Mál nr. 6/2021-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 18. maí 2021
í máli nr. 6/2021
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C.
Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er D lögmaður.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að klára þá annmarka sem séu á eigninni, til dæmis á lóð húsnæðisins sem sé algjörlega ófrágengin og eldvarnamál. Einnig að viðurkennt verði að úrskurðað verði að þar sem meira en átta vikur séu liðnar frá lokum leigusamnings 1. október 2020 hafi stofnast ótímabundinn leigusamningur, sbr. 59. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.
Með kæru, dags. 15. janúar 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Í kærunni voru settar fram kröfur í liðum I.-IV., þar á meðal kröfur vegna ágreinings á grundvelli laga um almennar íbúðar, nr. 52/2016. Með bréfi kærunefndar, dags. 16. febrúar 2021, var sóknaraðili upplýstur um að unnt væri að taka til úrlausnar kröfu í lið V. en að öðrum kröfum væri vísað frá með vísan til 3. mgr. 2. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, þar sem segir að lögin gildi ekki um samninga um afnot húsnæðis sem sérreglur gilda um samkvæmt öðrum lögum. Í 3. mgr. 17. gr. laga um almennar íbúðir segir að að öðru leyti en því sem mælt sé fyrir um í lögum þessum skuli húsaleigulög gilda um leigu almennra íbúða. Með vísan til framangreindra lagaákvæða taldi kærunefndin að það félli utan valdsviðs hennar að taka til úrlausnar kröfur sóknaraðila vegna ákvörðunar leigufjárhæðar, skipan fulltrúaráðs sem og vegna annmarka á eigninni. Athugasemdir bárust frá sóknaraðila með tölvupósti 25. febrúar 2021. Með bréfi kærunefndar, dags. 8. mars 2021, var sóknaraðili upplýstur um að frávísun á kröfu í lið IV., þ.e. vegna annmarka á eigninni, væri afturkölluð og að jafnframt yrði óskað eftir greinargerð varnaraðila vegna hennar. Með bréfi kærunefndar, dags. 11. mars 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar, þ.e. þann hluta sem kærunefndin kæmi til með að taka til úrlausnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 26. mars 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 7. apríl 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 13. apríl 2021, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 14. apríl 2021. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 21. apríl 2021, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 26. apríl 2021. Frekari athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Sóknaraðili gerði tímabundinn leigusamning, dags. 26. september 2019, við E með leigutíma frá 1. október 2019 til 1. október 2020 um leigu á F. Með kaupsamningi, dags. 28. september 2020, eignaðist varnaraðili húsnæðið. Ágreiningur er um frágang á lóð, eldvarnir og einnig hvort stofnast hafi ótímabundinn leigusamningur á milli aðila 1. október 2020.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili segir að E hafi látið byggja þriggja íbúða raðhús árið 2019. Um leið hafi verið lagður grunnur að stofnun húsnæðissjálfseignarstofnunar samkvæmt lögum nr. 52/2016 um leigu íbúðanna. Vegna fjárhagsmála hafi varnaraðili ekki tekið við eignunum fyrr en síðla sumars 2020. Þá hafði E úthlutað íbúðunum til leigu samkvæmt sínum reglum og hafi sá samningur gilt til 1. október 2020, eða í heilt ár. Varnaraðili hafi síðan tekið við eignunum og leigjendunum síðla sumars 2020.
Þann 13. október 2020 hafi íbúum hússins borist tölvupóstur frá sveitarstjóra E, sem virðist vera í vinnu hjá þessari sjálfseignarstofnun, um að leigusamningarnir væri útrunnir og til stæði að hækka leigu um 20%. Þessu hafi íbúar hafnað með bréfi, dags. 16. október 2020. Stjórn varnaraðila hafi þá boðað til fundar 29. október 2020 þar sem farið hafi verið yfir málið og hafi virst vera sáttatónn á þessum fundi. Engin fundargerð hafi þó verið gerð.
Þann 7. janúar 2021, tveimur mánuðum síðar, hafi íbúum borist bréf frá varnaraðila þar sem tilkynnt hafi verið að hann stæði við áðurnefnda hækkun upp á 20% og hafi fylgt nýr leigusamningur til undirritunar sem hafi innihaldið áðurnefnda hækkun.
Þessu hafi íbúar ekki getað unað og þegar afhent bréf 8. janúar 2021 með mótmælum byggðum á fyrra bréfi, sem enn sé ósvarað. Þar sem meira en átta vikur hafi verið liðnar frá því að leigusamningi hafi lokið og leigjendur staðið við sitt, án þess að hafa fengið nokkra tilkynningu um rýmingu, hafi verið kominn á ótímabundinn samningur. Varnaraðila hafi verið gefinn sjö daga frestur til að svara bréfi þeirra þar um sem ekki hafi verið gert.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili segir að vegna fyrri kröfu sóknaraðila hafi við byggingu umræddra mannvirkja fyllilega verið farið eftir ákvæðum byggingarreglugerðar, nr. 112/2012, þar á meðal varðandi eldvarnir. Aftur á móti sé erfitt að svara því hvaða annmarkar eigi að vera á eldvörnum þar sem þetta atriði kærunnar sé hvorki útskýrt í kærunni sjálfri né þeim gögnum sem hafi fylgt henni. Við framsetningu þessa liðar hafi því hvorki verið gætt að ákvæðum 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, né 5. gr. reglugerðar um kærunefnd húsamála, nr. 1355/2019, sem mæli fyrir um skilmerkilega framsetningu ágreinings aðila máls.
Hvað athugasemdir við lóð og frágang hennar varði sé um nýbyggingu að ræða en kveðið sé á um það í grein 6.1.e) í Almennum skilmálum E um lóðarúthlutun og lóðargjöld, frá 13. nóvember 2014, að lóðarhafi hafi þrjú ár frá því að bygging húss hefjist til að ganga frá lóð en fyrirhugað sé að ganga frá lóð hússins í sumar. Framkvæmdir við húsin hafi byrjað síðla árs 2018 og því ljóst að lokið verði við frágang lóðarinnar innan þess tímaramma sem sveitarfélagið setji í úthlutunarskilmálum sínum.
Vegna þess sem vísað sé til sem annmarka á eigninni hafði sóknaraðili ekki sett fram neinar athugasemdir við ástand hússins fyrr en tilkynnt hafi verið um nýjan leigusamning og hækkaða leigu. Því megi líta svo á að hún hafi unað húsnæðinu, sbr. 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga.
Þá vísist til þess að matsstig húsnæðisins hjá Þjóðskrá Íslands sé 7, þ.e. húsnæðið sé fullgert. Þannig sé öllum frágangi við mannvirkið sjálft lokið, öfugt við það sem fram komi í þeim gögnum sem hafi fylgt kæru sóknaraðila.
Vegna seinni kröfu sóknaraðila hafi E byrjað framkvæmdir við byggingu nýs þriggja íbúða raðhúss seinni hluta árs 2018 en byggingu þeirra hafi lokið haustið 2019. Ástæða þess að hreppurinn sjálfur hafi farið af stað með framkvæmdirnar en ekki varnaraðili hafi verið sú að hann hafði ekki verið stofnaður við upphaf framkvæmda og þá hafi þetta verið í fyrsta sinn sem þessi háttur hafði verið hafður á hérlendis á vegum sveitarfélags og því ákveðin óvissa um fyrirkomulag mála hjá Íbúðalánasjóði og stofnframlög frá sjóðnum en sjóðurinn hafi eins og kunnugt sé verið sameinaður Mannvirkjastofnun undir heitinu Húsnæðis- og mannvirkjastofnun 1. janúar 2020. Þann sama dag hafi öðlast gildi lög nr. 149/2019 um breytingu á lögum nr. 52/2016 um almennar íbúðir þar sem Húsnæðis- og mannvirkjastofnun hafi verið heimilað að veita stofnframlög vegna þegar hafinna framkvæmda, væri um nýbyggingar að ræða, en fram til þess hafði verið óheimilt að veita stofnframlag vegna íbúðarhúsnæðis, væri bygging þess hafin áður en sótt hefði verið um framlagið og hafi íbúðir varnaraðila því ekki uppfyllt þau skilyrði laganna fyrr en frá og með þeim degi. Frá stofnframlögum og leiguíbúðarlánum hafi svo verið gengið á milli varnaraðila og Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar þegar liðið hafi verið á seinni hluta ársins 2020 og loks verið skrifað undir kaupsamninga 28. september 2020 þar sem hreppurinn hafi selt varnaraðila umræddar fasteignir.
Þar sem húsin hafi aftur á móti verið tilbúin haustið 2019 hafi sveitarstjórn talið að annað væri óforsvaranlegt en að þau yrðu leigð út á meðan gengið yrði frá lausum endum vegna stofnunar varnaraðila og fjármögnunar hans á kaupum húsanna. Hafi því verið gerðir leigusamningar til eins árs við þrjá einstaklinga um eignirnar, þar á meðal sóknaraðila. Samningarnir hafi verið gerðir til 12 mánaða og skyldu renna út 1. október 2020. Í leigusamningi aðila hafi komið fram að til stæði að bjóða íbúðina til sölu og að leigutaki skyldi eiga forleigurétt að eigninni gagnvart nýjum eiganda hennar. Þá segi jafnframt: "Þegar endanlegt húsnæðisform og lánakjör liggja fyrir verður leigan endurskoðuð með hliðsjón af því [...] Komi til breytinga á leiguverði og fyrirkomulagi munu leigjendur hafa forgangsrétt að áframhaldandi leigu."
Stofnfundur varnaraðila hafi verið haldinn 12. desember 2019 en þá hafi samþykktir hans verið undirritaðar fyrir hönd E sem stofnanda hans. Samþykktirnar hafi verið sendar félagsmálaráðuneytinu til staðfestingar og hafi sú staðfesting borist með bréfi ráðuneytisins, dags. 16. desember 2019. Vegna þeirra tafa sem þegar hafi verið lýst hafi bráðabirgðastjórn varnaraðila ekki haldið sinn fyrsta fund fyrr en 12. ágúst 2020. Á fundinum hafi stjórn samþykkt úthlutunarreglur varnaraðila og ákveðið leiguverð eigna hans, auk þess sem sveitarstjóri E hafi verið skipuð framkvæmdastjóri hennar. Samkvæmt fundargerð hafi ákvörðun leiguverðs tekið mið af því að í 18. gr. laga nr. 52/2016 um almennar íbúðir sé mælt fyrir um að rekstur eiganda slíkra íbúða skuli vera sjálfbær og að hann geti staðið í skilum á greiðslum sem honum beri að inna af hendi á grundvelli laganna. Á fundinum hafi jafnframt verið tekin afstaða til þess að þeim leigjendum, sem sveitarfélagið hafi upphaflega gert leigusamninga við, skuli gert að sýna fram á að þeir uppfylli skilyrði úthlutunarreglna en að öðrum kosti yrði þeim sagt upp húsnæðinu með árs fyrirvara.
Í ljósi framangreinds hafi stofnun varnaraðila verið í samræmi við lagafyrirmæli en óumdeilt sé að hann sé réttmætur eigandi fasteignarinnar, sem sóknaraðili búi í með fjölskyldu sinni án þess að hún sé með gildan leigusamning um eignina, en eldri samningur hafi runnið út 1. október 2020. Eins og fram komi í kærunni hafi henni verið sendur tölvupóstur 13. október 2020 frá framkvæmdastjóra varnaraðila þar sem fram hafi komið að stofnunin hefði eignast leiguíbúðina á grundvelli laga um almennar íbúðir um leið og tilkynnt hafi verið að leigusamningur frá 2019 væri útrunninn og að stjórn stofnunarinnar hefði ákveðið að hækka leiguverð íbúðanna svo að rekstur þeirra geti orðið sjálfbær, sbr. 18. gr. laga um almennar íbúðir. Í tölvupóstinum hafi einnig komið fram að stjórn varnaraðila hefði samþykkt að veita þeim leigjendum, sem fyrir hefðu verið í íbúðunum, ársleigusamning til viðbótar áður en húsnæðið yrði auglýst til leigu samkvæmt úthlutunarreglum laga nr. 52/2016, sbr. 19. gr. þeirra, og úthlutunarreglum varnaraðila, en sóknaraðili yrði þó að uppfylla ákveðin skilyrði til þess að geta fengið leigu framlengt. Sóknaraðili hafi verið beðin um að fylla út umsókn um íbúðina og afhenda sveitarfélaginu gögn til upplýsingar um fjárhagsstöðu sína, sbr. 3. mgr. 18. gr. laga nr. 52/2016. Stjórn varnaraðila hafi talið að með þessum hætti væri verið að uppfylla áðurnefnt ákvæði í eldri leigusamningum um forleigurétt leigjenda við sölu fasteignanna og þannig koma til móts við leigjendur í íbúðunum svo að þeir yrðu ekki á götunni þar sem leigusamningur þeirra um eignirnar hafi verið runninn út.
Eins og fram kemur í kærunni hafi umræddum tölvupósti verið mótmælt og því ekki orðið af undirritun nýrra leigusamninga en stjórn varnaraðila hafi haldið fund með leigjendum 29. október 2020 vegna athugasemda þeirra. Í fundargerð stjórnar frá þeim fundi komi fram að stjórnin hafi samþykkt að taka tillögur leigjenda til skoðunar og að leiga yrði ekki hækkuð á meðan sú skoðun færi fram. Á fundi stjórnar 17. desember 2020 hafi verið ákveðið að halda hækkun leigufjárhæðar til streitu eftir að hafa farið yfir athugasemdir leigjenda en hjálögð rekstraráætlun, sem gerð hafi verið af Húsnæðis- og mannvirkjastofnun um rekstur fasteignanna, hafi sýnt fram á ósjálfbærni rekstrar þeirra, þrátt fyrir hækkun leigunnar. Hafi leigjendum verið tilkynnt um ákvörðun stjórnar með bréfi framkvæmdastjóra, dags. 31. desember 2020, en með bréfinu hafi fylgt nýr leigusamningur til undirritunar sem hafi gert ráð fyrir því að nýtt leigutímabil til 12 mánaða hæfist 1. febrúar 2021 og að frá og með þeim degi greiddu leigjendur hækkaða leigu.
Hafi sóknaraðila þannig verið boðinn nýr leigusamningur, þrátt fyrir að hún hafi neitað að afhenda upplýsingar um fjárhagsstöðu sína og þar með ekki gefið varnaraðila tækifæri til að meta hana, en samkvæmt 1. mgr. áðurnefndrar 19. gr. skuli almennum íbúðum aðeins úthlutað til leigjenda sem séu undir tekju- og eignamörkum. Jafnframt sé þar kveðið á um að uppfylli enginn umsækjandi þau skilyrði sé þó heimilt að leigja aðilum sem ekki uppfylli þau en þó aðeins til eins árs í senn, sbr. 4. mgr. 30. gr. reglugerðar um stofnframlög ríkis og sveitarfélaga, húsnæðissjálfseignarstofnanir og almennar íbúðir, nr. 183/2020. Í ljósi þessa hafi varnaraðili ekki talið sér heimilt að bjóða sóknaraðila leigusamning til lengri tíma en eins árs og um leið fullkomlega réttlætanlegt að óska eftir fjárhagsgögnum frá henni til að kanna hvort hún uppfyllti áðurnefnd skilyrði og þá einnig hvort bjóða mætti henni lengri leigusamning.
Leigjendur hafi svarað bréfinu 8. janúar 2021 þar sem því hafi enn verið neitað að rita undir nýja leigusamninga og varnaraðila gefinn sjö daga frestur til að koma til móts við kröfur þeirra, annars yrði málið kært til nefndarinnar. Þar sem stjórn varnaraðila hafi talið sér óheimilt að lækka leigufjárhæð umræddra íbúða með vísan til áðurnefndrar kröfu um sjálfbærni rekstrar, sbr. 18. gr. laga um almennar íbúðir, hafi ekki verið orðið við þeirri kröfu.
Með framangreind atriði í huga hafi til þess bær stjórn varnaraðila því tekið ákvörðun um hækkun leiguverðs en bent sé á að kveðið sé á um það að víki eigandi almennrar íbúðar frá viðmiðum um ákvörðun leigufjárhæðar samkvæmt 18. gr., sbr. 2. mgr. 16. gr. laga nr. 52/2016 sem og 25. gr. reglugerðar nr. 183/2020, skuli hann þegar endurgreiða ríkissjóði og sveitarfélagi í einu lagi móttekið stofnframlag. Það sé því ljóst að það sé nauðsynlegt fyrir eiganda almennrar íbúðar, í þessu tilviki varnaraðila, að geta sýnt fram á að rekstur almennra íbúða í sinni eigu standi undir sér og að leigufjárhæð sé ákvörðuð í samræmi við fyrirmæli gildandi laga og reglugerðar þar sem rekstrargrundvelli varnaraðila yrði kippt undan honum, yrði honum skyndilega gert að endurgreiða allt stofnframlag á einu bretti.
Grundvöllur ákvörðunar stjórnar varnaraðila um að hækka leigu og fara fram á að sóknaraðili skrifi undir nýjan leigusamning til staðfestingar á því og réttarsambandi aðila, sem sé ekki sambærilegt við réttarsamband sóknaraðila við sveitarfélagið sem fyrri leigusala, teljist því í samræmi við lagafyrirmæli þar um. Dráttur sem hafi orðið á undirritun nýs samnings sé tilkominn vegna andmæla og athugasemda sóknaraðila, sem kannað hafi verið af stjórn hvort hægt yrði að koma til móts við, og boðað málskot til nefndarinnar sem nú hafi orðið af. Hann verði því ekki túlkaður sem samþykki varnaraðila fyrir því að hinn útrunni leigusamningur eigi að gilda áfram samkvæmt efni sínu.
Hvað varði tilvísun til 59. gr. húsaleigulaga og að beita eigi þeirri grein til ákvörðunar um framhald réttarsambands aðila á grundvelli eldri leigusamnings sé til þess vísað að í 3. mgr. 17. gr. laga um almennar íbúðir sé kveðið á um að húsaleigulög, nr. 36/1994, skuli gilda um leigu almennra íbúða að öðru leyti en því sem mælt sé fyrir um í lögum nr. 52/2016. Með þetta í huga geti ákvæði húsaleigulaga ekki gilt um ákvörðun leigufjárhæðar eða úthlutun almennra íbúða, sbr. sérákvæði þar um í 18. og 19. gr. laga um almennar íbúðir.
Almennar reglur húsaleigulaga um sjálfkrafa framlengingu húsaleigusamninga, við þær aðstæður sem áðurnefnd 59. gr. húsaleigulaga lýsi, gildi ekki um almennar íbúðir. Í lögum nr. 52/2016 séu lögfestar sérreglur um það hvaða skilyrði umsækjandi þurfi að uppfylla til að eiga kost á úthlutun almennrar íbúðar, sbr. áðurnefnd 19. gr. laganna. Áðurnefnt ákvæði húsaleigulaga um sjálfkrafa framlengingu leigusamnings á almennum leigumarkaði gildi því ekki þegar leiguandlagið sé almenn íbúð sem eiganda sé einungis heimilt að úthluta til leigjenda sem séu undir tekju- og eignamörkum og aðeins, séu engir slíkir til staðar, sé heimilt að leigja hana öðrum en þá gegn markaðsleigu eða mögulega álagi á leigu, sbr. 29. gr. reglugerðar um stofnframlög ríkis og sveitarfélaga, húsnæðissjálfseignarstofnanir og almennar íbúðir.
Fyrri leigusala hafi ekki verið skylt að haga útleigu eigna í sinni eigu í samræmi við lög nr. 52/2016 heldur hafi sú útleiga verið á almennum húsnæðismarkaði og að fullu bundin af ákvæðum húsaleigulaga. Aftur á móti þegar varnaraðili hafi tekið við eignarhaldi eignarinnar og umrædd eign orðið almenn íbúð hafi borið að haga úthlutun hennar í samræmi við ákvæði þeirra sömu laga, sbr. skilgreining hugtaksins almenn íbúð í 2. gr. laga nr. 52/2016.
Sóknaraðili hafi bæði neitað að skrifa undir nýjan leigusamning og veita þær fjárhagsupplýsingar sem varnaraðila sé nauðsynlegt að fá til að meta hvort úthluta megi henni umræddri íbúð, sbr. 3. mgr. 18. gr. laga um almennar íbúðir. Vegna þessa sé jafnframt bent á áðurnefnda heimild eiganda almennrar íbúðar til að reikna álag á leigu, hafi leigjandi verið yfir tekju- og eignamörkum undanfarin þrjú almanaksár, og sé háð því að umsækjandi leggi fram umrædd gögn, sbr. 29. gr. reglugerðar nr. 183/2020.
Í ljósi framangreindra atriða geti leigusamningur sóknaraðila, sem gerður hafi verið um íbúð á almennum leigumarkaði, ekki framlengst af sjálfu sér í samræmi við 59. gr. húsaleigulaga þegar umrædd íbúð hafi verið orðin almenn íbúð í skilningi laga nr. 52/2016 þegar umræddur leigusamningur hafi runnið út. Við úthlutun og gerð leigusamnings um almenna íbúð þurfi að horfa til sérreglna síðarnefndu laganna um úthlutun slíkra íbúða en þær komi í veg fyrir að hinn umdeildi útrunni leigusamningur framlengist af sjálfu sér. Eigandi almennrar íbúðar þurfi ávallt að taka sjálfstæða ákvörðun um úthlutun íbúðar við upphaf leigutíma hennar. Slíka ákvörðun beri honum lögum samkvæmt að taka með hliðsjón af lengd biðlista, félagslegum aðstæðum og fjárhags- og eignastöðu umsækjenda, auk fleiri atriða. Reglur um meðferð umsókna um almennar íbúðir og úthlutun gangi framar almennum reglum um leigu íbúða á almennum húsnæðismarkaði og því geti umræddur leigusamningur ekki hafa framlengst eins og sóknaraðili haldi fram þar sem engin ákvörðun hafi verið tekin um úthlutun almennrar íbúðar samkvæmt lögum nr. 52/2016 sem sé frumforsenda þess að útleiga slíkrar íbúðar geti hafist.
Við meðferð málsins verði einnig að líta til þess að sóknaraðila hafi í tvígang verið tilkynnt að skrifa þurfi undir nýjan leigusamning, auk þess sem hún hafi jafnframt verið upplýst um að varnaraðili líti svo á að eldri leigusamningurinn væri útrunninn og að útleiga íbúðarinnar skuli frá og með 1. október 2020 fara fram í samræmi við lög nr. 52/2016. Hún geti því ekki borið því við hafa ekki fengið nægar upplýsingar frá varnaraðila um stöðu málsins.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir vegna fyrri kröfu hennar að engin slökkvitæki séu í húsnæðinu, einn reykskynjari í 3 metra hæð í 86 fermetrum og ekkert eldvarnarteppi í eldhúsi. Þetta sé brot á 7. gr. reglugerðar um eldvarnir og eldvarnaeftirlit, nr. 123/2017. Þá sé frágangur lóðarinnar ekki spurning um reglugerðir frá varnaraðila heldur öryggi barna, fólks og eigna. Það sé ljóst að stórgrýtt moldarflag geti varla talist fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun og þá geti 70 cm niðurstig úr framhurð varla talist boðlegt. Íbúar hafi sjálfir sett bretti svo að uppstig séu möguleg fyrir börn og fullorðna. Um það sé fjallað í nokkrum greinum byggingarreglugerðar svo sem grein 6.3.1 þar sem standi að „innganga í byggingu skal vera þægileg og örugg“. Allar þessar athugasemdir hafi verið sendar við upphaf leigutíma á umsjónarmann fasteigna varnaraðila skriflega í gegnum smáskilaboð eins og beðið hafi verið um á þeim tíma þegar flutt hafi verið í íbúðirnar.
Vegna seinni kröfu sóknaraðila hefði varnaraðili getað haft samband við leigjendur hússins um leið og hann hafi keypt húsnæðið í ágúst 2020 til að láta vita af fyrirætlun sinni að hækka leigu um 20% og breyta húsnæðinu í almennar leiguíbúðir. Það hafi aftur á móti ekki verið gert. Leigjendur hafi ekki verið látnir vita af eignarhaldsbreytingunni fyrr en með bréfi 13. október 2020, tveimur mánuðum eftir kaupin á íbúðunum og þrettán dögum eftir útrunninn leigusamning. Því bréfi hafi verið svarað 16. október 2020 af íbúum sem hafi reyndar enn ekki verið svarað. Haldinn hafi verið fundur 29. október 2020 sem hafi engu skilað nema tveggja mánaða óvissu fyrir leigjendur sem hafi loks fengið í hendurnar bréf, dags. 31. desember 2020, um að staðið væri við hækkun leigunnar. Á meðan hafi leigjendur greitt leigu og viðhaldið sínum hluta samningsins. Þess vegna sé ótvírætt að 59. gr. hafi virkjast í lok nóvember þar sem leigusamningi hafi lokið 1. október 2020. Þrátt fyrir bréf leigjenda og „sáttarfund“ hafi nefndin ekki hist fyrr en 17. desember 2020 til þess að komast að sömu niðurstöðu og áður sem síðan hafi verið send hálfum mánuði síðar til sóknaraðila. Engin tilraun hafi verið gerð til þess af hendi varnaraðila á þessum tíma að biðja leigjendur um að yfirgefa húsnæðið. Allan þennan tíma hafi sóknaraðili greitt leigu og staðið við sinn hluta samningsins í óvissu um framhaldið.
Það sé því ljóst að það sé starfsemi varnaraðila sem ekki virki sem skyldi. Hann hefði vel getað gert sér grein fyrir því að 59. gr. laga myndi virkjast seinnipart nóvembermánaðar. Þrátt fyrir það hafi nefndin ekki fundið fyrr en 17. desember og sent íbúum tilkynningu um efni þess fundar 31. desember. Það sé því ekki hægt í þessu máli að kenna töfum frá íbúum um sem hafi skrifað bréf þremur dögum eftir fyrsta bréf stofnunarinnar 13. desember og hafi enn ekki fengið svar við.
V. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila segir að vegna fyrri kröfu sóknaraðila og framkominna athugasemda um eldvarnir í umræddu húsnæði vísist til þess að varnaraðili hafi nú afhent slökkvitæki í allar íbúðir en vegna mistaka hafi slíkt dregist óæskilega og sé það miður. Í íbúð sóknaraðila sé einn reykskynjari en íbúðin sé 86 fermetrar að stærð og því rétt undir viðmiði 7. gr. reglugerðar nr. 123/2017. Til standi að bæta öðrum reykskynjara við til að áðurnefnd viðmið séu uppfyllt. Þá sé vísað til þess að eldvarnarteppi beri íbúðareigandi ekki að skaffa samkvæmt hinu tilvitnaða reglugerðarákvæði.
Varnaraðili standi við það sem áður hafi komið fram varðandi það að sóknaraðili hafi engar athugasemdir gert við ástand hins leigða húsnæðis áður en til hafi staðið að hækka leigu. Ekkert sé á skrá hjá varnaraðila þess efnis að slíkar athugasemdir hafi borist. Þá séu ekki neinar slíkar tilkynningar skráðar í skjalakerfi fyrri eiganda íbúðanna, varnaraðila, um að kvartanir hafi borist. Því sé þetta atriði einfaldlega ósannað af hálfu sóknaraðila og ekki hægt að taka það til greina. Vísist til máls kærunefndar húsamála nr. 7/2008 hvað þetta varði.
Þá verði ekki fram hjá því litið að þegar sóknaraðili hafi tekið við eigninni hafi ástand lóðar og inngangs ekki getað farið fram hjá henni. Hún og fjölskylda hennar hafi verið fyrstu íbúar í umræddum híbýlum þar sem um nýbyggingu hafi verið að ræða. Þrátt fyrir þessa vitneskju hafi sóknaraðili gert leigusamning um íbúðina.
Vegna seinni kröfu sóknaraðila sé tekið fram að við kaup á íbúðunum hafi engin skylda verið fyrir hendi þess efnis að upplýsa leigjendur um fyrirætlanir varnaraðila. Leigusamningar, sem höfðu upphaflega verið gerðir á milli fyrri eigenda og leigjenda, hafi verið tímabundnir og átt að renna út 1. október 2020. Þar með hafi réttarsambandi á milli aðila átt að ljúka sömuleiðis þann dag og varnaraðila þar með frjálst og í raun skylt samkvæmt lögum um almennar íbúðir að ráðstafa þeim sem almennum íbúðum.
Með vísan til 3. mgr. 9. gr. húsaleigulaga hafi ekki borið að tilkynna sóknaraðila sérstaklega um uppsögn leigusamningsins þar sem um tímabundinn samning hafi verið að ræða. Engu að síður hafi með tölvupósti framkvæmdastjóra til sóknaraðila 16. október 2019 því verið lýst yfir að ekki yrði áframhald á leigu íbúðarinnar í samræmi við skilmála fyrri leigusamnings. Að mati varnaraðila felist í tölvupóstinum ígildi uppsagnar og því hafi umræddum leigusamningi verið sagt upp með skriflegum hætti.
Þá sé bent á að mótmæli sóknaraðila frá 16. október 2020 þess efnis að frágangur eignar sé ekki viðunandi, að stjórn varnaraðila sé umboðslaus til að hækka leigu, að fyrirhugað leiguverð sé of hátt og að leiga skyldi hækka með stuttum fyrirvara, hafi verið sett fram þegar umræddur leigusamningur hafi verið útrunninn og búið að koma því á framfæri við sóknaraðila með skýrum hætti að hann gilti ekki lengur og að nauðsynlegt væri að gera nýjan. Þar sem sóknaraðili hafi ekki verið og sé ekki skylt að undirrita nýjan leigusamning og gangast undir skilmála, sem hún hafi mótmælt í bréfi sínu, geti þessi atriði ekki haft neitt vægi við úrlausn málsins.
Sú töf sem hafi orðið á málinu hafi orsakast annars vegar af vilja stjórnar varnaraðila til að leysa málið í sátt og hins vegar af andstöðu sóknaraðila gegn því að undirrita nýjan leigusamning og því að hún hafi leitað lögboðinna og réttmætra úrræða til að fá skorið úr ágreiningi aðila með kæru til kærunefndar. Varnaraðili leggi aftur á móti áherslu á í þessu samhengi að í framangreindri töf felist ekkert samþykki af þeirra hálfu á kröfu sóknaraðila þess efnis að gildistíð eldri samnings skuli framlengd.
VI. Niðurstaða
Fyrri krafa sóknaraðila varðar það að viðurkennt verði að varnaraðila beri að klára þá annmarka sem séu á eigninni, til dæmis að ganga frá lóð og eldvarnamálum.
Í 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að nú komi í ljós að hið leigða húsnæði sé ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir og skuli leigjandi þá innan fjögurra vikna frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Að öðrum kosti teljist leigjandi una húsnæðinu. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leigjandi skuli gera leigusala skriflega grein fyrir göllum, sem síðar komi fram á húsnæðinu og hafi ekki verið sýnilegir við venjulega athugun, innan 14 daga frá því að hann varð þeirra var.
Leigutími hófst 1. október 2019. Sóknaraðili gerði athugasemdir við að frágangi lóðar væri ólokið og að ekki væri vitað til þess að lokaúttekt hefði verið gerð á húsnæðinu vegna eldvarna með bréfi, dags. 16. október 2020. Telur kærunefnd að þar sem athugasemdir sóknaraðila hafi fyrst komið fram þegar umsaminn leigutími var liðinn hafi sóknaraðili glatað kröfu sinni til úrbóta samkvæmt 16. gr. húsaleigulaga.
Í 59. gr. húsaleigulaga segir að líði átta vikur frá því að leigutíma lauk samkvæmt uppsögn ótímabundins leigusamnings eða ákvæðum tímabundins leigusamnings en leigjandi heldur áfram að hagnýta hið leigða húsnæði og efna leigusamninginn framlengist leigusamningurinn ótímabundið, enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið.
Í 3. gr. A í leigusamningi aðila, dags. 26. september 2019, segir:
Ákveðið hefur verið að bjóða íbúðina til sölu. Leigjendur munu njóta forgangsréttar komi til sölu. Leiguverð miðast við að stofnframlög fáist frá Íbúðarlánasjóði og sveitarfélaginu a.m.k. 30%. Þegar endanlegt húsnæðisform og lánakjör liggja fyrir verður leigan endurskoðuð með hliðsjón af því, þó ekki fyrr en 1. okt. 2020. Komi til breytinga á leiguverði og fyrirkomulagi munu leigjendur hafa forgangsrétt á áframhaldandi leigu.
Leigusamningurinn rann út 1. október 2020. Sóknaraðili segir að með bréfi varnaraðila, dags. 13. október 2020, hafi hún fyrst verið upplýst um eignarhaldsbreytinguna sem og að lög um almennar íbúðir giltu nú um útleiguna. Með bréfi sóknaraðila, sem og annarra leigjenda í sama húsi, dags. 16. október 2020, var því lýst yfir að vegna hækkunar á leigugjaldi hefðu þeir lítinn áhuga á að undirrita nýjan leigusamning. Haldinn var fundur með varnaraðila og íbúum hússins vegna þessara athugasemda 17. desember 2020. Með bréfi varnaraðila, dags. 31. desember 2020, var síðan upplýst að á fundi stjórnar varnaraðila, sem haldinn hafi verið 17. desember 2020, hafi verið komist að niðurstöðu um að hún sæi sér ekki annað fært en að halda samþykktri leigufjárhæð óbreyttri. Nýr leigusamningur var meðfylgjandi bréfinu til undirritunar og var tekið fram að upphafi leigutíma hafi verið breytt og að hann tæki gildi frá 1. febrúar 2021. Með bréfi sóknaraðila og annarra leigjenda, dags. 8. janúar 2021, var hækkun leigufjárhæðarinnar mótmælt. Einnig kom þar fram að þar sem leigjendur hefðu haldið áfram að hagnýta hið leigða sem og efnt leigusamninginn að fullu, ætti ákvæði 59. gr. við.
Tímabundnum leigusamningi aðila lauk 1. október 2020 og 26. nóvember 2020 voru liðnar átta vikur frá leigulokum. Fram að þeim degi hafði varnaraðili aðeins sent tölvupóst 13. október þar sem bent var á að leigutíma væri lokið og til stæði að gera nýjan leigusamning við sóknaraðila og hækka leigugjaldið um 20%. Sóknaraðili mótmælti bréfinu. Óumdeilt er að sóknaraðili hélt áfram að hagnýta hið leigða húsnæði eftir lok tímabundna samningsins og efndi þannig sinn hluta samningsins. Þá skoraði varnaraðili ekki á sóknaraðila að rýma húsnæðið eins og kveðið er á um í ákvæði 59. gr. Þar með telur kærunefnd að leigusamningurinn hafi framlengst ótímabundið 26. nóvember 2020, sbr. 59. gr. húsaleigulaga, og er uppsagnarfrestur samningsins því sex mánuðir af beggja hálfu, sbr. 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.
ÚRSKURÐARORÐ:
Fallist er á kröfu sóknaraðila um að tímabundinn leigusamningur aðila, dags. 26. september 2019, framlengdist ótímabundið frá 26. nóvember 2020.
Öðrum kröfum sóknaraðila er hafnað.
Reykjavík, 18. maí 2021
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson