Nr. 53/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 26. september 2019

í máli nr. 53/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 1.000 evrur sem hafi samsvarað 125.000 kr. þegar það hafi verið greitt við upphaf leigutíma, ásamt vöxtum og dráttarvöxtum í samræmi við 40. gr. húsaleigulaga.

Varnaraðili krefst þess að sóknaraðili greiði leigu til 31. maí 2019 ásamt vöxtum og dráttarvöxtum eða til þess tíma sem henni hafi verið að gert að rýma húsnæðið vegna riftunar sóknaraðila á leigusamningi og að tryggingarféð verði látið ganga upp í vangoldna leigu, ásamt vöxtum og dráttarvöxtum. Varnaraðili gerir kröfu í tryggingarfé sóknaraðila vegna aukinnar vinnu og álags sem hún hafi orðið fyrir vegna brota hennar á leigusamningi. Þá gerir varnaraðili kröfu um að viðurkennt verði að kæra sóknaraðila sé tilhæfulaus og að varnaraðila verði úrskurðaður málskostnaður sem jafngildi að lágmarki fjárhæð tryggingarfjárins eða 95.000 kr. eða að álitum, reynist kostnaður undir rekstri málsins fyrir nefndinni aukast vegna lögfræðikostnaðar og annars kostnaðar.

Með kæru, dags. 5. júní 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 4. júlí 2019, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 5. júlí 2019. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 5. júlí 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 28. júlí 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 30. júlí 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 20. september 2018 til 31. maí 2019, um leigu sóknaraðila á herbergi varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að 20. nóvember 2018 hafi hún farið þess á leit við varnaraðila að leigutími yrði styttri en upphaflega hafi verið samið um. Í kjölfarið hafi sóknaraðili yfirgefið herbergið 1. janúar 2019 og skilað lyklum til varnaraðila. Næsta dag hafi nýir leigjendur tekið við íbúðinni.

Sóknaraðili krefst þess að varnaraðili endurgreiði henni tryggingarfé í ljósi þess að varnaraðila sé óheimilt að gera kröfu um greiðslu leigu fyrir sama tímabil og hún þiggi leigugreiðslur frá nýjum leigjendum að húsnæðinu. Þar sem varnaraðili hafi ekki gert skriflega kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins beri henni að skila því til sóknaraðila, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir meðal annars að samkvæmt tölvupóstsamskiptum aðila 13. september 2018 hafi sóknaraðili átt að greiða 95.000 kr. í tryggingu, auk leigu fyrir hluta september að fjárhæð 31.667 kr. eða samtals 126.667 kr. en leigusamningur aðila hafi verið gerður í íslenskum krónum.

Sóknaraðili hafi undirritað tímabundinn, óuppsegjanlegan samning með gildistíma til 31. maí 2019 en 20. nóvember 2018 hafi hún óskað eftir að losna undan honum. Hún hafi ekki haft neina lagaheimild til að brjóta samninginn.

Varnaraðili hafi reynt að komast að samkomulagi við sóknaraðila og boðið henni að flytja út 31. desember 2018 gegn því að varnaraðili héldi eftir því sem samsvaraði tryggingarfénu, eða 95.000 kr. Sóknaraðili hafi samþykkt það en síðar dregið samþykki sitt til baka.

Er sóknaraðili dró samþykki sitt til baka hafi varnaraðili þá gert henni grein fyrir því að þær væru bundnar af leigusamningnum sem lyki 31. maí 2019. Sóknaraðili hafi haldið fast við sitt og flutt út 30. desember 2019. Dóttir varnaraðila hafi hitt sóknaraðila áður en hún hafi flutt út til að taka herbergið út.

Þar sem leiga hafi ekki verið greidd fyrir janúar 2019 hafi varnaraðili sent sóknaraðila greiðsluáskorun 20. janúar 2019. Hún hafi fengið sjö daga til að ganga frá greiðslunni og varnaraðili áskilið sér rétt til að halda tryggingunni eftir út leigutímann.  Einnig hafi hún áskilið sér rétt til að halda tryggingunni eftir upp í vangoldna leigu. Þá hafi varnaraðili upplýst að hún kæmi til með að rifta leigusamningnum yrði leigan ekki greidd fyrir 31. janúar 2019. Þann 8. febrúar 2019 hafi hún rift samningnum þar sem sóknaraðili hafi hvorki greitt leigu fyrir janúar né febrúar 2019. Varnaraðili hafi einnig tekið fram að hún myndi halda tryggingarfénu eftir upp í vangoldna leigu. Sóknaraðili hafi hafnað því að tryggingarfénu yrði haldið eftir. Sóknaraðili fari með rangt mál þegar hún segi að varnaraðili hafi ekki gert kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum húsnæðisins.

Kæra sóknaraðila sé tilhæfulaus. Henni hafi margoft verið gerð grein fyrir því að henni bæri að efna samninginn og að hún væri að brjóta húsaleigulög, nr. 36/1994, með því að standa ekki við samninginn, auk þess sem varnaraðili myndi gera kröfu í tryggingarféð. Varnaraðili hafi boðið sóknaraðila málamiðlun og reynt að koma til móts við þarfir hennar eftir bestu getu, en hún hafi hafnað tilboðinu.

Leigusamningur aðila hafi því enn verið í fullu gildi þegar sóknaraðili hafi flutt út í lok desember og hún hafi ekki greitt leigu fyrir tímabilið janúar til maí 2019. Varnaraðili hafi talið sig hafa tryggðar leigutekjur til 31. maí 2019 og að hún þyrfti ekki að hafa áhyggjur af því að þurfa að leggja í vinnu við að auglýsa og finna annan leigjanda. Leigutekjur séu eina tekjulind varnaraðila þar sem hún starfi sem leigusali. Hún sé með fólk í vinnu við að koma fram fyrir hennar hönd á meðan hún dvelji erlendis. Þar að auki sé auðveldara að fá leigjendur að hausti heldur en í desember sem sé nær ógerlegt. Varnaraðili hafi þurft aðstoð dóttur sinnar og annarra á Íslandi til að sinna ýmsum málum vegna umræddra samningsslita í jólamánuðinum, að ónefndum símtölum og klukkustundum við að fá ráðgjöf á Íslandi vegna þessa máls og endalausum tölvupóstsamskiptum.

Með kæru hafi fylgt skjáskot af sms skilaboðum frá tilteknu símanúmeri. Þegar þessu númeri sé flett upp sé tiltekinn einstaklingur skráður fyrir því. Varnaraðili kannist ekkert við hann og viti ekki hvað þetta fylgigagn eigi að fyrirstilla. Þau séu hvorki dagsett né stíluð á tiltekinn einstakling. Þetta sé greinilega hluti af samtali og ekki komi fram um hvað sé verið að spyrja. Því fari varnaraðili fram á að þetta fylgiskjal verði dæmt ómerkt og því vísað frá.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir meðal annars að varnaraðili hafi fundið nýjan leigjanda 1. janúar 2019 og hún hafi því ekki orðið fyrir neinu fjárhagslegu tjóni.

V. Niðurstaða              

Deilt er um endurgreiðslu tryggingarfjár. Samkvæmt tímabundnum leigusamningi aðila átti leigutíma að ljúka 31. maí 2019 en óumdeilt er að sóknaraðili flutti úr hinu leigða 31. desember 2018. Sóknaraðili krefst þess að viðurkennt verði að varnaraðili endurgreiði henni tryggingarfé sem hún kveður vera að fjárhæð 125.000 kr. Varnaraðili hefur upplýst að tryggingarféð hafi í raun numið 95.000 kr. Sóknaraðili hefur ekki mótmælt þeirri staðhæfingu varnaraðila sem þar að auki samræmist gögnum málsins, þar á meðal leigusamningi aðila. Verður því miðað við að sóknaraðili hafi greitt tryggingarfé að fjárhæð 95.000 kr. við upphaf leigutíma.

Samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga skal leigusali varðveita tryggingarfé á sérgreindum óbundnum reikningi hjá viðskiptabanka eða sparisjóði sem ber svo háa vexti sem kostur sé til greiðsludags sem greiðist leigjanda, reyni ekki á tryggingu þessa. Einnig segir í ákvæðinu að leigusali megi ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 1. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Óumdeilt er að sóknaraðili skilaði hinu leigða húsnæði 30. desember 2018. Þá hefur varnaraðili ekki mótmælt þeirri staðhæfingu sóknaraðila um að nýir leigjendur hafi tekið við húsnæðinu næsta dag og verður því við það miðað að leigutíma hafi lokið 1. janúar 2019. Með tölvupósti varnaraðila sendum sóknaraðila neitaði hún endurgreiðslu tryggingarfjárins á þeirri forsendu að leiga hafi ekki verið greidd fyrir janúar 2019 og að leigusamningi lyki 31. maí 2019.

Kærunefnd telur að samhliða því að sóknaraðili afhenti varnaraðila eignina og nýir leigjendur tóku við henni 1. janúar 2019 hafi leigusamningur aðila fallið niður. Sóknaraðila bar því ekki að greiða leigu fyrir 1. janúar til 31. maí 2019 og því er ekki unnt að fallast á kröfu varnaraðila þar um. Þannig getur ekki verið um vangoldnar leigugreiðslur að ræða í máli þessu. Með hliðsjón af framangreindu er sú krafa, sem varnaraðili gerði í tryggingarféð með tölvupósti 20. janúar 2019 vegna meintra leiguvanskila, ólögmæt.

Þá gerir varnaraðili kröfu um að sóknaraðili greiði sér bætur vegna vinnu og álags sem hún hafi orðið fyrir vegna meints samningsbrots. Auk þess sem varnaraðili hefur ekki lagt fram gögn til stuðnings því að hún hafi orðið fyrir fjártjóni vegna þess að samningi aðila lauk 31. desember 2019 eða skýrt bótakröfu sína með öðrum hætti, gerði hún ekki kröfu í tryggingarfé vegna skaðabóta eða hafði uppi áskilnað um það innan lögbundins frests, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Ber henni þegar af þeirri ástæðu að skila sóknaraðila tryggingarfénu að fjárhæð 95.000 kr. ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar. Þá ber henni að greiða dráttarvexti af fjárhæðinni samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Sóknaraðili skilaði hinu leigða 1. janúar 2019 og reiknast dráttarvextir því frá 29. janúar 2019.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 95.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. janúar 2019 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 26. september 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson