Nr. 61/2017 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 61/2017
Lögmæti ákvörðunar. Hurðaskipti.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 7. ágúst 2017, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið B 31, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 15. september 2017, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 27. september 2017, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. desember 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar að B 31 en gagnaðili er húsfélag eignarinnar. Ágreiningur er um lögmæti aðalfundar og ákvörðunar hans um að skipta um hurðir í eigninni.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að aðalfundur húsfélagsins, 4. júlí 2017, hafi verið ólögmætur og að ákvörðun hans um að skipta um hurðir í eigninni hafi verið ólögmæt.
Í álitsbeiðni kemur fram að aðalfundur húsfélagsins hafi verið haldinn 4. júlí 2017. Fundarboð hafi verið sent með A-pósti með eins stuttum fyrirvara og mögulegt hafi verið og fundartími og fundarstaður verið óhentugur eða kl. 18.00 á skrifstofu C þegar flestir voru í sumarleyfi enda hafi aðeins tveir af tíu eigendum sótt fundinn. Í lok júlí hafi álitsbeiðanda borist háir reikningar vegna framkvæmda sem samþykktar hafi verið á fundinum og hann mótmælt þeim á þeim grunni að fundurinn væri ólögmætur og ákvörðunin ekki lögmæt. Ákveðið hafði verið að skipta hurðum í húsinu út fyrir eldvarnarhurðir. Til ákvörðunar sem þessarar þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda en ákvörðunin hafi leitt til séreignarkostnaðar og eigandinn ætti þá að ráða ferðinni. Ef um eðlilegt viðhald og grunnöryggi hússins væri að ræða ætti kostnaðurinn að vera sameiginlegur og skiptast eftir eignarhlutum. Hér sé um að ræða framkvæmd sem geti ekki annað en flokkast undir 9. tölul. B-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Einfaldur meirihluti á húsfundi geti ekki tekið þessa ákvörðun.
Í greinargerð gagnaðila er því hafnað að aðalfundur hafi verið ólögmætur. Boðun fundarsins hafi verið í samræmi við 59. gr. fjöleignarhúsalaga og öllum eigendum hafi verið sent aðalfundarboð með pósti. Alvanalegt sé að fundir séu haldnir í húsakynnum C enda ekki lagaskilyrði að húsfundir sé haldnir á eigninni sjálfri. Halda beri aðalfund húsfélags fyrir lok apríl ár hvert en það valdi ekki ólögmæti fundarins að hann sé haldinn eftir þau tímamörk, sbr. álit kærunefndar húsamála í málum nr. 9/2015 og 50/1996. Gagnaðili hafi lengi barist fyrir byggingarleyfi fyrir svalalokunum að B 25–31 en byggingarfulltrúi hafi krafist þess að eldvarnarhurðir yrðu settar upp í húsunum fyrir 1. febrúar 2018. Ábyrgðarhlutur sé að hafa slík öryggismál í ólagi og stjórn gagnaðila því þurft að bregðast við kröfunni og setja upp eldvarnarhurðir. Mikilvægt hafi verið að taka ákvörðunina sem fyrst. Að uppfylla reglur um eldvarnir sé hluti eðlilegs viðhalds og í raun skylda allra húsfélaga að hafa þetta í lagi. Gagnaðili telji ákvörðunina því falla undir D-lið 41. gr. fjöleignarhúsalaga. Öllum athugasemdum álitsbeiðanda hafi verið hafnað strax af hálfu gagnaðila.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að um kostnaðarsamt verk sé að ræða sem sé hluti af viðamiklum framkvæmdum á húsinu og hafi ekkert með eðlilegt viðhald að gera. Fram komi í tölvupósti frá C að um sé að ræða kvaðir á húsfélaginu vegna úttektar á húsinu. Það sé órökrétt og óréttlátt að varpa þeim kvöðum aukalega á minni íbúðir hússins umfram þær stærstu. Slíkur kostnaður ætti að vera sameiginlegur og skiptast eftir hlutfallstölum.
III. Forsendur
Ákvæði 59. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að aðalfundur skuli haldinn fyrir lok apríl- mánaðar. Það eitt að aðalfundur sé haldinn eftir þau tímamörk valdi ekki ólögmæti fundarins, sbr. meðal annars álit kærunefndar í málum nr. 50/1996, 4/2013 og 9/2015. Stjórn skuli skv. 2. mgr. 59. gr. boða til aðalfundar skriflega og með sannanlegum hætti með minnst átta og mest 20 daga fyrirvara. Óumdeilt virðist að fundarboð hafi verið sent eigendum með pósti. Gagnaðili beri ábyrgð ef því sé haldið fram að álitsbeiðandi hafi ekki fengið fundarboð sem hann hafi ekki haldið fram í þessu máli. Telur kærunefnd því að það valdi ekki ólögmæti boðunar að fundarboð hafi verið sent með almennum pósti.
Á téðum aðalfundi var samþykkt tillaga um að skipta öllum innihurðum húsfélagsdeildarinnar út fyrir eldvarnarhurðir en byggingarfulltrúi hafi gert kröfu um það svo að byggingarleyfi fengist fyrir svalalokunum á húsið. Samkvæmt kostnaðaráætlun virðist bæði vera um hurðir í sameign að ræða, sem þá eru sameign allra, og hurðir að íbúðum og geymslum sem skv. 6. tölul. 5. gr. laganna teljast séreign viðkomandi. Gagnaðili byggir kröfu sína á því að einfalt samþykki meirihluta fundarmanna hafi dugað til töku ákvörðunarinnar skv. D-lið 1. mgr. 41. gr. fjöleignarhúsalaga á meðan álitsbeiðandi telur að samþykki 2/3 hluta hafi þurft á grundvelli 9. tölul. B-liðar ákvæðisins enda ekki um venjulegt og nauðsynlegt viðhald að ræða.
Ákvæði 39. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að allir hlutaðeigandi eigi óskoraðan rétt til að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina og sameiginleg málefni. Húsfélag hefur skv. 5. tölul. 5. gr. laganna ákvörðunarvald um gerð og útlit hurða sem skilja séreign frá sameign. Þótt gagnaðili hafi almennt ekki rétt til umráða yfir séreignum eigenda hússins er sú framkvæmd sem hér um ræðir nauðsynleg vegna öryggis afnotahafa allra og hagsmunir eigenda eru nátengdir, sbr. dóm Hæstaréttar í Hrd. 1984, bls. 587 sem hafa má til hliðsjónar. Mikla þýðingu hafi í þessu sambandi að hurðaskiptin eru, eins og áður sagði, hluti af stærri framkvæmd á húsinu, sem samþykkt hafði verið og framkvæmdum lokið við, þ.e. svalalokanirnar. Ekki fékkst byggingarleyfi fyrir þeim nema með því skilyrði að hurðum í húsinu yrði skipt út fyrir eldvarnarhurðir.
Ákvæði 41. gr. fjöleignarhúsalaga hefur að geyma reglur um töku sameiginlegra ákvarðana. Kæruefnd telur með vísan til framanritaðs að ákvörðun um að skipta um hurðir í húsinu, vegna samþykktra framkvæmda eins og hér stendur á, sé ákvörðun sem falli undir D- lið 1. mgr. 41. gr. laganna og útheimti aðeins samþykki einfalds meirihluta fundargesta. Kærunefnd telur ákvörðun aðalfundar því lögmæta.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að aðalfundur haldinn 4. júlí 2017 sé lögmætur.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi sé bundinn af ákvörðunum aðalfundar um að skipta um hurðir í húsinu.
Reykjavík, 14. desember 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson