Mál nr. 40/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 31. ágúst 2021

í máli nr. 40/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 80.000 kr. ásamt vöxtum.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 21. og 24. apríl 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 27. apríl 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 30. apríl 2021, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 5. maí 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2019 til 30. október 2020 um leigu sóknaraðila á herbergi varnaraðila að C. Síðar leigði sóknaraðili alla neðri hæð hússins gegn hærra leigugjaldi. Leigusamningurinn var framlengdur munnlega. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að frá 1. nóvember 2019 til 31. október 2020 hafi hún leigt herbergi af varnaraðila. Eftir að annar leigjandi í húsnæðinu hafi flutt út hafi sóknaraðili tekið alla neðri hæð hússins á leigu. Þegar samningnum hafi lokið hafi aðilar samið um áframhaldandi leigu, nýr skriflegur samningur yrði gerður og leiga yrði ákveðin 130.000 kr. Ekki hafi þó verið gerður nýr samningur og sóknaraðili því ákveðið að finna nýtt húsnæði.

Þann 12. febrúar 2021 hafi sóknaraðili sagt varnaraðila að hún væri komin með nýtt húsnæði og myndi flytja út 1. mars. Hún hafi óskað eftir að hitta hann 28. febrúar til þess að skila lyklum og fá tryggingarféð endurgreitt. Allt hafi gengið vel en eftir ítrekuð símtöl þar sem sóknaraðili hafi óskað eftir tryggingarfénu hafi varnaraðili ákveðið að endurgreiða það ekki. Húsnæðinu hafi verið skilað hreinu og í góðu ástandi. Varnaraðili hafi skoðað það og sagt að allt væri í lagi. Sóknaraðila hafi ekki langað til að flytja en hafi þó ekki viljað vera samningslaus. Hún hafi greitt fyrir rafmagn og vatn út febrúar og gefið sóknaraðila fjórar vikur til að endurgreiða tryggingarféð.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hann hafi boðið sóknaraðila nýjan leigusamning í febrúar en sóknaraðili upplýst 12. þess mánaðar að hún hefði fundið aðra íbúð frá 1. mars. Hún hafi einnig sagt að hún myndi ekki skilja hann eftir með tóma íbúð ef hann fyndi ekki aðra leigjendur. Sóknaraðili hafi hringt 28. febrúar og sagt að íbúðin væri tóm og að varnaraðili ætti að skila tryggingarfénu.

Íbúðin hafi ekki verið í góðu ástandi. Skemmdir höfðu orðið á ísskápi og viðgerð vegna þess kostnað 13.000 kr. Íbúðin hafði verið máluð án leyfis með málningu varnaraðila sem hafi kostað um 20.000 kr. Þá hafi varnaraðili greitt 5.000 kr. fyrir vatn í febrúar. Tryggingarféð hafi verið notað til að standa undir kostnaði við lagfæringar en íbúðin hafi einnig verið tóm í mars og einhver verði að greiða reikningana.

VI. Niðurstaða

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Sóknaraðili lagði fram tryggingarfé að fjárhæð 80.0000 kr. við upphaf leigutíma til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila.

Samkvæmt 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 59. gr. sömu laga segir að líði átta vikur frá því að leigutíma lauk samkvæmt ákvæðum tímabundins leigusamnings en leigjandi heldur áfram að hagnýta hið leigða húsnæði og efna leigusamninginn framlengist leigusamningurinn ótímabundið, enda hafi leigusali ekki skorað á hann að rýma húsnæðið eftir að leigutíma var lokið. Tímabundnum leigusamningi aðila lauk 31. október 2020 og samkvæmt gögnum málsins hélt sóknaraðili áfram að hagnýta hið leigða  athugasemdalaust af hálfu varnaraðila. Telur kærunefnd að þannig hafi komist á ótímabundinn leigusamningur milli aðila, sbr. 59. gr. húsaleigulaga. Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga er uppsagnarfrestur ótímabundins leigusamnings sex mánuðir af beggja hálfu á íbúðarhúsnæði.

Samkvæmt gögnum málsins upplýsti sóknaraðili varnaraðila 12. febrúar 2021 að hún hygðist flytja út 1. mars 2021. Telur kærunefnd aftur á móti að hún hafi verið bundin af uppsagnarfresti, sbr. 3. tölul. 1. mgr. 56. gr. húsaleigulaga, og því hafi varnaraðila verið heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu leigu vegna mars 2021, sbr. 2. málsl. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Kröfu sóknaraðila er því hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 31. ágúst 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson