Mál nr. 93/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 11. desember 2019

í máli nr. 93/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 93.765 kr. ásamt vöxtum og dráttarvöxtum. Einnig að viðurkennt verði að sóknaraðila beri ekki að greiða varnaraðila leigu fyrir september 2019.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað. Þá fer hann fram á að viðurkennt verði að sóknaraðila beri að endurgreiða honum tryggingarféð og annað tjón sem mál þetta komi til með að hafa í för með sér. Einnig óskar hann viðurkenningar á því að sóknaraðili beri að greiða leigu þar til íbúðin verði leigð út að nýju.

Með kæru, dags. 18. september 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 19. september 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 14. október 2019, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 15. október 2019. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 16. október 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 18. október 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 25. október 2019. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 7. nóvember 2019, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 18. nóvember 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. apríl 2019 til 31. mars 2020 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Um var að ræða endurnýjun á fyrri leigusamningi aðila. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og kröfu varnaraðila um leigu vegna september 2019.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að 3. apríl 2018 hafi hún greitt varnaraðila tryggingarfé að fjárhæð 360.000 kr. Leigusamningur aðila hafi verið endurnýjaður í mars 2019 og varnaraðili tekið skýrt fram við undirritun samningsins að ef sóknaraðili vildi losna fyrr undan samningnum væri það sjálfsagt.

Tveimur mánuðum síðar hafi sóknaraðili óvænt fengið úthlutað stærri og betri íbúð af hálfu leigufélags sem hún hafi verið á biðlista hjá og hún ákveðið að taka íbúðinni, sér í lagi þar sem varnaraðili hafði fullvissað hana að hún gæti losnað fyrr undan samningi, yrði þess óskað.

Sóknaraðili hafi hringt í varnaraðila um miðjan maí 2019 og upplýst hann um stöðu mála. Aðilar hafi þá sammælst um að sóknaraðili gæti losnað í byrjun ágúst. Sumarið hafi liðið og sóknaraðili hafi ekkert heyrt frá varnaraðila. Seinnipart júlí 2019 hafi sóknaraðili hringt í varnaraðila og allt verið í góðu lagi. Hann hafi sagt að hann væri á leiðinni í ferðalag og myndi sækja lyklana hjá sóknaraðila þegar hann kæmi aftur í bæinn.

Varnaraðili hafi sótt lyklana á vinnustað sóknaraðila 2. ágúst 2019 og tekið við þeim í viðurvist samstarfskvenna sóknaraðila. Hann hafi rætt um að vilja fá nokkurra daga svigrúm til þess að fara yfir stöðuna á öllu og endurgreiða síðan tryggingarféð. Sóknaraðili hafi sagt að það væri í lagi. Rúmlega viku síðar eða um miðjan ágúst þegar tryggingarféð hafði ekki verið endurgreitt og leigureikningur vegna ágúst 2019 enn verið í heimabanka sóknaraðila, hafi hún hringt í varnaraðila og spurst fyrir um stöðu mála. Varnaraðili hafi sagst ætla að græja þetta sem fyrst og fella niður leigureikninginn.

Með smáskilaboðum 16. ágúst 2019 hafi varnaraðili upplýst sóknaraðila um að hann hefði dregið frá tryggingarfénu 93.765 kr. vegna hitakostnaðar sextán mánuði aftur í tímann. Eftirstöðvar tryggingarfjárins, þ.e. 266.235 kr., hafi verið endurgreiddar og umræddur reikningur felldur niður. Sóknaraðili hafi spurt hvort það væri eðlilegt að fá svona háa kröfu við riftun leigusamnings og hvers vegna þetta hefði ekki verið innheimt samhliða leigu. Það hljóti að teljast tómlæti af hálfu varnaraðila að senda aldrei reikninga vegna þessa. Sóknaraðila hafi ekki borist neinn reikningur fyrir þessu en mánaðarlega fengið orkureikning að fjárhæð 5.000 kr. sem hún hafi talið vera vegna hita og rafmagns.

Sóknaraðili hafi sent varnaraðila smáskilaboð 18. ágúst 2019 og hafnað kröfu hans. Auk þess hafi hún óskað eftir sundurliðun allra hitareikninga og yfirliti yfir vexti tryggingarfjárins. Hún hafi engin svör fengið fyrr en varnaraðili hafi komið með umslag á vinnustað hennar 27. ágúst 2019. Í því hafi verið yfirlit hitareikninga en þeir höfðu borist öðrum leigjanda hans í sama húsi. Reikningarnir hafi verið á nafni þess leigjanda. Einnig hafi fylgt millifærslur leigjandans til varnaraðila vegna reikninganna. Íbúi í kjallaraíbúð hússins sé með eigin hitamæli og greiði rúmlega 28% af heildarhita hússins. Í leigusamningi komi fram að sóknaraðili eigi að greiða 35% en varnaraðili hafi tjáð henni að prósentutalan væri miðuð við fermetrafjölda. Áðurnefndur leigjandi varnaraðila leigi 106 fermetra en sóknaraðili hafi leigt 60 fermetra.

Í umslaginu hafi varnaraðili einnig látið fylgja afrit af leigusamningi aðila þar sem hann hafi verið búinn að yfirstrika ákvæði 58. gr. húsaleigulaga. Engin gögn um vexti tryggingarfjárins hafi fylgt. Sama dag hafi sóknaraðili fengið reikning í heimabanka sinn vegna leigu fyrir september 2019. Sóknaraðili hafi haft samband við varnaraðila og beðið hann um að fjarlægja reikninginn en engin svör fengið, þrátt fyrir ítrekun. Í leigusamningi hafi reikningar vegna hita verið hafðir fyrir utan mánaðarlega fjárhæð sem hafi verið greidd fyrir leigu.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að skýrt komi fram í 6. gr. leigusamningsins að sóknaraðili greiði hlutfallslega fyrir hita sem sé um 35% af heildarreikningi fyrir húsið eða 35% hlutfall með hæð og risi. Við undirritun leigusamnings hafi verið farið sérstaklega vel yfir öll þau atriði sem varnaraðili hafi sérstaklega sett í samninginn, enda sé hann staðlaður að flestu leyti. Sóknaraðila hafi einnig verið sagt þá að hluti hennar væri um 5.000 til 6.000 kr. á mánuði í þessum sameiginlega hitareikningi með hæð og risi og þessi prósentutala væri miðuð við fermetrafjölda þessara tveggja íbúða. Hún hafi einnig verið upplýst um að reikningar vegna hita væru á nafni hins leigjanda varnaraðila og að hann gerði reikningana upp við hana og innheimti síðan frá sóknaraðila. Einnig hafi sóknaraðili verið upplýst um að leigjandinn innheimti reikningana á um 3-6 mánaða fresti.

Sóknaraðili hafi hringt í varnaraðila í febrúar eða mars 2019 og óskað eftir endurnýjun leigusamningsins sem hann hafi fallist á. Hann hafi boðið sóknaraðila í símtali þessu að setja inn uppsagnarákvæði í nýja leigusamninginn en hún hafnað því. Sóknaraðili hafi hringt í varnaraðila 20. maí 2019 og óskað eftir að segja samningnum upp. Varnaraðili hafi sagt að það kæmi ekki til greina nema með eðlilegum uppsagnarfresti.

Sóknaraðili hafi hringt í varnaraðila 1. ágúst 2019 og sagt að hún væri búin að losa íbúðina og vildi koma lyklum til hans. Varnaraðili hafi svarað og sagt að hann væri ekki í bænum en gæti komið við á vinnustað hennar þegar hann kæmi í bæinn og náð í lyklana. Sóknaraðili hafi hringt í varnaraðila 13. ágúst 2019 og rekið á eftir uppgjöri tryggingarfjárins og farið fram á að reikningur vegna leigu fyrir ágúst 2019 yrði felldur niður. Varnaraðili hafi verið nýkominn úr fríi og upplýst að hann væri ekki kominn með síðustu yfirlit vegna hitareikninga. Hann hafi þegar gengið í það að fá yfirlitin og næsta dag gert tryggingarféð upp að frádregnum kostnaði vegna hita. Jafnframt hafi hann fellt niður reikning vegna leigu fyrir ágúst 2019. Upplýsingar um þetta hafi hann sent sóknaraðila með smáskilaboðum 14. ágúst 2019. Hann hafi síðan áttað sig á því að hann hefði gert mistök með því að fella niður reikninginn í stað þess að draga leiguna jafnframt af tryggingarfénu. Varnaraðili hafi reynt að hringja í sóknaraðila þennan dag en hún ekki svarað. Eftir þessi mistök hafi sóknaraðili ekki svarað símtölum varnaraðila. Þá hafi hún sent varnaraðila smáskilaboð 18. ágúst 2019 þar sem hún hafi hafnað kröfu hans og óskaði eftir yfirliti yfir alla reikninga og vexti varðandi tryggingarféð. Varnaraðila hafi blöskrað þessi skilaboð, enda hafi hann ekki verið að senda henni kröfu heldur að innheimta kostnað vegna hita.

Varnaraðili hafi reynt að hringja í sóknaraðila 27. ágúst 2019 en hún hafi ekki svarað. Þá hafi hún sent honum smáskilaboð þar sem fram hafi komið að hún vildi að samskipti þeirra yrðu skrifleg. Með smáskilaboðum, sendum sóknaraðila sama dag, hafi hann sagt að hann þyrfti að koma til hennar reikningum vegna hita og hún svarað um hæl og sagt að hann gæti komið með þá á vinnustað hennar. Varnaraðili hafi farið með reikningana þangað sama dag. Auk þess hafi hann látið fylgja með bankayfirlit yfir millifærslur hans á reikning leigjenda hinnar íbúðar hans vegna hita að fjárhæð 93.765 kr. og leigusamningi aðila þar sem hann hafði undirstrikað nokkur ákvæði. 

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að í símtali aðila 20. maí 2019 hafi hún sérstaklega tilkynnt að hún vildi losna fyrr undan leigusamningi. Varnaraðili hafi sagt það gott og blessað og spurt hvenær hún myndi flytja út. Þau hafi sammælst um mánaðamótin júlí/ágúst og kvatt í góðu. Hún hafi talið að eftir þessi samskipti, þar sem hún hafi greinilega sagt leigunni upp, hefði hún fengið fullt samþykki frá varnaraðila um að hún gæti losnað fyrr undan leigusamningi. Munnlegur samningur sé bindandi og samningur hafi komist á.

Erfitt geti reynst að sýna fram á það með óyggjandi hætti að munnlegt samkomulag hafi komist á og sé það eðlilegt að sá aðili sem byggi rétt sinn á slíkum samningi beri sönnunarbyrði í þeim efnum. Orð á móti orði geti seint talist nægilegt til að unnt sé að byggja rétt á munnlegu samkomulagi og því oft þörf á að horfa heildstætt á hlutina. Sé farið yfir það sem hafi gerst í kjölfar símtalsins um snemmbúin lok á leigusamningi, bendi allt til þess að samningur hafi komist á. Íbúðin hafi verið þrifin og henni skilað umrædd mánaðamót. Varnaraðili hafi tekið við lyklum og fellt niður reikning vegna leigu fyrir ágúst og endurgreitt hluta tryggingarfjárins. Ágreiningur aðila hafi byrjað þegar sóknaraðili hafi talið óréttmætt að varnaraðili héldi eftir hluta tryggingarfjárins.

Það sé rangt að sóknaraðili hafi hafnað því að setja inn ákvæði um uppsögn í leigusamning aðila, henni hafi ekki staðið það til boða. Samningurinn hafi verið endurnýjaður en það hafi alltaf verið klár undirliggjandi möguleiki á því að hægt yrði að losna fyrr undan samningnum með fyrirvara fyrir báða aðila. Varnaraðili hafi upplýst oftar en einu sinni að vildi hún losna fyrr væri það í lagi.

Sóknaraðili hafi hringt í varnaraðila 25. júlí 2019. Í því símtali hafi varnaraðili spurt hvort sóknaraðili væri ekki að flytja út næstu mánaðamót eins og aðilar hafi samið um. Sóknaraðili hafi játað og upplýst að íbúðin yrði tilbúin til afhendingar þá og að hann gæti nálgast lyklana til hennar. Þau hafi rætt um aðstæður í íbúðinni. Sóknaraðili hafi flutt út 30. júlí 2019 og íbúðin verið þrifin næsta dag.

Ekki hafi verið farið vel yfir það hvernig „hagrætt yrði hitareikningi“. Sóknaraðili hafi aldrei verið upplýst um að hún fengi hitareikning þegar hún myndi flytja út og það fyrir allan leigutímann. Hvort sem varnaraðili vilji meina að hitareikningar séu innan húsaleigusamnings eða utan, hljóti það að teljast algjört tómlæti af hans hálfu að senda enga reikninga eða innheimta þá en á sama tíma vera í samskiptum við hinn leigjanda sinn og græja allt sem viðkomi þeirra samkomulagi á viðeigandi hátt og tíma.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hvergi segi sóknaraðili að hún hafi sagt leigusamningi upp, hvorki munnlega né skriflega. Hún segi aðeins að hún hafi skýrt varnaraðila frá stöðu mála og tilkynnt að hún vildi losna fyrr. Þetta telji hún jafngilda uppsögn á leigusamningi og að munnlegt samkomulag hafi komist á með aðilum í samtali þeirra frá 20. maí 2019.

Reikningar vegna hitans hafi verið hluti af leigusamningi aðila.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um endurgreiðslu tryggingarfjár en við upphaf leigutíma lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 360.000 kr. Varnaraðili heldur eftir 93.765 kr. af þeirri fjárhæð á þeirri forsendu að sóknaraðila hafi borið að greiða reikninga vegna hita.

Í 23. gr. a. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að leigjandi greiði meðal annars hitunarkostnað í hinu leigða húsnæði. Í 23. gr. b. sömu laga segir að heimilt sé að víkja frá skiptingu reksturskostnaðar samkvæmt 23. gr. a., enda séu slík frávik tilgreind í leigusamningi.

Í 6. gr. í leigusamningi aðila segir: „Leigutaki greiðir hlutfallslega fyrir hita sem er ca. 35% af heildarreikningi v/ C (35% hlutfall með hæð og risi)“. Þá kemur fram í 8. gr. samningsins að fjárhæð leigunnar sé 185.366 kr. á mánuði og aðrir kostnaðarliðir sem leigjanda beri að greiða samkvæmt samningi eða lögum, svo sem fyrir hita, teljist ekki með í þeirri fjárhæð.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusala sé jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Til úrlausnar kemur hvort varnaraðila hafi verið heimilt að ráðstafa hluta tryggingarfjárins við lok leigutíma með hliðsjón af þessu ákvæði.

Varnaraðili á tvær íbúðir í húsinu að C, annars vegar í bílskúr, sem sóknaraðili leigði, og hins vegar íbúð á hæð og í risi sem jafnframt er í útleigu. Þá er íbúð í kjallara með sérmæli samkvæmt gögnum málsins. Fram kemur að reikningar vegna hita í eignarhlutum varnaraðila hafi borist þeim leigjanda hæðar og riss. Ráðið verður að varnaraðili hafi gert upp hlut sóknaraðila í þeim reikningum við þann leigjanda á leigutíma og síðan innheimt fjárhæðina úr hendi sóknaraðila við lok leigutíma með því að draga hana frá tryggingarfénu.

Hluti tryggingarfjárins var endurgreiddur inn á reikning sóknaraðila 14. ágúst 2019 og upplýsti varnaraðili sóknaraðila þá með rafrænum skilaboðum að kostnaður vegna hitareikninga fyrir 16 mánuði væri 93.765 kr. Með rafrænum skilaboðum sama dag spurði sóknaraðili hvers vegna þessi kostnaður hefði ekki verið innheimtur samhliða leigu. Þá hafnaði sóknaraðili þessari kröfu varnaraðila með rafrænum skilaboðum 18. ágúst 2019.

Varnaraðili byggir á því að við upphaf leigutíma hafi sóknaraðili verið upplýst um framangreint fyrirkomulag með reikninga vegna hitakostnaðar og að varnaraðili kæmi til með að gera upp hluta sóknaraðila við hinn leigjanda sinn og innheimta síðar úr hendi sóknaraðila. Sóknaraðili hafnar því að hafa verið upplýst um að þessi innheimta myndi koma til við lok leigutíma og taldi að kostnaður vegna hita væri innifalinn í kröfu vegna orkukostnaðar sem hún var krafin um mánaðarlega að fjárhæð 5.000 kr. Óumdeilt er að sóknaraðili var fyrst krafin um greiðslu hitakostnaðar eftir lok leigutíma. Telur kærunefnd að sóknaraðili hafi haft fullt tilefni til að ætla að greiðsla hennar á leigufjárhæð og umkröfðum orkukostnaði um hver mánaðamót hafi verið fullnaðargreiðsla af hennar hálfu og varnaraðili hafi þannig með tómlæti sínu glatað kröfu til að krefja hana um nefndan kostnað sextán mánuði aftur í tímann að leigutíma loknum.

Ágreiningur málsins snýst einnig um lok leigutíma. Samkvæmt leigusamningi aðila átti leigutíma að ljúka 31. mars 2020. Sóknaraðili segir að aðilar hafi komist að samkomulagi um að leigutíma myndi ljúka fyrr, eða 1. ágúst 2019. Varnaraðili hafnar því að slíkt samkomulag hafi komist á og segir að enn þann dag í dag hafi ekki borist uppsögn sóknaraðila á leigusamningi aðila. Fyrir liggja rafræn samskipti aðila, bæði í aðdraganda og eftir flutning sóknaraðila úr íbúðinni. Af þeim samskiptum verður ekki ráðið að varnaraðili hafi gert athugasemdir við lok leigutíma heldur snúast þau um uppgjör á tryggingarfénu og skil á lyklum. Þá er ljóst að varnaraðili fjarlægði reikning af heimabanka sóknaraðila vegna leigu fyrir ágúst 2019 vegna beiðni hennar þar um og endurgreiddi hluta tryggingarfjárins inn á reikning sóknaraðila 14. ágúst 2019. Þannig telur kærunefnd það eiga sér næga stoð í gögnum málsins og athöfnum varnaraðila eftir flutning sóknaraðila úr hinu leigða að samkomulag hafi verið með aðilum um að leigutíma myndi ljúka 31. júlí 2019. Að þessu virtu telur kærunefnd að varnaraðila sé óheimilt að krefja sóknaraðila um leigu frá þeim tíma og er því fallist á kröfu sóknaraðila um að henni beri ekki að greiða leigu vegna september 2019.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 93.765 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram.

Sóknaraðila er óskylt að greiða leigu fyrir september 2019.

Reykjavík, 11. desember 2019

Auður Björg Jónsdóttir formaður