Mál nr. 116/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 18. janúar 2021

í máli nr. 116/2020

A

gegn

B.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarféð að fjárhæð 50.000 kr. ásamt vöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 11. október 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 14. október 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 14. október 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 16. október 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 22. október 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 27. október 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 1. júlí 2020 um leigu sóknaraðila á herbergi varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að mánaðarleg leiga hafi verið 100.000 kr. og hafi hún greitt tryggingarfé að fjárhæð 150.000 kr. við upphaf leigutíma. Leigusamningur hafi verið ótímabundinn með þriggja mánaða uppsagnarfresti. Þann 25. júlí 2020 hafi varnaraðili farið fram á að sóknaraðili flytti í annað herbergi í sama húsnæði þar sem varnaraðili hugðist taka herbergið til eigin nota. Sóknaraðili hafi neitað því, enda um að ræða mun minna herbergi sem hafi hvorki hentað henni né staðist þá lýsingu sem fram hafi komið í leigusamningi. Eftir töluverðan ágreining hafi sóknaraðili fundið sig tilneydda til að finna sér nýtt húsnæði. Eftir nokkra daga hafi hún fundið húsnæði og hún flutt út samkvæmt samkomulagi. Hún hafi skilað lyklum í lok júlí og krafist þess að fá tryggingarféð endurgreitt sem varnaraðili hafi fallist á. Í byrjun ágúst 2020 hafi varnaraðili endurgreitt 100.000 kr. og lofað að greiða eftirstöðvarnar mánaðamótin ágúst/september en það hafi ekki verið gert. Sóknaraðili hafi óskað eftir tryggingarfénu og varnaraðili þá sagt að það yrði endurgreitt mánaðamótin september/október en greiðsla hafi ekki borist. Sóknaraðili hafi aftur haft samband við varnaraðila og henni þá verið sagt að það yrði ekki endurgreitt.

Samkomulag hafi verið á milli aðila um bæði endurgreiðslu tryggingarfjár sem og að leigutíma lyki fyrr. Þar sem varnaraðili hafi farið fram á að sóknaraðili flytti í annað herbergi geti hann ekki borið fyrir sig uppsagnarfrest sem sé kveðið á um í leigusamningi, enda hafi hann í raun rift samningnum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að leigusamningi hafi aldrei verið sagt upp skriflega. Samningurinn hafi verið gerður í júlí 2020 og sóknaraðili verið upplýst um að það væri verið að gera breytingar á húsnæðinu. Bæði hafi verið að leggja parket og rafmagn, auk breytinga á eldhúsi. Sóknaraðili hafi vitað af þessu þegar hún hafi flutt inn og greitt tryggingu að fjárhæð 150.000 kr. Þegar byrjað hafi verið á breytingunum hafi sóknaraðila verið boðið álíka stórt herbergi á efri hæð hússins þar sem framkvæmdirnar myndu standa yfir í að minnsta kosti þrjár vikur. Varnaraðili hafi þurft að gera við herbergi það sem sóknaraðili hafði tekið á leigu, bæði hafi þurft að leggja parket og mála. Sóknaraðili hafi samþykkt það en á síðustu stundu sagst vilja flytja út og afþakkað herbergið á efri hæðinni. Það herbergi hafi verið sambærilegt því sem hún hafði tekið á leigu. Varnaraðili hafi þurft að gera breytingar á rafmagni og fleira. Sóknaraðili hafi fengið endurgreiddar 100.000 kr. en hún hafi brotið samninginn þar sem hún hafi ekki sagt leigusamningnum upp með þriggja mánaða fresti. Varnaraðili hafi boðið henni herbergi út uppsagnarfrestinn en hún hafi verið búin að finna annað. Vegna breytinganna hafi varnaraðila fundist sanngjarnt, þótt sóknaraðili hefði brotið samninginn, að hann endurgreiddi hluta tryggingarfjárins. Sóknaraðili hafi einfaldlega flutt út og neitað að vinna með varnaraðila og einnig neitað álíka herbergi á meðan á framkvæmdum stæði.

Sóknaraðili hafi vitað af framkvæmdunum og að það yrðu einhverjar breytingar á meðan á þeim stæði. Henni hafi verið boðin lausn en hún flutt út. Vegna þessa hafi varnaraðili misst leigutekjur og hafi herbergið ekki enn verið leigt út.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að varnaraðili hafi rift leigusamningnum með því að neyða hana til að flytja úr herberginu með litlum fyrirvara í annað herbergi þar sem aðrir leigjendur hafi enn verið með eigur sínar og aðsetur. Sóknaraðili telji þetta fráleitt. Herbergið hafi ekki uppfyllt þarfir sóknaraðila hvað stærð varðar. Stærð herbergisins hafi verið tilgreind í leigusamningi og þar var einnig að finna lýsingu á því. Þannig hefði þurft að búa til nýjan leigusamning um herbergið sem sóknaraðila var boðið og samræma leigugjald við stærð þess herbergis.

Varnaraðili geti ekki borið fyrir sig þriggja mánaða uppsagnarfrest þegar leigusamningi hafi verið rift. Samningurinn hafi fallið úr gildi með riftun varnaraðila. Riftunin hafi verið ólögmæt og gæti sóknaraðili átt rétt á bótum vegna flutningskostnaðar, vinnumissi og fleira.

Sóknaraðili hafi aldrei fengið upplýsingar um að breytingar og/eða framkvæmdir yrðu gerðar á herberginu og/eða húsnæðinu áður en hún hafi flutt inn eða þegar leigusamningur hafi verið gerður.

Varnaraðili hafi glatað rétti sínum til að halda tryggingarfénu eftir þar sem fjögurra vikna tímamörk eftir lok leigutíma hafi ekki verið virt og formleg skrifleg krafa ekki verið gerð.

V. Niðurstaða              

Sóknaraðili greiddi tryggingarfé að fjárhæð 150.000 kr. við upphaf leigutíma. Óumdeilt er að í sama mánuði og sóknaraðili flutti í herbergið fór varnaraðili fram á að hún flytti tímabundið í annað herbergi í sama húsi. Af gögnum málsins verður ráðið að eigandi varnaraðila hafi farið fram á flutninginn til þess að hún gæti sjálf flutt í herbergi það sem sóknaraðili hafði tekið á leigu og einnig vegna fyrirhugaðra framkvæmda í herberginu.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Fyrir liggja rafræn samskipti aðila sem staðfesta að varnaraðili hafi farið fram á að sóknaraðili flytti úr því herbergi sem hún hafði tekið á leigu í annað herbergi í húsinu. Einnig sýna samskiptin að varnaraðili hafi fallist á að leigutíma lyki fyrr þar sem hún krafði sóknaraðila ítrekað um lykla og að hún tæmdi herbergið. Þá upplýsti varnaraðili sóknaraðila um að tryggingarféð yrði endurgreitt að fullu. Í málatilbúnaði sínum fyrir kærunefnd ber varnaraðili því við að sóknaraðili hafi verið upplýst um fyrirhugaðar framkvæmdir áður en hún hafi tekið herbergið á leigu. Ekkert í gögnum málsins bendir þó til þess að það hafi verið gert og þá var ekki getið um fyrirhugaðar framkvæmdir í leigusamningi aðila. Þá hefur sóknaraðili hafnað þessari fullyrðingu varnaraðila. Er því ekki unnt að leggja fullyrðingar varnaraðila hér um til grundvallar við úrlausn málsins.

Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að varnaraðili hafi með ólögmætum hætti rift leigusamingi aðila 25. júlí 2020 þegar hann fór fram á að sóknaraðili flytti úr herbergi sem hún hafði tekið á leigu. Varnaraðili gerði ekki skriflega kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum sóknaraðila á herberginu og ber honum því þegar af þeirri ástæðu að skila sóknaraðila eftirstöðvum tryggingarfjár, 50.000 kr. ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar. Þá ber honum að greiða dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum herbergisins til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Að virtum gögnum málsins er miðað við að sóknaraðili hafi skilað herberginu 31. júlí 2020 og reiknast dráttarvextir því frá  29. ágúst 2020.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 50.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. ágúst 2020 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 18. janúar 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson