Mál nr. 7/2016
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 7/2016
Gólfefni: einangrun
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 15. febrúar 2016, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 5. maí 2016, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. ágúst 2016.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið að C, sem er alls þrír eignarhlutar. Ágreiningur er um hvort gagnaðila beri að bæta gólfefni í íbúð sinni til að hávaði berist síður niður í íbúð álitsbeiðanda.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að bæta gólfefni á íbúð sinni.
Í álitsbeiðni kemur fram að rekja megi málið til vatnsskaða sem hafi orðið fyrir nokkrum árum í íbúð þriðju hæðar fjöleignarhússins. Vegna hans hafi þurft að fjarlægja öll teppi og einangrun af gólfum og síðan hafi verið flísalagt beint á gólfið án einangrunar. Álitsbeiðandi hafi kvartað undan miklum högghljóðum frá þriðju hæðinni við þáverandi eiganda D sem hafi verið meðvitaður um þetta. Staðið hafi til hjá honum ýmsar framkvæmdir við endurbætur á íbúðinni, meðal annars á gólfefninu. D deyr síðan mjög skyndilega árið 2012 og hafi álitsbeiðandi þá haft samband við son hans sem hafi sagt að D hafi ætlað að lækka söluverð íbúðarinnar töluvert vegna þessara endurbóta sem þyrfti að gera, meðal annars á gólfefni, og setja það inn í kaupsamning. Einnig hafi álitsbeiðanda verið ráðlagt að koma þessu ákvæði inn í húsfélagsyfirlýsingu sem lögð yrði fram við söluna, en yfirlýsingin hafi verið samþykkt af húsfélaginu. Gengið hafi verið frá sölu á íbúðinni 31. maí 2013 til gagnaðila þar sem henni var gerð grein fyrir þeim kvöðum sem fylgdu kaupunum. Fljótlega eftir að gagnaðili flutti inn hafi álitsbeiðandi orðið var við það að ekki hafi verið staðið við þá samninga þar sem íbúð þeirra hafi verið orðin nær óíbúðarhæf vegna högghljóða frá efri hæðinni. Plastparket með ófullnægjandi undirlagi hafi verið lagt ofan á flísarnar sem fyrir voru en á sama tíma hafi veggur verið rifinn milli eldhúss og herbergis og eldhúsaðstaða stækkuð verulega. Við þetta hafi högghljóðin breyst lítið eitt en gallinn við breytinguna hafi verið sá að herbergjaskipunin sé mismunandi á milli hæðanna þannig að eldhúsaðstaða efri hæðar hafi nú verið staðsett yfir öllu svefnherbergi álitsbeiðanda. Eftir að gagnaðili hafi neitað að leyfa hljóðmælingar á milli íbúðanna hafi álitsbeiðandi fengið lögfræðiþjónustu til að sækja um dómkvaðningu fyrir héraðsdómi og þar með heimild fyrir matsmann til að framkvæma hljóðmælingu með þeim mikla kostnaði og fyrirhöfn sem því fylgdi og það hafi tekið um 15 mánuði að fá þá niðurstöðu.
Kröfur álitsbeiðanda séu að sett verði einangrun á gólf þriðju hæðar sem skuli að lágmarki uppfylla kröfur til hljóðvistarflokks C samkvæmt staðlinum ÍST 45 og samkvæmt grein nr. 11.1.2 í byggingarreglurgerð nr. 112/2012 og að farið verði eftir tillögum dómkvadds matsmanns um hvernig uppfylla megi hljóðvistarflokk C vegna högghljóða. Einnig óski álitsbeiðandi eftir að nefndin veiti álit um hver eigi að greiða kostnað sem hafi orðið vegna dómsins, eða samtals 688.918 krónur, sem sé margfaldur kostnaður miðað við það ef gagnaðili hefði veitt heimild til hljóðmælinga milli hæðanna.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að samkvæmt lögum og reglugerðum, sbr. sérstaklega ákvæði laga nr. 26/1994, fjalli kærunefnd húsamála um þrenns konar ágreining, meðal annars ágreining milli eigenda í fjöleignarhúsum sem þurfi að varða réttindi þeirra og skyldur samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Í álitsbeiðni álitsbeiðanda komi ekki fram hvaða réttindum og skyldum samkvæmt lögum um fjöleignarhús kvörtunin beinist að og kærunefnd ætti að fjalla um. Að því marki sem hægt sé að átta sig á málatilbúnaði álitsbeiðanda tekur gagnaðili fram að mælingar matsmannsins hafi sýnt að hljóðvist milli íbúða stæðist allar þær kröfur sem hugsanlega sé hægt að gera. Tilvísun álitsbeiðanda til flokks C sé væntanlega byggð á misskilningi álitsbeiðanda enda ljóst að fasteignin, sem hafi verið byggð snemma á síðustu öld, sé ekki nýbygging. Þá vísi yfirlýsing húsfélagsins, sem álitsbeiðandi vísar til, til byggingarreglugerðar nr. 411/1998 en um það segi matsmaður að niðurstaðan sé sú að mælingar nr. 1, 2 og 3 uppfylli byggingarreglugerð nr. 177/1992 og byggingarreglugerð nr. 441/1998.
Kröfur álitsbeiðanda um greiðslu vegna lögmannskostnaðar og kostnaðar við matsgerðina séu fráleitar. Matsgerðarinnar hafi verið aflað til undirbúnings dómsmáls, sbr. XII kafla laga nr. 91/1991, um meðferð einkamála. Samkvæmt 4. tölul. 79. gr. laga nr. 91/1991 skuli sá sem biður um öflun sönnunar greiða þann kostnað sem af því hljótist. Ef aðrir sæki þing, t.d. gagnaðili, og krefjist þess, geti dómari úrskurðað þeim ómaksþóknun úr hendi matsbeiðanda. Þannig sé ljóst að samkvæmt lögum ber álitsbeiðandi allan kostnað við öflun matsgerðarinnar, hvort sem það sé lögmannskostnaður eða kostnaður við framkvæmd matsins. Þá bendi gagnaðili jafnframt á að niðurstaða matsins hafi verið að hljóðvistin uppfyllti allar kröfur sem gerðar séu til hljóðvistar.
Þá hafi álitsbeiðandi áður afsalað sér öllum rétti vegna þessa máls með yfirlýsingu lögmanns, dags. 8. september 2015, en þar segi: „Það tilkynnist hér með að umbj. m. mun í framhaldinu ekki aðhafast eða gera kröfur á umbj. þ. á grundvelli matsgerðarinnar.“
III. Forsendur
Álitsbeiðandi krefst viðurkenningar á að gagnaðila beri að bæta gólfefni á íbúð sinni til að hávaði berist ekki niður í íbúð álitsbeiðanda.
Samkvæmt 26. gr. laga um fjöleignarhús hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögum þessum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar er eiganda skylt á sinn kostnað að halda allri séreign sinni vel við og að haga afnotum og hagnýtingu hennar með þeim hætti að aðrir eigendur eða afnotahafar í húsinu verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, þ.e. meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmilegt er og eðlilegt þykir í sambærilegum húsum.
Það er hlutverk kærunefndar að skera úr um deilur eigenda er lúta að ágreiningi um réttindi og skyldur á grundvelli fjöleignarhúsalaga. Í málinu er gerð krafa um að gagnaðila sé skylt að bæta gólfefni til að fyrirbyggja að hávaði berist niður í íbúð álitsbeiðanda. Samkvæmt matsgerð sem liggur fyrir í málinu er ljóst að hljóðeinangrun hússins teljist ekki ábótavant miðað við flokk D í ÍST 45:2011 sem tilgreinir viðmiðunargildi fyrir þegar byggðar byggingar. Telur kærunefnd því ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda.
Þá krefst álitsbeiðandi að kærunefnd skeri úr um hvor málsaðila skuli greiða lögmannskostnað og kostnað við matsgerðina vegna matsmálsins fyrir héraðsdómi. Hvorki í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, né í reglugerð um kærunefnd húsamála, nr. 881/2001, er að finna heimild til að úrskurða um greiðslu málskostnaðar. Jafnframt ber til þess að líta að álit kærunefndar húsamála eru ekki bindandi fyrir aðila málsins. Í ljósi þessa ber því að hafna kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila verði gert að greiða viðkomandi lögmannskostnað.
IV. Niðurstaða
Kröfu álitsbeiðanda, um að viðurkennt verði að gagnaðila beri að bæta gólfefni á íbúð sinni, er hafnað.
Reykjavík, 18. ágúst 2016
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson