Mál nr. 110/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 21. desember 2020

í máli nr. 110/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 440.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað og henni gert að greiða að auki 158.539 kr. á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hinu leigða.

Með kæru, dags. 29. september 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 9. október 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 20. október 2020, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 22. október 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 22. október 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 27. október 2020. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 3. nóvember 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 6. nóvember 2020. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. maí 2017 til 1. maí 2018 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Síðar komst á ótímabundinn leigusamningur á milli aðila. Ágreiningur er um ástand hins leigða við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að íbúðin hafi verið tæmd með eins mánaðar fyrirvara 30. ágúst 2020. Báðir aðilar hafi samþykkt eins mánaðar uppsagnarfrest. Nú séu liðnar fjórar vikur og sóknaraðili hafi ekki enn fengið tryggingarféð endurgreitt.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að ástand húsnæðisins við skil hafi verið óviðunandi. Það hafi verið óþrifið og á því hafi verið skemmdir sem hafi þurft að laga. Skemmdir hafi orðið á parketi vegna vökva undir sófa og við sófafætur. Það hafi þurft að rífa upp mikið af parketi og leggja nýtt, auk undirlags. Einnig hafi verið raka-/bleytuskemmdir í innréttingu og á gólfi fyrir framan innréttinguna eftir leka frá þvottavél. 

Sóknaraðili hafi iðulega troðið dóti við hliðina á þvottavélinni þannig að það hafi þrýst á þvottavélatengi og krana þar sem þvottavélin sé tengd í vatn. Það hafi haft þau áhrif að losnað hafi um þvottavélartengið og vatn lekið í einhvern tíma og skemmt innréttingu og gólf. Þvottavél í eigu varnaraðila hafi bilað á leigutíma en hún hafi verið nýleg við upphaf leigutíma. Sennilega hafi eitthvað verið í vösum í þvotti sem hafi gleymst að fjarlægja en tromlugúmmí hafi rifnað og vatn lekið frá þvottavél vegna þessa. Þörf hafi verið á kostnaðarsömum viðgerðum á þvottavélinni.

Vegghengdur háfur hafi losnað fyrir ofan eldavél sem hafi þurft að hengja upp aftur og festa. Bak á eldhússkápi hafi losnað frá innréttingu þar sem sennilega hafi verið troðið miklu dóti inn í skápinn sem hafi þrýst á bakplötu og að lokum hafi hún losnað frá innréttingu.

Blöndunartæki á baðherbergi hafi bilað og lekið hafi á hillu í innréttingu. Það hafi þurft að skipta um blöndunartæki og greinileg vatnsskemmd sjáist á hillunni sem einnig hafi þurft að skipta út. Blöndunartækin hafi hvorki verið á athugasemda- né tjónamatslista frá verktaka. Þar hafi því bæst við 34.900 kr., auk vinnu pípara 6.000 kr. Ljósarofi á baðherbergi hafi bilað og þurft að skipta honum út fyrir nýjan. Þéttilisti á sturtuhurð hafi rifnað og þurft að setja nýjan. Þá hafi verið fleiri skemmdir eins og skemmdir og rispur í helluborði, brotnað hafi upp úr granít borðplötu, rispur hafi verið á vegg sem hafi þurft að mála sem ekki hafi verið krafist greiðslu vegna.

Vegna þessara skemmda hafi íbúðin ekki getað farið þegar í útleigu og hafi varnaraðili misst einn mánuð í leigutekjur, eða 235.000 kr. Samtals nemi tjón varnaraðila 598.539 kr. Tryggingarféð hafi numið 440.000 kr. Skuld sóknaraðila nemi því 158.539 kr. Þá eigi eftir að meta tjón á helluborði og granítborðplötu, en fallist sóknaraðili á að greiða varnaraðila 158.539 kr. verði hvorki gerð krafa um greiðslu vegna þeirra skemmda né vegna málunar á vegg.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hún sé ósammála því sem komi fram í greinargerð varnaraðila. Þær skemmdir sem þar séu útlistaðar séu ekki á ábyrgð sóknaraðila. Þá hafi hún ekki fengið neina kröfu vegna skemmda frá varnaraðila þegar leigutíma hafi lokið eða mánuði eftir það.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að hún standi við fyrri kröfugerð sína. Sóknaraðili sé fullmeðvituð um þær skemmdir sem hún hafi valdið og hafi játað því að hafa valdið þeim þegar úttekt hafi farið fram. Aðilar hafi framkvæmt úttekt, bæði við upphaf og lok leigutíma. Úttektin við lok leigutíma hafi farið fram 30. ágúst 2020. Þá gerir varnaraðili áskilnað um frekari kröfur á hendur sóknaraðila þar sem vísitöluhækkun á leigu hafi ekki verið greidd á leigutíma þótt leigusamningur hafi kveðið á um það.

VI. Niðurstaða

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 440.000 kr. við upphaf leigutíma.   

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Óumdeilt er að aðilar komust að samkomulagi um að leigutíma lyki 31. ágúst 2020 og skilaði sóknaraðili íbúðinni degi fyrr. Varnaraðili segir úttekt hafa farið fram þann dag og sóknaraðili verið viðstödd hana. Í úttekt varnaraðila eru tilgreindar ýmsar skemmdir á hinu leigða. Sóknaraðili segir aftur á móti að varnaraðili hafi ekki gert kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum. Engin gögn liggja fyrir sem styðja það að varnaraðili hafi gert skriflega kröfu í tryggingarféð eða haft uppi áskilnað um það innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Með hliðsjón af því ber varnaraðila að skila sóknaraðila tryggingarfénu að fjárhæð 440.000 kr. ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar. Þá ber henni að endurgreiða tryggingarféð ásamt dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 30. ágúst 2020 reiknast dráttarvextir frá  28. september 2020.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. sömu greinar eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 440.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 28. september 2020 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 21. desember 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson