verið frá áður en lekans hafi orðið vart. Leki sameignar og framkvæmdir hafi gert það að verkum að það hafi þurft að aflýsa samkomulaginu og gagnaðilar orðið fyrir umtalsverðu tekjutapi og fjárhagstjóni af þeim sökum sem álitsbeiðendum sé skylt að taka þátt í að bæta samkvæmt 52. gr. laga um fjöleignarhús.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að allt tal um að álitsbeiðendur hafi tafið fyrir verkinu séu með nokkrum ólíkindum, enda hafi þeim verið haldið í myrkri með hvernig það hafi unnist áfram. Þess heldur sem það sé í það eina skipti sem álitsbeiðendur hafi beðið um að verkið yrði stöðvað í því skyni að henda reiður á stöðu þess, hafi gagnaðili hafnað því. Þá hafi verktaki farið í sumarleyfi á verktíma sem hafi valdið töfum. Þannig hafi gagnaðilar brotið þá meginreglu í íslenskum rétti að takmarka eigin tjón með háttsemi sinni. Því frábiðji álitsbeiðendur sér skaðabótakröfu gagnaðila vegna missis tekna. Þá sé vandséð hvernig gagnaðilar hafi getað séð sér fært að taka á móti bókunum í skammtímaleigu þegar húsnæðið hafi ekki verið íbúðarhæft og allt tal um afbókanir því merkingarlaust.
Ágreiningur snúist ekki um hvort sýni úr þaki hafi verið sent til greiningar heldur hvort sýni úr vegg hafi verið sent til greiningar hjá Náttúrufræðistofnun Íslands. Þýðingarmikið hafi verið að fá niðurstöðu um sýnið úr veggnum, enda hafi það getað ráðið miklu um hvaða leið yrði farin í framkvæmdum. Ástæða þess að slíkt hafi ekki verið gert sé sú að gagnaðilar hafi ekki viljað að húsið fengi á sig „myglustimpil“. Í öllu falli hafi verið þýðingarmikið að fá úr þessu skorið, enda hafi útfærsla á tilteknum verkefnum getað munað verulegum fjárhæðum eftir því hvaða leið yrði farin, en ekki gert samkvæmt einhliða ákvörðun gagnaðila.
Þá sé óskað álits á því hvort álitsbeiðendum beri að taka þátt í kostnaði vegna rifs á allri klæðningu, einangrun og bæði raf- og vatnslögnum í risi ásamt múrviðgerðum í risi ásamt uppbyggingu veggja og lagna á efri hæð en það sé mat þeirra að sú framkvæmd sé séreignarkostnaður og ef ekki séreignarkostnaður þá ósamþykkt framkvæmd.
Í athugasemdum gagnaðila segir að gagnaðilar hafi ekki hafnað því að verkið yrði stöðvað þegar álitsbeiðendur hafi farið fram á það en það hafi fallið niður í heilan dag og síðan hafi gagnaðilar að athuguðu máli og að ráði I tekið ábyrgð á að forða sameigninni frá frekara tjóni og eigin íbúð með því að ljúka því hálfs dags verki sem eftir hafi verið við að fjarlægja mengað rusl og óhreint plast á gólfum rishæðar til að reyna að fyrirbyggja krosssmit í nýja þakið. Framkvæmdir hafi aftur verið stöðvaðar að þessu loknu.
Gagnaðilar mótmæli því sem álitsbeiðendur hafi staðhæft að nauðsynlegt hefði verið að taka sýni úr veggjum til að taka ákvörðun um framhald framkvæmdanna eftir að blautt efni hafði verið fjarlægt þar sem álit fagaðila I hafi legið fyrir
III. Forsendur
Samkvæmt 43. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er sameiginlegur kostnaður allur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innanhúss og utan, sameiginlega lóð þess og sameiginlegan búnað og lagnir, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélags, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera.
Samkvæmt 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús fellur undir sameign allt ytra byrði húss, meðal annars allir útveggir og þak.
Í 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús segir að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innanhúss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Einnig ber að líta til 1. mgr. 67. gr. sömu laga þar sem segir að ekki sé þörf á sérstakri stjórn þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin færi annars með samkvæmt lögunum. Með hliðsjón af þessu ákvæði telur kærunefnd að slaka megi á formkröfum þegar um lítil fjölbýli er að ræða þannig að það, eitt og sér, að ekki hafi verið fjallað um framkvæmdir á formlegum húsfundi valdi því ekki að þær séu ólögmætar en allt að einu skuli eigendur hafa sannanlegt samráð um þær sem uppfyllir formkröfur laganna að öðru leyti. Þessi túlkun sækir einnig stoð sína í athugasemdir með 39. gr. frumvarps þess er varð að lögum um fjöleignarhús þar sem fram kemur að eigendur geti verið skuldbundnir samkvæmt almennum reglum um skuldbindingargildi loforða og samninga, jafnvel þótt ekki séu teknar ákvarðanir á húsfundum.
Óumdeilt er að aðilar tóku sameiginlega ákvörðun um að ráðast í viðgerðir á þaki og að þau hafi sammælst um val á verktaka. Eftir að þakið var opnað komu í ljós umfangsmeiri skemmdir en gert hafði verið ráð fyrir. Samkvæmt því sem segir í fundarboði fyrir húsfund sem var haldinn 16. ágúst 2022 kom í ljós við viðgerðir á þakinu að það væri allt ónýtt þannig að það þyrfti að skipta um alla hluta þess. Tekið var fram að samkvæmt ráði matsmanns hafi blautt efni í veggjum á efstu hæð sem stafaði af þaklekanum verið fjarlægt. Einnig að til að komast að útveggjum til að fjarlægja þetta og sótthreinsa útveggina hafi þurft að rífa innveggi. Þá er ljóst af gögnum málsins að álitsbeiðendur gerðu sér grein fyrir því að kostnaðaráætlun verktakans gæti tekið talsverðum breytingum þegar þakið yrði opnað og í ljós kæmi hvert ástand þess væri.
Álitsbeiðendur telja ekki unnt að útiloka að kostnaður vegna hluta þeirra framkvæmda í risi sem þegar hefur verið ráðist í og eigi eftir að ráðast í sé sérkostnaður gagnaðila. Af athugasemdum álitsbeiðenda við greinargerð gagnaðila má ráða að ágreiningur snúist um þátttöku húsfélagsins í kostnaði vegna rifs á allri klæðningu, einangrun og bæði raf- og vatnslögnum í risi ásamt múrviðgerðum þar, auk uppbyggingar veggja og lagna á efri hæð. Álitsbeiðendum er fært á grundvelli laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála að afla matsgerðar dómkvaddra matsmanna um þetta atriði, sem ekki hefur verið gert. Kærunefnd getur því eingöngu metið réttmæti kröfu álitsbeiðenda út frá þeim gögnum sem fyrir liggja.
Samkvæmt greinargerð gagnaðila var önnur álitsbeiðenda boðuð upp í íbúð gagnaðila 21. júní 2022 þar sem raki hafði komið í ljós í öllum útveggjum við opnun þaksins. Gagnaðili kveður hana hafa sagt að hún sæi þetta en að ekki væri hægt að standa í frekari framkvæmdum í nafni húsfélagsins vegna skorts á fjármagni neðri hæðar. Gagnaðilar fengu sérfræðing til að kanna umfang raka í veggjum 24. júní 2022 og voru allir aðilar upplýstir um niðurstöðu hans sem var sú að fjarlægja þyrfti innanhússklæðningar útveggja og einangrun, slípa og sótthreina veggina og að það mætti ekki bíða vegna hættu á krosssmiti í nýja þakið.
Kærunefnd telur gögn málsins ekki staðfesta annað en að álitsbeiðendur hafi verið upplýstar um stöðu mála eftir að umfang skemmdanna kom í ljós við opnun þaksins þannig að þeim hafi mátt vera ljóst að verkið væri umfangsmeira en upphaflega var gert ráð fyrir. Álitsbeiðendum gafst einnig tækifæri til að gæta hagsmuna sinna við framkvæmdirnar og verður því ekki ráðið að málatilbúnaður þeirra í þá veru að þeim hafi ekki verið haldið upplýstum um stöðu mála eigi sér stoð í gögnum málsins. Þess utan verður ekki ráðið að þær hafi á einhverju stigi málsins komið með tillögur um aðrar lausnir eða lagt fram gögn eða mat sérfræðinga sem styðja það að téðar skemmdir séu óháðar þaklekanum, þrátt fyrir að hafa komið á framfæri efasemdum þar um. Verður því að leggja til grundvallar að niðurrif og endurbygging veggja og lagna í risi sem og múrviðgerðir þar hafi verið hluti af þegar samþykktri framkvæmd sem húsfélaginu ber að greiða kostnað vegna. Kröfu álitsbeiðenda er því hafnað.
Aðrar röksemdir álitsbeiðenda, svo sem um skort á fagþekkingu verktakans og byggingarleyfisskyldu, falla utan valdsviðs nefndarinnar. Hið sama gildir um mótmæli álitsbeiðenda við fjárhæð reiknings verktakans, en um það réttarsamband gilda reglur kröfuréttarins, þar með talin sú meginregla að miða verði við uppsett verð nema skuldari leiði í ljós að verðið sé ósanngjarnt, sbr. til hliðsjónar 45. gr. laga nr. 45/2000 um lausafjárkaup og 28. gr. laga nr. 42/2000 um þjónustukaup, sbr. og einnig dóm Hæstaréttar 20. desember 2019 í máli nr. 36/2019.
Gagnaðilar fara fram á í greinargerð sinni að viðurkennd verði skaðabótaskylda húsfélagsins vegna afnotamissis þeirra af íbúð sinni en fyrirhugað hafi verið að setja hana í skammtímaleigu sem ekki hafi verið unnt að gera vegna framkvæmdanna. Byggja gagnaðilar á því að um sé að ræða tjón sem álitsbeiðendum beri að taka þátt í á grundvelli 52. gr. laga um fjöleignarhús. Samkvæmt umræddu lagaákvæði getur stofnast til bótaskyldu vegna afnotamissis, meðal annars vegna „vanrækslu“ húsfélags á viðhaldi sameignar og „mistökum“ við meðferð hennar og viðhald, sbr. 1. og 2. tölul. lagaákvæðisins. Dómstólar hafa í þessum efnum gert kröfu um að húsfélag hafi með saknæmum hætti vanrækt þessar skyldur sínar og er bótaskyldan því ekki hlutlæg, sbr. til dæmis dóm Hæstaréttar 14. febrúar 2013 í máli nr. 462/2012. Gagnaðilar hafa, að mati kærunefndar, ekki fært fullnægjandi rök fyrir því að húsfélagið og meðlimir þess hafi í gegnum tíðina vitað eða mátt vita af því hversu slæmt ástandið var á þakinu. Þá er ljóst af gögnum málsins að bæði álitsbeiðendur og gagnaðilar gerðu sér grein fyrir því við kaup sinna eignarhluta að þörf væri á viðgerðum og endurbótum og var hafist handa við þær aðgerðir fljótlega eftir að aðilar málsins fengu eignarhluta sína afhenta. Gagnaðilar áttu við útleigu íbúðarinnar að taka tillit til þessarar aðstöðu og geta ekki byggt á því að afnotamissir skapi húsfélaginu skaðabótaskyldu, nema húsfélaginu sé um að kenna að tafir hafi orðið á framgangi verksins. Ekkert er fram komið um það í málinu. Má jafnframt í því sambandi nefna að álitsbeiðendur geta ekki í krafti minnihluta eignar sinnar eða í andstöðu við ákvarðanir húsfundar stöðvað eða tafið framkvæmdir. Þá ætti slík krafa, sem byggði á því að sameigandi hefði valdið tjóni vegna framgöngu sinnar, ekki undir ákvæði fjöleignarhúsalaga. Það er álit kærunefndar að hafna eigi kröfum gagnaðila.
Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðenda.
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu gagnaðila um bætur vegna afnotamissis.
Reykjavík, 13. febrúar 2022
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson