Mál nr. 81/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 81/1996
Kostnaðarskipting: Viðhald á þaki.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 9. október 1996, beindu A og B, til heimilis að X nr. 14, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, sama stað, hér eftir nefnd gagnaðili, um kostnaðarskiptingu vegna viðhalds á þaki.
Erindið var lagt fram á fundi kærunefndar 23. október sl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Á fundi kærunefndar 6. nóvember sl. var lögð fram viðbót álitsbeiðanda við álitsbeiðni sína.
Greinargerð gagnaðila, dags. 11. nóvember, var lögð fram á fundi kærunefndar 20. sama mánaðar og var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjölbýlishúsið, X nr. 14, er þríbýlishús, þ.e. kjallari, 1. hæð og 2. hæð. Ágreiningur aðila varðar skiptingu kostnaðar vegna viðhalds á þaki. Gagnaðili sem er eigandi kjallaraíbúðarinnar telur sig undanþeginn þáttöku í kostnaði vegna þaks hússins.
Kærunefnd telur að skilja beri álitsbeiðni svo að krafa álitsbeiðanda sé eftirfarandi:
Að gagnaðila verði talið skylt að greiða hlutdeild í kostnaði vegna viðhalds á þaki hússins.
Í bréfi álitsbeiðenda kemur fram að í byrjun september sl. hafi verið haldinn fundur þar sem rætt hafi verið um viðhald þaksins. Ákveðið hafi verið að mála þakið og hafi gagnaðili samþykkt það. Er verkinu var lokið hafi gagnaðili hins vegar neitað að taka þátt í kostnaðinum nema hann fengi aðgang að kjallaraherbergi sem hann hafi aldrei haft eignarrétt að. Hins vegar hafi inngangur í kjallaraíbúð verið í gegnum kjallaraherbergið, áður en því hafi verið lokað, og kjallaraíbúðin þá fengið inngang undir tröppum að framan þar sem áður hafi verið útigeymsla fyrir 1. og 2. hæð.
Álitsbeiðendur telja að þrátt fyrir að fram komi í eldri afsölum fyrir kjallaraíbúðinni að henni fylgi ekki hlutdeild í þaki og í afsali efstu hæðar frá því 1957 komi fram að þakið skiptist til helminga milli efstu hæðar og mið hæðar, þá fái það ekki staðist. Telja álitsbeiðendur að slík ákvæði í eldri afsölum stafi hugsanlega af því að upphaflega hafi einungis verið geymslur í kjallaranum. Álitsbeiðendur benda á að ekkert sé á það minnst í eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið að kjallaraíbúð fylgi ekki hlutdeild í þaki, né í kaupsamningi eða afsali til gagnaðila.
Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að ekki hafi verið rætt við hann um viðgerð á þaki hússins fyrr en framkvæmdirnar hafi verið hafnar. Er hann keypti íbúð sína hafi honum verið tjáð að honum bæri ekki að taka þátt í kostnaði vegna þaks hússins. Þetta hafi gagnaðili tilkynnt íbúum annarrar og þriðju hæðar. Gagnaðili bendir jafnframt á að í afsali frá 3. desember 1953, 1. ágúst 1972 og í kaupsamningi frá febrúar 1985 komi skýrt fram að kjallaraíbúðin sé undanþegin þátttöku í kostnaði vegna viðhalds á þaki hússins.
III. Forsendur.
Samkvæmt 1. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er allt ytra byrði húss, þ.m.t. þak þess, í sameign allra eigenda. Sameiginlegur kostnaður er allur kostnaður sem snertir sameign fjöleignarhúss, bæði innan húss og utan, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélagsins, almenns fundar þess og þeim ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera, sbr. 43. gr. laganna. Af þessu er ljóst að þakið er í sameign allra eigenda hússins og bera þeir því sameiginlega kostnað vegna þess. Samkvæmt 2. gr. laga nr. 26/1994 eru reglur laganna ófrávíkjanlegar nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Í 77. gr. laganna er skýrt tekið fram að liggi fyrir samningur, samþykktir eða eignaskiptayfirlýsing, gerð fyrir gildistökulaganna sem hafi að geyma ákvæði er fara í bága við ófrávíkjanleg ákvæði þeirra, þá skulu slík samningsákvæði þoka fyrir ákvæðum laganna. Það hefur því engu þýðingu að tekið sé fram í eldri afsölum að kjallaraíbúðin sé undanþegin þátttöku í kostnaði vegna þaks hússins. Í málinu er ágreiningur um það hvernig staðið var að ákvörðun um viðhald þaksins. Slíka ákvörðun ber að taka á löglega boðuðum húsfundi. Kærunefnd getur ekki af gögnum málsins lagt mat á það hvort í umrætt sinn hafi verið löglega að ákvörðun um verkið staðið, en bendir á 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að kostnaður við viðhald þaksins sé sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins. Gagnaðila er því skylt að greiða hlutdeild í kostnaði vegna viðhalds á þaki hússins, enda sé um það tekin lögmæt ákvörðun.
Reykjavík, 4. desember 1996.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson