Mál nr. 55/2022-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 25. ágúst 2022

í máli nr. 55/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 78.118 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 17. júní 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 22. júní 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 4. júlí 2022, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 6. júlí 2022, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 13. júlí 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 29. júlí 2022, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 9. ágúst 2022. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 3. október 2021 til 30. júní 2022 um leigu sóknaraðila á stúdíóíbúð varnaraðila í kjallara að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi búið á efri hæð hússins. Leigutíma hafi lokið um miðjan maí 2022. Tryggingarfé hafi numið tveggja mánaða leigu, eða 180.000 kr. Það hafi hvorki verið loftræsting né vifta í kjallaranum eða aðstæður fyrir loftflæði. Það hafi verið mjög rakt í rýminu og rakaskemmdir byrjað að myndast á vegg, gólfi og í glugga.

Sóknaraðili hafi óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins 14. maí 2022 og hún ítrekað þá beiðni 29. sama mánaðar. Tveimur dögum síðar hafi varnaraðili upplýst að hann hygðist ekki endurgreiða tryggingarféð að fullu vegna rakaskemmda í kjallaranum. Rakaskemmdir af þessu tagi sé þó að rekja til vöntunar á loftræstingu fyrir rýmið sem sé ekki á ábyrgð leigjanda. Varnaraðili hafi sagt að þar sem hann hefði þurft að kaupa sérstaka sápu vegna þrifa á myglu ásamt vinnu málara kæmi hann einungis til með að endurgreiða helming tryggingarfjárins.

Vegna gengisbreytinga hafi varnaraðili breytt leiguverðinu og hann aðeins ætlað að endurgreiða 78.118 kr.

Sóknaraðili hafi óskað eftir sönnun fyrir kostnaði við viðgerðir vegna rakaskemmda 4. júní 2022, þ.e. reikningum vegna vinnu málara og kvittun fyrir kaupum á sápunni. Tveimur dögum síðar hafi varnaraðili óskað eftir upplýsingum vegna endurgreiðslu á eftirstöðvum tryggingarfjárins. Næsta dag hafi sóknaraðili ítrekað beiðni sína um að hann sýndi reikninga og varnaraðili þá sent skjáskot úr heimabanka sínum sem hafi sýnt mismun á leiguverði vegna gengisbreytinga.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að við upphaf leigutíma hafi íbúðin verið í góðu ásigkomulagi, enda verið máluð og nýstandsett ári áður. Sóknaraðili hafi flutt út um miðjan maí og ekki talið sér skylt að greiða leigu fyrir júní. Varnaraðili hafi ákveðið að láta við svo búið standa, enda talið sig geta leigt íbúðina út að nýju frá og með 1. júní. Við skil á íbúðinni hafi hann aftur á móti séð verulegt tjón vegna rakaskemmda sem hafi alfarið verið tilkomið vegna slælegrar umgengni sóknaraðila. Hún hafi hvorki opnað glugga né loftræst íbúðina, þrátt fyrir ítrekaðar ráðleggingar varnaraðila þar um. Varnaraðili hafi þurft að þrífa og mála íbúðina. Þá sé mögulega raki undir gólfefni. Þrátt fyrir þetta sem og niðurfellingu á leigu umfram samningsskyldu haldi sóknaraðili því fram að hún eigi rétt á fullri endurgreiðslu tryggingarfjárins.

Loftræsting í heimahúsum tíðkist almennt ekki á Íslandi. Það sé ekki skylda að hafa viftur í baðherbergi og eldhúsi en almennt séu gluggar opnaðir eftir sturtuferðir. Þá geti einnig þurft að lofta út eftir eldamennsku. Þetta sé alsiða hér og hafi sóknaraðila ítrekað, bæði munnlega og skriflega, verið bent á mikilvægi þess að lofta reglulega úr rýminu. Rúður hafi ítrekað verið þaktar móðu og pollar í öllum gluggum.

Sóknaraðili neiti því ekki að hafa valdið téðum skemmdum heldur geri hún aðeins kröfu um upplýsingar um kostnað við viðgerðir.

Í samræmi við ákvæði húsaleigulaga hafi sóknaraðila verið tilkynnt að það yrði gengið á trygginguna en það þyrfti að láta meta tjónið. Alkunna sé að erfitt sé að fá iðnaðarmenn og þess vegna hafi það dregist að láta hana vita. Varnaraðili hafi þó fengið málara til að skoða íbúðina og hann ráðlagt að veggirnir yrðu þrifnir með Rodalon blöndu og sjá til hvort það dygði til að koma í veg fyrir frekari myglumyndun. Hann eigi þó ekki lengur kvittun fyrir kaupum á þeirri sápu. Málun á íbúðinni sé kostnaðarsöm og því hafi varnaraðili ákveðið að láta myglueyðandi meðferð duga á veggina. Varnaraðili hafi fengið tilboð að fjárhæð 79.920 kr. fyrir lökkun á gluggunum en þar sem ekki hafi reynst unnt að fá málara í verkið hafi hann sjálfur séð um það. Þá hafi hann og kona hans varið um níu klukkustundum í þrif á íbúðinni og þau reynt að fjarlægja alla myglu. Hefði varnaraðili fengið verktaka í þá vinnu hefði kostnaður hlaupið á tugum þúsunda og hefði hann fengið málara til að mála íbúðina hefði hann einnig orðið af leigutekjum. Vegna þrotlausrar vinnu varnaraðila hafi hann getað leigt íbúðina út að nýju frá 1. júlí. Það að hafna kröfu vegna viðgerða á þeirri forsendu að verkið hafi ekki verið unnið af iðnaðarmanni sé ómálefnalegt og beri að vísa á bug.

Samkvæmt leigusamningi hafi leiga verið ákveðin 90.000 kr. á mánuði. Þar sem sóknaraðili hafi greitt leigu með millifærslu frá erlendum banka hafi færslugjald fallið á varnaraðila við hverja innborgun. Þess utan hafi gengi breyst milli evru og íslensku krónunnar þannig að sóknaraðili hafi ekki alltaf greitt 90.000 kr. Fullyrðing um að varnaraðili hafi breytt leigunni eigi því ekki við rök að styðjast. Upphaflega hafi varnaraðili boðist til að endurgreiða helming tryggingarfjárins, að teknu tilliti til leiðréttinga og gengismunar.

Varnaraðili hafi talið sig vera liðlegan og almennilegan að krefjast ekki leigu eftir 1. júní en hann hafi fallist á það áður en hann hafi skoðað íbúðina. Í ljósi þess hvernig málið hafi þróast, þ.e. að kæra hafi verið lögð fram, vilji varnaraðili aftur á móti nýta rétt sinn til að fá greidda leigu út samningstímann. Þannig beri sóknaraðila að greiða leigu í einn mánuð, auk þess sem eftirstöðvum tryggingarfjárins verði varið til greiðslu þess tjóns sem hún hafi sannarlega valdið á íbúðinni, sbr. 39. gr. húsaleigulaga.

Sóknaraðili hefði átt að greiða leigu í níu mánuði, eða 810.000 kr. og tryggingu að fjárhæð 180.000 kr. Hún hafi þó greitt leigu samtals að fjárhæð 711.020 kr., auk tryggingar að fjárhæð 181.298 kr., að frádregnum færslugjöldum sem námu 6.000 kr. Mismunurinn sé því 103.682 kr. Sú fjárhæð sundurliðist þannig að kostnaður við sparsl, slípun og lökkun á gluggum nemi 79.920 kr. og eftirstöðvarnar gangi upp í kostnað við skrúbb og þrif á myglumyndun á veggjum, gólfi, sturtuklefa og skemmdum á flísum.

Verði ekki fallist á framangreinda kröfu sé þess krafist að viðurkennt verði að tryggingarfénu verði varið til greiðslu raunkostnaðar við þrif á íbúð og málningu, sparsli og lökkun glugga.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hún hafi hvorki samþykkt né hafnað athugasemdum varnaraðila heldur hafi hún farið fram á sönnun fyrir útlögðum kostnaði. Eftir að hafa fengið nánari skýringar varnaraðila á aðstæðum og frekari útlistun á kostnaði geti hún samþykkt upprunalega kröfu hans.

Sóknaraðili hafi komist að því að hún kæmi til með að taka þátt í viðburði í Rússlandi og því hafi hún upplýst varnaraðila að hún yrði farin úr landi fyrir lok maí. Samkvæmt leigusamningi hafi uppsagnarfrestur verið þrír mánuðir og sóknaraðili upplýst um þetta í febrúar. Þannig hafi hún með skriflegum hætti sagt leigunni upp og gefið upp ástæðu innan tímamarka. Þess utan hafi varnaraðili samþykkt uppsögnina og aldrei farið fram á leigu fyrir júní.

Þá sé það ósanngjarnt að varnaraðili krefjist þess að halda eftir öllu tryggingarfénu en hann hafði gert nákvæma kröfu að fjárhæð 78.118 kr. með hliðsjón af útreikningum sínum.

Þar sem varnaraðili hafi sakað sóknaraðila um að hafa ekki loftað út sé tekið fram að frá þeim tíma sem hann hafi í leyfisleysi farið inn í íbúðina hafi hún opnað alla glugga í hvert sinn sem hún hafi farið út. Fram að því hafi hún alltaf haft gluggana opna þegar hún væri að elda eða stunda líkamsrækt innandyra.

Kalt hafi verið í kjallaranum og því hafi hún ekki viljað hafa gluggana opna á nóttunni og þess vegna hafi yfirleitt myndast raki í rúðum á morgnana.

Sóknaraðili hafi aldrei tekið eftir blettum á gólfi þar sem þeir hafi að öllum líkindum verið undir húsgögnum. Hún mótmæli ekki mismun á leiguverði vegna gengisbreytinga og því sé sjálfsagt að varnaraðili haldi eftir fjárhæð sem nemi þeim mismun.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hann hafi aðeins í tvö skipti farið í íbúðina á leigutíma. Í fyrra skiptið til að hleypa pípara inn og í seinna skiptið til að þurrka úr gluggum.

Það sé rangt að sóknaraðili hafi skilið glugga eftir opna en það hafi verið algjör undantekning að rifa væri á gluggum. Vegna athugasemda um að kalt hafi verið í íbúðinni hafi pípari skipt um ofnalagir á leigutíma en eftir það hafi hitastig átt að vera jafnara og betra en fyrri leigjendur hafi þó aldrei kvartað undan kulda í íbúðinni.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé við upphaf leigutíma, að fjárhæð 180.000 kr. Varnaraðili heldur tryggingarfénu nú eftir að sögn  vegna kröfu um leigu fyrir júnímánuð og kostnaðar vegna viðgerða vegna rakaskemmda í hinu leigða. Sóknaraðili hefur fallist á að varnaraðili haldi eftir 101.882 kr. en fer fram á endurgreiðslu eftirstöðvanna, eða 78.118 kr.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Af gögnum málsins verður ráðið að íbúðinni hafi verið skilað 14. maí 2022. Með tölvupósti varnaraðila 30. maí 2022 gerði hann kröfu að fjárhæð 101.882 kr. í tryggingarféð. Sóknaraðili hefur fallist á þá kröfu en fer fram á endurgreiðslu eftirstöðva tryggingarfjárins. Varnaraðili fer fram á viðurkenningu á því að sóknaraðila beri að greiða leigu vegna júnímánaðar. Sóknaraðili kveður aðila hafa komist að samkomulagi um að leigutíma lyki í maí og ráða má af greinargerð varnaraðila að hann hafi verið samþykkur því. Þá liggur fyrir að krafa hans um leigu fyrir júní er tilkomin vegna kæru sóknaraðila í máli þessu. Með hliðsjón af samkomulagi aðila telur kærunefnd ekki unnt að fallast á þennan hluta kröfu hans. Þá er bótakrafa varnaraðila ekki neinum gögnum studd. Verður því ekki fallist á að varnaraðila sé heimilt að halda tryggingarfénu umfram það sem sóknaraðili hefur samþykkt.

Með hliðsjón af framangreindu ber varnaraðila að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 78.118 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 14. maí 2022 reiknast dráttarvextir frá 12. júní 2022.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 78.118 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 12. júní 2022 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 25. ágúst 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                          Eyþór Rafn Þórhallsson