Mál nr. 70/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 11. október 2021

í máli nr. 70/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 47.271 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 6. júlí 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 14. júlí 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 25. júlí 2021, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 28. júlí 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, mótteknu 30. júlí 2021, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 3. ágúst 2021. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 10. ágúst 2021, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 11. ágúst 2021. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júní 2020 til 1. júní 2021 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um hvort varnaraðila sé heimilt að halda eftir hluta tryggingarfjár sóknaraðila vegna kaupa á nýjum lási og þrifa á hinu leigða við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi ekki staðið við loforð sitt um að fenginn yrði fagmaður til að gera úttekt á íbúðinni við upphaf leigutíma. Varnaraðili búi ekki á landinu og hafi umboðsmaður hennar ekki komið á tilsettum tíma til að skiptast á lyklum og tryggingarfé. Sóknaraðili hafi því fengið ráðgjöf hjá leigusamtökum um það hvernig best væri að skila lyklum og gert eins og henni hafi verið ráðlagt.

Varnaraðili hafi notað hluta tryggingarfjárins til að skipta um lás. Varnaraðili hafi upplýst að hún hefði verið ánægð með skil íbúðarinnar að undanskildu svæði inni í sturtuklefa og einum glugga. „Krómið“ í sturtunni hafi aftur á móti verið ryðgað við upphaf leigutíma og þá hafi sturtusvæðið verið hreinna við lok leigutíma. Gluggi í stofu hafi ekki verið óhreinn við lok leigutíma. Um níu dögum eftir að sóknaraðili hafi flutt út hafi varnaraðili sent myndir af skúffum og hillum. Sóknaraðili hafi sjálf tekið myndir af íbúðinni þegar hún hafi flutt út og verið búin að þrífa en þær endurspegli hvernig ástand íbúðarinnar hafi verið þá. 

III. Sjónarmið varnaraðila,

Varnaraðili segir að hún sé í fullum rétti til að krefjast þess að sóknaraðili greiði fyrir nýjan lás með tryggingarfénu. Sóknaraðili hafi ekki skilað lyklum 1. júní 2021 en sent tölvupóst 3. júní þar sem hún hafi sagt að hún myndi skila þeim þann daginn. Hún hafi ekki átt rétt á aðgengi að íbúðinni tveimur dögum eftir að hún hafi flutt út. Hún hefði getað skilið lyklana eftir inni í íbúðinni og lokað hurðinni eða sett þá í póstkassann. Varnaraðili hafi óttast um öryggi íbúðarinnar og þess vegna þegar skipt um lás.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila er ítrekað það sem fram kemur í kæru. Varnaraðili hafi tilkynnt sóknaraðila sama dag og hún hafi flutt út að hún hygðist skipta um lás og krefja hana um greiðslu fyrir það. Hún hafi ekki gefið sóknaraðila kost á að skila lyklunum á annan hátt. Þetta hafi hún tilkynnt sóknaraðila eftir að hafa hitt umboðsmann sinn á hádegi. Sóknaraðili hefði getað skilað lyklunum á annan hátt, en hún hafi þegar leitað til leigjendasamtakanna og spurt hvernig hún ætti að skila lyklunum og fylgt ráðleggingum þeirra.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að það sé ekki lögbundin krafa að fá fagaðila til að taka út íbúðina en varnaraðili hafi kannað kostnað vegna þess. Sóknaraðili hafi verið upplýst um það og hún þá sagt að hún vildi ekki láta skoða neitt. Eins og rafræn samskipti aðila sýni hafi íbúðin verið hrein við upphaf leigutíma og sóknaraðili engar athugasemdir gert.

Þegar sóknaraðili hafi skilað íbúðinni hafi íbúðin verið í óöruggu ástandi. Sóknaraðili hafi fengið tækifæri til að hreinsa upp óhreinindin til 1. júní en hún hafi viðurkennt að það tæki meira en nokkra tíma að gera það. Hún hafi neitað að fara aftur í íbúðina til að þrífa þegar hún hafi fengið tækifæri til þess. Í samningi aðila hafi verið tekið fram að yrði íbúðinni ekki skilað hreinni þyrfti varnaraðila að kaupa þrif og að sóknaraðila bæri að sjá um þann kostnað.

VI. Niðurstaða            

Við upphaf leigutíma greiddi sóknaraðili tryggingarfé að fjárhæð 500.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila. Varnaraðili heldur eftir 47.271 kr. af tryggingarfénu vegna lásaskipta og þrifa á hinu leigða við lok leigutíma.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma lauk 1. júní 2021. Með rafrænum skilaboðum varnaraðila þann dag nefndi hún að „hún væri sátt við allt að undanskildu baðkarinu sem og svalarglugga.“ Hún tók fram að ef sóknaraðili myndi þrífa það yrði tryggingarféð endurgreitt. Með tölvupósti sóknaraðila 3. júní 2021 hafnaði hún öllum kröfum varnaraðila í tryggingarféð og krafðist endurgreiðslu þess. Einnig tók hún fram að lyklar hefðu verið sendir í ábyrgðarpósti en sóknaraðili og umboðsmaður varnaraðila náðu ekki að sameinast um tíma til að hittast í íbúðinni 3. júní 2021. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að sóknaraðili hafi skilað íbúðinni þann dag.

Með skilaboðum 8. júní 2021 upplýsti varnaraðili að hún hefði endurgreitt tryggingarféð en haldið eftir 47.271 kr. vegna þrifa og lásaskipta. Sóknaraðili ítrekaði að bótaskyldu væri hafnað með tölvupósti næsta dag. Kærunefnd telur að frá þeim degi hafi varnaraðila mátt vera  ljóst að ágreiningur væri um bótaskyldu sóknaraðila. Varnaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila hvorki til kærunefndar húsamála né dómstóla innan fjögurra vikna frá þeirri dagsetningu, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, en kæra sóknaraðila barst aftur á móti 6. júlí 2021. Þar sem hún barst áður en frestur varnaraðila rann út telur kærunefnd unnt að taka ágreining aðila til efnislegrar úrlausnar.

Varnaraðili segir að hún hafi skipt um lás á hinu leigða 2. júní 2021 þar sem hún hafi óttast um öryggi íbúðarinnar. Kærunefnd telur engin efni til þess að ætla að svo hafi verið út frá gögnum málsins sem þar að auki benda ekki til þess að sóknaraðili hafi neitað að afhenda lyklana. Þessari kröfu varnaraðila er því hafnað.

Kemur þá til úrlausnar krafa varnaraðila vegna þrifa. Eins og að framan greinir upplýsti varnaraðili 1. júní 2021 að hún væri sátt með skilin að undanskildum þrifum á baðkari og svalaglugga. Krafa varnaraðila í tryggingarféð nemur kostnaði vegna heilþrifa á íbúðinni sem kærunefnd telur engin efni til miðað við skilaboð varnaraðila sem og þeim myndum af íbúðinni sem teknar voru af hálfu sóknaraðila við lok leigutíma. Þá hefur sóknaraðili vísað til þess að sú krómrönd sem varnaraðili gerði athugasemdir við í baðkarinu hafi verið til staðar við upphaf leigutíma. Úttekt var hvorki gerð við upphaf né lok leigutíma og ber varnaraðili hallann af sönnunarskorti hér um. Með hliðsjón af framangreindu er þessari kröfu varnaraðila hafnað.

Að virtri framangreindri niðurstöðu kærunefndar ber varnaraðila að endurgreiða tryggingarféð að fjárhæð 47.271 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 3. júní 2021 reiknast dráttarvextir frá 2. júlí 2021.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 47.271 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 2. júlí 2021 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 11. október 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson