Mál nr. 31/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J ÖL E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 31/1996
Hugtakið hús. Kostnaðarskipting.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 24. apríl 1996, beindi A, hrl., f.h. R ehf., Suðurlandsbraut 12, Reykjavík, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við aðra eigendur, þá B, C, D og S hf., hér eftir nefndir gagnaðilar, um það hvort fasteignin Suðurlandsbraut 12, Reykjavík, þ.e. svonefnd aðalbygging, millibygging og bakhús,teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 15. maí 1996. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Ítrekaðir frestir voru veittir í þessu skyni. Greinargerð E, hdl. f.h. D, dags. 30. júlí 1996, var lögð fram á fundi kærunefndar 6. ágúst. Greinargerð F, f.h. S hf. og C, dags. 22. ágúst 1996 liggur fyrir nefndinni. Engin greinargerð hefur borist frá B.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Fjöleignarhúsið Suðurlandsbraut 12, Reykjavík, skiptist í þrjá hluta, þ.e. aðalbyggingu, millibyggingu og bakhús. Ágreiningur aðila stendur um það hvort um eitt hús sé að ræða í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Byggingu hússins var þannig háttað, að fyrst voru bakhús og millibygging reist en svonefnd aðalbygging var reist síðust.
Þann 8. febrúar 1965 gaf Borgarstjórinn í Reykjavík út leigusamning um lóðina nr. 12 við Suðurlandsbraut til B og R hf. Þann 11. maí 1960 gerðu lóðarhafar síðan sameignarsamning um eignina á grundvelli teikningar G, sem samþykkt var á byggingarnefndarfundi 9. júní 1960. Nokkrar breytingar voru gerðar á teikningunni og var hún samþykkt þann 28. júní 1962. Við gerð skiptasamnings var lagt til grundvallar að hvor eigandi um sig fengi jafnan gólfflöt af heildarbyggðum gólffleti. Samkomulag var um að B fengi stærri hlut í bakhúsi, en R hf. fengi allar þrjár hæðir millibyggingar á móti.
Kærunefnd telur að skilja beri álitsbeiðni svo, að krafa álitsbeiðanda sé eftirfarandi:
Að talið verði að fasteignin Suðurlandsbraut 12 teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Að talið verði að kostnaður við að ljúka byggingu hússins og nauðsynlegar viðhaldsframkvæmdir er lúta einkum að aðalbyggingu og þaki bakhúss, eigi að skiptast á alla eigendur í samræmi við eignarhlutföll.
Álitsbeiðandi bendir á að innangengt hafi verið af 1. hæð millibyggingar inn í bakhúsið en í leigusamningi um hluta bakhússins hafi verið sérstaklega tekið fram að leigjanda væri óheimill inn- og útgangur um anddyri svonefndrar millibyggingar. Dyrunum hafi nú verið lokað en í stigagangi á aðalbyggingu liggja dyr inn í bakhúsið.
Fram kemur í bréfi álitsbeiðanda að á árinu 1991 hafi millibyggingin verið seld C. Með leyfi borgaryfirvalda hafi hann byggt glerskála út úr millibyggingunni og stækkað hana. Ennfremur hafi hann skipt eigninni í smærri einingar og selt á árinu 1992, fyrstu og efstu hæð millibyggingarinnar, til S hf. og D. Álitsbeiðandi bendir sérstaklega á orðalag kauptilboðs og kaupsamnings vegna millibyggingar, þar sem fram kemur: "Vestasti hluti fasteignarinnar nr. 12 við Suðurlandsbraut í Reykjavík, verslunarhúsnæði á götuhæð þar sem T er til húsa svo og tvær skrifstofuhæðir, samtals um 320 ferm...." er seldur. Í kaupsamningi C er síðan talað um að hin selda millibygging reiknist "15,9% afeignarhluta seljanda í Suðurlandsbraut 12." Í kaupsamningnum sé millibyggingunni lýst sem hluta eignarinnar í heild og tilgreind sem ákveðin prósentuhlutfallstala af heildareigninni.
Álitsbeiðandi telur að líta beri á alla fasteignina Suðurlandsbraut 12, aðalbyggingu, millibyggingu og bakhús sem eitt hús. Nauðsynlegt sé að ljúka byggingu hússins og ennfremur að ráðast í kostnaðarsamar viðhaldsframkvæmdir. Framkvæmdir þessar lúti einkum að aðalbyggingu og þaki bakbyggingar sem leki. Framkvæmdir taki að verulegu leyti til sameignar, svo sem ytra byrðis hússins, þaks, sameiginlegs inngangs og lyftuhúss. Samkvæmt fyrirliggjandi erindi frá Eldvarnareftirliti liggi fyrir að gera þurfi breytingar á þaki bakbyggingar.
Álitsbeiðandi bendir á að borgaryfirvöld hafi úthlutað einni lóð fyrir byggingu fasteignar að Suðurlandsbraut 12, jafnt fyrir aðalbyggingu og millibyggingu. Sameignarsamningur upphaflegra eigenda taki til alls hússins, þar með talið millibyggingar. Millibygging sé tengd við aðalbyggingu með svokölluðum vörumóttökugangi.
Sérstaklega aðspurður kveðst álitsbeiðandi ekki kannast við munnlegt samkomulag, milli eigenda hússins, þess efnis að álitsbeiðandi sæi um viðhald millibyggingar án afskipta B.
Gagnaðili, E hdl., f.h. D, telur að nefndin geti ekki látið í té álit á því ágreiningsefni er álitsbeiðandi óskar álits á.
Til vara gerir gagnaðili þá kröfu að svonefnd aðalbygging verði talin honum óviðkomandi, þar sem með afsali, dags. 20. maí 1996, mótteknu til þinglýsingar sama dag og innfært 21. maí 1996, hafi hann selt H eignarhluta sinn í umræddri fasteign. Hann hafi því ekki verið aðili að ágreiningsefninu er erindið barst honum.
Gagnaðili gerir þær kröfur að nefndin úrskurði honum málskostnað að skaðlausu úr hendi álitsbeiðanda í samræmi við framlagðan málskostnaðarreikning lögmanns gagnaðila.
Gagnaðili bendir á að samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús sé eigendum fjöleignarhúsa sem eingöngu hýsa atvinnustarfsemi heimilt að víkja frá ákvæðum laganna með samningum sín á milli. Gagnaðili telur munnlegt samkomulag vera á milli eigenda að Suðurlandsbraut 12, þess efnis að fara skuli með svokallaða aðalbyggingu annars vegar og svokallaða millibyggingu hins vegar sem sitthvort fjöleignarhúsið hvað varðar kostnað og viðhald viðbyggingarnar. Þannig hafi eigendur svokallaðrar aðalbyggingar ekki tekið þátt í þeim viðhaldsviðgerðum er fram hafi farið á millibyggingunni heldur hafi eigendur millibyggingarinnar kostað þær að öllu leyti. Að mati gagnaðila hefur hefð og venja skapast á meðal eigenda í þessu efni.
Gagnaðili heldur því fram að þrátt fyrir að sama húsnúmer sé á öllum byggingunum verði Suðurlandsbraut 12 ekki talin eitt hús í skilningi 1. gr. laga um fjöleignarhús. Telur gagnaðili m.a. eðli máls og sanngirnisrök leiða til þeirrar niðurstöðu. Svonefnd aðalbygging og svonefnd millibygging séu aðskildar að öðru leyti en því að gaflar þeirra liggi saman. Mismunandi útlit húsanna og mismunandi bygging þeirra gefi ótvírætt til kynna að um tvö fjöleignarhús sé að ræða. Þannig sé millibyggingin þriggja hæða hús en aðalbyggingin telji sex hæðir. Burðarveggur sé á milli húsanna.
Gagnaðili telur að svonefnd aðalbygging sé enn á byggingarstigi, þar sem húsnæðið hafi aldrei verið klárað og ekki hafi farið fram úttekt á því húsnæði í byggingarlok. Um viðhald á húsnæðinu geti ekki verið að ræða fyrr en húsnæðið hafi verið klárað og formleg úttekt farið fram á því. Telur gagnaðili að byggingarkostnaður vegna aðalbyggingar sé honum með öllu óviðkomandi.
Gagnaðilar, S hf. og C, benda á að þar sem lög nr. 26/1994 tóku ekki gildi fyrr en 1. janúar 1995 nái þau ekki með beinum hætti til gerninga eða samninga sem gerðir voru fyrir gildistöku laganna enda þótt þeir snerti eignir sem samkvæmt skilgreiningu laganna yrðu talin fjöleignarhús. Slíkir gerningar yrðu því aðeins metnir ógildir að þeir stönguðust á við ákvæði einhverra gildandi laga eða ríkjandi réttarframkvæmd á þeim tíma sem þeir eru gerðir.
Gagnaðilar halda því fram að frá upphafi hafi verið um það samkomulag milli upphaflegra eigenda hússins, þ.e. R h.f. og B, að R sæi að öllu leyti um að ljúka millibyggingunni á sinn kostnað og sæi síðan um hana sem sérstakt hús án afskipta meðeigandans B. Því hafi B aldrei tekið þátt í neinum kostnaði vegna viðhalds millibyggingarinnar.
Gagnaðili, C, bendir á að þegar hann keypti millibygginguna af R á árinu 1991, hafi það verið afgerandi forsenda af hans hálfu að hann væri að kaupa sérstaka fasteign án tengsla við aðal- eða bakhúss enda væri millibyggingin mjög vel afmörkuð og aðeins brandveggur sameiginlegur með henni og aðalbyggingu. Í góðri trú um að hafa keypt sérstaka fasteign en ekki hluta af stærri fasteign, hafi gagnaðili gert ýmsar endurbætur á byggingunni, þ.m.t. þaki og ytra byrði hennar, án þess að það hvarflaði að honum að hann ætti rétt til einhverrar greiðslu úr hendi eigenda aðalbyggingar eða bakhúss. Gagnaðili telur ljóst að upphaflegir eigendur allra þriggja húsanna, aðalbyggingar, bakhúss og millibyggingar hafi komið sér saman um að skipta eigninni þannig með sér að millibyggingin yrði sjálfstæð og óháð aðalbyggingu og bakhúsi, enda eðli máls samkvæmt sjálfstætt hús og mjög vel afmarkað í byggingarreitnum.
Gagnaðili bendir jafnframt á að lögin gildi um lögskipti eigenda fullgerðra fjöleignarhúsa að lóðum meðtöldum. Vísar hann til þess að í erindi lögmanns álitsbeiðanda sé þess sérstaklega getið, að byggingu og innréttingu einstakra eignarhluta í aðalbyggingunni sé ekki lokið og þá sé eftir að ganga frá ytra byrði hússins að töluverðu leyti, framkvæmdum við sameign sé ólokið og m.a. sé inngangur aðalbyggingar ófrágenginn og varanleg gólfefni og lyftu vanti. Telur gagnaðili fráleitt að núverandi eigendur millibyggingar taki þátt í að ljúka framkvæmdum við aðalbygginguna.
III. Forsendur.
Gagnaðili, D, heldur því fram að hann sé ekki réttur aðili að máli þessu þar sem hann hafi selt eignarhluta sinn í maí 1996. Þegar erindi þetta barst kærunefnd var gagnaðili eigandi að eignarhluta 0301 að Suðurlandsbraut 12, auk þess sem erindinu hefur þegar verið svarað efnislega af hálfu gagnaðila. Telst hann því réttur aðili málsins.
Gagnaðili, D, telur að kærunefnd geti ekki látið í té álit á því ágreiningsefni sem beðið er um álit á, vegna ákvæða 11. gr. laga nr. 26/1994.
Kærunefnd telur að skilja verði erindi álitsbeiðanda þannig, þrátt fyrir orðalag í álitsbeiðni, að óskað sé álits nefndarinnar á því hvort sambyggingin Suðurlandsbraut 12 teljist eitt hús eða fleiri í skilningi laga um fjöleignarhús þar sem ágreiningur sé um það meðal eigenda. Þar sem eigendur sambyggingarinnar greinir þar með á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum á málefnið undir nefndina, sbr. 1. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Óumdeilt er að byggingu aðalbyggingar er ekki lokið. Meðal annars er ólokið frágangi á ytra byrði hússins, inngangur aðalbyggingar er ófrágenginn og varanleg gólfefni og lyftu vantar.
Í 5. mgr. 1. gr. laga nr. 26/1994 er tekið fram að reglur laganna verði einnig notaðar um fjöleignarhús á byggingarstigi, eftir því sem við getur átt. Kærunefnd telur álitaefnið falla undir lög nr. 26/1994.
Gagnaðilar halda því fram annars vegar að samkomulag sé fyrir hendi við upphaflega eigendur um ólokinn byggingarkostnað og hins vegar um sérstaka kostnaðarskiptingu varðandi framtíðar viðhald. Álitsbeiðandi kannast aftur á móti ekki við slíkt samkomulag. Í þinglýstum sameignarsamningi um eignina er ekkert að finna er víkur frá meginreglunni um kostnaðarskiptingu. Í málinu eru engin gögn sem styðja fullyrðingar gagnaðila um munnlegt samkomulag og telst slíkt samkomulag því ósannað.
Kærunefnd hefur farið á vettvang og kannað aðstæður. Nefndin hefur í fyrri álitsgerðum sínum ítrekað fjallað um það álitaefni hvenær sambygging teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í máli þessu þykir ekki ástæða til að endurtaka rök fyrir því, en bent á almennar forsendur kærunefndar um þetta atriði, sbr. t.d. álitsgerð í málinu nr. 14 og 30/1995, sbr. skýrslu kærunefndar fyrir árið 1995.
Sjónrænt virðist sambyggingin Suðurlandsbraut 12 ekki samræmd að ytri hönnun. Hins vegar ber til þess að líta að hún er teiknuð sem ein heild, byggð á einni lóð, hönnuð af sama arkitekt, lagnir eru sameiginlegar að hluta og einn hitaklefi er fyrir allt húsið. Af teikningum verður ennfremur ráðið að jarðhæð aðalhúss og millibyggingar er samtengd heild. Í sameignarsamningi, dags. 11. maí 1990, kemur fram að hitaklefi, vörumóttökugangur í kjallara, aðalinngangur á 1. hæð, stiga- og lyftuhús svo og uppbygging vegna lyftu og stiga ofan efstu hæðar, sé í sameign.
Það er álit kærunefndar, þegar allt það er virt sem hér að framan er rakið, að sambyggingin Suðurlandsbraut 12, Reykjavík, teljist eitt hús í merkingu laga nr. 26/1994. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur, samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994.
Kærunefnd fellst á það með gagnaðila að um viðhald hússins geti ekki talist að ræða fyrr en byggingu þess hefur verið lokið. Hins vegar verður að telja að meginregla laganna um viðhald og framkvæmdir gildi um ólokinn byggingarkostnað samanber fyrrnefnd 5. mgr. 1. gr. þeirra, en af greinargerð með frumvarpi til laganna má ráða að ákvæðum eldri laga um fjölbýlishús hafi mátt beita með lögjöfnun um sambærileg tilvik. Liggi því ekki fyrir samkomulag um að upphaflegir byggjendur/eigendur hefi tekið að sér að ljúka byggingarkostnaði verður meginreglum laganna beitt þar um. Svo sem áður sagði telst ekkert slíkt samkomulag sannað.
Eftir stendur því að samkvæmt sameignarsamningi skiptist byggingin í tvo jafna hluta og telst eignarhluti hvors samningsaðila um sig 50% af allri húseigninni. Skal það hlutfall lagt til grundvallar við greiðslu allra skatta og skyldna sem til falla. Þessari skipan varð ekki breytt við síðari sölur einstakra eignarhluta sambyggingarinnar nema með samþykki allra eigenda. Samkvæmt þessu telur kærunefnd að um sameiginlegan kostnað sé að ræða nema gagnaðilar geti sýnt fram á og sannað samkomulag um annað.
Af hálfu gagnaðila C er því haldið fram að hann hafi á einn lagt út í talsverðan kostnað vegna endurbóta sameiginlegra hluta millibyggingar. Varðandi það atriði vísar kærunefnd til fyrri afstöðu sinnar við mat á kostnaði vegna eldri viðgerða og þýðingu þeirra. Ekki er við bein lagafyrirmæli að styðjast en kærunefnd telur hins vegar að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til þeirra að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði þess verks sem til stendur að vinna við húsið. Þetta sjónarmið á sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna. Rísi ágreiningur um, hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar, er eðlilegt að úr því sé skorið með mati, en almennt ber sá aðili sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram.
Í 80. gr. laga nr. 26/1994, þar sem fjallað er um valdsvið og verkefni kærunefndar, er ekki gert ráð fyrir því að hún ákvarði aðilum málskostnað en gagnaðili, D, hefur slíka kröfu uppi í ágreiningsmáli þessu. Þá hefur slík krafa ekki stoð í öðrum lögum. Ber því að hafna henni.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að sambyggingin Suðurlandsbraut 12, Reykjavík, teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Það er álit kærunefndar að kostnaður við að ljúka byggingunni og kostnaði vegna nauðsynlegar viðhaldsframkvæmdir sambyggingarinnar skuli skiptast eftir hlutfallstölum allra eigenda.
Reykjavík 30. september 1996.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson