Mál nr. 37/2024-Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 37/2024

Sameign. Hagnýtingarréttur. Persónulegir munir í sameign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 15. apríl 2024, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 27. maí 2024, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 12. desember 2024.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C í D, alls þrír eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á 1. hæð en gagnaðili er eigandi að eignarhlut í kjallara. Ágreiningur er um eignarhald á inngangi í kjallara og gangi þar inn af og svo um hagnýtingu sömu hluta hússins.

Samkvæmt gögnum málsins var húsið byggt árið 1938. Á norðurhlið þess er umræddur inn-gangur í kjallara og þar inn af er gangur, sem kallaður er ytri gangur í gögnum málsins. Austan megin, þ.e. á vinstri hönd þegar gengið er inn, er salerni undir stiga sem liggur milli hæða hússins en vestan megin, þ.e. á hægri hönd þegar gengið er inn, er herbergi. Á suðurhlið hússins, beint inn af fyrrnefndum gangi, er svo annað herbergi og eldhús. Á enda ytri gangsins er hurð í austurátt að öðrum gangi, sem kallaður er innri gangur í gögnum málsins, og þar inn af er sameiginlegt þvottahús og sam¬eiginleg geymsla. Innri gangurinn og þar með hið sameiginlega þvottahús og sameiginlega geymsla er aðgengilegur íbúum 1. og 2. hæðar hússins um áðurnefndan stiga.

Í þinglýstum sameignarsamningi frá 23. nóvember 1955 var kjallara hússins skipt milli þáverandi eigenda 1. og 2. hæðar þess. Samkvæmt því sem þar greinir fylgdi eignarhluta þess fyrrnefnda áðurnefnt herbergi og eldhús á suðurhlið hússins og geymsla. Eignarhlut þess síðarnefnda fylgdi herbergi vestan megin ásamt geymslu næst miðstöðvarherbergi. Þá sagði meðal annars að sam¬eiginleg eign í helmingsskiptum yrði eftir sem áður þvottahús og miðstöðvarherbergi í kjallara, salerni undir stiga í kjallara, stigi niður í kjallara af 1. hæð og ytri og innri gangur í kjallara.

Samkvæmt þinglýstum skiptasamningi frá 20. nóvember 1979 gerðu þáverandi eigendur hússins með sér samkomulag um að 2. hæð teldist 41,4% hluti fasteignarinnar, 1. hæð teldist 38% hluti fasteignarinnar og kjallaraíbúð teldist 20,6% hluti fasteignarinnar. Um kjallaraíbúðina sagði nánar að hún væri tveggja herbergja en hefði verið ranglega lýst sem fjögurra herbergja í afsali tilgreindan dag. Rétt lýsing kjallaraíbúðar væri þannig:

Svefnherbergi í vestur, stofa í suður og eldhús í suður, salerni með sturtu undir stiga niður í kjallara, auk hlutfallslegs eignarhluta í inngangi í kjallara, ytri gangi þar, innri gangi þar, miðstöð og þvottahúsi. Lóðarréttindi fylgja í sama hlutfalli. Skápur í innra gangi fylgi.

Í skiptasamningnum sagði í framhaldi af ofangreindri lýsingu kjallaraíbúðar að eigendur hússins væru því samþykkir, að kjallaraíbúðin yrði samþykkt sem slík af byggingarfulltrúanum í D.

Í málinu liggur fyrir að byggingarnefnd D samþykkti áður gerða íbúð í kjallara hússins á fundi 11. apríl 1985. Samkvæmt samþykktri teikningu þann dag er téður inngangur sagður inngangur kjallaraíbúðar og gangur þar inn af kallað anddyri.

Málefni hússins hafa áður komið á borð kærunefndarinnar. Í máli nr. 55/1999 óskaði þáverandi eigandi kjallaraíbúðar meðal annars eftir að viðurkennt yrði að inngangur í kjallara og gangur þar inn af væri séreign hans. Nefndin hafnaði kröfum álitsbeiðanda á þeim grundvelli að engar þinglýstar eignarheimildir bentu til þess að inngangur og gangur í kjallara væru séreign hans.

Af gögnum þessa máls verður ráðið að tildrög málsins séu þau áform íbúa 1. hæðar hússins að koma fyrir nýjum þurrkara í sameiginlegt þvottahús í kjallara. Í bréfi 1. október 2023 krafðist hann að gagnaðili virti að inngangur í kjallara og gangur þar inn af væri í sameign. Í sama bréfi gaf hann þeim síðarnefnda fjögurra vikna frest til að aðskilja séreign hans frá sameign og afhenda lykil að inngangi kjallarans. Frekari bréfaskipti og gögn liggja fyrir í málinu sem hliðsjón hefur verið höfð af þótt efni þeirra verði ekki rakið nánar.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að viðurkennt verði að allir eigendur fjölbýlishússins eigi jafnan rétt til hagnýtingar á kjallarainngangi og gangi þar inn af.

Að viðurkennt verði að persónulegir munir skuli fjarlægðir úr kjallarainngangi og gangi þar inn af.

Í álitsbeiðni er fjallað um skipulag hússins. Í kjallara sé þvottahús sem sé sameign allra eigenda og séu tveir inngangar að því. Annars vegar um stiga sem liggi milli hæða og sé brattur og háll og hins vegar um inngang í kjallaranum, meðfram ganginum og í gegnum hurð sem þar sé staðsett. Álitsbeiðandi hafi nú einungis aðgang að stiganum sem hafi valdið vandkvæðum við að koma nýjum þurrkara í þvottahúsið. Óumdeilt sé að inngangur í kjallara teljist sameign allra eigenda, sbr. þinglýstan skiptasamning frá 1979 og kaupsamninga og afsöl fyrir kjallaraíbúð. Ágreiningur aðila snúist fyrst og fremst um hagnýtingu sameignarinnar. 

Í álitsbeiðni er rakið að ágreiningur eigenda fjölbýlishússins um kjallarainngang sé ekki nýr af nálinni, sbr. álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 55/1999. Næstu ár eftir að það var látið í té hafi aðrir eigendur hússins, þar á meðal álitsbeiðandi, gert kröfu um að geta gengið um kjallarainnganginn og gang þar inn af óhindrað og án þess að þurfa að biðja um leyfi þess efnis. Í gegnum tíðina hefðu eigendur kjallaraíbúðarinnar ítrekað neitað að verða við beiðninni. Þá geymi gagnaðili persónulega muni sína á ganginum.

Telur álitsbeiðandi að gagnaðili hafi ekki aukinn eða sérstakan rétt umfram aðra eigendur fjölbýlishússins þar sem aðrir eigendur hafi ekki veitt samþykki sitt fyrir því. Þar af leiðandi eigi allir eigendur jafnan hagnýtingarrétt yfir kjallarainnganginum. Engar þinglýstar heimildir séu um að aðrir í húsinu hafi afsalað sér að hluta til rétti til hagnýtingar á innganginum. Þá vísar álitsbeiðandi til þess að gagnaðili geti ekki byggt á grandleysi þar sem hún hafði, áður en hún festi kaup á íbúðinni, farið yfir þinglýst gögn. 

Í greinargerð gagnaðila eru gerðar eftirfarandi kröfur:

Að öllum kröfum álitsbeiðanda verði hafnað.

Aðallega að viðurkennt verði að inngangur í kjallara og ytri og innri gangur þar sé séreign hennar og hluti kjallaraíbúðarinnar.

Til vara að álitsbeiðanda verði einungis heimilt að hagnýta inngang í kjallara og gang þar inn af þegar þess gerist þörf og í samráði við gagnaðila.

Gagnaðili segir að við kaup á íbúðinni í kjallara hafi hún fengið upplýsingar um að inngangur íbúðarinnar væri skráð sameign íbúa hússins samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu en að einungis eigandi kjallaraíbúðarinnar hverju sinni hafi haft lykil að kjallarahurðinni, enda sé það eini inngangurinn inn í íbúðina og önnur rými í kjallaraíbúðinni skilgreind sem séreign viðkomandi eiganda. 

Í kjallara hússins sé sameiginlegt þvottahús sem sé aðgengilegt íbúum miðhæðar og efstu hæðar um stiga sem liggi milli hæða. Í þeim tilvikum sem flytja þurfi þunga eða fyrirferðamikla hluti í eða úr þvottahúsi hafi það fyrirkomulag verið í fjöldamörg ár að eigandi kjallaraíbúðar hverju sinni veiti öðrum íbúum aðgang að þvottahúsi í gegnum kjallarainngang. Gagnaðili hafi fengið þær upplýsingar frá viðkomandi fasteignasala að hún ein hefði aðgang að kjallaranum en venjan væri að hleypa fólki í gegnum íbúðina í slíkum tilvikum. Gagnaðili hafi hins vegar ekki verið upplýst um að auk kjallarahurðarinnar væri forstofan eða gangurinn inn af kjallaraíbúðinni skráð sameign íbúa hússins samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu.

Íbúi 1. hæðar hafi óskað eftir að fara með þurrkara í gegnum kjallaraíbúð og þaðan inn í sameiginlegt þvottahús. Gagnaðili hafi strax samþykkt það en hafnað þeirri beiðni íbúans að fá lykil og þar með beinan aðgang að kjallaranum svo að hún kæmist að þvottahúsinu. Gagnaðili virði rétt og hagsmuni annarra eigenda í húsinu við hagnýtingu skráðrar sameignar í kjallara en eðli máls samkvæmt geti gagnaðili ekki orðið við kröfu álitsbeiðanda um óheftan aðgang að kjallaraíbúð.

Gagnaðili lítur svo á að í kröfu álitsbeiðanda felist sú afstaða að eignarhluti í kjallara sé í raun ekki íbúð heldur stök herbergi. Gagnaðili hafni þessu og telji umþrætt rými vera séreign sína og órjúfanlegan hluta kjallaraíbúðarinnar. Um það vísar gagnaðili til framangreindra sameignar- og skiptasamninga frá árunum 1955 og 1979 og samþykktar byggingarnefndar frá árinu 1985. Kjallaraíbúð gagnaðila geti ekki talist íbúð í hefðbundnum eða lagalegum skilningi orðsins nema henni fylgi inngangur og forstofugangur, en annars væri um að ræða stök herbergi sem geti ekki nýst á neinn hátt sem íbúð.

Verði ekki fallist á að inngangur kjallara og ytri og innri gangur séu séreign gagnaðili byggir hann á að álitsbeiðandi eigi ekki rétt til óhindraðs aðgangs að umræddum rýmum. Um það vísar gagnaðili meðal annars til þess að rýmin séu í beinum tengslum við íbúð gagnaðila og nýtt sem slík, svo sem forstofugangurinn og salernið. Fái álitsbeiðandi óhindraðan aðgang að umræddum rýmum sé gagnaðila ómögulegt að nýta þau sem vistarverur. 

III. Forsendur

Í máli þessu er deilt um hvort inngangur í kjallara hússins að C og ytri og innri gangur þar inn af séu sameign eigenda þess eða séreign gagnaðila. Þá er ágreiningur milli málsaðila um hagnýtingu inngangs í kjallara hússins og ytri gangs þar inn af.

Samkvæmt skiptasamningi frá 20. nóvember 1979 eru framangreindir hlutar hússins í sameign og eru ekki forsendur til að leggja annað til grundvallar í máli þessu, sbr. 6. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og áður 2. mgr. 5. gr. laga nr. 59/1976 um fjölbýlishús. Í umræddu ákvæði síðarnefndu laganna, sem voru í gildi þegar áðurnefndur skiptasamningur var gerður, sagði að íbúðirnar sjálfar, eins og þeim væri lýst í skiptayfirlýsingu eða skiptasamningi, og það sem þeim fylgdi sérstaklega væri í séreign íbúðareigenda. Aðrir hlutar fjölbýlishúss væru í sameign. Aðalkröfu gagnaðila er því hafnað, sbr. einnig álit kærunefndar 20. janúar 2000 í máli nr. 55/1999.

Af ofangreindri niðurstöðu leiðir að um hagnýtingu inngangsins og ytri gangs þar inn af fer eftir þeim reglum sem gilda um hagnýtingu sameignar en meginreglan í því efni er að eigendur hafa jafnan rétt sem takmarkast eingöngu af hagsmunum og jafnríkum rétti annarra eigenda, sbr. 34. gr. laga nr. 26/1994. Um takmarkanir á hagnýtingarrétti er fjallað í 35. gr. laganna. Í athugasemdum með 34. og 35. gr. frumvarps þess er varð að lögum nr. 26/1994 segir að greinarnar séu í samræmi við gildandi rétt. Er það nefnt í því samhengi að fyrrnefndur skiptasamningur var gerður fyrir lögfestingu laga nr. 26/1994.

Umræddur skiptasamningur var lögboðinn skriflegur gerningur eigenda hússins um réttindi og skyldur þeirra innbyrðis og gagnvart einstökum hlutum hússins og lóðar, sbr. 3. gr. þágildandi laga nr. 59/1976. Verður hann því lagður til grundvallar við úrlausn þessa máls, sbr. 77. gr. laga nr. 26/1994.

Samkvæmt ákvæðum skiptasamningsins var húsinu skipt þannig að íbúð var skilgreind í kjallara sem hafði ekki verið gert ráð fyrir í eldri sameignarsamningi frá árinu 1955. Jafnframt lýstu þáverandi eigendur hússins sig samþykka því að íbúðin yrði samþykkt af byggingarnefnd D, en það gekk eftir sex árum síðar. Gera verður ráð fyrir að verðmæti eignarhluta í kjallara hafi aukist af þeim sökum enda þá unnt að láta hann ganga kaupum og sölum á almennum markaði sem samþykkta íbúð, skráða sem slíka í fasteignaskrá.

Að virtri legu kjallaraíbúðar, aðgangs að innri gangi um stiga milli hæða hússins og skipulagi hússins að öðru leyti verður á hinn bóginn að leggja til grundvallar að framangreind ráðstöfun á kjallara hafi takmarkað rétt eigenda 1. og 2. hæðar til hagnýtingar inngangs og ytri gangs. Verður því litið svo á að aðrir eigendur hafi fengið eiganda kjallaraíbúðar aukinn og sérstakan rétt til hagnýtingar sameignarinnar umfram aðra að þessu leyti enda verður honum, nú gagnaðila, sem eiganda samþykktrar íbúðar, ekki gert að þola að aðrir eigendur hafi óheftan aðgang að þessum hluta hússins. Eins og atvikum málsins er háttað rúmast innan aukins og sérstaks hagnýtingarréttar gagnaðila að hann hafi persónulega muni á ytri gangi.

Samkvæmt gögnum málsins hefur gagnaðili lýst yfir að hann muni virða rétt annarra eigenda hússins til að nota inngang í kjallara og fara um ytri gang þegar þess gerist þörf. Í málinu liggur einnig fyrir að eigandi 2. hæðar hússins krefst ekki að fá lykil að inngangi í kjallara eða aðgengi að ytri gangi nema með fyrirvara og í samráði við gagnaðila. Í ljósi þess og alls sem að framan greinir er rétt að húsfélagið taki fyrir hvernig rétti annarra eigenda til að nota inngang í kjallara og fara um ytri gang verði háttað, eftir atvikum með setningu húsreglna samkvæmt 74. gr. laga nr. 26/1994, eða sérstökum samþykktum, sbr. 75. gr. sömu laga, áður en kærunefnd fjallar um það, sbr. 8. gr. reglugerðar nr. 1355/2019 um kærunefnd húsamála. Verður því ekki fjallað nánar um varakröfu gagnaðila að svo stöddu.

Að framangreindu virtu er það mat kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

Álit nefndarinnar hindrar ekki aðila í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti, sbr. 6. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að inngangur í kjallara hússins að C og gangur þar inn af sé sameign allra.

Það er álit kærunefndar að gagnaðili eigi aukinn og sérstakan rétt til hagnýtingar inngangs í kjallara hússins að C og gangs þar inn af.

Reykjavík, 12. desember 2024

Þorvaldur Hauksson

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson