Mál nr. 30/2022-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 25. ágúst 2022

í máli nr. 30/2022

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C, lögfræðingur D.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 330.000 kr.

Varnaraðili gerir ekki sérstaka kröfu.

Með kæru, dags. 4. apríl 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Kærunefndin óskaði eftir að kæra sóknaraðila yrði lögð fram á íslensku með tölvupóstum 28. apríl 2022 og 24. maí 2022. Þar sem kæra barst ekki á íslensku var málinu vísað frá með bréfi kærunefndar, dags. 21. júní 2022. Þann 24. júní 2022 barst kæran á íslensku og var málið því opnað á nýjan leik. Með bréfi kærunefndar, dags. 28. júní 2022, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Þar sem greinargerð barst ekki innan tiltekins frests ítrekaði nefndin beiðni um greinargerð með tölvupósti 13. júlí 2022 þar sem jafnframt var tekið fram að bærist greinargerð ekki innan frestsins yrði málið tekið til úrlausnar á grundvelli þeirra gagna sem lægju fyrir. Með tölvupósti varnaraðila næsta dag upplýsti hann að hann væri staddur erlendis og íbúðin væri á sölu. Einnig tók hann fram að hann gæti gert eitthvað bráðlega. Engin frekari viðbrögð bárust frá varnaraðila.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu ótímabundinn leigusamning frá 15. maí 2018 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að E. Ágreiningur er um kröfu varnaraðila um að sóknaraðila beri að greiða vísitöluhækkun á leigu eftir á.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að í október 2021 hafi hún fengið úthlutaðri íbúð hjá tilteknu leigufélagi. Í kjölfarið hafi hún sent varnaraðila beiðni um að ljúka leigusamningi og losna undan sex mánaða uppsagnarfresti. Með tölvupósti 24. nóvember hafi varnaraðili upplýst að hægt væri að ljúka leigusamningnum með því að sóknaraðili greiddi einn mánuð aukalega í leigu eftir að hún flytti út. Sóknaraðili hafi flutt út í lok nóvember og greitt leigu samkvæmt fyrrnefndu samkomulagi fyrir desember. Óumdeilt sé að aðilar hafi komist að samkomulagi um að leigutíma lyki fyrr en lög kveði á um og að sóknaraðili myndi skila hinu leigða í lok nóvember 2021 sem hún hafi gert.

Við upphaf leigutíma hafi sóknaraðili greitt tryggingarfé að fjárhæð 330.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila. Þann 24. desember 2021 hafi varnaraðili gert skriflega kröfu í tryggingarféð vegna meintra vangreiddra verðbóta vegna breytinga á vísitölu í samræmi við ákvæði samningsins. Sóknaraðili hafni kröfu varnaraðila og telji að með því að hafa greitt leigu mánaðarlega frá árinu 2018, án athugasemda eða kröfu um vísitöluhækkun, hafi verið um fullnaðargreiðslu að ræða. Einnig sé ákvæði í leigusamningi um vísitöluhækkun óskýrt. Ekki sé tilgreint hvenær á leigutíma slík hækkun eigi að eiga sér stað en ekki hafi verið hægt að ætlast til að sóknaraðili reiknaði út meinta hækkun og hvenær hún ættii að taka gildi. Það hafi staðið varnaraðila nær að reikna vísitöluhækkun væri hún lögmæt, en hann hafi sýnt af sér tómlæti á leigutíma með því að hafa engar athugasemdir gert.

III. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 330.000 kr. við upphaf leigutíma. Leigutíma lauk í lok nóvember 2021 og heldur varnaraðili tryggingarfénu eftir á þeim grunni að sóknaraðili hafi ekki greitt verðbætur ofan á leigufjárhæð á leigutíma í samræmi við hækkanir á vísitölu.

Samkvæmt 37. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er aðilum frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og hvort og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Leigufjárhæðin skuli þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Samkvæmt leigusamningi aðila var leiga ákveðin 330.000 kr. á mánuði. Tekið er fram í samningnum að leiguupphæðin taki breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs og miðist við grunnvísitölu mars 2018 (452), bæði til hækkunar og lækkunar, en þó aldrei þannig að leiguupphæðin fari undir 330.000 kr.

Kærunefnd telur gögn málsins ekki bera annað með sér en að sóknaraðili hafi athugasemdalaust greitt 330.000 kr. í leigu allan leigutímann. Við innheimtu á leigunni nýtti varnaraðili þannig ekki heimild sína samkvæmt leigusamningi til að bæta verðbótum ofan á umsamda leigufjárhæð.

Hvort krafa sé niðurfallin vegna tómlætis er atvikabundið en kærunefnd telur þó unnt að slá því föstu að tómlæti hafi mikil áhrif á sviði leiguréttar og strangari kröfur megi gera til aðila hér um heldur en samkvæmt almennum reglum kröfuréttar. Þeirri fullyrðingu má finna stoð í mörgum ákvæðum húsaleigulaga þar sem aðilum leigusamnings eru settir þröngir tímafrestir, til dæmis til að setja fram kröfur um úrbætur eða riftun samnings. Í því tilviki sem hér um ræðir stóð það leigusala nær að reikna verðbætur á leigufjárhæð í samræmi við ákvæði leigusamnings og bæta þeim við umsamda leigufjárhæð á leigutíma sem stóð yfir í rúmlega þrjú ár. Kærunefnd telur því að sóknaraðili hafi mátt ætla að varnaraðili hefði fallið frá heimild sinni til að bæta verðbótum við leigufjárhæð og treysta því að um fullnaðargreiðslu væri að ræða er varnaraðili tók athugasemdalaust við leigugreiðslum án verðbóta. Telur kærunefnd að varnaraðila hafi af þessum sökum verið óheimilt að ráðstafa tryggingarfénu með þessum hætti.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Samkvæmt gögnum málsins laut krafa varnaraðila í tryggingarféð eingöngu að því að sóknaraðila bæri að greiða verðbætur á þegar greidda leigu. Engin önnur krafa kom fram af hans hálfu innan fjögurra vikna frá skilum íbúðarinnar og ber honum því að endurgreiða tryggingarféð að fjárhæð 330.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 30. nóvember 2021 reiknast dráttarvextir frá 29. desember 2021.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 330.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. desember 2021 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 25. ágúst 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson