Nr. 133/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 11. mars 2019

í máli nr. 133/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 260.000 kr. ásamt vöxtum og kostnaði sem hún hafi orðið fyrir við að fá það endurgreitt.

Með kæru, dags. 6. desember 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 13. desember 2018, og tölvupósti sendum sama dag var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Þar sem engin viðbrögð bárust frá varnaraðila ítrekaði kærunefnd beiðni um greinargerð með bréfi, dags. 9. janúar 2019, og tölvupósti sendum sama dag. Jafnframt var upplýst að málið yrði tekið til úrlausnar á grundvelli þeirra gagna sem þegar lægju fyrir bærist greinargerð ekki innan tiltekins frests. Greinargerð gagnaðila barst ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. júní 2018 til 1. júní 2019 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að vegna sérstakra aðstæðna hafi hún sagt leigusamningi upp í september 2018 og varnaraðili samþykkt uppsögnina. Sóknaraðili hafi flutt úr íbúðinni 1. október 2018.

Varnaraðili hafi eingöngu endurgreitt helming tryggingarfjárins, þrátt fyrir að íbúðin hafi verið í góðu ásigkomulagi við leigulok. Varnaraðili hafi sagt að hann héldi eftir hluta tryggingarfjárins vegna ferðakostnaðar þar sem hann hafi þurft að koma og skoða ástand íbúðarinnar við leigulok.

Sóknaraðili hafi staðið í skilum með leigu á leigutíma. Varnaraðila sé óheimilt að halda tryggingarfénu eftir til að standa straum af ferðakostnaði hans en í 10. gr. leigusamningsins segi: Trygging er fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum eða almennum reglum. Sjá nánar VI. kafla húsaleigulaga.

Sóknaraðili eigi rétt á að fá tryggingarféð endurgreitt að fullu þar sem ekkert hafi verið athugavert við íbúðina við leigulok. Hún þurfi eðlilega ekki að standa undir ferðakostnaði varnaraðila.

III. Niðurstaða            

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður því úrlausn málsins byggð á þeim gögnum og sjónarmiðum sem sóknaraðili hefur lagt fyrir nefndina.

Samkvæmt leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 520.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi. Sóknaraðili segir að hún hafi greitt tryggingarféð til varnaraðila og samkvæmt samkomulagi aðila hafi leigutíma lokið 1. október 2018. Jafnframt segir hún að varnaraðili hafi þegar endurgreitt helming tryggingarfjárins eða 260.000 kr.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda, nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. sömu lagagreinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. laganna. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. 

Leigutíma lauk 1. október 2018. Ekki liggja fyrir gögn sem sýna fram á að varnaraðili hafi gert kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá þeirri dagsetningu. Ber varnaraðila þegar af þeirri ástæðu að skila sóknaraðila eftirstöðvum tryggingarfjárins ásamt vöxtum, sbr. einnig 4. tölulið 1. mgr. sömu lagagreinar, frá þeim tíma þegar tryggingin var lögð fram og með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 30. október 2018, sbr. einnig 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. 

Sóknaraðili krefst þess einnig að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða henni kostnað sem hún hafi orðið fyrir við það að innheimta tryggingarféð. Engin gögn eða nánari skýringar liggja til grundvallar þessari kröfu og telur kærunefnd því ekki efni til að fallast á hana.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 260.000 kr. ásamt vöxtum skv. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga frá þeim tíma þegar tryggingarféð var lagt fram til 30. október 2018 en með dráttarvöxtum frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 11. mars 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson