Mál nr. 77/2017

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

Uppkveðinn 13. mars 2018

í máli nr. 77/2017

A

gegn

B

Þriðjudaginn 13. mars 2018 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: C, f.h. A leigjandi.

Varnaraðili: B leigusali.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða henni tryggingarfé sem hún lagði til í upphafi leigutíma. Til vara er þess krafist að varnaraðili endurgreiði sóknaraðila efniskostnað fyrir nýju gólfi.

Varnaraðili krefst þess að viðurkennt verði að henni sé heimilt að halda eftir hluta af tryggingarfénu.

Með kæru, dags. 21. nóvember 2017, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 30. nóvember 2017, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Með bréfi kærunefndar, dags. 31. janúar 2018, var ítrekuð beiðni um greinargerð varnaraðila. Greinargerð varnaraðila, dags. 13. febrúar, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 16. febrúar 2018. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 20. febrúar 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá X 2017 til X 2018 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D. Leigutíma lauk fyrr samkvæmt samkomulagi aðila. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og kostnað vegna lagningar parkets.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að gólfefni hafi verið orðið mjög gamalt og illa útlítandi þegar hún hafi flutt inn í íbúðina. Óvíst sé hvort úttekt hafi farið fram á íbúðinni áður en hún hafi flutt inn og þar að auki hafi varnaraðili ekki fengið sérfræðing á staðinn til að meta hvort einhverjar skemmdir hefðu orðið á parketi á leigutímanum. Þær framkvæmdir sem varnaraðili hafi farið í, þ.e. að skipta út öllu gólfefni, eigi að vera á kostnað hennar. Sóknaraðili telji óréttmætt að hún sé látin greiða efniskostnað vegna framkvæmdanna, sérstaklega þegar horft sé til rökstuðnings varnaraðila fyrir þeim, þ.e. að rispur hafi verið á gólfi við lok leigutíma. Sóknaraðili telji þá ástæðu ekki réttlæta að lagt sé nýtt parket í stofu, gang og eldhús. Þá telji sóknaraðili reikning fyrir útistandandi leigu ósanngjarnan, sérstaklega með hliðsjón af uppsagnarákvæði leigusamningsins sem hafi veitt mjög stuttan fyrirvara til að flytja út. Varakrafa sóknaraðila sé byggð á sömu rökum og aðalkrafa.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hún hafi keypt íbúðina í X 2016 og leigt hana beint til sóknaraðila. Fasteignasali, sem hafi selt henni íbúðina, hafi tekið margar myndir og geti staðfest ástand hennar á þeim tíma sem útleiga hófst. Einnig séu til myndir sem varnaraðili hafi tekið áður en íbúðin hafi farið í leigu og eftir að flutt hafi verið úr henni. Starfsmenn sóknaraðila, sem hafi verið búsettir í íbúðinni, hafi gengið um á vinnuskóm og X einstaklingar búið í X herbergja íbúð. Eftir að þeir hafi flutt út hafi varnaraðili skoðað íbúðina og séð verulegar skemmdir á parketi og fleiri skemmdir. Þess vegna hafi hún farið fram á að nýtt parket yrði lagt, veggur málaður, skemmdir ofnar og dyr lagfærðar og íbúðin þrifin. Sóknaraðili hafi samþykkt að leggja nýtt parket, en allar aðrar lagfæringar hafi varnaraðili annast sjálf. Sóknaraðili hafi beðið varnaraðila um að kaupa efni þar sem hún væri önnum kafin og varnaraðili gert það og lagt parketið. Varnaraðili hafi dregið kostnaðinn frá tryggingunni þar sem skemmdir hafi verið af völdum starfsmanna sóknaraðila.

Sóknaraðili hafi brotið leigusamninginn þar sem X einstaklingar hafi verið búsettir í íbúðinni, en samkvæmt samningnum hafi einungis X átt að búa þar. Það sé meðal annars ástæðan fyrir því að miklar skemmdir hafi verið unnar á íbúðinni. Það sé þegar búið að laga þær að mestu, enda hafi varnaraðili gengið út frá því að samkomulag væri um þátttöku sóknaraðila í kostnaði við efni og lagningu parkets.

Sóknaraðili hafi greitt tryggingu í upphafi leigutíma að fjárhæð X kr. Frá henni hafi varnaraðili dregið leigu í 13 daga að fjárhæð X kr. þar sem hver leigumánuður hafi byrjað 12. hvers mánaðar og lokið 11. næsta mánaðar. Sóknaraðili hafi afhent íbúðina X 2017 og þess vegna hafi varnaraðili dregið 13 leigudaga frá tryggingunni. Síðan hafi hún dregið frá kostnað vegna parketsins, samtals X kr. og sóknaraðila greiddar eftirstöðvarnar.

IV. Niðurstaða

Í upphafi leigutíma greiddi sóknaraðili 780.000 kr. í tryggingarfé vegna leigusamnings aðila. Varnaraðili hefur endurgreitt X kr. af tryggingarfénu en heldur eftir eftirstöðvum þess vegna lagfæringar á skemmdum á parketi og vangoldinnar húsaleigu. Óumdeilt er að leigutíma lauk X 2017.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. ákvæðisins segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. laganna. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins skv. 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Varnaraðili heldur eftir hluta tryggingarfjárins á þeirri forsendu að leggja hafi þurft nýtt parket vegna skemmda á leigutíma. Segist hún hafa gengið út frá því að samkomulag væri um þátttöku sóknaraðila í kostnaði við efni og lagningu parketsins. Sóknaraðili vísar til þess að hún hafi aðstoðað við að leggja parketið varnaraðila að kostnaðarlausu en ekki fallist á að greiða efniskostnað vegna þess. Í gögnum málsins liggja fyrir sms skilaboð frá X 2017 þar sem eiginmaður sóknaraðila óskar eftir að varnaraðili endurgreiði eftirstöðvar tryggingarfjárins og jafnframt að sendur verði reikningur fyrir því hversu mikið hefði verið dregið af tryggingarfénu. Jafnvel þó að tilkynning um kröfu í tryggingarfé skuli vera skrifleg samkvæmt 40. gr. húsaleigulaga, má ráða af fyrirliggjandi sms skilaboðum aðila að samkomulag hafi verið um að varnaraðili héldi eftir hluta tryggingarfjár á grundvelli reikninga vegna efniskaupa en sóknaraðili óskaði eftir að fá afrit þeirra að leigutíma loknum, auk þess sem sóknaraðili lagði parketið á eigin kostnað og var þannig kunnugt um kröfu varnaraðila. Eins og áður segir ber leigjanda að tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á bótakröfu hans innan fjögurra vikna frá móttöku hennar. Ekki liggja fyrir í málinu gögn þess efnis að sóknaraðili hafi hafnað bótakröfu varnaraðila fyrr en með kæru til kærunefndar, dags. 21. nóvember 2017, en leigutíma lauk X 2017. Er þannig, þegar af þeirri ástæðu, ekki unnt að fallast á kröfu sóknaraðila.

Í greinargerð varnaraðila segir að hver leigumánuður hafi byrjað 12. hvers mánaðar og lokið 11. næsta mánaðar. Þar sem sóknaraðili hafi afhent íbúðina X 2017 hafi hann átt að greiða leigu fyrir tímabilið X 2017 til X 2017, þ.e. fyrir 13 leigudaga. Þessu hefur ekki verið mótmælt af hálfu sóknaraðila að öðru leyti en því að krafan sé talin ósanngjörn með tilliti til þess að fyrirvari til þess að flytja út hafi verið stuttur. Óumdeilt er með aðilum að leigutíma lauk X 2017. Að þessu virtu er það niðurstaða kærunefndar að varnaraðila sé heimilt að halda eftir X kr. af tryggingarfénu vegna vangoldinnar leigu á tímabilinu X-X 2017, sbr. 5. málsl. 4. tölul. 40. gr. húsaleigulaga.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Ekki er fallist á kröfur sóknaraðila um endurgreiðslu tryggingarfjár.

Reykjavík, 13. mars 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson