Mál nr. 81/2017

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

Uppkveðinn 23. mars 2018

í máli nr. 81/2017

A

gegn

B

Föstudaginn 23. mars 2018 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: C, f.h. A leigjanda.

Varnaraðili: B leigusali.

Kröfur sóknaraðila eru:

Að viðurkennt verði að fjárhæð leigu hafi verið X kr.

Að viðurkennt verði að varnaraðili hafi rift leigusamningi aðila.

Að viðurkennt verði að varnaraðila hafi borið að taka við umráðum hinnar leigðu íbúðar og skila sóknaraðila tryggingarfé.

Varnaraðili krefst þess að sóknaraðili greiði að fullu vangoldna húsaleigu frá frá X 2016 til X 2018, að meðtöldum innheimtukostnaði.

Með kæru, dags. 30. nóvember 2017, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 23. janúar 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 13. febrúar 2018, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 19. febrúar 2018. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 20. febrúar 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila, dags. 4. mars 2018, bárust kærunefnd 5. mars 2018 og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu upphaflega tímabundinn leigusamning frá X 2016 til X 2017, um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að D, sem síðan breyttist í ótímabundinn leigusamning. Ágreiningur er um fjárhæð mánaðarleigu, riftun samningsins, afhendingu hinnar leigðu íbúðar og samskipti varnaraðila við umboðsmann sóknaraðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að fjárhæð mánaðarleigu í leigusamningi hafi verið X kr., en samkvæmt munnlegu samkomulagi aðila, sem staðfest hafi verið í tölvupósti, hafi leigan verið X kr. Sóknaraðili hafði greitt þá fjárhæð athugasemdalaust í rúmt ár. Jafnframt hafi varnaraðili athugasemdalaust endurnýjað leigusamninginn, en þó með þeirri breytingu að hann varð ótímabundinn með þriggja mánaða uppsagnarfresti.

Varnaraðili hafi sent sóknaraðila greiðsluáskorun, dags. 23. október 2017, vegna meintrar vangoldinnar húsaleigu á leigutíma að fjárhæð X kr. með innheimtugjaldi. Þar hafi komið fram að færi greiðsla ekki fram innan sjö sólarhringa frá dagsetningu greiðsluáskorunarinnar yrði leigusamningi rift vegna vanskila og sóknaraðila gert að rýma íbúðina. Greiðsluáskorunin hafi verið rituð á íslensku en sóknaraðili sé [...] og höfðu samskipti aðila ætíð farið fram á [...], að leigusamningnum undanskildum. Sóknaraðili hafi eingöngu greitt það sem upp á hafi vantað vegna októbermánaðar auk förgunargjalds að fjárhæð X kr. Í kjölfarið hafi hún greitt leigu vegna nóvembermánaðar þar sem varnaraðili hafði hvort sem er ætlað að rifta leigusamningi ef full greiðsla samkvæmt greiðsluáskoruninni myndi ekki berast fyrir mánaðarmótin. Sóknaraðili yrði þá að rýma íbúðina fljótlega. Þann 31. október 2017 hafi sóknaraðila borist uppsögn á leigusamningnum í tölvupósti, bæði á íslensku og [...], með þriggja mánaða fyrirvara. Hún hafi ekki skilið neitt í því þar sem hún hafði ekki gert það sem henni hafði verið uppálagt að gera til að koma í veg fyrir riftun samningsins. Sóknaraðili telji að með greiðsluáskoruninni hafi varnaraðili rift leigusamningnum og slitið réttarsambandi á milli þeirra.

Varnaraðili hafi ekki tekið við lyklum íbúðarinnar þar sem hún hafi verið stödd erlendis og sagt að samningnum hefði ekki verið rift. Þann 28. nóvember 2017 hafi umboðsmaður sóknaraðila sent tölvupóst til varnaraðila þess efnis að búið væri að rýma og þrífa íbúðina og óskað væri eftir því að afhenda íbúðina í samræmi við riftun hennar. Varnaraðili hafi þá verið stödd erlendis og þvertekið fyrir að hafa rift leigusamningi og þar sem hún væri ekki í langtímafjarvist frá landinu hefði hún ekki þurft umboðsmann vegna leigusamningsins.

Sóknaraðili hafi þurft að fara með stuttum fyrirvara til útlanda um miðjan nóvember og ákveðið að veita umboðsmanni á Íslandi mjög víðtækt umboð til að sjá um mál sín á Íslandi á meðan fjarvist hennar stæði. Varnaraðili hafi neitað að ræða fjárhagsleg málefni leigusamningsins við umboðsmann sóknaraðila. Sóknaraðili telji að varnaraðila beri að eiga í fullum samskiptum við umboðsmanninn vegna umrædds leigusamnings.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili greinir frá því að munnlegt samkomulag, sem sóknaraðili hafi vísað til, hafi einungis átt við um fyrsta leigumánuðinn. Sóknaraðili hafi ítrekað greitt leiguna seint og aldrei fulla upphæð. Hún hafi þó alltaf greitt 90% leigunnar og oftast 3-5 dögum á eftir áætlun svo að varnaraðili hafi ekki séð ástæðu til að fara í harðar innheimtuaðgerðir en oft minnt sóknaraðila á skilmála leigusamningsins. Þar sem það hafi ekki virst duga til, langur tími liðið og töluverðir fjármunir uppsafnaðir hafi varnaraðili byrjað að innheimta leiguna skriflega í tölvupósti.

Íbúðin hafi verið auglýst til sölu. Fasteignasala og sóknaraðila hafi verið kynnt það og komist að samkomulagi um hvernig sýningum á eigninni skyldi háttað til að hún yrði fyrir sem minnstu ónæði á söluferlinu. Þegar í upphafi hafi orðið ljóst að sóknaraðili væri ekki viljug til að svara í síma, svara tölvupóstum, sms skilaboðum eða sinna öðrum samskiptaleiðum og því vandkvæðum bundið að sýna og selja íbúðina. Í kjölfarið hafi íbúðin verið tekin af sölu.

Greiðsla fyrir október hafi komið 9 dögum of seint og einungis X kr. Á þessum tímapunkti hafi varnaraðili verið búin að missa þolinmæði vegna sífellt ófullnægjandi og seinum greiðslum, erfiðleikum í samskiptum og slæmri umgengni.

Þann X 2017, eftir ítrekaðar árangurslausar tilraunir varnaraðila til að ná í sóknaraðila, hafi greiðsluáskorun verið send með stefnuvotti. Sóknaraðili hafi stundað íslenskunám við [...] í áraraðir, tengslanet hennar hér á landi og að húsaleigusamningur sé á íslensku telji varnaraðili nægar sannanir fyrir því að hún hafi haft fínan skilning á íslensku máli og geti því ekki borið fyrir sig skilningsleysi á íslenskri tungu.

Þann 30. október 2017 hafi sóknaraðili greitt eftirstöðvar leigufjárhæðarinnar, þ.e. X kr. fyrir október, og þá í fyrsta skipti greitt fulla leigu að fjárhæð X kr. Þann 31. október 2017 hafi varnaraðili sent uppsögn á samningnum í tölvupósti. Þar hafi verið útskýrt á íslensku og [...] hversu langur uppsagnarfresturinn væri og hvenær afhending á hinu leigða húsnæði skyldi fara fram. Þann 2. nóvember 2017 hafi sóknaraðili greitt 90% af leigufjárhæðinni og þar með verið ljóst að hún væri upplýst um að engin riftun hefði farið fram. Þann 28. nóvember 2017 hafi varnaraðili fengið tölvupóst frá umboðsmanni sóknaraðila um að hún færi með umboð sóknaraðila sem hefði yfirgefið íbúðina og vildi afhenda lykla. Í kjölfarið hafi varnaraðili reynt að ná sambandi við sóknaraðila erlendis frá þar sem hún hafi verið í stuttu ferðalagi. Sóknaraðili hafi engu svarað og varnaraðili byrjað að fá tölvupósta frá umboðsmanni sóknaraðila um að hún sæi nú um öll mál sóknaraðila. Enn og aftur hafi varnaraðili reynt árangurslaust að ná í sóknaraðila til að leysa ágreininginn án aðkomu þriðja aðila. Þann 1. desember 2017 hafi sóknaraðili loks sent varnaraðila tölvupóst þess efnis að umboðsmaður færi með umboð fyrir hennar hönd. Eftir það hafi samskipti varnaraðila verið við umboðsmanninn. Þann 5. desember 2017 hafi fasteignasali fengið lykla að íbúðinni og þá haft greiðan aðgang til að sýna íbúðina og hún því auglýst aftur til sölu. Varnaraðili hafi þó enn ekki aðgang að íbúðinni, enda hafi afhending á hinu leigða átt að fara fram 1. febrúar 2018. Það að sóknaraðili hafi skyndilega þurft að fara af landi brott vegna persónulegra ástæðna þyki varnaraðila ekki nægjanleg ástæða til að skila íbúðinni fyrr, sérstaklega ekki þegar samþykki um það hafi ekki legið fyrir frá báðum aðilum.

Þann 10. janúar 2018 hafi síðasta greiðsluáskorun verið send til sóknaraðila og umboðsmanns hennar vegna vangoldinnar leigu. Sóknaraðila hafi frá upphafi verið gerð grein fyrir því að eftir um það bil ár í leigu myndi umrædd íbúð fara á sölu og því mikilvægt að samskiptin yrðu góð og greið leið fyrir varnaraðila og fasteignasala að íbúðinni til að sýna hana væntanlegum kaupendum, sbr. 41. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Sóknaraðili hafi ekki einungis meinað fasteignasala aðgang að íbúðinni heldur einnig varnaraðila þegar þörf hafi verið á lagfæringum í íbúðinni.

Íbúðin hafi verið leigð með fullbúnu eldhúsi og þeim húsgögnum sem hafi verið til staðar við skoðun. Dýrahald hafi ekki verið heimilt án leyfis varnaraðila, sem aldrei hafi verið beðið um. Fasteignasali hafi séð [...] innandyra. Mikill óþrifnaður hafi verið í íbúðinni og augljóst að sóknaraðili hafi ekki verið að fara eftir ákvæði í leigusamningnum um góðar venjur um hreinlæti, hollustuhætti og heilbrigði. Aftur á móti hafi enginn skoðunarmaður verið fenginn við upphaf leigu og því telji varnaraðili ekki rétt að gera kröfur á sóknaraðila sökum þessara mistaka og taki fjárhagstjón vegna þessa á sig.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir meðal annars að varnaraðili hafi verið upplýst um að [...] hafi dvalið tímabundið í íbúðinni og ekki gert aðrar athugasemdir en þær að [...] mætti ekki vera á staðnum á meðan opið hús stæði yfir. Varnaraðili hafi aldrei gert athugasemdir við umgengni en í mörg skipti hafi hún komið í íbúðina á meðan sóknaraðili hafi búið þar. Ekkert annað liggi fyrir en að íbúðinni og fylgifé hafi verið skilað í sama ástandi og það hafi verið í þegar tekið hafi verið við henni að teknu tilliti til eðlilegs slits. Ásökunum varnaraðila um annað sé því vísað til föðurhúsanna.

Varnaraðili segi að sóknaraðili hafi í fyrsta skipti greitt fulla leigu vegna október 2017. Það sé ekki rétt þar sem X kr. hafi verið vegna förgunar á húsgagni og umbúðum utan af húsgagni sem sóknaraðili hafði lagt út fyrir eins og hún hafi verið vön að gera í sínum heimahögum. Varnaraðili hafi ekki lagt fram neinar kvittanir fyrir kostnaði við að farga þessu sorpi heldur hafi fjárhæðin einungis komið fram í samskiptum þeirra á facebook, þ.e. X kr. fyrir það litla viðvik.

Sóknaraðila hafi ofboðið tilætlunarsemi varnaraðila varðandi aðgang að íbúðinni svo að hún hafi séð ástæðu til að senda tölvupóst um að nauðsynlegt væri að hún hefði að minnsta kosti sólarhringsfrest á beiðni sinni um að komast inn í íbúðina.

Sóknaraðili hafi átt í öllum sínum samskiptum á [...] og starfað þar sem eingöngu sé töluð [...].

Sóknaraðili fari fram á að kröfu varnaraðila um að henni verði gert að greiða leigu fyrir desember 2017 og janúar 2018 verði hafnað. Riftun hafi farið fram. Í tölvupóstsamskiptum 30. nóvember 2017 hafi umboðsmaður sóknaraðila ítrekað að hún væri tilbúin að afhenda varnaraðila lykla þegar eftir því yrði kallað. Í tölvupósti 4. desember 2017 hafi varnaraðili óskað eftir að fasteignasala lyklana og gert það samdægurs. Eftir það hafi hvorki sóknaraðili né umboðsmaður hennar haft aðgang að hinni leigðu íbúð. Með því að varnaraðili hafi óskað eftir lyklunum hafi hún að fullu viðurkennt slit á leigusamningnum og því beri sóknaraðila ekki að greiða leigu fyrir umrædda tvo mánuði.

VI. Niðurstaða

Í 37. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að aðilum sé frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Leigufjárhæðin skal þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila.

Í leigusamningi aðila kemur fram að mánaðarleiga sé X kr. og hakað við að hún skuli vera óbreytt út leigutímann. Sóknaraðili byggir á því að munnlegt samkomulag hafi verið með aðilum um að leigan væri lægri eða X kr. með vísan til tölvupóstsamskipta aðila frá 2. september 2016. Þar segir varnaraðili að henni hafi ekki borist leigugreiðsla og í sviga er tilgreind fjárhæð X kr. Samkvæmt yfirliti yfir greiðslur sóknaraðila til varnaraðila greiddi hún mánaðarlega leigu að fjárhæð X kr. frá X 2016 til X 2017. Í október 2017 greiddi sóknaraðili að auki X kr. en af rafrænum samskiptum aðila verður ráðið að það hafi verið vegna kostnaðar við að fjarlægja sorp. Varnaraðili sendi sóknaraðila greiðsluáskorun með stefnuvotti 24. október 2017 þar sem krafist var eftirstöðva leigugjalds, þ.e. 20.000 kr. fyrir hvern mánuð á tímabilinu X 2016 til X 2017, auk 100.000 kr. fyrir október 2017 og innheimtukostnað að fjárhæð X kr. Þá kemur fram í tölvupóstsamskiptum aðila 31. október 2017 að varnaraðili bendir sóknaraðila á að greiða beri leiguna, sem sé X kr., í síðasta lagi fyrsta hvers mánaðar.

Við úrlausn málsins horfir kærunefnd til þess að í gögnum málsins liggja fyrir ýmis fleiri rafræn samskipti aðila á leigutímabilinu en tilgreind hafa verið hér að framan þar sem hvergi koma fram athugasemdir við fjárhæð greiddrar leigu. Þá liggur fyrir tölvupóstur sem sendur var í upphafi leigutíma þar sem varnaraðili tilgreinir leigugjaldið að fjárhæð X kr. Af gögnum málsins sést að sóknaraðili hafi athugasemdalaust greitt leigu að fjárhæð X kr. frá upphafi leigutíma allt þar til varnaraðili sendi henni greiðsluáskorun í X 2017. Að því virtu telur kærunefnd gögn málsins styðja það að munnlegt samkomulag hafi verið með aðilum um lægra leigugjald en tilgreint var í leigusamningi. Það er því niðurstaða kærunefndar að fallast beri á með sóknaraðila að leigufjárhæðin hafi verið X kr. á mánuði.

Ágreiningur er um hvort varnaraðili hafi rift leigusamningi aðila. Eins og að framan greinir sendi varnaraðili greiðsluáskorun með bréfi, dags. 23. október 2017, sem var birt sóknaraðila 24. október 2017. Í bréfinu var tekið fram að ef sóknaraðili myndi ekki greiða þá fjárhæð sem hún væri krafin um innan sjö sólarhringa frá dagsetningu bréfsins, yrði leigusamningi rift vegna vanskila, sbr. 1. tölul. 61. gr. húsaleigulaga. Aldrei kom þó til þess að varnaraðili rifti samningi aðila með yfirlýsingu þar að lútandi, svo sem nauðsynlegt hefði verið. Telst því samningnum ekki hafa verið rift af hálfu varnaraðila.

Samkvæmt gögnum málsins upplýsti sóknaraðili varnaraðila um að búið væri að rýma og þrífa íbúðina og óskaði eftir því við varnaraðila að afhenda íbúðina X 2017. Samkvæmt gögnum málsins afhenti umboðsmaður sóknaraðila fasteignasala varnaraðila lykla að íbúðinni X 2017. Kærunefnd telur að með þessu hafi sóknaraðili rift leigusamningnum. Í 60. gr. húsaleigulaga er að finna upptalningu á því í hvaða tilfellum leigjanda er heimilt að rifta leigusamningi og ljóst er að tilvik sóknaraðila fellur þar hvergi undir. Með hliðsjón af því telur kærunefnd að sóknaraðili hafi með ólögmætum hætti rift leigusamningi aðila.

Í 1. mgr. 62. gr. húsaleigulaga segir að nú sé leigusamningi rift af einhverri þeirri ástæðu sem talin er upp í 61. gr. og skuli leigjandi þá bæta leigusala það tjón sem leiðir beint af vanefndum hans. Ef leigusamningur var tímabundinn skal leigjandi auk þess greiða bætur sem jafngilda leigu til loka leigutímans, en ella til þess tíma er honum hefði verið rétt að rýma húsnæðið samkvæmt uppsögn. Með hliðsjón af ákvæðinu telur kærunefnd að sóknaraðila beri að greiða varnaraðila bætur sem jafngildi leigu út umsaminn uppsagnarfrest. Aftur á móti segir í 2. mgr. sömu greinar að leigusali skuli þó strax gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem hann þannig hefur eða hefði haft, koma til frádráttar leigubótum samkvæmt 1. mgr. Engin gögn liggja fyrir um tilraunir varnaraðila til að leigja eignina út að nýju en í ljósi þess að mikil eftirspurn er eftir leigu á íbúðum líkt og þeirri sem hér um ræðir telur kærunefnd að varnaraðili hefði getað leigt hana aftur út frá 1. janúar 2018, þ.e. næstu mánaðamótum eftir hina ólögmætu riftun. Það er því niðurstaða kærunefndar að varnaraðila sé heimilt að halda eftir af tryggingarfénu leigugjaldi að fjárhæð X kr. vegna desember 2017 en beri að endurgreiða sóknaraðila eftirstöðvar þess að fjárhæð X kr. ásamt vöxtum skv. 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga frá 1. september 2016.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Sé mál höfðað vegna úrskurðar nefndarinnar fyrir dómstólum sé nefndinni heimilt að fresta afgreiðslu sambærilegra mála sem eru til meðferðar hjá henni þar til dómur gengur í málinu. Samkvæmt 6. mgr. ákvæðisins eru úrskurðir nefndarinnar aðfararhæfir.

ÚRSKURÐARORÐ:

Fallist er á kröfu sóknaraðila að mánaðargjald leigu hafi verið X kr.

Varnaraðila ber að skila sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð X kr. ásamt vöxtum frá X 2016.

Reykjavík, 23. mars 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson