Mál nr. 66/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 66/1996
Skipting kostnaðar: Kostnaður fyrri eiganda, lögveð.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 6. ágúst 1996, beindi stjórn Húsfélagsins X nr. 16, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við A, til heimilis að X nr. 16, hér eftir nefndur gagnaðili, um skyldu gagnaðila til að greiða skuld sem til var stofnað í tíð fyrri eiganda vegna framkvæmda við húsið.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar sama dag. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þá var ákveðið að gefa fyrri eigendum íbúðarinnar, þ.e. B og C, færi á að tjá sig um málið.
Greinargerðir þessara aðila liggja fyrir. Málið var tekið fyrir á fundum nefndarinnar þann 21. ágúst og 4. september sl., og tekið til úrlausnar á hinum síðari.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Í fjölbýlishúsinu X nr. 16, eru tólf íbúðir. Í september 1994 var húsið málað að utan. Af því tilefni tók húsfélagið lán til fjögurra ára, með skuldabréfi, útgefnu 9. ágúst 1994, upphaflega að fjárhæð 1.000.000,-, með mánaðarlegum gjalddögum. Gerðust allir þáverandi íbúðareigendur ábyrgðarmenn að þessari skuld. Greitt hefur verið af láninu mánaðarlega, eftir því sem afborganir hafa fallið í gjalddaga. Til að mæta afborgunum af láninu hefur verið lagt á íbúðareigendur svokallað framkvæmdagjald og hefur því verið haldið aðskildu frá hinum venjulega hússjóði.
Þegar umrætt lán var tekið var B eigandi íbúðar gagnaðila. Í febrúar 1995 var íbúðin seld á nauðungarsölu að kröfu C og þann 8. maí sama ár var íbúðin afsöluð C. Í kjölfar þessa gerði C leigusamning við eiginkonu gerðarþolans, þ.e. B. Samkvæmt þeim samningi greiddi leigjandi húsgjald, þ.m.t. umrætt framkvæmdagjald, sem síðan var dregið frá leigugreiðslu.
Um síðustu áramót keypti gagnaðili íbúðina af C og hefur síðan neitað að greiða framkvæmdagjaldið.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að hlutur íbúðar gagnaðila í láni vegna framkvæmda á húsinu hafi ekki fallið niður í febrúar 1995, þegar íbúðin var seld á nauðungarsölu.
Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að hann sem kaupandi hafi tekið við skuldlausri eign gagnvart hússjóðnum að öðru leyti en því sem komi fram í kaupsamningi. Skuld sú sem ágreiningur sé um hafi stofnast vegna viðgerðar á sameigninni á árinu 1994. Þáverandi íbúðareigendur hafi tekið lánið og séu þeir ábyrgir fyrir þeirri skuld. Húsfélagið hafi notið lögveðréttar vegna þessarar skuldar íbúðarinnar en kröfu vegna hennar hafi ekki verið lýst við nauðungarsöluna. Hafi stjórn húsfélagsins á þessum tíma átt að sjá til þess að svo yrði gert.
Þá heldur gagnaðili því fram að stjórn C hafi greinilega vitað af hinni umdeildu skuld. Gagnaðili telur því að ef hvorugur fyrri eigenda séu skuldbundinn til greiðslu vegna eftirstöðva lánsins sé það tapað fé fyrir álitsbeiðanda.
Af hálfu C er á það bent, að um sé að ræða kostnað vegna framkvæmda sem fram fóru í tíð gerðarþola sem eiganda og hafi hann því borið ábyrgð á skuldinni. Við nauðungarsölu taki kaupandi ekki við skuldum fyrri eiganda eða yfirtaki lán, nema svo sé sérstaklega ákveðið. Húsfélagið hafi átt þess kost við nauðungarsölu íbúðarinnar að lýsa kröfu sinni, þ.e. hlutdeild íbúðarinnar í eftirstöðvum framkvæmdakostnaðar, en slíkri kröfu fylgi lögveð í íbúðinni. Eiginkona gerðarþola hafi síðan gerst leigjandi að íbúðinni og greitt athugasemdalaust framkvæmakostnaðinn til húsfélagsins. Sú greiðsla geti ekki á neinn hátt verið skuldbindandi fyrir C og eigi hann endurkröfu á leigjanda hvað varði þennan kostnað. Vísað er til 56. gr. laga um nauðungarsölu nr. 90/1991, sjónarmiðum C til stuðnings.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. mgr. 47. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús hvílir skylda til að greiða hlutdeild séreignar í sameiginlegum kostnaði á þeim sem er eigandi hennar á hverjum tíma. Sé eign í fjöleignarhúsi seld skal seljandi sannanlega og án ástæðulauss dráttar tilkynna húsfélagi þess um eigendaskiptin. Samkvæmt 3. mgr. sömu greinar er þinglýstur eigandi á hverjum tíma ábyrgur gagnvart húsfélagi og er húsfélagi rétt að beina kröfum sínum að honum nema eigendaskipti hafi verið tilkynnt því og óyggjandi sé að nýr eigandi hafi tekið við réttindum og skyldum.
Í 1. mgr. 49. gr. laga nr. 26/1994 segir að tiltekinn fjöldi eigenda í fjöleignarhúsi geti krafist þess að stofna skuli hússjóð til að standa straum af sameiginlegum útgjöldum. Í 2. mgr. sömu greinar segir að aðalfundur húsfélags skuli ákveða gjöld í sjóðinn fyrir næsta ár á grundvelli áætlunar um sameiginleg útgjöld (rekstrar- og framkvæmdaáætlunar) á því ári. Getur hússjóður bæði verið rekstrar- og framkvæmasjóður eftir nánari reglum sem húsfundur ákveður.
Í 48. gr. laga nr. 26/1994 segir að greiði eigandi ekki hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, þ.m.t. gjöld í sameiginlegan hússjóð, þá eignist húsfélagið eða aðrir eigendur lögveð í eignarhluta hans til tryggingar kröfunni. Samkvæmt 3. mgr. sömu greinar stofnast lögveð þegar húsfélag eða aðrir eigendur inna greiðslur af hendi eða á gjalddaga hússjóðsgjalda, ef um slík vanskil er að ræða. Lögveðið fellur niður ef því er ekki fylgt eftir með lögsókn eða því lýst við nauðungarsölu innan árs frá stofnun þess, sbr. 4. mgr. 48. gr.
Lögveðréttur húsfélaga vegna sameiginlegs kostnaðar var fyrst lögleiddur með lögum nr. 19/1959 um sameign fjölbýlishúsa og var hann einnig tímabundinn. Í frumvarpi til laganna kemur fram að rétt hafi þótt að marka lögveðrétti húsfélags tiltekinn tíma með tilliti til hagsmuna skuldheimtumanna og hugsanlegra viðsemjenda skuldara. Á það má benda að samkvæmt dönskum og norskum rétti er krafa húsfélags vegna sameiginlegs kostnaðar ekki tryggð með lögveði í eignarhluta skuldarans.
Í máli þessu er upplýst að fjölbýlishúsið X nr. 16, var málað að utan í september árið 1994. Greiddi húsfélagið fyrir verkið með því að taka lán að fjárhæð kr. 1.000.000,- samkvæmt skuldabréfi, dags. 9. ágúst 1994, og skrifuðu þáverandi eigendur allra íbúða í húsinu upp á lánið sem ábyrgðarmenn. Svonefnt framkvæmdagjald var innheimt mánaðarlega af íbúðareigendum til að standa skil á áðurnefndu láni.
Það er álit kærunefndar að þegar húsfélagið greiddi kostnað vegna framkvæmdar við sameignina hafi stofnast lögveð í eignarhluta viðkomandi eiganda til tryggingar hans hluta af kröfunni. Samkvæmt fortakslausu ákvæði 48. gr. hélst lögveðrétturinn í eitt ár frá greiðslu þessa sameiginlega kostnaðar. Í því sambandi telur kærunefnd að ekki skipti máli þó húsfélagið hafi tekið lán til greiðslu kostnaðarins, þar sem fyrningartími lögveðsins verði ekki lengdur með lántöku. Grundvallast þetta á því að lögveðréttur er undantekningarregla sem ber samkvæmt almennum lögskýringarsjónarmiðum að skýra þröngt, enda meginregla íslensks réttar að jafnræði skuli vera með kröfuhöfum. Að lögveðréttinum fyrndum hefur húsfélag hins vegar áfram á grundvelli lántökunnar persónulega kröfu á gerðarþola.
Þegar íbúð B var seld á nauðungarsölu í febrúar 1995 var einungis liðið hálft ár frá því krafan stofnaðist. Lögðveðsréttur húsfélagsins vegna umræddrar greiðslu var því ekki fallinn niður. Stjórn húsfélagsins hafði enga ástæðu til að ætla að kaupandi myndi taka að sér að greiða skuld vegna umræddra framkvæmda nema sem hluta afgreiðslu kaupverðs. Húsfélaginu bar því að gæta hagsmuna sinna með því að lýsa kröfu í söluverð eignarinnar við nauðungarsöluna, sbr. 4. mgr. 48. gr., þ.e. krefjast greiðslu á ógreiddri hlutdeild íbúðarinnar í kostnaði vegna framkvæmda við húsið í september 1994. Það gerði húsfélagið ekki. Við úthlutun söluverðs eignarinnar var því ekki tekið tillit til þessarar skuldar íbúðarinnar gagnvart húsfélaginu. Samkvæmt ákvæði 2. mgr. 56. gr. laga nr. 90/1991 um nauðungarsölu eru réttaráhrif afsals til kaupanda þau að niður falla "öll veðbönd, umráðaréttindi, kvaðir, höft og önnur réttindi yfir eigninni, nema annað leiði beinlínis af lögum, eignin hafi verið seld með þeim skilmálum að þau standi í tilteknum atriðum óhögguð eða kaupandi hafi síðar tekið þau að sér." Að mati kærunefndar er ekkert þessara skilyrða fyrir hendi og féll því umrædd krafa húsfélagsins gagnvart þessum eignarhluta niður.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að hlutur íbúðar gagnaðila í kröfu sem stofnaðist í ágúst 1994 vegna framkvæmda við húsið á þeim tíma, hafi fallið niður við nauðungarsölu eignarinnar í febrúar 1995.
Reykjavík, 2. október 1996.
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Guðmundur G. Þórarinsson