Nr. 33/2018 - Úrskurður

Tryggingarfé

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

 

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 6. júní 2018

í máli nr. 33/2018

 

A

gegn

B

 

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A leigjandi.

Varnaraðili: B leigusali.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjár að fjárhæð X kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, ásamt dráttarvöxtum frá 4. desember 2017, sbr. 4. mgr. sömu greinar. Jafnframt að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða vexti fyrir þann hluta tryggingarfjárins sem hann hefur þegar endurgreitt að fjárhæð X kr. þar til greiðsla barst inn á heimabanka sóknaraðila 4. janúar 2018.

Varnaraðili krefst þess að sóknaraðila beri að greiða honum málsvarnarlaun vegna kæru hans.

Með kæru, dags. 11. apríl 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 12. apríl 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 30. apríl 2018, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 2. maí 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 16. maí 2018, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 31. maí 2018, og voru sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 1. júní 2018. Frekari athugasemdir bárust ekki.

 

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 3. júní 2017 til 30. september 2017, um leigu á íbúð varnaraðila að C. Samkvæmt munnlegu samkomulagi var leigutími framlengdur út október 2017. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að í upphafi leigutíma hafi hann greitt X kr. í tryggingarfé. Hann hafi flutt út X 2017 og varnaraðili farið yfir eignina þann dag og ekki talið neina annmarka á skilum. Þann 5. desember 2017 hafi sóknaraðili sent vinalega áminningu til varnaraðila og minnt hann á að skila tryggingarfénu. Þann 7. desember 2017 hafi borist svar frá honum þar sem hann hafi lofað að endurgreiða tryggingarféð eftir helgi en það ekki gengið eftir. Þann 28. desember 2017 hafi sóknaraðili aftur sent áminningu. Borist hafi svar frá varnaraðila 2. janúar 2018 þess efnis að hann myndi endurgreiða hluta tryggingarfjárins alls um X kr. Eftirstöðvar þess séu því X kr. Í svari varnaraðila hafi hann tilgreint ástæður þess að hann hafi haldið eftir rúmlega helmingi tryggingarinnar með birtingu lista yfir eftirfarandi kostnaðarliði: „Paint for one room: X ISK Curtain broken: X ISK Handle for window: X ISK Rent for november: X ISK“ Alls hafi þetta verið X kr. sem hafi átt að skiptast á milli sóknaraðila og annars leigjanda.

Það hafi fyrst verið 2. janúar 2018 sem varnaraðili hafi sent upplýsingar um það tjón sem hann telji að hafi orðið á íbúðinni á leigutíma. Eini liðurinn sem sóknaraðili kannist við sé handfangið en í júlí hafi það orðið fast vegna aldurs og einfalt að gera við það. Þegar íbúðinni hafi verið skilað hafi varnaraðili skoðað handfangið án athugasemda.

Í upphafi leigutíma hafi sóknaraðili greitt leigu fyrir heilan júní mánuð þrátt fyrir að leigusamningur hafi verið undirritaður 6. júní og hann ekki flutt inn fyrr en daginn eftir. Þann 4. janúar 2018 hafi borist greiðsla frá varnaraðila að fjárhæð X [...] krónur. Umreiknað á miðað við bankagengi 6. janúar 2018 hafi þetta verið alls X kr. Sóknaraðili hafi sent varnaraðila tölvupóst sama dag þess efnis að um helmingur tryggingarfjárins hafi borist og óskað eftir eftirstöðvum ásamt vöxtum. Þann 19. janúar 2018 hafi borist lokasvar frá varnaraðila þar sem hann hafi hafnað því að leggja eftirstöðvar inn á bankareikning hans. Þann 2. febrúar 2018 hafi sóknaraðili óskað eftir reikningum eða gögnum sem sýndu fram á umræddan kostnað en þeir ekki borist.  

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að í 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segi að leigusala sé óheimilt að ráðstafa tryggingarfé án samþykkis leigjanda nema til greiðslu á vangoldinni leigu. Varnaraðili hafi gert tilraunir til að hafa samband við sóknaraðila en þar sem hann hafi ekki svarað síma hafi orðið úr að fjármunum hafi verið ráðstafað í samráði við annan fulltrúa leigutakanna þriggja. Óumdeilt sé að sóknaraðili hafi dvalið í íbúðinni til 6. nóvember 2017 og fyrir þau afnot hafi eingöngu verið dreginn frá helmingur af vangoldinni leigu.

Íbúðin hafi verið leigð til þriggja einstaklinga og leigusamningur verið framlengdur um einn mánuð eða út október. Einn af þessum einstaklingum, sem hafi ekki verið sóknaraðili, hafi komið fram sem fulltrúi fyrir leigutakana þrjá og leigusamningur ákveðinn með handabandi við hann og íbúðin leigð frá 1. júní 2017 samkvæmt því samkomulagi þrátt fyrir að undirritaður samningur hafi verið gerður skömmu síðar þegar allir aðilar hafi getað hist og skrifað undir. Sóknaraðili hafi verið erlendis þegar leigutíma hafi verið að ljúka og varnaraðili því ekki átt annarra kosta völ en að heimila honum að vera nokkra daga aukalega í íbúðinni, þrátt fyrir að sú ráðstöfun hafi kostað hann töluvert óhagræði og leitt til þess að missa góða leigutaka. Það sé varnaraðila óskiljanlegt að sóknaraðili telji sig ekki þurfa að greiða leigu fyrir afnot af íbúðinni í tæpa viku eða um það bil fjórðung af mánuðinum. Á þessu tímabili hafi verið ómögulegt að sýna væntanlegum leigjendum íbúðina þar sem sóknaraðili starfi sem […]og lítið verið á landinu til að taka á móti varnaraðila til að sýna væntanlegum leigjendum eignina. Þrátt fyrir framangreint óhagræði hafi varnaraðili aðeins tekið hluta af vangoldinni leigu af tryggingarfénu fyrir þann tíma sem sóknaraðili hafi nýtt í nóvember. Varnaraðili hafi aldrei veitt vilyrði eða gefið til kynna að leiga fyrir nóvember yrði gefin eftir enda hafi hann í raun verið nauðbeygður til að hafa sóknaraðila í íbúðinni fram yfir mánaðarmótin. Þegar íbúðinni hafi verið skilað hafi aðilar gengið um eignina að kvöldi til. Þá hafi gluggatjöld verið dregin upp en engu að síður verið nokkuð rökkur. Við það tækifæri hafi sóknaraðili ekki bent á það tjón sem hafi orðið á íbúðinni. Þá hafi hann hvorki bent á skemmdir á veggjum né að handfang fyrir glugga væri brotið. Hann hafi sagt að glugginn hefði staðið á sér og erfitt hafi verið að læsa honum. Varnaraðili hafi ekki gert athugasemdir við þessar skýringar fyrr en daginn eftir þegar hið sanna hafi komið í ljós, þ.e. gardínan hafi verið brotin, göt í veggjum hafi verið áberandi í dagsbirtu og læsing fyrir glugga brotin að innanverðu. Þegar reynt hafi verið að hafa samband við sóknaraðila þennan dag hafi hann ekki svarað síma. Aðrir leigutakar hafi verið fluttir úr landi og fyrir hafi legið að sóknaraðili hafi verið að fara af landi brott þann dag. Ljóst sé að sóknaraðili hafi ekki átt þess kost að koma úrbótum sjálfur innan hæfilegs frests þar sem hann hafi verið fluttur úr landi. Þá hafi varnaraðili haft takmarkaða möguleika til þess að ná í sóknaraðila og krefjast úrbóta. Skilaboð hafi verið send til þess leigjanda sem hafi komið fram sem fulltrúi leigutaka og hann ekki gert athugasemdir við tillögur um úrbætur að því undanskildu að honum hafi þótt áætlaður kostnaður við gluggatjöld nokkuð hár. Uppgjör á tryggingarfénu hafi verið gert í samráði við fulltrúa leigutaka. Krafa varnaraðila sé eins sanngjörn og kostur sé. Þá gerir varnaraðili nánari grein fyrir skemmdum á hinum leigða við lok leigutíma á gluggatjöldum og handfangi/læsingu fyrir glugga. Varnaraðili hafi átt takmarkaða möguleika á að ná í alla hlutaðeigandi enda flestum samskiptum verið beint til tiltekins leigjanda og hann samþykkt ráðstöfun tryggingarfjárins. Sóknaraðili hafi lagt út helming þess og varnaraðili telji að hver og einn leigjandi hafi borið óskipta ábyrgð á því tjóni sem hafi orðið á eigninni og það sé varnaraðila óviðkomandi þótt hann hafi lagt út tryggingu fyrir meðleigjanda sinn sem hafi orðið valdur að tilteknu tjóni. Samkvæmt 5. gr. leigusamningsins hafi leigjandi skuldbundið sig til þess að bæta það tjón á húsnæðinu eða fylgifé þess, sem yrði af völdum hans sjálfs, heimilismanna eða annarra manna sem hann hafi leyft afnot af húsnæðinu eða umgang um það. Jafnframt hafi komið fram í 7. gr. samningsins að leigjanda sé skylt að ganga vel og snyrtilega um hið leigða húsnæði og gæta settra reglna og góðra venja um hreinlæti, hollustuhætti og heilbrigði. Með hliðsjón af myndum af því tjóni sem hafi orðið á íbúðinni sé ljóst að sóknaraðili hafi ekki gengið vel og snyrtilega um íbúðina eins og honum hafi borið samkvæmt leigusamningnum. Ekki hafi borist endanlegt uppgjör fyrr en í byrjun janúar 2018. Sóknaraðili hafi ekki sent fullnægjandi greiðsluupplýsingar og því hafi færslan ekki farið í gegn þegar hennar hafi verið óskað. Fjármunirnir hafi verið á vörslureikningi í evrum sem sé ekki aðgengilegur í heimabanka og af þeim sökum hafi gagnaðili ekki tekið eftir því að færslan hafi ekki farið í gegn. Um leið og sóknaraðili hafi bent á að greiðslan hefði ekki borist hafi hún verið send á réttan stað. Hugsanlega eigi sóknaraðili rétt á vaxtagreiðslu vegna þessarar yfirsjónar sem hafi leitt til um þriggja vikna dráttar á greiðslunni til sóknaraðila. Komist nefndin að þeirri niðurstöðu áskilji varnaraðili sér rétt til þess að skuldajafna þá kröfu við ógreidda leigu og vexti af þeirri kröfu sem og aðrar kröfur sem varnaraðili eigi tilkall til samkvæmt leigusamningi.

Varnaraðili hafni kröfu sóknaraðila. Þá er þess krafist að kærunefnd úrskurði honum hæfileg málsvarnarlaun vegna vinnu við að svara kærunni.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að kröfu varnaraðila um málsvarnarlaun sé hafnað. Leitað hafi verið til kærunefndar til að fá leyst úr ágreiningi sem varði endurgreiðslu á eftirstöðvum tryggingarfjár og kærunefndin hafi sérstaklega verið sett á laggirnar til þess að leysa úr slíkum ágreiningi á grundvelli húsaleigulaga, nr. 36/1994. Ekki verði séð hvernig krafa hans fyrir nefndinni sé tilefnislaus.

Nánast allar fullyrðingar í greinargerð varnaraðila sem máli skipti byggi á orðum hans án nokkurra stuðningsgagna. Hann haldi því ranglega fram að sóknaraðili hafi ekki svarað síma. Varnaraðili hafi hvorki haft samband né verið ósvöruð símtöl úr númeri hans þessa um það bil tvo mánuði frá skilum þar til krafa hans hafi verið send í tölvupósti. Þá segi eftirfarandi í svari varnaraðila við tölvupósti sóknaraðila 5. desember 2017: „I will repay you the deposit after the weekend. I am not at home right now so i can not make the transfer. I hope that will not make any trouble for you.“ Þetta svar hafi verið sent 7. desember 2017 en þá verið liðnar meira en fjórar vikur frá skilum. Krafa varnaraðila hafi ekki borist fyrr en með óskýrum hætti í tölvupósti 2. janúar 2018. Hafi hann gert meðleigjanda sóknaraðila skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarféð ætti hann með einföldum hætti að geta sýnt fram á það með því að útvega þau málsgögn. Sóknaraðili ítreki að leigusamningur sé dagsettur 6. júní 2017 en degi eftir undirritun hafi hann flutt inn. Upphaf leigutíma sé tilgreint 3. júní 2017 í samningnum. Þá hafi sóknaraðili fengið vilyrði fyrir því að vera í íbúðinni til 5. nóvember 2017 og þar sem sú dagsetning hafi ekki hentað varnaraðila til úttektar hafi hún farið fram næsta dag.

 

V. Athugasemdir varnaraðila

Varnaraðili segir að hann hafi reynt að ná í sóknaraðila í síma án árangurs og eðli málsins samkvæmt því haft samband við næsta leigjanda sem hafi ekki gert athugasemdir við ráðstöfunina. Sú ráðstöfun hafi verið gerð við einn af leigjendum íbúðarinnar með símtali í gegnum samskiptaforritið „Whats App“ og því síðar fylgt eftir með samtali á facebook. Sóknaraðili telji nærtækara að sóknaraðili beini kröfugerð sinni að meðleigjendum sínum þar sem þeir hafi samþykkt ráðstöfunina og borið ábyrgð á umræddu tjóni.

Þá sé rangt að varnaraðili hafi ekki getað tekið við íbúðinni fyrr en 6. nóvember 2017 enda starfi hann skammt frá íbúðinni og því hefði verið hægt að koma því við taka á móti eigninni með fimm mínútna fyrirvara. Þá liggi fyrir að sóknaraðili hafi haft afnot að íbúðinni fram til 6. nóvember 2017 og fyrir þau afnot hafi hann ekki greitt nema brot af umsaminni leigu.

VI. Niðurstaða

Í málinu er deilt um hvort varnaraðila sé heimilt að halda eftir hluta af tryggingafé sem sóknaraðili lagði fram við upphaf leigutíma. Varnaraðili heldur eftir X kr. á þeirri forsendu að ástand íbúðarinnar við lok leigutíma hafi verið ábótavant og sóknaraðili þurft að greiða leigu vegna tímabilsins 1.-6. nóvember 2017.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. ákvæðisins segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. laganna. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins skv. 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Ljóst er af gögnum málsins að sóknaraðili skilaði leiguhúsnæðinu 6. nóvember 2017. Með tölvupósti 5. desember 2017 til varnaraðila óskaði hann eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins. Með tölvupósti varnaraðila 7. desember 2017 upplýsti hann sóknaraðila að endurgreiðslan myndi berast eftir helgi. Það gekk ekki eftir. Varnaraðili gerði kröfu í hluta tryggingarfjárins með tölvupósti til sóknaraðila 2. janúar 2018. Kærunefnd fær ekki ráðið af gögnum þessa máls að varnaraðili hafi með öðrum hætti gert kröfu í tryggingarféð. Með hliðsjón af framangreindu er ljóst að varnaraðili gerði ekki kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, og ber þegar af þeirri ástæðu að skila sóknaraðila eftirstöðvum tryggingarfjárins ásamt vöxtum og dráttarvöxtum.

Samkvæmt gögnum málsins endurgreiddi varnaraðili X kr. af tryggingarfénu 4. janúar 2018. Sóknaraðili krefst þess að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða vexti fyrir þann hluta tryggingarfjárins þar til greiðsla barst sóknaraðila. Með hliðsjón af framangreindri niðurstöðu kærunefndar er fallist á þessa kröfu sóknaraðila.

Ekki eru efni til að verða við kröfu varnaraðila um málsvarnarlaun.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. einnig lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að skila sóknaraðila eftirstöðvum tryggingarfjár, X kr., ásamt vöxtum skv. 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, af X kr. frá 6. júní 2017 til 6. desember 2017 en með dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga, nr. 38/2001, frá þeim degi til 4. janúar 2018 en frá þeim degi af X kr. til greiðsludags.

 

 

Reykjavík, 6. júní 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson