Mál nr. 4/2018

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

Uppkveðinn 13. mars 2018

í máli nr. 4/2018

A og B

gegn

C og D

Þriðjudaginn 13. mars 2018 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðilar: A og B leigjendur.

Varnaraðilar: C og D leigusalar.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að þau eigi rétt á afslætti af leigu. Einnig er þess krafist að viðurkennt verði að uppsögn varnaraðila hafi verið ólögmæt.

Varnaraðili krefst þess að sóknaraðilar greiði vangoldna leigu vegna ársins 2017 að fjárhæð X kr. ásamt dráttarvöxtum og leigu vegna búsetu sóknaraðila í hinni leigðu eign á árinu 2018.

Með kæru, dags. 28. desember 2017, beindu sóknaraðilar til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 23. janúar 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 29. janúar 2018. Kærunefnd sendi sóknaraðilum greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dagsettu sama dag, til upplýsingar og var þeim veittur frestur til að koma að athugasemdum. Með bréfi, dags. 5. febrúar 2018, bárust athugasemdir sóknaraðila og voru þær sendar varnaraðilum með bréfi kærunefndar, dags. 8. febrúar 2018. Með bréfi, mótteknu 20. febrúar 2018, bárust athugasemdir varnaraðila og voru þær sendar sóknaraðila til kynningar með bréfi kærunefndar, dags. 22. febrúar 2018. Frekari athugasemdir bárust með bréfum, dags. 23. og 25. febrúar 2018.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu munnlegan samning með gildistíma frá 1. desember 2016 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að E. Ágreiningur er um lögmæti uppsagnar varnaraðila á leigusamningnum og afslátt af leigu á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar segja að leigusamningur aðila hafi átt að gilda í tvö til þrjú ár. Varnaraðilar séu eigendur hússins, annar eigi 51% hlut en hinn 49%. Sóknaraðilar hafi aldrei átt samskipti við þann varnaraðila sem eigi stærri hluta hússins. Talið sé að greiðsluáskoranir og uppsagnir hafi ekki verið undirritaðar í samræmi við lög þar sem ekkert umboð hafi legið fyrir frá síðarnefnda varnaraðilanum. Talið sé að hinn varnaraðilinn hafi skannað undirskrift þess varnaraðila.

Einnig sé ágreiningur um viðhald hússins. Sóknaraðilar hafi fengið afslátt af leigu í byrjun leigutíma vegna ofnakerfis og málunar. Frá upphafi hafi sóknaraðilar kvartað yfir sturtuklefa og salerni við varnaraðila. Bróðir annars varnaraðila hafi á endanum komið með rafsuðuvír til að tína hár úr sturtubotni en aldrei hafi verið gert við salernið. Varnaraðilar hafi ekki annast viðhald hússins og sóknaraðilar hafi því þurft að sinna margvíslegu viðhaldi sem þeir óski eftir að komi til frádráttar leigu.

Í ljós hafi komið stífla í lögn frá baðherbergi. Rotþró hafi verið tæmd á vegum bæjarfélagsins en lögnin enn verið stífluð. Sóknaraðilar hafi þá tekið til sinna ráða og grafið niður í salernislögnina, opnað hana og myndað. Í ljós hafi komið gúmmíhringur á röri sem hafi þverað lögnina og verið stífluvaldur frá baðherbergi. Líklega hafi hann verið þarna frá lagningu hennar. Sóknaraðilar hafi losað stífluna og hringinn og sturta og salerni farið að virka. Sóknaraðilar hafi keypt nýtt salerni og skipt því eldra út.

Sóknaraðilar telji að uppsögn varnaraðila hafi ekki verið undirrituð með löglegum hætti samkvæmt húsaleigulögum, þ.e. sannanlega með undirskrift þess varnaraðila sem eigi stærri hluta hússins.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að sóknaraðilar hafi verið upplýstir um að húsið væri á sölu þannig að þau hefðu aldrei getað samþykkt leigutíma í tvö til þrjú ár. Gerður hafi verið munnlegur leigusamningur og tekið fram að allt viðhald ætti að fara í gegnum varnaraðila og þau skyldu upplýst ef eitthvað kæmi upp á. Samið hafi verið um leigugjald að fjárhæð X kr. Sóknaraðilar hafi fengið lykla afhenta X 2016 og ekki þurft að greiða leigu fyrir þann mánuð, en átt að setja upp loftlista í gangi. Þá hafi leiga fyrir X 2017 verið lækkuð í X kr. þar sem sóknaraðilar hafi klárað að mála húsið og lagað þrýstijafnara vegna hitakerfis og ofnloka.

Í X 2017 ákvað sonur varnaraðila að kaupa húsið og því hafi verið óskað eftir samtali við sóknaraðila þar sem betra hafi þótt að segja leigunni upp í eigin persónu. Daginn eftir samtalið hafi varnaraðili fengið skilaboð frá sóknaraðila þess efnis að uppsögn þyrfti að vera skrifleg og berast með sannanlegum hætti.

Munnlegur leigusamningur sé ótímabundinn og sóknaraðilar hafi því átt rétt á sex mánaða uppsagnartíma. Annar varnaraðila sé búsettur í F. Skrifaði hann undir uppsagnarbréfið sem kom til Íslands X 2017.

X 2017 hafi sóknaraðilar byrjað að senda varnaraðila skilaboð sem ekki hafi verið hægt að opna og þeir upplýstir um það. Í þeim gögnum sem liggi fyrir kærunefnd sé nú hægt að sjá að um hafi verið að ræða MMS skilaboð vegna salernis.

Þann X 2017 hafi greiðsluáskorun verið send sóknaraðilum vegna vangoldinnar leigu sem samkvæmt bréfi sóknaraðila hafi ekki verið í samræmi við lög. Sóknaraðilar hafi bréflega farið fram á lækkun leigu fyrir X 2017 vegna nýs salernis og myndunar af lögnum. Varnaraðilar hafi talið það sanngjarnt og ekki farið lengra með það mál. Bróðir varnaraðila, sem starfi sem pípulagningamaður, hafi verið fenginn til að líta á salerni og sturtubotn í húsinu um leið og sóknaraðilar höfðu upplýst um bilun í salerni og stíflu í sturtu með bréfi, dags. X 2017. Á þeim tímapunkti höfðu sóknaraðilar aldrei hringt í varnaraðila og upplýst um vandamálin en sent MMS skilaboð sem varnaraðili hafi ekki getað séð, sbr. framangreint.

Þann X 2017 hafi uppsögn á leigusamningi, undirrituð af öllum eigendum hússins, verið send sóknaraðilum með ábyrgðarpósti. Afrit hafi jafnframt verið sent með tölvupósti. Sóknaraðilar hafi svarað þeim tölvupósti og sagt að þau væru að kanna lögmæti uppsagnarinnar með lögfræðingi en ekkert meira hafi heyrst frá þeim. Því hafi varnaraðilar talið að uppsögnin hefði verið meðtekin.

Í X2017 hafi varnaraðili fengið skilaboð á facebook frá sóknaraðila þar sem fram hafi komið að uppsögnin væri ólögmæt og ekki undirrituð af báðum aðilum og undirskrift þess varnaraðila sem sé búsett í F væri fölsuð. Varnaraðili hafi fengið umboð frá þeim varnaraðila til að skrifa undir greiðsluáskorun og riftun, kæmi til þess.

Þann X 2017 hafi greiðsluáskorun verið send sóknaraðilum með ábyrgðarpósti þar sem leiguvanskil þeirra hafi numið X kr. Ekki hafi verið greitt innan sjö sólarhringa og varnaraðilar því haft heimild til að rifta leigusamningi, sbr. 1. tölul. 61. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Þann X 2017 hafi riftun á grundvelli vangoldinnar húsaleigu verið send. Sóknaraðilar hafi hvorki virt riftunina né uppsögnina og séu enn í húsinu.

Er greinargerð varnaraðila var rituð skuldi sóknaraðili X kr. í leigu auk dráttarvaxta, sbr. 33. gr. húsaleigulaga. Varnaraðili krefst þess að sóknaraðilar greiði leigu þar sem þeir rými eignina.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila voru fyrri sjónarmið ítrekuð.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila voru fyrri sjónarmið ítrekuð.

VI. Niðurstaða

Deilt er um lögmæti uppsagnar varnaraðila á munnlegum leigusamningi aðila og viðhald á hinu leigða húsi. Í 10. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að hafi aðilar vanrækt að gera skriflegan leigusamning teljist þeir hafa gert ótímabundinn samning og gilda öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra.

Samkvæmt 2. mgr. 55. gr. húsaleigulaga skal uppsögn vera skrifleg og send með sannanlegum hætti. Í 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. sömu laga segir að uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings sé sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðarhúsnæði. Samkvæmt 1. mgr. 57. gr. sömu laga telst uppsagnarfrestur hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn var send.

Með bréfi varnaraðila, dags. X 2016, var leigusamningi aðila sagt upp. Í bréfinu kom fram að uppsagnarfrestur væri sex mánuðir og leigutíma myndi því ljúka X 2017. Bréfið var sent sóknaraðilum bæði með ábyrgðarpósti og tölvupósti. Ljóst er af fyrirliggjandi tölvupóstsamskiptum aðila frá X 2016 að sóknaraðilar höfðu þá þegar móttekið uppsögnina. Sóknaraðilar byggja á því að uppsögnin sé ólögmæt á þeirri forsendu að undirskrift annars varnaraðila á uppsagnarbréfinu sé fölsuð. Ekkert hefur komið fram í máli þessu sem gefur til kynna að uppsögnin hafi verið andstæð vilja þess varnaraðila sem kveðst að auki hafa undirritað uppsagnarbréfið. Þegar af þeirri ástæðu verður ekki fallist á ólögmæti uppsagnarinnar á þeirri forsendu sem sóknaraðilar krefja.

Sóknaraðilar telja að þau eigi rétt á afslætti af leigu þar sem þau hafi sinnt margvíslegu viðhaldi hússins á leigutíma og bera fyrir sig að varnaraðilar hafi ekki sinnt viðhaldi. Í þessu tilliti greina þau frá því að þau hafi framkvæmt viðgerðir í baðherbergi hússins vegna stíflu í lögn.

Í 1. mgr. 20. gr. húsaleigulaga segir að telji leigjandi viðhaldi af hálfu leigusala ábótavant skal hann gera leigusala skriflega grein fyrir því sem hann telur að þarfnist úrbóta og skora á hann að bæta úr því. Í 2. mgr. sömu greinar segir að hefjist leigusali ekki handa við að bæta úr annmörkum á húsnæðinu innan fjögurra vikna frá því honum barst skrifleg tilkynning skv. 1. mgr. er leigjanda heimilt að ráða bót á þeim og draga frá leigunni þann kostnað sem af hlýst, enda hafi hann fyrst aflað samþykkis úttektaraðila, sbr. XIV. kafla. Ljóst er af gögnum þessa máls að sóknaraðilar öfluðu ekki samþykkis úttektaraðila áður en ráðist var í viðgerðirnar. Þar að auki verður ráðið að varnaraðilar hafi fallist á lækkun leigu vegna viðhalds í baðherbergi hússins. Með hliðsjón af framangreindu fellst kærunefnd ekki á kröfu sóknaraðila um frekari lækkun leigu á þeirri forsendu að varnaraðilar hafi ekki sinnt viðhaldi.

Þrátt fyrir að varnaraðilar hafi rift samningi aðila X 2017 og uppsagnarfresti samkvæmt lögmætri uppsögn aðila hefði lokið X 2017, hefði ekki komið til riftunar samningsins, halda sóknaraðilar áfram afnotum hins leigða. Í 3. mgr. 61. gr. húsaleigulaga segir að réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi falla niður frá dagsetningu riftunar og skal leigjandi rýma leiguhúsnæðið þegar í stað nema aðilar semji um annað og skal leigusali þá eiga rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líður frá riftun og þar til leigjandi hefur rýmt leiguhúsnæðið samkvæmt samkomulaginu. Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að sóknaraðilar skuli greiða varnaraðilum leigu frá þeim tíma sem riftunin tók gildi fram að þeim tíma sem þau rýma hinu leigðu eign.

Varnaraðilar krefja um vangoldna leigu vegna X 2017 og X 2018, X kr., og ber að fallast á kröfu þeirra þar um.

Í 1. mgr. 33. gr. húsaleigulaga segir að húsaleigu skuli greiða fyrsta dag hvers mánaðar fyrir fram fyrir einn mánuð í senn nema um annað sé samið. Í 4. mgr. sömu greinar segir að hafi leigjandi eigi gert skil á leigu innan sjö sólarhringa frá gjalddaga sé leigusala rétt að krefjast hæstu lögleyfðu dráttarvaxta af henni til greiðsludags. Að þessu virtu er það niðurstaða kærunefndar að sóknaraðilum beri að greiða varnaraðilum dráttarvexti af leiguvanskilum frá gjalddaga þeirra.

Úrskurðir kærunefndar húsamála eru aðfararhæfir án undangengis dóms, sbr. 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016. Ákvæði 5. mgr. 85. gr. kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kærunefnd fellst ekki á kröfu sóknaraðila um afslátt af leigu.

Kærunefnd fellst ekki á kröfu sóknaraðila um viðurkenningu á að uppsögn varnaraðila hafi verið ólögmæt.

Sóknaraðilum ber að greiða varnaraðilum leiguvanskil, X kr., ásamt dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga, nr. 38/2001, af kr. X frá X 2017 til X 2018 en af kr. X frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 13. mars 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson