Mál nr. 51/2012

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 51/2012

Breyting á hagnýtingu séreignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. október 2012, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagsdeildina B 21, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru bréf álitsbeiðanda, dags. 24. október 2012, greinargerð gagnaðila, dags 29. október 2012, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 13. nóvember 2012, og athugasemdir gagnaðila, dags. 23. nóvember 2012, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 19. desember 2012.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið B, alls 26 eignarhluta, sem er hluti húsasamstæðunnar C 29–33 og B 13–21. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar 101. Ágreiningur er um álitsbeiðandi verði að fá samþykki allra eigenda hússins vegna breytingar á hagnýtingu íbúðarinnar.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að álitsbeiðanda sé heimilt að leigja út íbúð sína til lengri eða skemmri tíma án samþykkis annarra eigenda hússins og eftir atvikum að fá rekstrarleyfi til þeirrar nýtingar.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi búi og starfi á D. Hann hafi í hyggju að leigja íbúðina út til ferðamanna til skemmri eða lengri tíma á milli þess sem þau hjónin eða börn þeirra, sem einnig starfi erlendis, hafi not af íbúðinni. Eiginkona álitsbeiðanda sé eigandi íbúðar að B 15. Mál þetta lúti hins vegar aðeins að ágreiningi við gagnaðila.

Álitsbeiðandi hafi kosið að sækja um rekstrarleyfi til lögreglustjórans á höfuðborgarsvæðinu fyrir framangreindri nýtingu á eigninni. Sá ferill hafi stöðvast meðal annars vega afstöðu heilbrigðisnefndar Reykjavíkur sem telji sér ekki fært að gefa út umsögn á grundvelli 2. tölul. 4. mgr. 10. gr. laga nr. 85/2007 án samþykkis allra eigenda hússins.

Þessa afstöðu megi rekja til afstöðu húsfundar gagnaðila sem haldinn hafi verið þann 9. febrúar 2011 þar sem fyrirhuguð nýting á íbúð álitsbeiðanda hafi verið tekin fyrir. Eins og sjá megi af fundargerð hafi áformin sætt andmælum. Þar hafi lögfræðingur gagnaðila tjáð fundinum „að útleiga af þessu tagi væri ekki í trássi við gildandi landslög eða reglur húsfélagsins“. Þrátt fyrir þessa afstöðu hafi einn eiganda lagt til að stjórn gagnaðila yrði falið að ræða við stjórn heildarhúsfélagsins um að „leita allra tiltækra úrræða og ef annað dygði ekki að kanna hvort ekki væri hægt að fá fjöleignarhúsalögunum breytt til að fyrirbyggja að svona atvinnustarfsemi geti skotið rótum“. Þetta hafi verið samþykkt.

Vegna framangreindrar afstöðu gagnaðila sé álitsbeiðanda nauðsynlegt að fá álit kærunefndar á því hvort áðurnefnd nýting á íbúðinni, þ.e. íbúagisting, sé honum heimil án samþykkis annarra eigenda hússins.

Álitsbeiðandi áréttar að, líkt og fram komi í umsögn álitsbeiðanda til lögreglustjórans á höfuðborgarsvæðinu, dags. 20. ágúst 2012, ætli álitsbeiðandi ekki að gera neinar breytingar á íbúðinni frá hönnun hennar enda sé um heimili hans og annarra að ræða milli þess sem íbúðin sé í leigu.

Samkvæmt 26. gr. laga nr. 24/1996, um fjöleignarhús, sbr. og 3. mgr. 57. gr. sömu laga, hafi eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða fyrir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greini á um í lögum eða sem leiði af óskráðum grenndarreglum, eðli máls eða samþykktum húsfélaga. Þannig felist í eignarumráðum almenn heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kjósi innan þess ramma sem vísað sé til hér að framan.

Óumdeilt sé að 27. gr. laganna sé fyrst og fremst til þess að takmarka að stunduð sé atvinnustarfsemi í húsnæði sem ætlað sé til íbúðar þó svo að gildissvið greinarinnar verði ekki bundið við slík tilvik eingöngu.

Kærunefnd fjöleignarhúsamála hafi í fjölmörgum álitsgerðum fjallað um mörk milli nefndra lagagreina og túlkun atvinnustarfsemi í þessum skilningi. Þar hafi bæði reynt á að íbúðum sé breytt þannig að unnt sé að reka í þeim gistiaðstöðu, einstök herbergi í íbúð séu leigð út með samnýtingu eldhúss og að geymsla í kjallara sé gerð að íbúðarherbergi til útleigu. Niðurstaðan hafi orðið sú að ætla eigendum rúman rétt til hagnýtingar eignar sinnar. Í því sambandi megi sérstaklega benda á að daggæsla í fjölbýlishúsi sé leyfisskyld og flokkist undir atvinnurekstur í eignarhluta sem einvörðungu sé ætlaður til íbúðar. Þessari starfsemi geti fylgt ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra íbúa hússins. Engu að síður hafi kærunefnd komist að því í álitsgerð í máli nr. 3/1998 að daggæsla barna í fjölbýlishúsi í því tilviki sem þar hafi verið til skoðunar hafi ekki kallað á samþykki meðeigenda. Sjá nánar álitsgerðir í málum nr. 34/1998, 33/2000, 35/2001, 6/2003, 48/2003 o.fl.

Í máli nr. 38/2009 komi þessi skil vel í ljós en þar hafi verið um að ræða átta íbúða hús en sami eigandi hafi verið að fjórum þeirra. Hann hafði breytt þeim í gistiheimili. Í forsendum kærunefndar í málinu sé lögð áhersla á að hálft húsið sé þannig í raun lagt undir „umfangsmikinn atvinnurekstur“ og að með því sé gengið of langt. Niðurstaðan sé því sú að óheimilt sé að „selja gistingu í öllum fjórum eignarhlutum“ án samþykkis annarra eiganda. Af framangreindri niðurstöðu megi skýrt ráða að öðru máli gegndi ef aðeins hafi verið um að ræða eina íbúð eða jafnvel fleiri.

Í bréfi álitsbeiðanda, dags. 24. október 2012, kemur fram að heilbrigðisnefnd Reykjavíkurborgar hafi fallið frá þeirri afstöðu sinni að krefjast samþykkis allra eigenda hússins og hafi gefið út starfsleyfi til tólf ára fyrir íbúðagistingu í íbúðinni. Allir umsagnaraðilar, sbr. 4. gr. 10. gr. laga nr. 29/2007, um veitingastaði o.fl., hafi nú skilað umsóknum til lögreglustjórans á höfuðborgarsvæðinu. Sá aðili hafi hins vegar tilkynnt að ekki verði gefið út rekstrarleyfi til álitsbeiðanda að sinni. Ástæðan sé sú að verklag lögreglustjóra hafi verið að krefja umsækjanda um samþykki meðeiganda í slíkum málum. Frá því verði ekki horfið í þessu máli og sé sérstaklega vísað til þess að húsfélagið hafi sent embættinu athugasemdir. Þar sem málið sé komið til kærunefndar telur álitsbeiðandi að rétt að það sé til lyktar leitt þar í stað þess að fara fram á formlega synjun lögreglustjórans á höfuðborgarsvæðinu sem væri þá eftir atvikum kæranleg.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili líti svo á að heildarhúsfélag húsaþyrpingarinnar sé hinn rétti aðili málsins og að hann komi fram í fullu umboði þess. Húsið B 21 sé hluti af húsaþyrpingu sem teljist eitt hús samkvæmt fjöleignarhúsalögunum og sé því hinn rétti aðili málsins, sérstaklega í ljósi þess að umsóknin lúti meðal annars að undanþágu frá húsreglum húsfélagsins. Þetta skipti einnig máli þar sem fyrirliggjandi sé sambærilega umsókn vegna íbúðar í B 15 sem sé hluti sama húss samkvæmt lögunum.

Eins og nánar greini síðar hafi álitsbeiðandi ekki sótt um heimild húsfélagsins til breytingar á ráðstöfunarrétti íbúðarinnar. Þar af leiðandi liggi engin ákvörðun fyrir um hvort starfsemin verði heimiluð eða bönnuð. Gagnaðili telji engar forsendur til málsmeðferðar um erindið hjá kærunefnd húsamála.

Starfsemi sú, sem erindi til kærunefndar lýtur að, hafi verið rekin um alllangt skeið í íbúðum Húsfélagsins 101 E I án þess að þær heimildir, sem skylt sé að afla samkvæmt lögum, hafi verið til staðar. Íbúðin sem um ræðir hafi verið rekin sem hótelgisting allt frá vorinu 2011 og íbúð 201 í B 15 frá því um vorið 2012. Svo virðist sem umsóknarferli um nauðsynleg leyfi hafi ekki farið í gang fyrr en formaður húsfélagsins hafi haft samband við eigendur íbúðanna í sumar og bent þeim á að um væri að ræða leyfisskylda starfsemi.

Skipulögð útleiga íbúða í fjölbýlishúsunum að B 15 og 21 í Reykjavík hafi verið rekin undir heitunum F og G. Um sé að ræða leigu á íbúðum, til skamms tíma, með þrifum, handklæðum og líni. Lágmarksfjöldi gistinátta sé þrjár nætur, en boðið sé upp á gistingu allan ársins hring, sem hægt sé að bóka langt fram í tímann. Umsókn sú, sem gagnaðila hafi borist með bréfi kærunefndar, dags. 10. október 2012, lúti aðeins að íbúðinni í B 21. Ekki hafi borist sambærilegt bréf vegna íbúðarinnar í B 15. Í greinargerð gagnaðila verði þó almennt svarað álitaefnum sem lúti að atvinnustarfsemi sem þessari, hvort sem álitið taki til annarrar íbúðarinnar eða beggja.

Samkvæmt 7. mgr. 1. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, gildi lögin ekki um skammtímaleigu á húsnæði þegar leigugjald sé miðað við viku, sólarhring eða skemmri tíma. Í 1. mgr. 3. gr. laga nr. 85/2007 segi: „Gististaðir eru staðir þar sem boðin er gisting til lengri eða skemmri tíma gegn endurgjaldi, svo sem á hótelum, gistiheimilum, í gistiskálum, íbúðum og sumarhúsum [...].“ Í athugasemdum við frumvarp það er varð að lögum nr. 85/2007 segi meðal annars um 1. mgr. að hún taki til sölu á hvers kyns gistingu eða: „Gildissvið frumvarpsins [...] tekur til sölu á allri gistingu til gesta og gangandi, hvort heldur er á almennum gististöðum eða einkaheimilum.“ Í 2. mgr. 3. gr. komi fram flokkun á gististöðum. Undir flokk II, „Flokkur II: Gististaðir án veitinga“, myndu væntanlega falla íbúðir þar sem leiga sé almennt án veitinga, líkt og segi í athugasemdum við 3. gr. í frumvarpinu. Í athugasemdum með 3. gr. segi einnig að í ákvæðinu sé kveðið á um þá gistingu sem sé leyfisskyld samkvæmt frumvarpinu og flokkun þeirra gististaða sem frumvarpið geri ráð fyrir að leyfi þurfi til að reka. Öll gisting sem boðin sé til sölu á gististöðum eða sem heimagisting, gegn hvers kyns endurgjaldi, falli því undir frumvarpið og sé þar með leyfisskyld. Um hugtakið gisting segi í frumvarpinu: „Með gistingu er átt við hvers kyns gistingu hvort sem er í sérstöku húsnæði sem hannað er til slíkrar starfsemi svo sem hótel, gistiheimili og gistiskálar eða á einkaheimilum sem afmarkast við lögheimili leyfishafa eins og það er skilgreint í lögum. Jafnframt fellur hér undir útleiga íbúða, sumarhúsa og annars konar húsnæðis þar sem gisting er boðin gegn endurgjaldi.“

Af framansögðu verði að telja að í starfseminni, sem óskað hafi verið álits kærunefndar á, felist sala á gistingu, enda sé í boði gisting á gististað í skilningi laganna. Gistingin er í boði öllum þeim sem vilji, til skamms tíma (að lágmarki þrjár nætur) ásamt tilheyrandi þjónustu, þ.e. þrifum, handklæðum og líni. Þá sé hægt að bóka gistingu á heimasíðu mörg ár fram í tímann, og þjónustan sé ekki bundin við sérstakan árstíma. Því verði að telja að starfsemin falli undir lög nr. 85/2007, hvort sem fyrirtæki eða einstaklingur standi að baki starfseminni og hún sé því leyfisskyld, sbr. 1. mgr. 7. gr. laganna. Rekstrarleyfi skv. 7. gr. laganna verði ekki gefið út nema að uppfylltum nánar tilgreindum skilyrðum skv. 8. gr. Synjað sé um rekstrarleyfi sé einhverjum af skilyrðum 8. gr. ekki uppfyllt og/eða einhver umsagnaraðila skv. 10. gr. mæli gegn útgáfu rekstrarleyfis, sbr. 1. mgr. 14. gr. laganna.

Í 20. gr. laga nr. 26/1994 sé fjallað um ráðstöfunarrétt eiganda eignar í fjölbýlishúsi. Í 4. mgr. greinarinnar sé fjallað um takmarkanir á ráðstöfunarrétti eiganda sem meðal annars geti leitt af kvöðum í þinglýstum heimildum um eignina eða húsið. Þá segi í sömu málsgrein að slíkar takmarkanir verði ekki settar í húsfélagssamþykktir svo gilt sé nema með samþykki allra eigenda eða eiganda þeirrar eignar sem þær beinast að, séu þær ekki almennar. Í 7. gr. húsreglna fjöleignarhúsa meðal annars við B nr. 15 og 21 segir: „Öll atvinnustarfsemi sem ónæði getur valdið er óheimil í íbúðum hússins nema að fengnu samþykki húsfundar samkvæmt reglum fjöleignarhúsalaga.“ Í 41. gr. laganna komi fram reglur sem gildi um ákvarðanatöku í fjöleignarhúsum. Í C-lið komi fram að samþykki einfalds meirihluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta á húsfundi, þurfi við töku ákveðinna ákvarðana. Falli þar undir meðal annars ákvarðanir um samþykki og setningu húsreglna, sbr. 74. gr. (sjá 1. tölul.) og breytta hagnýtingu séreignar sem ekki sé veruleg, sbr. 3. mgr. 27. gr. (sjá 3. tölul.). Í 1. mgr. 27. gr. segi að þær breytingar sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður hafi verið og gangi og gerist í sambærilegum húsum, séu háðar samþykki allra eigenda hússins. Þá segi í 3. mgr. að sé um að ræða breytta hagnýtingu sem sé ekki veruleg sé nægilegt að fá samþykki einfalds meirihluta og í 4. mgr. að ef breytt hagnýting hafi sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki þá eigi þeir sem sýnt geti fram á það sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki. Í athugasemdum með frumvarpi því er varð að lögum um fjöleignarhús segi að í greininni séu „fólgnar mjög þýðingarmiklar reglur sem lúta að breytingum á hagnýtingu séreignar. Er hér um nýmæli að ræða og er tekið á atriðum sem hafa verið óþrjótandi tilefni deilna í fjöleignarhúsum. Er þar einkum átt við atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði sem ætlað er til íbúðar. Er athafnafrelsi eiganda í því efni og til breyttrar hagnýtingar yfirleitt settar hér frekari skorður en nú er talið gilda á grundvelli óskráðra reglna nábýlisréttar (grenndarreglna). Hér vegast á þeir hagsmunir eiganda, að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflana og í í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með.“ Þá segi einnig í frumvarpinu: „Í ákvæðum greinarinnar eru hagsmunir annarra eigenda látnir vega þyngra, en án þess þó að bera fyrir borð hagsmuni eigandans. Má segja að miðað við gildandi rétt séu nú höfð endaskipti því hingað til hefur réttur eiganda gagnvart sameigendum verið ríkari og þeir lítið getað aðhafst nema ónæðið hafi keyrt um þverbak. Hefur eigandi almennt haft frjálsar hendur um að breyta hagnýtingunni, t.d. að hefja atvinnustarfsemi í íbúð, og ekki þurft að fá samþykki annarra eigenda fyrir því. Þó breytt hagnýting sé háð leyfi byggingaryfirvalda, þá sé mikill misbrestur á að því sé framfylgt og stoðar það aðra eigendur því lítt. Með ákvæðum þessarar greinar er lagt til að dæminu verði snúið við eins og áður segir. Er við það miðað að breyting á hagnýtingu séreignar sé alltaf háð samþykki annarra eigenda, ýmist allra ef breytingin er veruleg, sbr. 1. mgr., eða einfalds meiri hluta miðað við fjölda og eignarhluta ef hún telst ekki veruleg, sbr. 3. mgr. Er það ótvírætt eðlilegri og réttlátari tilhögun en nú er.“

Samkvæmt upplýsingum á heimasíðu F og G verði ekki betur séð en að um sé að ræða atvinnustarfsemi sem sé leyfisskyld samkvæmt lögum nr. 85/2007. Starfsemi fari fram í húsnæði sem flokkað sé sem íbúðarhúsnæði. Það leiði af 27. gr. fjöleignarhúsalaga og lögskýringargögnum að greininni sé ætlað að veita öðrum íbúum, í húsnæði sem flokkað sé sem íbúðarhúsnæði, ríkari rétt en áður hafi verið samkvæmt almennum sjónarmiðum um nábýlisrétt. Í greininni sé getið um skilyrði fyrir samþykki annarra íbúa fyrir slíkri starfsemi, flokkað eftir því um hversu verulega breytingu á hagnýtingu séreignar sé að ræða. Svo segi í 3. mgr. að samþykki einfalds meirihluta þurfi vegna breytinga á hagnýtingu séreignar sem ekki sé veruleg. Fyrir gildistöku laga um fjöleignarhús hafi nánast verið ógerlegt fyrir aðra eigendur fjölbýlishúss að aðhafast nokkuð, töldu þeir að á rétt þeirra væri gengið. Verði að telja ljóst að markmið löggjafans með 27. gr. laganna hafi verið að auka rétt eigenda íbúða í fjölbýlishúsi, þegar um sé að ræða breytt hagnýtingu séreignar eins eða fleiri aðila. Áréttað skuli það sem fram komi í athugasemdum með greininni en þar segi meðal annars: „Er við það miðað að breyting á hagnýtingu séreignar sé alltaf háð samþykki annarra eigenda, ýmist allra ef breyting er veruleg, sbr. 1. mgr., eða einfalds meirihluta miðað við fjölda og eignarhluta ef hún telst ekki veruleg, sbr. 3. mgr. Er það ótvírætt eðlilegri og réttlátari tilhögun en nú er.“ Því verði að telja að eigendum íbúða þeirra er reki starfsemi undir heitunum F og G sé óheimilt að selja gistingu í íbúðunum, án samþykkis meirihluta íbúa í húsinu, enda sé um breytta hagnýtingu séreignar að ræða, sbr. 27. gr. fjöleignarhúsalaga, sbr. einnig 3. tölul. C-liðar 41. gr. laganna. Ekki sé á þessum vettvangi tekin afstaða til þess hvort afla þurfi samþykkis meirihluta eigenda eða allra eigenda í húsfélaginu. Hins vegar sé ljóst að ekki hafi verið aflað slíks samþykkis. Þegar af þeirri ástæðu beri kærunefnd að synja erindi álitsbeiðanda.

Þá þyki rétt að benda á álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 38/2009 frá 3. maí 2010 sem hafi fjallað um ágreining um meintan rekstur gistiheimilis í átta íbúða fjölbýlishúsi þar sem gistiheimili hafi verið rekið í helmingi hússins, eða fjórum íbúðum. Í álitinu komi fram að húsaleigulög, nr. 36/1994, gildi ekki um skammtímaleigu en þar segi meðal annars: „Leiga til svo skamms tíma er ekki húsaleiga á grundvelli húsaleigulaga heldur sala gistingar, sbr. meðal annars lög um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald, nr. 85/1994.“ Í álitinu sé komið inn á sömu lagaákvæði og rakin séu hér að framan og segi meðal annars í álitinu: „Samkvæmt 27. gr. er athafnafrelsi eiganda settar nokkrar skorður til að breyta hagnýtingu séreignar á grundvelli reglna nábýlisréttar. Vegast þar á hagsmunir eiganda að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu reikna með, svo sem segir í greinargerð með 27. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994.“ Í málinu hafi verið um að ræða húsnæði sem eingöngu sé ætlað til íbúðar. Þá sé ekki um að ræða útleigu íbúðarhúsnæðis í skilningi laga heldur í raun sölu á gistingu í hálfu húsi sem aðeins sé ætlað til íbúðar, og húsið því í raun lagt undir umfangsmikinn atvinnurekstur. Umfang starfseminnar hafi verið talið slíkt að með henni væri gengið of langt gegn rétti annarra eigenda. Breytingin hafi haft í för með sér verulega meira ónæði og röskun en vænta hafi mátt í sambærilegu húsi og því hafi þurft samþykki allra eigenda hússins til að heimila starfsemina. Gagnaðili telji framangreinda niðurstöðu hafa beint fordæmisgildi í því máli sem sé til umfjöllunar. Ljóst sé að með vísan til jafnræðisreglu sé húsfélaginu eða einstökum húsfélagsdeildum ekki stætt á því að neita öðrum eigendum að stunda sambærilega starfsemi og um sé að ræða, ef einum eiganda hafi verið veitt heimild til þess. Með tímanum geti það leitt til þess að stór hluti, jafnvel meiri hluti íbúðanna, verði nýttur á þann hátt en ekki sem íbúðarhúsnæði. Þar af leiðandi skipti engu máli hvort verið sé að veita leyfi fyrir rekstri gistiþjónustu í tveimur íbúðum eða fleirum – sé veitt heimild fyrir rekstri slíkrar starfsemi í húsunum verði öðrum íbúum ekki synjað um hana. Með öðrum orðum sé ólögmætt að synja þeim eigendum, sem sé svo óheppnir að eiga íbúðina sem fylli 50% markið (sbr. álitið í máli nr. 38/2009) um rekstur gistiheimilis. Leyfi til rekstursins geti ekki oltið á því hver komi fyrstur. Um slíka ákvarðanatöku verði að gilda almenn málefnaleg regla sem byggð sé á jafnræði. Eina ákvörðunin sem geti sameinað jafnræðissjónarmið, og virt réttindi annarra íbúa til að hafna því að meiri hluti íbúða í húsum þeirra verði rekinn sem gistiheimili, sé að hafna því erindi sem nú sé fyrir nefndinni. Ástæða sé til að ætla að framangreind sjónarmið ráði því að umsókn eiganda íbúða 202 í B 15 og 101 í B 12 taki aðeins til annarrar íbúðarinnar.

Þá bendi gagnaðili á að eðlismunur sé á því hvort einstakir eigendur sem búi í íbúðum sínum leigi út sem hótelrými eitt eða tvö herbergi í íbúðinni sem þeir búi í eða hvort íbúðirnar séu alfarið leigðar út sem hótelrými. Sama gildi um það þótt eigandi eða íbúi nýti íbúð sína – sem eigandinn eða íbúinn búi áfram í – sem dagheimili fyrir lítil börn. Umgangur sem því fylgi sé allt annar en ef um hótelrekstur sé að ræða. Íbúar í B 15 hafi orðið fyrir verulegu ónæði vegna hótelrekstrarins í íbúð 202 sem sé í eigu sömu aðila og óski eftir leyfi fyrir íbúð 101. Gildi það einkum um eigendur og íbúa í íbúðum 102 og 201. Mikið ónæði sé oft snemma á morgnana þegar leigjendur í íbúð 202 fara í flug, margir fari í sturtu og síðan íbúðin yfirgefin með þeirri fyrirhöfn og látum sem fylgi tilfærslu og flutningi margra ferðataska. Sama gildi oft seint á kvöldin þegar nýir leigjendur komi frá flugvelli eða hafi verið í bænum. Í því samhengi sé vakin athygli á því að eigendur íbúðanna búi ekki í íbúðunum, þótt þeir kunni að nýta þær þegar þeir séu staddir á landinu. Því leiti leigjendur mikið til annarra íbúa húsanna hvað varði ýmiss konar upplýsingar, hvort sem sé um nágrenni íbúðanna eða almennt um Reykjavík, óski eftir hvers konar upplýsingum og spyrjist fyrir um ýmsar reglur sem gildi í húsunum. Rekstur íbúðanna sem hótel valdi því íbúum húsanna töluverðu ónæði. Mikill umgangur sé um stigapallinn samfara hótelrekstrinum sem valdi einnig ónæði á ýmsum tímum sólarhringsins.

Að síðustu vekur gagnaðili athygli á því að ef heimilað verði að reka eina eða fleiri íbúðir sem hótel þá sé verið að breyta verulega þeim forsendum sem af margra hálfu voru skilyrði þess að fólk hafi keypt íbúðir í húsinu á sínum tíma. Hér hafi verið um að ræða nokkuð dýrar íbúðir sem hafi verið talið sameina á margan hátt það að búa í sérbýli og sambýli. Á hverri hæð hafi ekki verið fleiri en tvær íbúðir á hverjum stigapalli og í sumum tilvikum aðeins ein. Þetta hafi verið kynnt sem „nýr lífsstíll“. Það sé ljóst að ef heimilað verði að reka hótelgistingu í einni eða fleiri íbúðum þá sé það veruleg breyting á þessu umhverfi, ekki hvað síst vegna þess að það leiði til mun meiri umferðar og umgengni um stigapallinn og sameignina. Í þessu sambandi ítrekar gagnaðili að ef einum sé leyft að gera þetta þá sé vegna jafnræðisreglu erfitt að neita öðrum. Leiða megi að því líkum að verð á íbúðum geti lækkað ef hótelíbúð sé á stigapallinum á móti.

Með hliðsjón af framansögðu krefst gagnaðili þess að erindi álitsbeiðanda verði hafnað.

Í athugasemdum álitsbeiðenda er áréttað að málið einskorðist við íbúð 101 að B 21 eins og fram komi í álitsbeiðni. Það komi einkum til af því að mál hans hafi verið borið upp á aðalfundi húsfélagsdeildarinnar að B 21 en slík málsmeðferð sé meðal skilyrða þess að kærunefnd húsamála taki mál til efnismeðferðar.

Öll húsasamstæðan teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús. Hins vegar sé B 21 það aðskilinn frá öðrum eignarhlutum að öllum skilyrðum teljist fullnægt til að um sameign sumra sé að ræða í skilningi 76. gr. fjöleignarhúsalaga. Því teljist sú eining húsfélagsdeild eins og íbúar sjálfir geri ráð fyrir. Í því felist að eigendur einir ráði sameiginlegum innri málefnum sínum að því marki sem ekki fari í bága við húsreglur, samþykktir húsfélagsins sem og lög og reglugerðir sem gildi á þessu sviði. Benda megi á að mismunandi aðstæður geti verið í hverri húsfélagsdeild fyrir sig sem haft gætu áhrif á mat í máli eins og hér sé til meðferðar. Reyndar komi það glöggt fram í greinargerð gagnaðila þar sem bent sé á að íbúar að B 15 hafi orðið fyrir ónæði vegna íbúðargistingar þar.

Hvað svo sem þessum hugleiðingum líði þá sé greinargerð gagnaðila jafnhliða rituð í fullu umboði stjórnar húsfélagsins enda hagsmunir þess í húfi að ekki sé vikið frá húsreglum. Af þessu leiði að allar forsendur séu fyrir hendi svo kærunefnd taki málið til efnismeðferðar eins og það liggi fyrir. Því sé hafnað þeirri málsástæðu gagnaðila að engar forsendur séu fyrir málsmeðferð um erindið hjá kærunefnd. Af hálfu gagnaðila sé ekki gerð krafa um að kærunefnd vísi málinu frá.

Eins og fram hafi komið sé álitsbeiðandi, eiginkona og börn hans tímabundið við störf erlendis. Þau noti því íbúðina eftir því sem þurfa þyki en leigi hana út þess á milli eins og nánar sé lýst í greinargerð gagnaðila. Samkvæmt 2. mgr. 20. gr. laga um fjöleignarhús hafi eigandi sömu heimildir til að ráðstafa eign sinni í heild, til að selja hana, leigja, veðsetja og kvaðabinda og til ráðstöfunar með dánargerningi, og eigandi fasteignar hafi almennt að lögum.

Gagnaðili bendi á að rekstrarleyfi verði ekki gefið út nema að uppfylltum nánar tilgreindum skilyrðum 8. gr. laga nr. 85/2007 svo og ef einhver umsagnaraðila skv. 10. gr. laganna mæli gegn útgáfu rekstrarleyfis, sbr. 1. mgr. 14. gr. þeirra. Rétt sé að benda á að meðferð kærunefndar lúti fyrst og fremst að túlkun á fjöleignarhúsalögum. Í málinu sé ekki um það deilt að sala gistingar í íbúðum falli undir lög nr. 85/2007 og reglugerð nr. 585/2007 sem sett sé á grundvelli þeirra laga. Af þeirri ástæðu hafi álitsbeiðandi sótt um rekstrarleyfi þann 24. júlí 2012 til lögreglustjórans á höfuðborgarsvæðinu en lögin taki til sölu á gistingu almennt skv. a-lið 1. gr. laganna. Umsóknin hafi verið til afgreiðslu hjá embættinu síðan en skv. 4. mgr. 10. gr. laga nr. 85/2007 skal leyfisveitandi, leita umsagnar heilbrigðisnefndar, sveitarstjórnar, slökkviliðs, vinnueftirlits og byggingarfulltrúa. Jákvæðar umsagnir allra þessara aðila liggi nú fyrir eftir að Byggingarfulltrúinn í Reykjavík hafi breytt fyrri umsögn sinni frá 13. ágúst sl. og fallið frá skilyrði um samþykki hússtjórnar í samræmi við 27. gr. fjöleignarhúsalaga. Þá hafi Heilbrigðiseftirlit Reykjavíkur vísað málinu til álitsgjafar innanríkisráðuneytisins með fyrirspurn um hvort í ákvörðun eftirlitsins bæri að taka tillit til nábýlisréttar við mat á grenndaráhrifum, þ.e. samþykki sameigenda íbúðarhúsnæðis í hreinni íbúðabyggð, sbr. bréf dags. 2. október sl. Nú liggi fyrir óskilyrt starfsleyfi og umsögn Heilbrigðiseftirlitsins, sbr. bréf eftirlitsins, dags. 18. október sl. Lögreglustjórinn á höfuðborgarsvæðinu bíði hins vegar niðurstöðu kærunefndar áður en tekin verði ákvörðun um afgreiðslu umsóknar álitsbeiðanda um rekstrarleyfi.

Lög nr. 85/2007 virðast ekki hafa íbúðargistingu, eins og hér um ræði, sérstaklega í huga við flokkun gististaða en af hálfu leyfisveitanda sé þetta rekstrarform flokkað sem „Gististaðir Flokkur II“. Án þess að það skipti máli hér megi benda á að í 3. mgr. 4. gr. laganna nái sá flokkur yfir umfangslitla veitingastaði þar sem starfsemin sé ekki til þess fallin að valda ónæði í nágrenninu, svo sem með háværri tónlist, og afgreiðslutími sé ekki lengri en til kl. 23 og kalli ekki á mikið eftirlit og/eða löggæslu. Sú gistiþjónusta sem álitsbeiðandi leiti rekstrarleyfis fyrir í íbúð sinni eigi að sjálfsögðu ekkert skylt við framangreinda lýsingu.

