Mál nr. 10/2016

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

Uppkveðinn 5. október 2016

í máli nr. 10/2016 (frístundahúsamál)

A,

B

og

C

gegn

D

Miðvikudaginn 5. október 2016 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðilar: A, B og C, eigendur frístundahúss með fastanúmer nr. XXXX og leigutakar lóðar með fastanúmer nr. XXXX í landi E í sveitarfélaginu F. Hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir hönd sóknaraðila.

Varnaraðili: D, eigandi lóðarinnar. Hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir hönd varnaraðila.

Krafa sóknaraðila er að leigusamningur aðila verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 1. júlí 2036.

Krafa varnaraðila er aðallega að kæru sóknaraðila verði vísað frá kærunefnd húsamála en til vara að kröfu kærenda verði hafnað og til þrautavara að kærunefnd úrskurði um innlausn og hvert skuli vera innlausnarverð sbr. 14. gr. eða til vara hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum samningi sbr. 13. gr. Enn fremur krefst varnaraðili málskostnaðar að mati kærunefndar.

Með kæru, dags. 15. mars 2016, beindu sóknaraðilar til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 21. mars 2016, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila barst kærunefnd með bréfi, dags. 19. apríl 2016. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 25. apríl 2016, og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 10. maí 2016, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 17. maí 2016, til upplýsingar og til að koma að athugasemdum. Athugasemdir varnaraðila bárust með bréfi, dags. 24. maí 2016. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Hinn 1. júlí 1981 gerðu G og H með sér leigusamning um afnot lóðar úr landi E, sem síðar fékk landnúmer XXXX og var G veitt heimild til að reisa þar sumarhús. Lóðin var leigð á erfðafestu til 25 ára og var leigusamningur áritaður 28. júlí 1993 um framlengingu til 1. júlí 2016. G afsalaði sóknaraðilunum C og A réttindum og skyldum samkvæmt leigusamningnum 11. september 1993. Með kaupsamningi, dags. 3. desember 2011, var frístundahúsi með fastanúmer XXXX, ásamt lóðarleiguréttindum afsalað af hálfu sóknaraðila C til sóknaraðilanna A og B. Var kaupsamningurinn ekki formlega áritaður um samþykki landeiganda vegna framsals lóðarleiguréttinda.

Varnaraðili keypti hið leigða land 4. september 2013 og tilkynnti hann sóknaraðilum með bréfi, dags. 2. október 2013, að lok leigusamningsins væru 1. júlí 2016 og að þeim bæri að fjarlægja frístundahúsið fyrir þann tíma. Sóknaraðilar lýstu yfir vilja sínum til að semja um framlengingu leigusamningsins með bréfi, dags. 20. október 2013, en því hafnaði varnaraðili með bréfi, dags. 4. febrúar 2014.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar greina frá því að samningar hafi ekki tekist á milli aðila. Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, falli málskotsréttur sóknaraðila niður sé málskot ekki sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt framangreindu séu lok leigusamnings 1. júlí 2016. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn skv. 2. eða 3. mgr. 12. gr.

Sóknaraðilar kveða óumdeilt að leiguverð hafi átt að miðast við eitt lambsverð árlega en ekki hafi verið getið um leiguverð í leigusamningi. Sóknaraðilar krefjist þess ekki að leigugreiðslum verði breytt, heldur sætti sig við óbreyttar leigugreiðslur.

Þá telja sóknaraðilar að ljóst megi vera af lestri 12. gr. laga nr. 75/2008 að málskotsréttur standi einn og óhaggaður og ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Í raun sé ekki gert ráð fyrir að önnur kröfugerð sé höfð uppi. Af lestri greinarinnar komi skýrt fram í 4. mgr. að hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. mgr. eða 3. mgr., framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningarnar frá þessari sjálfkrafa framlengingu séu ef leigusali krefjist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr., eða ef leigutaki uni því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóð á sinn kostnað.

Varnaraðili hafi ekki krafist innlausnar í samræmi við lög og einnig sé ljóst að sóknaraðili uni því ekki að leigusamningur falli úr gildi. Því sé skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu fullnægt. Með málskoti þessu hafi sóknaraðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. framangreint, og krefjist staðfestingar á því að leigusamningur framlengist um 20 ár frá lokum samnings að telja, eða til 30. apríl 2036.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili telur að vísa beri málinu frá kærunefnd húsamála þar sem mál þetta heyri ekki undir nefndina samkvæmt lögum nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús. Það sé aðeins í þeim tilvikum þegar leigusali vanræki að senda tilkynningu um samningslok, sbr. 3. mgr. 10. gr. laganna, eða að leigutaki vanræki hið sama, sbr. 4. mgr. 10. gr., að reyni á málskotsrétt aðila, mat á ársleigu eða innlausn. Vísar varnaraðili bæði í umfjöllun í greinargerð með frumvarpi til laganna sem og í nefndarálit frá félags- og tryggingamálanefnd sem verði ekki skilin á annan veg en þann að úrræði 11.–14. gr. laga nr. 75/2008 eigi aðeins við þegar leigusala hafi láðst að tilkynna leigutaka um leigulok sbr. 3. gr. 10. gr. laganna. Sé óeðlilegt að túlka lögin svo að tilkynning leigusala skv. 3. gr. 10. gr. hafi enga þýðingu fyrir lok leigusamnings nema að leigusali hafi jafnframt boðið leigutaka samning um innlausn mannvirkja á lóð eða að leigusali hafi kært ágreining við leigutaka til kærunefndar.

Varnaraðili telur að ranglega hafi verið staðið að gerð kaupsamnings við afsal sumarbústaðar og lóðarleiguréttinda af hálfu sóknaraðila C til sóknaraðila A og B þar sem það hafi verið gert án heimildar eða samþykkis landeiganda. Telur varnaraðili aðild málsins því ranga af hálfu sóknaraðila sem ætti að varða frávísun og vísar til 30. gr. laga nr. 75/2008 því til stuðnings.

Varnaraðili áréttar að ákvæði laga nr. 75/2008 sem takmarki eignarrétt beri að túlka þröngt og skýra og túlka leigusala í vil enda sé eignarrétturinn friðhelgur skv. 72. gr. laga nr. 33/1944. Leigusali sem fari eftir ákvæðum laga nr. 75/2008 og sérstaklega 3. mgr. 10. gr. laganna geti því nýtt eign sína að vild að leigutíma liðnum. Í tilkynningu leigusala um samningslok hafi verið gerð krafa um að leigutakar fjarlægi á eigin kostnað frístundahús sitt af lóðinni ásamt öðrum mannvirkjum í þeirra eigu eftir lok leigusamnings. Leigutakar hafi aldrei gert kröfu um að leigusali innleysi eignir þeirra og mannvirki á lóðinni en hafi lýst því yfir með bréfi, dags. 23. október 2013, að þeir væru reiðubúnir að semja um framlengingu á gildandi leigusamningi. Afstaða leigusala hafi verið ítrekuð í bréfi, dags. 4. febrúar 2014. Telur varnaraðili að leigutaki hafi sýnt af sér tómlæti með því að bera því ekki við fyrr en tveimur árum eftir tilkynningu leigusala, í kæru dags. 15. mars 2016, að leigusali hafi ekki boðist til að leysa til sín sumarhús og mannvirki og því skuli leigusamningurinn framlengjast um 20 ár. Verði að líta svo á að þögn leigutaka megi fella undir 11. gr. laga 75/2008 sem þegjandi samþykki leigutaka fyrir því, eða ótvírætt merki um, að leigutakar kæri sig ekki um innlausn leigusala á eignum þeirra á landinu að samningstíma liðnum.

Varnaraðili telur rangt og órökstutt að leiguverð í leigusamningi hafi átt að miðast við eitt lambsverð árlega. Komi það ekki fram í leigusamningi og hafi ekki verið lagt til grundvallar á gildistíma leigusamningsins. Verði málinu ekki vísað frá eða kröfu sóknaraðila hafnað þyki varnaraðila eðlilegt að kærunefndin úrskurði sérstaklega um hvert skuli vera eðlilegt leiguverð lóðarinnar, enda veki sóknaraðilar máls á þessu atriði í kæru.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Sóknaraðilar krefjast þess að öllum sjálfstæðum kröfum varnaraðila verði vísað frá enda geti varnaraðili ekki haft uppi slíkar kröfur þar sem hann hafi ekki nýtt sér málsskotsrétt sinn skv. 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús. Ítreka sóknaraðilar enn fremur kæruheimild sína á grundvelli 3. mgr. 12. gr. laganna. Mótmæla sóknaraðilar því að rangt hafi verið staðið að gerð kaupsamnings og afsals, dags. 3. desember 2011, og að það geti haft þýðingu við úrlausn málsins; varnaraðili hafi sýnt af sér tómlæti varðandi þessa málsástæðu og hafi ekki haft hana uppi fyrr í málinu.

Sóknaraðilar hafna þeirri málsástæðu varnaraðila að tilkynning leigusala skv. 3. mgr. 10. gr. laga nr. 75/2008 leiði til loka tímabundins leigusamnings nema aðilar semji um annað. Það leiði af 4. mgr. 12. gr. laganna að leigutaki geti einhliða framlengt leigusamning um 20 ár án þess að til þess þurfi samþykki leigusala. Engu máli skipti hvernig leigusali hyggist nýta landspilduna eða að hann hafi gefið sóknaraðilum tveggja mánaða frest frá þeim tíma er hann telji að leigusamningnum ljúki til að flytja sumarhús af lóðinni. Skipti heldur ekki máli hvort leigutaki eigi hægt með að flytja sumarhúsið. Verði að skýra 4. mgr. 12. gr. eftir orðanna hljóðan enda sé það í samræmi við meðferð frumvarpsins fyrir Alþingi og er vísað til fyrri úrskurða kærunefndar húsamála, til dæmis í málum nr. 11/2012, 13/2013, 13/2013, 85/2013, 16/2015 og 24/2015, þar sem framangreint sé staðfest.

Sóknaraðilar hafna enn fremur þeirri málsástæðu varnaraðila að 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 sé í andstöðu við eignarréttarákvæði 72. gr. stjórnarskrárinnar, nr. 33/1944. Almenn skerðing eignarréttinda felist í ákvæðinu og telja verði að skerðingin hafi ekki gengið lengra en löggjafanum sé heimilt. Verði að líta til þess að gert sé ráð fyrir því að landeigandi njóti áfram arðs af landi í formi leigugreiðslna við mat á því hvort reglan fari í bága við eignarréttarákvæði stjórnarskrárinnar og sé landeigandi því ekki sviptur eign sinni með þeim hætti að ekkert gagngjald komi í staðinn.

Að lokum mótmæla sóknaraðilar sérstaklega fullyrðingu varnaraðila um að þeir hafi sýnt af sér tómlæti enda kveði ákvæði 3. mgr. 12. gr. laganna skýrt á um það að réttur leigutaka til að skjóta máli til úrlausnar kærunefndar verði ekki virkur fyrr en að málsskotsréttur leigusala skv. 2. mgr. ákvæðisins sé liðinn.

V. Athugasemdir varnaraðila

Varnaraðili telur þá úrskurði kærunefndar sem sóknaraðili vísar til í athugasemdum sínum ekki eiga við sem fordæmi í málinu þar sem í þeim málum sem vísað er til hafi ekki verið send út tilkynning í samræmi við 3. mgr. 10. gr. laga. nr. 75/2008 eins og gert hefði verið af hálfu varnaraðila. Að öðru leyti ítreki varnaraðili fyrri kröfur.

V. Niðurstaða

Sóknaraðilar krefjast þess að leigusamningur verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja í samræmi við 4. mgr. 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008.

Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laganna skal leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok tímabundins leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent er á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. laganna. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna skal leigutaki eigi síðar en 18 mánuðum fyrir leigulok senda leigusala tilkynningu skv. 3. mgr., enda hafi leigusali ekki sent slíka tilkynningu. Í 2. mgr. 11. gr. segir að hafi samningar ekki náðst einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. ekki verið sendar innan þeirra tímamarka sem þar er getið þá gildi leigusamningurinn í tvö ár frá því tímamarki, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok.

Fyrir liggur tilkynning frá varnaraðila um lok leigusamnings, dags. 2. október 2013, þ.e. 33 mánuðum fyrir lok leigutíma sem og afrit af bréfi frá 20. október 2013 þar sem fram kemur staðfesting sóknaraðila á móttöku tilkynningar varnaraðila og yfirlýsing sóknaraðila þar sem óskað er eftir áframhaldandi leigu lóðarinnar. Einnig liggur fyrir afrit af bréfi varnaraðila, dags. 4. febrúar 2014, þar sem varnaraðili ítrekar afstöðu sína og hafnar samningsumleitunum vegna áframhaldandi leigu lóðarinnar. Gerir varnaraðili einnig kröfu um að leigutakar fjarlægi á sinni kostnað frístundahús og önnur mannvirki tveimur mánuðum eftir lok leigusamnings eða eigi síðar en 1. september 2016. Ekki náðust samningar á milli aðila en tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. laganna voru sendar innan tímamarka.

Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra tímamarka framlengist samningurinn sjálfkrafa, hafi leigusali ekki krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr. ákvæðisins.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings.

Líkt og að framan greinir gilti samningur aðila til 1. júlí 2016. Kæra sóknaraðila var dags. 15. mars 2016, þ.e. rúmum þremur mánuðum áður en samningur aðila rann út. Það er því ljóst að málskotsréttur sóknaraðila var í gildi þegar kæra var send kærunefnd.

Sóknaraðilar skutu málinu til kærunefndarinnar með bréfi, dags. 15. mars 2016. Sóknaraðilar nýttu sér þannig málskotsrétt sinn og framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008.

Ef leigusali hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 5. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr., eða innlausn og hvert skuli vera innlausnarverð fyrir mannvirki leigutaka og eftir atvikum um fjárhæð greiðslu sérstakra bóta eða lækkun innlausnarverðs vegna ástands lóðar í samningslok, sbr. 14. gr.

Ef leigutaki hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 8. mgr. 12. gr. laganna um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr.

Sóknaraðili gerir ekki kröfu um að leiguverð taki breytingum en varnaraðili fer fram á að leiguverð verði ákvarðað af hálfu kærunefndar. Þar sem varnaraðili nýtti sér ekki málskotsrétt sinn skv. 5. mgr. 12. gr. getur hann ekki haft uppi kröfur í málinu.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur aðila, dags. 1. júlí 1981, vegna lóðar nr. 173435, með fastanúmer frístundahúss nrXXXX, í landi E í sveitarfélaginu F, er framlengdur um 20 ár frá 1. júlí 2016.

Reykjavík, 5. október 2016

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson