Mál nr. 37/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 11. október 2021

í máli nr. 37/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Þorsteinn Magnússon lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða honum alls 2.914.318 kr. vegna leigutaps, skemmda á húsnæðinu af völdum varnaraðila og muna í eigu sóknaraðila sem horfið hafi úr húsnæðinu á leigutímanum. Að auki krefst sóknaraðili viðurkenningar á því að varnaraðila beri að greiða honum andvirði leigugreiðslna vegna þriggja mánaða til viðbótar, þ.e. apríl, maí og júní 2021. Þá krefst sóknaraðili viðurkenningar á því að honum sé heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila vegna þessa.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 19. apríl 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 29. apríl 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar og var beiðni um greinargerð ítrekuð með bréfi nefndarinnar, dags. 28. maí 2021. Greinargerð varnaraðila, dags. 4. júní 2021, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 7. júní 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 7. júní 2021, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 9. júní 2021. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 16. júní 2021, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 22. júní 2021. Með bréfi, dags. 9. september 2021, óskaði kærunefnd eftir frekari upplýsingum og gögnum frá sóknaraðila. Þau bárust nefndinni 13. sama mánaðar og voru send varnaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 14. sama mánaðar. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júlí 2019 til tveggja ára um leigu varnaraðila á einbýlishúsi sóknaraðila að C. Sóknaraðili gerir kröfu um að varnaraðili greiði honum bætur vegna leigutaps, skemmda á húsnæðinu og muna sem horfið hafi úr því á leigutímanum. Enn fremur er ágreiningur um heimild sóknaraðila til að ganga að bankaábyrgð varnaraðila vegna þessa.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að aðilar hafi gert tveggja ára leigusamning frá 1. júlí 2019. Það sé sama samningstímabil og sóknaraðili hafi gert vegna íbúðar í D, en þangað sem hann hafi flutt 30. júní 2019 vegna náms eiginkonu sinnar. Þau hafi enn verið að greiða af þeim leigusamningi og þurft að standa við hann út júní 2021.

Haustið 2020 hafi varnaraðili upplýst að hún væri að festa kaup á annarri húseign og hún spurt hvort hún gæti losnað undan leigusamningnum. Sóknaraðili hafi verið mjög skýr með það í tölvupóstum og símtölum að slíkt væri mögulegt fyndi hún annan leigjanda sem gæti leigt húsið yfir sama leigutímabil og leigusamningur aðila hafi kveðið á um.

Þar sem sóknaraðili og kona hans hafi verið stödd erlendis hafi þau ekki haft tök á að hafa milligöngu um þetta en þau hafi verið jákvæð gagnvart því að varnaraðili fyndi aðra leigjendur með milligöngu og aðstoð Húseigendafélagsins um gerð nýs leigusamnings.

Þeim hafi aldrei borist neitt formlegt frá varnaraðila annað en smáskilaboð í lok árs 2020 þar sem þau hafi verið beðin um að gera eins árs leigusamning, þ.e. allt árið 2021, við vinkonu varnaraðila. Þau hafi þá útskýrt að það gengi ekki þar sem þau væru á heimleið í júlí 2021 eins og áætlað hafi verið.

Eftir þetta hafi samskiptin við varnaraðila breyst og í janúar hafi þau reynt að koma til móts við óskir hennar um að ljúka leigusamningi með þriggja mánaða eingreiðslu, þ.e. leigu fyrir febrúar, mars og apríl, og að þau myndu þá taka á sig leigutap vegna maí og júní 2021. Þetta hafi varnaraðili samþykkt í síma. Þau hafi því beðið lögfræðing Húseigendafélagsins að skrifa upp formlegt samkomulag um lok leigu að uppfylltum skilyrðum um þriggja mánaða greiðslu, skoðun á húsnæðinu og afhendingu þess til sóknaraðila. Varnaraðili hafi í því samhengi sent þeim ljósmyndir af eigninni til að þau gætu tekið ákvörðun um hverjar af þeim breytingum sem hefðu verið unnar á eigninni þau vildu halda í eða láta breyta til baka. Fyrstu viðbrögð þeirra við þeim ljósmyndum hafi verið mikil undrun þar sem varnaraðili hafi ekki fengið neinar breytingar á húsnæðinu samþykktar hjá sóknaraðila, að undanskildum í tölvupósti þar sem rætt hafi verið um tiltekt í garði og hvort varnaraðili mætti mála einn vegg í sólskála.

Þau hafi svarað þessum pósti með ítarlegri yfirferð yfir hverja mynd fyrir sig með því sem þau hafi viljað láta fjarlægja og koma í upprunalegt horf ásamt því að spyrja varnaraðila út í rými sem ekki hafi sést á myndum, eins og til dæmis bílskúr. Seinna hafi komið í ljós að varnaraðili hafi reist vegg og stúkað af rými þar sem búið hafi verið að leggja inn vatnslagnir og setja upp fjölda vatnskrana. Óskað hafi verið eftir að lögreglan skoðaði bílskúrinn þar sem sóknaraðila hafi grunað að þarna hefði einhver ólögleg framleiðsla átt sér stað. Lögreglumaðurinn sem hafi komið á vettvang hafi staðfest að þetta liti sannarlega þannig út. Í framhaldinu hafi sóknaraðili og kona hans haft samband við nágranna þeirra og nokkrir þeirra staðfest að þau hefðu orðið vitni að lögregluaðgerð í húsinu seint á árinu 2020.

Eftir að þau hafi sent þennan póst varðandi breytingarnar hafi samskiptin breyst úr vinalegu spjalli yfir í ásakanir og leiðindi af hálfu varnaraðila. Þann 1. febrúar 2021 hafi hún í tölvupósti borið því við að húsið væri óíbúðarhæft vegna myglu og hefði verið það um einhvern tíma. Þessu til sönnunar hafi hún sent ljósmyndir af svokölluðu próteinprófi sem engin leið hafi verið að vita hvort hefði verið tekið í eigninni eða öðru húsnæði. Frumherji hf. hafi einnig staðfest að þessi próf væru alls ekki áreiðanleg og það væri ástæða fyrir því að þau væru seld til dæmis í Húsasmiðjunni undir 2.000 kr. stykkið.

Þetta hafi komið sóknaraðila og konu hans algerlega í opna skjöldu þar sem húsið hafi allt verið tekið í gegn á árunum 2016 til 2017. Þau hafi búið í húsinu án nokkurra vandamála frá desember 2016 til júní 2019 og varnaraðili hafi ekki sent neina kvörtun um neitt slíkt á leigutíma.

Á þessum tímapunkti hafi sóknaraðili og kona hans ákveðið að láta lögfræðing Húseigendafélagsins sjá um öll samskipti við varnaraðila og fengið Frumherja hf. til að framkvæma mygluskoðun. Niðurstaðan hafi verið mjög skýr. Engin ástæða hafi verið til að telja húsið óíbúðarhæft sökum myglu en starfsmenn Frumherja hf. hafi sérstaklega tekið fram að húsið væri mjög óhreint og hefði sennilega ekki verið þrifið í mjög langan tíma. Varnaraðila hafi verið tilkynnt um þetta og eftir það hafi riftunarferli farið af stað 13. febrúar 2021. Varnaraðili hafi ekki skilað lyklum á tilsettum tíma og riftunarferlið endað með því að lyklum hafi verið skilað á skrifstofu Húseigendafélagsins eftir lokun 24. febrúar 2021.

Faðir sóknaraðila hafi farið í húsið um leið og lyklum hafði verið skilað og þegar komið í ljós að miklar skemmdir og breytingar höfðu verið unnar á húsnæðinu, bílskúr og lóð. Eins hafi frágangi, þ.e. þrifum og almennu ástandi við leiguskil, verið verulega ábótavant.

Viðbragð sóknaraðila hafi verið að fljúga heim 2. mars 2021 ásamt börnum sínum með tilheyrandi kostnaði. Eftir að heim kom hafi tekið við langt ferli sem sjái því miður ekki enn fyrir endann á varðandi þrif, viðgerðir og endurbætur á húsnæðinu, fyrir utan muni í hans eigu sem séu horfnir úr húsinu, án skýringa varnaraðila.

Þetta hafi þau allt tekið saman með aðstoð lögmanns og sent varnaraðila og bankanum 19. mars 2021. Eftir þann tíma hafi engin samskipti átt sér stað fyrr en 18. apríl 2021 þar sem varnaraðili hafi hafnað öllum kröfunum og óskað eftir að fá úttektarskýrslu frá Frumherja frá upphafi leigutíma.

Löggildur fasteignasali hafi haft umsjón með gerð leigusamningsins. Fasteignasalan hafi myndað öll rými í húsnæðinu ásamt því að sýna varnaraðila húsnæðið og varnaraðili engar athugasemdir gert varðandi ástand þess við undirritun samnings og komi það skýrt fram í leigusamningnum. Einnig sé til myndband sem hafi verið tekið upp innan úr húsinu áður en það hafi verið afhent varnaraðila og þar sjáist munir sem hafi horfið ásamt því að ástand hússins sjáist mjög vel. Einnig séu myndir frá fasteignasölunni sem sýni þetta ástand mjög vel og því hafni þau því algerlega að ástand hússins við upphaf leigu hafi á einhvern hátt verið sambærilegt því sem það hafi verið í við lok leigutíma.

Sóknaraðili hafi auk þess keypt þjónustu fyrirtækis sem sérhæfi sig í flutningsþrifum og hafi það verið að störfum 2. mars í að minnsta kosti sex klukkutíma samkvæmt skýrslu frá þeim og samt sé ekki enn búið að þrífa húsið að fullu eftir dvöl varnaraðila í því. Einnig hafi sóknaraðili ekki náð að klára allar viðgerðir á húsnæðinu þar sem margar þeirra séu flóknar, til dæmis útskipting á parketi, mikið skemmdur eldhúsbekkur, brotnar rúður, skemmdar hurðir og svo framvegis.

Þrátt fyrir stöðuna á húsnæðinu hafi það verið auglýst til leigu til samræmis við ákvæði í lögum um leiguhúsnæði og sé sóknaraðili vongóður um að leigjendur finnist frá 1. maí til 30. júní 2021. Sóknaraðili upplýsti síðar að ekki hefðu fundist leigjendur fyrir umrætt tímabil og lagði fram gögn þar að lútandi.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að því sé hafnað að húsnæðinu hafi verið skilað í verra ástandi en það hafi verið í við upphaf leigutíma. Þá sé engin skýrsla til sem rökstyðji það. Athafnir varnaraðila hafi einungis gert húsnæðið betra, bæði að innan og lóð þess. Því sé hafnað að varnaraðili hafi farið í óheimilar framkvæmdir á húsinu eða valdið skemmdum eða tjóni.

Fjölskyldumeðlimir varnaraðila hafi sum verið oft og mikið veik og sá sem hafi verið verstur á leigutíma hafi ákveðið að minnka dvöl sína í húsinu og hafi þá sýnt mikinn bata. Varnaraðila hafi þá farið að gruna að mygla væri í húsnæðinu. Myglupróf, keypt í Húsasmiðjunni, hafi verið tekin og þau öll sýnt hina verstu útkomu. Starfsmaður Húseigendafélagsins hafi lofað skoðun frá Frumherja hf. vegna þessa en í staðinn hafi fyrirtækið einungis gert ástandsskoðun. Engin myglupróf hafi verið gerð og hafi varnaraðili verið á staðnum við skoðunina. Starfsmaður Húseigendafélagsins hafi sagt að Frumherji hf. hefði staðfest að ekki væri mygla í húsnæðinu en sent bréf, dags. 19. mars 2021, með einhliða uppsögn á leigusamningi. Varnaraðili hafi ákveðið að andmæla ekki uppsögninni þótt um tímabundinn samning hafi verið að ræða, enda ekki liðið vel í húsnæðinu. Varnaraðili hafi talið að ekki yrði um frekari leigugreiðslur að ræða, enda ákvörðun sóknaraðila að segja samningnum upp, án þess að fyrir því hafi verið sérstök heimild í húsaleigulögum.

Sóknaraðili hafi ekki orðið fyrir neinu leigutapi þar sem hann hafi sjálfur flutt í húsnæðið nokkrum dögum eftir að leigusamningi hafi verið rift.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð. Þá segir varðandi mygluprófið að Frumherji hf. búi yfir sérfræðiþekkingu á sviði úttekta á húsum, þar á meðal myglu, og hafi sérfræðingur félagsins talið að engin ástæða væri til frekari athugunar varðandi ásökun varnaraðila eftir skoðun á húsnæðinu.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hún hafi boðið sóknaraðila að fá greiddar 750.000 kr. af bankaábyrgðinni en í staðinn hafi hann ákveðið að sækjast eftir 2.900.000 kr. vegna skaðabóta og þriggja mánaða leigu. Nú sé hann tilbúinn til að bakka með skaðabótamál sitt og einungis sækjast eftir bankaábyrgðinni.

Annar starfsmaður Frumherja hf. hafi nefnt að það væri klárlega mygla í bílskúrnum en aldrei hafi verið tekið próf. Skoðunin hafi verið gerð eftir að lyklum hafði verið skilað með ábyrgðarpósti en ekki skýrslan sem hafi verið gerð þegar varnaraðili hafi enn verið með húsnæðið til umráða.

Varnaraðili hafi skipt um bílskúrshurð og bílskúrshurðaropnara. Hún hafi hent 1500 kg af illgresi sem hafi kostað hana um 50.000 kr. Hún hafi múrað vegginn hjá nágrannanum sem snúi að garði sóknaraðila, sett aukaskúffur í eldhúsinnréttingu, sérsmíðað fataskáp sem hafi passað undir súð og sett nýjar baðinnréttingar á báðar hæðir. Þá hafi hún málað og lakkað útidyrahurð ásamt stiga.

VI. Niðurstaða            

Kröfur sóknaraðila á hendur varnaraðila eru byggðar á þrennu, þ.e. í fyrsta lagi leigutapi, í öðru lagi meintum skemmdum á húsnæðinu af völdum varnaraðila og í þriðja lagi því að munir hafi horfið úr húsnæðinu á meðan varnaraðili bjó í því.

Fyrst kemur til úrlausnar krafa sóknaraðila vegna leigutaps. Leigusamningur aðila var tímabundinn frá 1. júlí 2019 til 30. júní 2021. Í málinu liggur fyrir bréf, dags. 4. febrúar 2021, sem sent var fyrir hönd sóknaraðila þar sem skorað var á varnaraðila að greiða vangoldna húsaleigu vegna febrúar 2021, að fjárhæð 366.678 kr., innan sjö sólarhringa frá dagsetningu bréfsins. Fram kom að ef áskoruninni yrði ekki sinnt kæmu leigusalar til með að rifta leigusamningnum án frekari viðvarana með heimild í 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Sóknaraðili hefur lagt fram gögn frá Arion banka sem staðfesta að á þeim tímapunkti var um að ræða vanskil af hálfu varnaraðila sem námu umræddri fjárhæð. Jafnframt liggur fyrir bréf, dags. 13. sama mánaðar, sem einnig var sent fyrir hönd sóknaraðila til varnaraðila og hefur að geyma yfirlýsingu um riftun leigusamningsins. Þar kom fram að varnaraðila bæri að rýma húsnæðið án tafar, skila því í sama ástandi og hún tók við því og skila lyklum á skrifstofu Húseigendafélagsins eigi síðar en kl. 12 á hádegi 23. febrúar 2021. Varnaraðili yfirgaf húsnæðið í framhaldi af þessu og skilaði lyklunum. Sóknaraðili segir marsmánuð hafa farið í að meta ástand hins leigða eftir umgengni varnaraðila og hefja nauðsynlegar endurbætur svo að hægt væri að bjóða það öðrum leigjendum. Því ferli hafi lokið um miðjan apríl. Löggildum fasteignasala hafi verið falið að auglýsa húsnæðið til leigu til loka júní 2021. Það hafi hann gert en engar fyrirspurnir borist. Sóknaraðili hefur lagt fram staðfestingu um þetta frá umræddum fasteignasala. Þá kemur fram í yfirliti frá Arion banka, sem sóknaraðili lagði fram, að heildarfjárhæð leigugreiðslna varnaraðila sem séu í vanskilum fyrir tímabilið frá 1. febrúar til 30. júní 2021 nemi 1.846.331 kr. en 1.923.013 kr., að meðtöldum dráttarvöxtum og innheimtukostnaði.

Í 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga kemur fram að leigusala sé heimilt að rifta leigusamningi ef leigjandi greiðir ekki leiguna á réttum gjalddaga og sinni ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni. Þá kemur fram í 2. mgr. sömu lagagreinar að tilkynning um riftun skuli vera skrifleg og henni skuli fylgja rökstuðningur fyrir riftuninni. Í 3. mgr. segir að réttindi og skyldur leigusala og leigjanda samkvæmt leigusamningi falli niður frá dagsetningu riftunar og leigjandi skuli rýma leiguhúsnæðið þegar í stað nema aðilar semji um annað og skuli leigusali þá eiga rétt á greiðslu leigu vegna þess tíma sem líður frá riftun og þar til leigjandi hefur rýmt leiguhúsnæði samkvæmt samkomulaginu. Enn fremur kemur fram í 1. mgr. 62. gr. að ef leigusamningi er rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er upp í 61. gr. skuli leigjandi bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Ef leigusamningur var tímabundinn skuli leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngildi leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Þá kemur fram í 2. mgr. 62. gr. að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skuli þær leigutekjur, sem hann þannig hafi eða hefði átt að hafa, koma til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr.

Samkvæmt gögnum málsins stóð sóknaraðili að riftun leigusamningsins í samræmi við framangreind ákvæði 61. gr. húsaleigulaga. Þá benda fyrirliggjandi gögn til þess að hann hafi í samræmi við ákvæði 2. mgr. 62. gr. gert ráðstafanir til að leigja húsnæðið út að nýju en þær hafi ekki borið árangur. Varnaraðili hefur borið því við að þar sem sóknaraðili hafi sjálfur flutt í húsnæðið eftir að leigusamningnum var rift sé ekki um bótaskyldu að ræða vegna þessa. Aftur á móti hefur komið fram af hálfu sóknaraðila að hann hafi verið skuldbundinn til greiðslu leigu vegna annars húsnæðis til loka júní 2021. Í ljósi alls þessa verður að mati kærunefndar að leggja til grundvallar að sóknaraðili hafi orðið fyrir tjóni sem nemur leigugreiðslum frá 1. febrúar til 30. júní 2021 og að varnaraðila beri að bæta sóknaraðila það tjón í samræmi við ákvæði 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga.

Næst verður fjallað um kröfur sóknaraðila á hendur varnaraðila vegna meintra skemmda á hinu leigða á leigutímanum og muna sem hafi horfið. Sóknaraðili segir varnaraðila hafa ráðist í ýmsar breytingar á hinu leigða, þ.e. íbúð, bílskúr og lóð, án vitundar eða samþykkis sóknaraðila. Þá hafi þrifum og almennu ástandi verið mjög ábótavant við leiguskil. Skemmdir hafi meðal annars orðið á parketi, eldhúsbekk og hurðum og rúður hafi verið brotnar. Varnaraðili hafi reist vegg í bílskúr og stúkað þar af rými, látið leggja þangað vatnslagnir og setja upp fjölda vatnskrana. Þá hafi gólflistar og parket verið bæði skemmt og fjarlægt. Pallur hafi verið byggður í garði þar sem pottur hafi verið settur og skjólveggur. Potturinn og skjólveggurinn hafi verið fjarðlægður af varnaraðila en frágangi sé verulega ábótavant. Þá hafi varnaraðili sett upp stórt grindverk á milli húss og bílskúrs. Það hafi verið fjarlægt en frágangi sé verulega ábótavant. Sóknaraðili tilgreinir ýmsar skemmdir til viðbótar og hefur lagt fram myndir því til sönnunar og gögn um áætlaðan kostnað við að lagfæra þær. Enn fremur hafi ýmsir munir horfið úr húsnæðinu. Varnaraðili hafnar því að hún hafi staðið fyrir óheimilum framkvæmdum á hinu leigða eða valdið skemmdum á því. Þá hafnar hún því að húsnæðinu hafi verið skilað í verra ástandi en það var þegar hún tók við því. Hún hafi einungis bætt húsnæðið og lóð þess.

Í 1. mgr. 28. gr. húsaleigulaga segir að leigjanda er óheimilt að framkvæma breytingar eða endurbætur á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess, nema að fengnu samþykki leigusala og gerðu skriflegu samkomulagi um skiptingu kostnaðar og hvernig með skuli fara að leigutíma loknum. Þá kemur fram í 2. mgr. sömu lagagreinar að skriflegt samþykki leigusala skuli jafnframt liggja fyrir áður en leigjandi setur upp fastar innréttingar eða annað þess háttar fylgifé. Í 63. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi skuli að leigutíma loknum skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Leigjandi beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda óviðkomandi. Þá kemur fram í 65. gr. laganna að ef leigusali og leigjandi koma sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði skuli úttektaraðili, sbr. XIV. kafla laganna, meta tjónið. Rétt sé þó hvorum aðila að krefjast mats dómkvaddra manna á bótafjárhæðinni innan átta vikna frá því að aðila var kunn niðurstaða úttektaraðilans. Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga, sem er að finna í XIV. kafla laganna, skulu leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skal annast úttektina, óski annar aðilinn þess, og skiptist kostnaður þá að jöfnu á milli þeirra. Í 3. mgr. sömu greinar segir að leigjandi og leigusali skuli koma sér saman um úttektaraðila. Þá segir í 2. mgr. 71. gr. laganna að úttekt samkvæmt 1. eða 2. mgr. 69. gr. framkvæmi úttektaraðili sem leigjandi og leigusali hafi komið sér saman um samkvæmt 3. mgr. 69. gr. að viðstöddum leigusala og leigjanda eða umboðsmönnum þeirra.

Gögn málsins sýna, að mati kærunefndar, að varnaraðili hafi ráðist í viðamiklar breytingar á hinu leigða á leigutímanum og liggur fyrir að þær breytingar hafi verið gerðar án samþykkis sóknaraðila, sbr. 28. gr. húsaleigulaga. Einnig virðist ljóst að varnaraðili hafi ekki skilað hinu leigða í sama ástandi og hún tók við því, eins og henni bar skylda til samkvæmt 63. gr. laganna. Ber hún bótaábyrgð á rýrnun og spjöllum á hinu leigða eftir því sem mælt er fyrir um í umræddri lagagrein.

Í málinu er deilt um bótaskyldu og um leið bótafjárhæð vegna tjóns á hinu leigða. Sóknaraðila hefði því verið rétt að gangast fyrir því að fram færi úttekt á því samkvæmt XIV. kafla húsaleigulaga, sbr. 65. gr. laganna. Slík úttekt mun ekki hafa farið fram, enda er ekki í skýrslu Frumherja fullnægjandi lýsing á einstökum tjónsliðum og kostnaði við viðgerð. Að mati kærunefndar eru því ekki forsendur til að taka afstöðu til bótafjárhæðar vegna skemmda á hinu leigða á leigutímanum þó að sóknaraðili hafi lagt fram gögn þar að lútandi. Á það skal bent að hefðbundin sönnunarfærsla fyrir dómi gæti varpað ljósi á það atriði en slík sönnunarfærsla fer ekki fram fyrir kærunefndinni. Kærunefndin fellst því á kröfu sóknaraðila um viðurkenningu á bótaskyldu en tekur ekki afstöðu til bótafjárhæðarinnar.

Loks kemur til skoðunar hvort sóknaraðila sé heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila sem hún lagði fram að fjárhæð 1.050.000 kr. við upphaf leigutíma. Í skilmálum ábyrgðaryfirlýsingarinnar kemur fram að hún nái yfir leigugreiðslur, dráttarvexti, kostnað vegna vanhalda á þrifum við skil á hinu leigða og skaðabætur vegna tjóns á hinu leigða.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.‒3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hafi afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur. Í 8. mgr. sömu 40. gr. segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Samkvæmt gögnum málsins mun varnaraðili hafa skilað lyklum að leiguhúsnæðinu annaðhvort 23. eða 24. febrúar 2021. Í málinu liggur fyrir bréf sóknaraðila, dags. 19. mars 2021, til varnaraðila og Landsbankans þar sem lýst er kröfum sóknaraðila á hendur varnaraðila og vísað til bankaábyrgðarinnar. Þá liggur fyrir bréf Landsbankans til varnaraðila, dags. 22. mars 2021, þar sem fram kemur að borist hafi krafa í ábyrgðina. Í ljósi þessa verður að leggja til grundvallar að sóknaraðili hafi uppfyllt skilyrði 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga um að gera varnaraðila skriflega grein fyrir því innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins að hann gerði kröfu í trygginguna. Þá liggur fyrir bréf varnaraðila, dags. 15. apríl 2021, til sóknaraðila og Landsbankans þar sem fram kemur að hún hafni kröfunni. Sóknaraðili skaut málinu til kærunefndarinnar með kæru, dags. 19. apríl 2021, þ.e. innan þess fjögurra vikna frests sem kveðið er á um í 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Að framan var komist að þeirri niðurstöðu að varnaraðila bæri að bæta sóknaraðila leigutap fyrir tímabilið 1. febrúar 2021 til 30. júní 2021, alls að fjárhæð 1.846.331 kr. Þar sem sú fjárhæð er hærri en fjárhæð ábyrgðarinnar er fallist á að sóknaraðila sé heimilt að ganga að ábyrgðinni allri vegna þessa.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila 1.846.331 kr. vegna leigutaps á tímabilinu 1. febrúar til 30. júní 2021.

Viðurkennd er skaðabótaskylda varnaraðila vegna tjóns á hinu leigða en ekki er tekin afstaða til bótafjárhæðar.

Sóknaraðila er heimilt að fá 1.050.000 kr. greiddar úr tryggingu varnaraðila.

Reykjavík, 11. október 2021

Þorsteinn Magnússon

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson