Mál nr. 127/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 1. febrúar 2021

í máli nr. 127/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila að fjárhæð 715.000 kr. þar sem skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 21. ágúst 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 10. nóvember 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 16. nóvember 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 17. nóvember 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 23. nóvember 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 25. nóvember 2020. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 26. nóvember 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 2. desember 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. maí 2018 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í tryggingu vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að við upphaf leigutíma hafi varnaraðili lagt fram ábyrgðartryggingu frá Tryggja.is að fjárhæð 1.050.000 kr. Matsmaður hafi komið frá Tryggja ehf. við upphaf leigutíma og gert ástandsskýrslu á íbúðinni. Hann hafi einnig komið við lok leigutíma og metið skemmdir þær sem um sé að ræða. Í framhaldinu hafi sóknaraðili lagt fram sundurliðaða kröfu á hendur varnaraðila að fjárhæð 715.000 kr. vegna þeirra skemmda.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að eftir tveggja ára leigutíma hafi komið upp vandamál með gólfhita sem sóknaraðili hafi lagað. Skápar á baðherbergi 1. hæðar hafi skemmst vegna raka þar sem engin loftræsting hafi verið og sveppur myndast á vegg. Varnaraðili hafi hringt í sóknaraðila og upplýst að hann hefði ákveðið að hringja í sérfræðing og hafi hann greitt kostnað að fjárhæð 60.000 kr. vegna þess. Þá hafi innstungur á baðherbergi ekki virkað og ljós ekki verið gott. Hann hafi sett nýjar innstungur og LED lýsingu á spegil. Kostnaður vegna þessa hafi numið 40.000 kr. Einnig hafi verið vandamál með baðkar, rafhlöðu og sturtu. Sóknaraðili hafi aðeins greitt efniskostnað vegna framangreinds en ekki fyrir vinnu varnaraðila. Það sem varnaraðili hafi keypt hafi verið dregið frá leigunni. Varnaraðili hafi gert við glugga í einu herbergi á eigin kostnað og keypt lás á hurð sem gangi út á verönd. Einnig hafi hann sett upp lampa þar sem kaplar með peru hafi verið að stinga út. Hann hafi skilið lampana eftir

Sóknaraðili fari nú fram á 715.000 kr. vegna skemmda á parketi sem hafi þegar verið skemmt við upphaf leigutíma ásamt fleiru. Varnaraðili neiti að greiða fyrir hluti sem höfðu þegar verið eyðilagðir. Hann skuldi sóknaraðila ekki, en til þess að koma til móts við hana sé hann tilbúinn til að greiða 85.000 kr., þrátt fyrir að telja kröfuna ósanngjarna. Það sé ekki hlutverk varnaraðila að sinna viðhaldi á íbúðinni heldur sóknaraðila.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að ekki séu skemmdir á baðherbergi 1. hæðar heldur 2. hæðar. Þar sé góður gluggi og ekkert að loftræstingu en sláandi hafi verið að sjá hvernig loft í rýminu hafi farið eftir varnaraðila, samanber mynd frá honum sjálfum. Hann hafi aldrei tilkynnt sóknaraðila um þessar skemmdir og lagað þær sjálfur. Einnig sé merkilegt að bæði blöndunartæki í sturtu og baðkari hafi verið eyðilögð af varnaraðila en um hafi verið að ræða 10 ára gömul gæðatæki sem ekki hafi séð á. Eðlilega hafi hann bætt þetta sjálfur. Góð lýsing sé á baðinu og hafi varnaraðili sett LED-lýsingu á spegil, án þess að hafa rætt það við sóknaraðila eða fengið hennar samþykki. Að sjálfsögðu greiði hann þá fyrir slíka uppsetningu sem hefði ekki átt að framkvæma án samþykkis.

Varðandi glugga í barnaherbergi á 2. hæð sé augljóst að brotist hafi verið inn. Varnaraðili hafi aldrei gert sóknaraðila grein fyrir því sem sé merkilegt, enda þar um „eðlilegt“ viðhald á húsnæði að ræða.

Krafa sóknaraðila snúi ekki að eðlilegu viðhaldi á húsnæðinu heldur því að fá bættar þær skemmdir sem séu út um allt hús og í öllum rýmum eftir varnaraðila. Því sé vísað til skýrslu frá Tryggja ehf. sem ætti að vera nægileg sönnun fyrir kröfu sóknaraðila. 

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að blöndunartæki í baðkari hafi ekki verið í lagi en aðeins hafi komið heitt vatn úr þeim þar sem hitastillir hafi brotnað. Varnaraðili hafi ekki brotið hann og sturtuklefi hafi frá upphafi leigutíma verið skemmdur. Allt hafi verið tilkynnt. Varnaraðili hafi einnig tilkynnt sóknaraðila að það væri ekkert rafmagn inni á baðherbergi. Sett hafi verið tvö lítil LED ljós inni á baðherbergi. Varnaraðili hafi upplýst sóknaraðila að innstungan hefði verið lagfærð og ljósin sett upp. Hún hafi sagt varnaraðila að draga fjárhæð vegna nýs blöndunartækis frá leigunni.

Varðandi brotna gluggann, hafi það verið tilkynnt en sóknaraðili ekki séð um þetta svo að varnaraðili hafi ákveðið að gera það sjálfur. Ekkert innbrot hafi átt sér stað.

VI. Niðurstaða            

Samkvæmt leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram ábyrgðartryggingu að fjárhæð 1.050.000 kr. fyrir réttum efndum á samningnum. Sóknaraðili hefur gert kröfu að fjárhæð 715.000 kr. í trygginguna á þeirri forsendu að ýmsar skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hafi afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr., skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Leigutíma lauk 1. júlí 2020 og skilaði varnaraðili íbúðinni 5. júlí 2020. Með bréfi, dags. 30. júlí 2020, gerði sóknaraðili kröfu í tryggingu varnaraðila sem var sundurliðuð með eftirfarandi hætti:

Gardína í eldhúsi……………………………………………………………….30.000 kr.

Geberit sturtuhnappur………………………………………………………….15.000 kr.

Parket á 10 fermetra í herbergi…………………………………………………70.000 kr.

Skúffueiningar í eyju í eldhúsi…………………………………………………60.000 kr.

Skúffu- og skápaeiningar baðherbergi 2. hæðar (rakaskemmdir)…………….100.000 kr.

Veggljós í stofu…………………………………………………………………15.000 kr.

Viðgerð á gluggum……………………………………………………………...60.000 kr.

Málningarvinna og viðgerðir…………………………………………………..220.000 kr.

Borðplata í eldhúsi………………………………………………………………50.000 kr.

Ljós í vaskahúsi og svefnherbergi 2. hæðar, vegna tveggja brotinna stykkja          …..15.000 kr.

Viðgerð á parketi niðri…………………………………………………………..80.000 kr.

Samtals að fjárhæð…………………………………………………………….715.000 kr.

Samkvæmt upplýsingum sóknaraðila sendi hún framangreint kröfubréf með tölvupósti til Tryggja ehf. Þar sem hún fékk ekki svar hafði hún samband við fyrirtækið tveimur dögum síðar og var krafan áframsend til varnaraðila 4. ágúst 2020. Afstaða varnaraðila til kröfunnar lá fyrir þann 12. sama mánaðar. Samkvæmt gögnum málsins gerði sóknaraðili þannig kröfu í trygginguna innan lögbundins frests. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 21. ágúst 2020 og var því innan lögbundins frests, sbr. 5. málsl. 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Í 63. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi skuli skila húsnæðinu í hendur leigusala að leigutíma loknum ásamt tilheyrandi fylgifé og í sama ástandi og hann tók við því. Beri leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.

Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga skulu leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma.

Við upphaf leigutíma var gerð úttekt af hálfu matsmanns á vegum Tryggja ehf. sem er dagsett 3. maí 2017. Samkvæmt sóknaraðila var íbúðin skoðuð af matsmanni Tryggja ehf. við lok leigutíma, án þess að gerð væri skrifleg úttekt. Kærunefnd telur að ekki sé nægilegt af hálfu sóknaraðila að byggja framangreinda kröfu á úttekt við upphaf leigutíma og síðan upplýsingum um að matsmaður hafi skoðað íbúðina við lok leigutíma, án þess að úttekt hans eða nokkur önnur gögn vegna þeirrar skoðunar liggi fyrir. Þannig telur kærunefnd að úttekt hafi ekki verið gerð við lok leigutíma í samræmi við ákvæði 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga. Varnaraðili hafnar því að hafa valdið skemmdum á hinu leigða á leigutíma vegna þeirra atriða sem tilgreind eru í kröfu sóknaraðila. Að öllu þessu virtu telur kærunefnd að hafna verði kröfu sóknaraðila, enda verður að líta svo á boð varnaraðila um að ljúka málinu með greiðslu 85.000 kr. hafi verið sett fram til að ná samkomulagi en ekki sem viðurkenning á bótaskyldu.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um að henni sé heimilt að ganga að tryggingu varnaraðila er hafnað.

Reykjavík, 1. febrúar 2021

f.h. kærunefndar húsamála

Auður Björg Jónsdóttir formaður