Eins og fram hafi komið í álitsbeiðni snúist mál þetta í aðalatriðum um það annars vegar hversu víðtækan rétt álitsbeiðandi hafi til hagnýtingar eignar sinnar, sbr. 20. gr. og 26. gr. fjöleignarhúsalaga, meðal annars með hliðsjón af stjórnarskrárvörðum rétti hans, sbr. 72. gr. þeirra laga, til að geta nýtt eign sína með eðlilegum hætti. Hins vegar hvort eða hversu miklar takmarkanir þær sem 27. gr. laganna leggi við breytingum á hagnýtingu séreignar, eigi hér við.

Það eitt að íbúðargisting af þessu tagi teljist leyfisskyld feli ekki sjálfkrafa í sér að um sé að ræða breytta hagnýtingu eignarinnar þannig að henni fylgi röskun á lögmætum hagsmunum annarra íbúa hússins eins og gagnaðili byggi á. Því þurfi að skoða hvert mál fyrir sig. Allt þetta hafi lögmanni húsfélagsins verið ljóst þegar hann á húsfundi 9. febrúar 2011 upplýsti fundarmenn um að „hans álit væri útleiga af þessu tagi ekki í trássi við gildandi landslög eða reglur húsfélagsins“. Hins vegar hafi verið á það bent að brot á húsreglum varðandi ónæði gæti leitt til afskipta húsfélagsins og kröfugerðar um að starfseminni yrði hætt.

Eins og fram hafi komið sé íbúð álitsbeiðanda í engu breytt frá upphaflegum teikningum og ekki standi til að gera slíkar breytingar. Eignarhlutinn sé því áfram ætlaður til íbúðar og fyrir jafn marga íbúa og áður.

Í álitsbeiðni sé bent á dæmi þess að kærunefnd hafi í fyrri álitsgerðum sínum veitt svigrúm til að stunda mætti leyfisskylda starfsemi í fjölbýlishúsum þar sem eingöngu séu íbúðir. Megi til viðbótar vísa til þess að fjöldi stéttarfélaga eigi íbúðir í fjölbýlishúsum út um allt land þar sem félagsmenn komi til skammtímagistingar. Þessu hafi iðulega fylgt kvartanir um ónæði, gleðskap og háreysti sem fylgt hafi þessum gestum. Á þessu hafi hins vegar verið tekið á grundvelli húsreglna um eðlilega tillitssemi og ró og úrræða laga þar að lútandi.

Húsreglur fyrir fjölbýlishúsið allt þar með talið B 21 útiloki ekki atvinnustarfsemi í húsinu. Hins vegar segi í 7. gr. þeirra að öll atvinnustarfsemi „sem ónæði getur valdið er óheimil í íbúðum hússins nema að fengnu samþykki húsfundar, skv. reglu fjöleignarhúsalaga“. Að öðru leyti séu húsreglurnar almenns eðlis um skyldur íbúa til að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu og umgengni við húsið. Í því felist að ganga hljóðlega um og raska ekki að óþörfu friði og ró í húsinu.

Í greinargerð gagnaðila sé sérstaklega fjallað um „óþægindi vegna hótelreksturs“ og brot á húsreglum í því sambandi. Þrátt fyrir að þessi málsástæða gagnaðila snúi að B 15 þá þyki rétt að fjalla stuttlega um hana hér. Ónæðið virðist felast í því að margir leigjendur séu að fara í sturtu snemma morguns og að þeir séu að koma og fara með fyrirhöfn og látum. Þá virðast leigjendur hafa vikið sér að öðrum íbúum hússins á förnum vegi og jafnvel leitað ráða hjá þeim og upplýsinga.

Þessi málsástæða gagnaðila vegi ekki þungt og sé í sannleika sagt hálf vandræðaleg. Sérstaka athygli veki að hvergi sé minnst á það sem venjulega sé umkvörtunarefni í fjölbýlishúsum, þ.e. gleðskap, háreysti og söng fram eftir nóttu. Af því að dæma sem hér hafi verið rakið megi hins vegar ráða að húsreglur séu virtar að B 15. Þá komi engar athugasemdir fram í greinargerðinni varðandi íbúa að B 21 enda ekki verið ástæða til. Því til áréttingar megi benda á fundargerð húsfélagsdeildarinnar frá 6. febrúar 2012 þar sem segi: „Ekki virðast hafa orðið nein vandræði vegna útleigu 101.“

Þegar til alls þessa sé litið megi fullyrða að umgengni í íbúð álitsbeiðanda sé í engu frábrugðin og jafnvel betri en vænta megi að sé í venjulegu fjölbýlishúsi þar sem saman búi venjulegar fjölskyldur sem stundi margbreytileg störf sem eðlilega sé sinnt á mismunandi tímum. Þessum sjónarmiðum gagnaðila beri því að vísa á bug.

Í greinargerð gagnaðila hafi verið rakin niðurstaða kærunefndar í máli nr. 38/2009 og lögð áhersla á að niðurstaða í því máli hafi fordæmisgildi í því máli sem hér sé til umfjöllunar. Álitsbeiðandi sé þessu fyllilega sammála og geti tekið undir allt það sem þar komi fram. Í kafla málsins um málsatvik komi fram að íbúðum sem þar um ræddi hafi verið breytt í gistiheimili. Eins og áður hafi sagt eigi slíkt ekki við um tilvik álitsbeiðanda í máli því sem hér sé til umfjöllunar þar sem íbúð álitsbeiðanda sé með öllu óbreytt.

Í forsendum kærunefndar í málinu sé umfjöllun um 27. gr. fjöleignarhúsalaga þar sem komið sé inn á skorður sem athafnafrelsi eiganda séu sett til að breyta hagnýtingu séreignar á grundvelli nábýlisréttar. Þannig geti eigandi hagnýtt séreign sína á hvern þann hátt sem honum sýnist að því gefnu að hagsmunir annarra eigenda, af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi hafi verið ráðgert og þeir hafi mátt reikna með, sé ekki skertir.

Að mati álitsbeiðanda sé þetta allt í samræmi við ólögfestar reglur nábýlisréttar. Aðrir eigendur verði samkvæmt þessum reglum að umlíða venjulegar athafnir og ónæði sem fylgi eðlilegu nábýli. Í því sambandi hafi hins vegar ekki verið unnt að byggja mörkin á óvenjulegri viðkvæmni annarra eins og virðist vera raunin varðandi íbúa að B 15 og áður hafi verið lýst.

Það kom skýrt fram í niðurstöðu kærunefndar að það sem ráði úrslitum sé að hálft húsið sé í raun lagt undir umfangsmikinn atvinnurekstur. Því segi að óheimilt sé að selja gistingu í öllum fjórum eignarhlutum án samþykkis annarra eigenda. Að mati álitsbeiðanda leiði skýrt af þeirri niðurstöðu að öðru máli gegndi ef um hafi verið að ræða færri eignarhluta hvað þá aðeins einn eins og hér um ræði.

Í greinargerð gagnaðila hafi verið vísað til jafnræðisreglu og á því byggt að húsfélaginu eða einstökum húsfélagsdeildum sé ekki stætt á því að neita öðrum eigendum að stunda sambærilega starfsemi sé einum aðila veittur slíkur réttur. Leyfi til rekstrar geti ekki oltið á því hver verði fyrstur. Þessari málsástæðu beri að hafna með öllu enda megi ætla að kærunefnd geti ekki byggt á henni við túlkun á því álitaefni sem hér sé tekist á um. Þá byggi málatilbúnaður álitsbeiðanda á að honum sé ekki skylt að leita leyfis fyrir útleigunni. Hvað varði hins vegar beitingu hennar á afgreiðslu lögreglustjórans á höfuðborgarsvæðinu sé annað mál. Í því sambandi megi þó árétta að jafnræðisreglan heimili mismunun í lagalegu tilliti enda sé hún byggð á lögmætum sjónarmiðum. Því fái það ekki staðist að ekki sé unnt fyrir kærunefnd að taka kröfu álitsbeiðanda til greina út frá þeim hugsanlegu umsóknum annarra eigenda hússins síðar meir um sama.

Þegar til alls þess sé litið sem hér hafi verið rakið sé það skoðun álitsbeiðanda að umrædd leiga á íbúð hans teljist ekki breyta hagnýtingu hennar á þann hátt að þörf sé á samþykki annarra eigenda að B 21, sbr. 1.–3. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús. Þá sé engin krafa í málinu sett fram á grundvelli 4. mgr. sömu greinar. Af þessu leiðir að taka beri kröfu álitsbeiðanda til greina í máli þessu.

Í athugasemdum gagnaðila segir að í upphaflegri álitsbeiðni hafi álitsbeiðandi gert þá kröfu að kærunefnd heimilaði álitsbeiðanda að leigja út íbúð sína að B 21 án þess að samþykki annarra eigenda hússins, og eftir atvikum rekstrarleyfi fyrir slíkri nýtingu, lægu fyrir.

Gagnaðili telji það ekki á valdsviði kærunefndar að geta orðið við kröfum álitsbeiðanda. Það sé óumdeilt að útleiga sú, sem álitsbeiðandi hyggst stunda, sé leyfisskyld á grundvelli ákvæða laga nr. 85/2007, sbr. reglugerð nr. 585/2007. Þar með sé óumdeilt að álitsbeiðandi hyggist reka atvinnustarfsemi í viðkomandi íbúð. Það sé því ótvírætt að um breytta hagnýtingu séreignar sé að ræða skv. 27. gr. laga um fjöleignarhús. Það hafi verið staðfest í fjölmörgum úrskurðum kærunefndar, meðal annars í máli nr. 38/2009.

Krafa álitsbeiðanda lúti að því að kærunefnd kveði upp úrskurð um að álitsbeiðanda sé heimilt að stunda atvinnustarfsemi í viðkomandi séreignarhluta án þess að aflað hafi verið leyfa fyrir starfseminni sem lagaskylda sé að afla, annars vegar á grundvelli laga nr. 85/2007 og hins vegar laga nr. 26/1994.

Valdheimildir kærunefndar koma fram í 80. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. 2. mgr. 1. gr. reglugerðar nr. 881/2001, þar sem segir: „Hlutverk nefndarinnar er að fjalla um hvers konar ágreining milli eigenda fjöleignarhúsa sem varði réttindi þeirra og skyldur samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994.“

Kröfur álitsbeiðandi lúti því ekki að ágreiningi milli eigenda fjöleignarhúsa. Kröfurnar lúti að því að kærunefnd gefi út leyfi fyrir starfsemi sem ekki hafi verið aflað tilskilinna leyfa fyrir. Úrlausn um slíka kröfugerð falli utan valdheimilda kærunefndar.

Þá er að mati gagnaðila aðalatriði málsins að ekki hafi verið óskað eftir því á húsfundi að eigendur annarra séreignarhluta veiti samþykki sitt fyrir breyttri starfsemi í séreignarhluta álitsbeiðanda. Við þær aðstæður geti kærunefnd ekki kveðið upp úrskurð í málinu – kærunefnd hafi ekki valdheimildir til að koma í stað húsfundar og geti ekki tekið ákvarðanir sem lögum samkvæmt eigi að taka á húsfundi. Einungis þegar ágreiningur verði milli aðila um slíka ákvörðun sé unnt að bera ágreininginn undir kærunefnd.

Verði allt að einu talið að kærunefnd hafi valdheimildir til að úrskurða um kröfur álitsbeiðanda, skuli það áréttað að álitsbeiðandi hafi ekki aflað þeirra leyfa til starfseminnar, sem skylt sé samkvæmt lögum nr. 85/2007 og reglugerð nr. 585/2007.

Í því sambandi skuli áréttað að beiðni álitsbeiðanda lúti að B 21. Engin leyfi hafi verið gefin út til reksturs gististaðar í þeirri íbúð. Hins vegar hafi álitsbeiðandi sent með bréfi sínu, dags. 13. nóvember 2012, afrit af starfsleyfi Reykjavíkurborgar vegna B 15. Það starfsleyfi hafi engin áhrif á úrlausn þessa máls. Gagnaðili geri þar að auki alvarlega athugasemdir við umrætt starfsleyfi og hafi sent viðkomandi yfirvöldum fyrirspurnir um þá málsmeðferð sem viðhöfð hafi verið.

Aðalatriði sé hins vegar að álitsbeiðandi hafi ekki aflað starfsleyfis til þess atvinnurekstrar sem krafist sé að kærunefnd kveði á um í úrskurði að honum verði heimilað að reka í séreignarhluta sínum. Við þær aðstæður sé ekki unnt að verða við kröfum álitsbeiðanda.

Í bréfi álitsbeiðanda, dags. 13. nóvember sl., sé því haldið fram að jákvæðar umsagnir hafi nú borist frá heilbrigðisnefnd, sveitarstjórn, slökkviliði, vinnueftirliti og byggingarfulltrúa, enda hafi byggingarfulltrúi nú fallið frá skilyrði um að samþykki hússtjórnar liggi fyrir í samræmi við 27. gr. laga um fjöleignarhús. Gagnaðili telji þá afstöðu byggingarfulltrúa, sem nefnd sé í bréfinu, í andstöðu við lög. Gagnaðili hafi því óskað skýringa á þessari afstöðu byggingarfulltrúa. Byggingarfulltrúi hafi ekki val um þau sjónarmið sem líta beri til við afgreiðslu erindis álitsbeiðanda. Eitt af því sem byggingarfulltrúa beri að líta til við afgreiðslu erindisins sé hvort lögmætt samþykki húsfélagsins liggi fyrir við breyttri hagnýtingu séreignar.

Í bréfi álitsbeiðanda hafi verið vikið að umsögn lögmanns gagnaðila á húsfundi um fyrirhugaða starfsemi í séreignarhluta álitsbeiðanda. Í umsögninni komi fram að undirritaður telji útleigu af þessu tagi ekki í trássi við gildandi landslög eða reglur húsfélagsins. Umsögn þessi hafi enga þýðingu í málinu. Umsögnin sé rétt, svo langt sem hún nái og miðað við þær forsendur sam legið hafi henni til grundvallar, en breyti því ekki að starfsemi álitsbeiðanda sé eftir sem áður leyfisskyld og í starfseminni felist breytt hagnýting séreignar. Þegar öll tilskilin leyfi hafi verið veitt fyrir starfseminni, bæði hjá opinberum yfirvöldum og húsfélaginu, sé útleiga sem þessi ekki í trássi við gildandi landslög eða reglur húsfélags.

Í bréfi álitsbeiðanda hafi því verið haldið fram að kærunefnd geti ekki tekið tillit til jafnræðisreglu við úrlausn málsins. Það sé alrangt að mati gagnaðila. Það liggi í augum uppi að niðurstaða kærunefndar um það, hvort heimila skuli breytta hagnýtingu séreigna, geti ekki byggt á því hversu margir hafi áður fengið sambærilegt leyfi. Með öðrum orðum, ef einum aðila sé veitt leyfi til slíkrar hagnýtingar, sé ekki unnt að neita þeim næsta. Það sé því ekkert sem geti komið í veg fyrir að hagnýting allra séreignarhluta breytist, ef leyfi verði veitt fyrir breyttri hagnýtingu þess sem fyrst sæki um.

Að mati gagnaðila séu slík sjónarmið fullkomlega lögmæt, enda hafi kærunefnd áður kveðið upp úr með að máli skipti hversu stór hluti séreignar verði nýttur undir atvinnustarfsemi. Gagnaðili telji því að horfa verði til afleiðinga þess að leyfi sem þetta verði veitt. Verði eitt leyfi veitt sé hvorki húsfélaginu né kærunefnd stætt á að hafna öðrum sambærilegum leyfisbeiðnum. Ótvírætt sé að þegar hagnýtingu séreignarhluta sé breytt með svo afdrifaríkum hætti þurfi samþykki allra eigenda séreignarhluta fyrir slíkri breytingu. Slíkt samþykki liggi ekki fyrir í máli þessu.

III. Forsendur

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum, því sem leiðir af óskráðum grenndareglum, eðli máls eða því sem byggir á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðunum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphaf sem hafi í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Í 2. mgr. sömu greinar segir að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans. Sé hins vegar um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg nægir að samþykki einfalds meiri hluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. greinarinnar.

Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri, en aðra ekki, þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. 27. greinar.

Í greinargerð með þessu ákvæði í frumvarpinu segir meðal annars: „Er hér um nýmæli að ræða og er tekið á atriðum, sem hafa verið óþrjótandi tilefni deilna í fjöleignarhúsum. Er þar einkum átt við atvinnustarfsemi af ýmsum toga í húsnæði, sem ætlað er til íbúðar. Er athafnafrelsi eiganda í því efni og til breyttrar hagnýtingar yfirleitt settar hér frekari skorður en nú er talið gilda á grundvelli óskráðra reglna nábýlisréttar (grenndarreglna).“

Óumdeilt er að starfsemi sú sem álitsbeiðandi hyggst stunda í íbúð sinni sé háð leyfi samkvæmt lögum nr. 85/2007, um veitingastaði, gististaði o.fl., sbr. og reglugerð nr. 585/2007.

Fallast má á það að með því að stunda leyfisskylda starfsemi í fjölbýlishúsi sé stundaður atvinnurekstur í eignarhluta sem einvörðungu er ætlaður til íbúðar. Þessari starfsemi getur fylgt ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra íbúa hússins. Á hinn bóginn ber sérstaklega á það að líta að umgengni gesta sem slík er sambærileg annarri umgengni í venjulegu fjölbýlishúsi.  Þarf að meta það hverju sinni hvort ákvæði 27. gr. laga nr. 26/1994 eigi við.

Í málinu er því haldið fram að starfsemi álitsbeiðanda geti lækkað verð eignarhluta annarra íbúa. Þó virðist gagnaðili aðallega byggja á því ónæði sem geti leitt af starfsemi álitsbeiðanda. Í því samhengi virðist helst geta komið til skoðunar að aðrir íbúar verði fyrir ónæði af völdum aukinnar umferðar í og úr húsinu. Það atriði er þó eitt og sér lítilvægt metið samkvæmt meginsjónarmiðum nábýlisréttar um athafnafrelsi eiganda andspænis friðhelgi sameigenda. Telur kærunefnd því að tilvik þetta falli undir 2. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 og útheimti þannig ekki samþykki meðeigenda.

Kærunefnd tekur fram að í máli þessu er hún aðeins bær til þess að fjalla um og meta skilyrði laga nr. 26/1994 en getur ekki tekið afstöðu til annarra skilyrða þess að álitsbeiðanda verði veitt rekstrarleyfi.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að leigja út íbúð sína án samþykkis annarra eigenda hússins.

Reykjavík, 19. desember 2012

Kristrún Heimisdóttir
Karl Axelsson
Ásmundur Ásmundsson