Mál nr. 85/2012.
Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála
Hafnarhúsinu v/Tryggvagötu, 150 Reykjavík
Miðvikudaginn 14. ágúst 2013 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 85/2012:
Kæra A
á ákvörðun
Íbúðalánasjóðs
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dags. 19. október 2010, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, frá 17. október 2012, um að hafna beiðni kæranda um veðlánaflutning. Úrskurðarnefndin telur ljóst að um misritun sé að ræða á dagsetningu kæru og verður miðað við að hún hafi réttilega átt að vera dagsett 19. október 2012.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Íbúðalánasjóður veitti kæranda lán að fjárhæð 16.500.000 kr., til kaupa á fasteigninni B. Veðskuldabréf vegna þess var gefið út 14. júlí 2009 með 1. veðrétti í fasteigninni og því þinglýst 16. júlí s.á.
Með kaupsamningi, dags. 22. ágúst 2012, festi kærandi kaup á fasteigninni C. Kaupverð eignarinnar var 85.000.000 kr. en fasteignamatið 59.350.000 kr. Kaupsamningurinn var hluti af makaskiptasamningi um eignirnar B C. Með kaupsamningnum tók kærandi á sig að flytja öll lán af eigninni B yfir á eignina C, þar á meðal lán Íbúðalánasjóðs, upphaflega að fjárhæð 16.500.000 kr.
Með umsókn, dags. 6. október 2012, sótti kærandi um veðlánaflutning á láni Íbúðalánasjóðs, að fjárhæð 18.918.667 kr., af 1. veðrétti fasteignarinnar B yfir á 1. veðrétt fasteignarinnar C. Íbúðalánasjóður hafnaði beiðninni á þeim grundvelli að samkvæmt lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, eins og þeim hafi verið breytt árið 2012, væri ekki leyfilegt að heimila veðflutning lána Íbúðalánasjóðs þegar fasteignamat nýju eignarinnar væri 50.000.000 kr. eða meira. Kærandi kærði synjun Íbúðalánasjóðs á veðlánaflutningi til úrskurðarnefndarinnar með bréfi, dags. 19. október [2012].
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 22. október 2012, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða Íbúðalánasjóðs barst með bréfi, dags. 1. nóvember 2012. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 6. nóvember 2012, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda. Með bréfi úrskurðarnefndarinnar, dags. 5. desember 2012, var kæranda tilkynnt um tafir á afgreiðslu málsins. Með tölvupósti, dags. 26. júní 2012, var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að afrit af veðskuldabréfi yrði sent nefndinni. Með tölvupósti þann 1. júlí 2012 barst nefndinni afrit af veðskuldabréfinu frá sjóðnum.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi telur að höfnun Íbúðalánasjóðs á veðlánaflutningi eigi eingöngu við um lán sem hafi verið veitt eftir gildistöku laganna en eigi ekki við afturvirkt um lán sem þegar hafi verið veitt.
IV. Sjónarmið Íbúðalánasjóðs
Íbúðalánasjóður byggir höfnun sína á 19. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum, og 32. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, með síðari breytingum. Skilyrði fyrir veðlánaflutningi í reglugerðarákvæðinu sé að veðstaða lánsins eftir veðlánaflutning uppfylli reglur sjóðsins um lánveitingar. Íbúðalánasjóður líti svo á að veðlánaflutningur sé sjálfstæð ákvörðun ótengd veitingu lánsins á sínum tíma. Um afturvirkni sé því ekki að ræða. Veðlánaflutningur sé ígildi lánveitingar vegna íbúðar sem verið er að kaupa og fullnægja þurfi skilyrðum lánveitinga við veðlánaflutninginn samkvæmt reglugerðarákvæðinu. Með breytingu á 19. gr. laga um húsnæðismál, með lögum nr. 84/2012 um breytingu á lögum um húsnæðismál, voru lánveitingar Íbúðalánasjóðs takmarkaðar við íbúðarhúsnæði að fasteignamati undir 50.000.000 kr. en fasteignamat íbúðarinnar að C nam 59.350.000 kr. Þar sem Íbúðalánasjóði sé óheimilt að veita lán til kaupa á svo dýrri fasteign gæti veðflutt lán á þá eign ekki uppfyllt skilyrði um veðstöðu lánveitinga og því bar sjóðnum að hafna erindinu.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda. Í málinu er ágreiningur um það hvort Íbúðalánasjóði hafi borið að samþykkja umsókn kæranda um veðlánaflutning.
Úrskurðarnefndin telur í upphafi rétt að benda á að í 1. málsl. 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga, nr. 37/1993, er kveðið skýrt á um að þegar ákvörðun er tilkynnt skriflega án þess að henni fylgi rökstuðningur skuli veita leiðbeiningar um heimild aðila til þess að fá ákvörðun rökstudda. Ákvörðun Íbúðalánasjóðs í málinu var kynnt kæranda með tölvupósti þann 17. október 2012. Ákvörðuninni fylgdi ekki rökstuðningur sem fullnægir skilyrðum 22. gr. stjórnsýslulaga og bar Íbúðalánasjóði því að leiðbeina aðila máls um heimild hans til eftirfarandi rökstuðnings. Úrskurðarnefndin beinir þeim tilmælum til Íbúðalánasjóðs að tryggja að ákvæði 1. málsl. 2. mgr. 20. gr. stjórnsýslulaga sé fylgt þegar stjórnvaldsákvarðanir sjóðsins eru ekki rökstuddar.
Kærandi óskaði eftir veðlánaflutningi á láni hjá Íbúðalánasjóði, að fjárhæð 18.918.667 kr., með umsókn, dags. 6. október 2012, af fasteigninni B yfir á 1. veðrétt fasteignarinnar C, en fasteignamat eignarinnar var 59.350.000 kr. Íbúðalánasjóður hafnaði umsókn kæranda um veðlánaflutning á grundvelli 19. gr. laga um húsnæðismál, sbr. lög nr. 84/2012 um breytingu á lögum um húsnæðismál, þar sem lánveitingar Íbúðalánasjóðs væru takmarkaðar við íbúðir að fasteignamati undir 50.000.000 kr. Í rökstuðningi Íbúðalánasjóðs kemur fram að þar sem sjóðnum sé óheimilt að veita lán til kaupa á svo dýrri fasteign, gæti veðflutt lán á þá eign ekki uppfyllt skilyrði um veðstöðu lánveitingar. Kærandi telur að slík höfnun eigi eingöngu við um lántökur sjóðsins eftir gildistöku laganna en eigi ekki við afturvirkt um lán sem þegar hafi verið veitt, en kærandi kveðst upphaflega hafa fengið lán hjá sjóðnum árið 2009. Íbúðalánasjóður lítur svo á að veðlánaflutningur sé sjálfstæð ákvörðun ótengd veitingu lánsins á sínum tíma og því sé ekki um afturvirkni að ræða.
Samkvæmt 4. mgr. 21. gr. laga um húsnæðismál er veðlánaflutningur milli fasteigna heimill. Í reglugerð skal kveða nánar á um það hvenær slík heimild er fyrir hendi og með hvaða skilyrðum. Samkvæmt 2. málsl. 1. mgr. 32. gr. reglugerðar um ÍLS-veðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004, er það skilyrði fyrir veðflutningi að veðstaða lánsins eftir veðflutning uppfylli reglur sjóðsins um lánveitingar. Kærandi sótti um veðlánaflutning með umsókn, dags. 6. október 2012, og var umsókn hans synjað með tölvupósti Íbúðalánasjóðs þann 17. október 2012. Það er mat úrskurðarnefndarinnar að við mat á því hvort veðstaða láns uppfylli reglur sjóðsins um lánveitingar eftir veðflutning verði að leggja til grundvallar þær reglur sem í gildi eru á þeim tíma sem umsókn um veðflutning er afgreidd hjá sjóðnum. Líkt og áður greinir byggðist synjun Íbúðalánasjóðs á ákvæði 3. mgr. 19. gr. laga um húsnæðismál, sbr. b-lið 8. gr. laga nr. 84/2012 um breytingu á lögum um húsnæðismál. Lög nr. 84/2012 voru samþykkt á Alþingi þann 18. júní 2012 og öðluðust þegar gildi. Þegar kærandi lagði fram umsókn sína höfðu lög nr. 84/2012 því þegar tekið gildi. Það er því mat úrskurðarnefndarinnar að ákvæði 3. mgr. 19. gr. laga um húsnæðismál hafi verið hluti af reglum sjóðsins um lánveitingar, sbr. 2. málsl. 1. mgr. 32. gr. reglugerðar nr. 522/2004, og bar veðstöðu lánsins eftir veðflutning að uppfylla skilyrði ákvæðisins. Úrskurðarnefndin telur því ekki ástæðu til að gera athugasemd við þá framkvæmd Íbúðalánasjóðs að leggja til grundvallar reglur sjóðsins um lánveitingar sem fólust í ákvæðum laga nr. 84/2012.
Í VI. kafla laga um húsnæðismál er að finna almenn ákvæði um lán til einstaklinga. Þar segir í 18. gr. að skilyrði þess að Íbúðalánasjóður samþykki lánveitingu til umsækjanda fari eftir viðmiðunarreglum sem stjórn sjóðsins setur um veðhæfni fasteigna og greiðslugetu skuldara. Séu þau skilyrði ekki uppfyllt er sjóðnum heimilt að synja um lánveitingu. Í 19. gr. laganna er fjallað um ÍLS-veðbréf. Þar segir í 1. mgr. að lán Íbúðalánasjóðs séu greidd út í peningum. Áður en til útgreiðslu láns kemur skal lántaki gefa út ÍLS-veðbréf og þinglýsa því. Samkvæmt 2. mgr. 19. gr. getur lánveiting samkvæmt ÍLS-veðbréfi numið allt að 80% af matsverði íbúðar. Taka ber tillit til framar áhvílandi lána þannig að ÍLS-veðbréfið sé innan þessara marka. Jafnframt segir að ráðherra geti með reglugerð ákveðið hámarksfjárhæð ÍLS-veðbréfa sem miðast við að veðbréfið hvíli á fyrsta veðrétti, ella skulu uppfærð framar áhvílandi lán koma til frádráttar þeirri hámarksfjárhæð. Samkvæmt 3. gr. reglugerðar um lánshlutfall og fjárhæð ÍLS-veðbréfa, nr. 540/2006, með síðari breytingum, er hámarkslán Íbúðalánasjóðs bæði til kaupa á notaðri íbúð og vegna nýbygginga 20.000.000 kr. Uppfærð áhvílandi lán Íbúðalánasjóðs og framar áhvílandi veð annarra veðhafa koma til frádráttar þeirri fjárhæð.
Samkvæmt 3. mgr. 19. gr. laga um húsnæðismál er Íbúðalánasjóði, þrátt fyrir 1. og 2. mgr. 19. gr., óheimilt að veita lán til einstaklinga vegna byggingar eða kaupa á húsnæði þegar hámarksfjárhæð ÍLS-veðbréfa skv. 2. mgr. nemur minna en 40% af fasteignamati íbúðarhúsnæðisins. Lánveitingar sjóðsins eru þannig takmarkaðar við íbúðarhúsnæði að fasteignamati undir 50.000.000 kr. Framangreint ákvæði var nýmæli í b-lið 8. gr. laga nr. 84/2012 um breytingu á lögum um húsnæðismál. Ekkert sambærilegt hámark var að finna í lögum um húsnæðismál fyrir gildistöku laganna og því hafði Íbúðalánasjóði áður verið heimilt að veita lán vegna dýrara húsnæði en sem því nemur. Í frumvarpi að baki lögunum var ástæða þessara breytinga rökstudd á þann veg að veiting lána vegna svo verðmæts íbúðarhúsnæðis þætti ekki rúmast innan félagslegra markmiða sjóðsins um fjármögnun kaupa á íbúðarhúsnæði fyrir almenning á viðráðanlegum kjörum. Því hafi verið talið að með veitingu lána vegna svo verðmæts húsnæðis væri farið fram úr þeim meðalhófsviðmiðum sem undanþágan frá meginreglu samningsins um Evrópska efnahagssvæðið um ríkisaðstoð væri bundin við.
Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum voru eftirstöðvar láns Íbúðalánasjóðs þegar umsókn um veðlánaflutning barst sjóðnum, dags. 6. október 2012, 18.918.667 kr. Óskað var eftir veðlánaflutningi yfir á 1. veðrétt fasteignarinnar C. Samkvæmt kaupsamningi, dags. 22. ágúst 2012, var fasteignamat eignarinnar 59.350.000 kr. Eftir veðlánaflutninginn næmi lánið því um 32% af fasteignamati íbúðarinnar. Veðstaða lánsins hefði því ekki uppfyllt skilyrði 3. mgr. 19. gr. laganna, sbr. b-lið 8. gr. laga nr. 84/2012 um breytingu á lögum um húsnæðismál, þar sem fjárhæð lánsins eftir veðlánaflutning hefði numið minna en 40% af fasteignamati íbúðarinnar. Veðlánaflutningurinn uppfyllti því ekki skilyrði 1. mgr. 32. gr. reglugerðar nr. 522/2004, sbr. 4. mgr. 21. gr. laga um húsnæðismál. Hin kærða ákvörðun verður því staðfest.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 17. október 2012, um synjun um veðlánaflutning A, á láni Íbúðalánasjóðs, af fasteigninni B, yfir á fasteignina C, er staðfest.
Bergþóra Ingólfsdóttir,
formaður
Sveinbjörg Birna Sveinbjörnsdóttir Gunnar Eydal