Mál nr. 111/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. febrúar 2022

í máli nr. 111/2021

A

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Aldís Ingimarsdóttir verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 25.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 9. nóvember 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 12. nóvember 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Tölvupóstur varnaraðila barst kærunefnd 16. nóvember 2021. Beiðni um greinargerð varnaraðila var ítrekuð 28. desember 2021 en greinargerð barst ekki. Kærunefnd sendi sóknaraðila tölvupóst varnaraðila með tölvupósti 17. janúar 2022 og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, dags. 25. janúar 2022, og voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar, dags. 27. janúar 2022. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. maí til 31. desember 2021 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um kröfu varnaraðila í tryggingu sóknaraðila á þeirri forsendu að þrifum hafi verið ábótavant við lok leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa dregið 25.000 kr. af tryggingarfé hennar til að greiða fyrir þrif á íbúðinni. Engin ástæða sé þó til þess þar sem sóknaraðili hafi þrifið íbúðina vel og skilað henni í betra ástandi en hún hafi verið í við upphaf leigutíma.

Við upphaf leigutíma hafi verið tóbakslykt í íbúðinni sem varnaraðili hafi sannfært sóknaraðila um að myndi hverfa smám saman. Einnig hafi komið ólykt úr baðherberginu, bæði úr baði, vaski og niðurfalli sem varnaraðili hafi gert lítið úr. Skemmdir í teppi hafi verið faldar með öðru teppi. Húsgögn hafi fylgt íbúðinni en ástand þeirra verið bágborið og nefnir sóknaraðili ýmis dæmi í því tilliti. Sóknaraðili kveðst hafa eytt tveimur dögum í að að þrífa íbúðina við leigulok.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að þriðji aðili hafi þrifið íbúðina samkvæmt samningi þar um þar sem hún hafi ekki verið nægilega þrifin af sóknaraðila.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila er ítrekað að hún hafi þrifið íbúðina í tvo daga. Enginn samningur hafi verið um þrif þriðja aðila og engin sönnun liggi fyrir um að íbúðinni hafi ekki verið skilað í góðu standi.

V. Niðurstaða              

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 380.000 kr. Við lok leigutíma hélt varnaraðili eftir 25.000 kr. af tryggingarfénu til þess að greiða kostnað við þrif á hinu leigða.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr., skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar.

Leigutíma lauk 30. september 2021 og skilaði sóknaraðili varnaraðila íbúðinni þann dag. Samkvæmt rafrænum samskiptum aðila 4. október 2021 upplýsti varnaraðili að hún tæki 25.000 kr. af tryggingarfénu þar sem þrifin hafi ekki verið nægileg til að afhenda næsta leigjanda íbúðina. Sóknaraðili sagði það óásættanlegt þar sem ekki hefði verið hægt að þrífa íbúðina betur. Þá lagði sóknaraðili inn kæru hjá kærunefnd 9. nóvember 2021. Varnaraðili vísaði þannig ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila ekki til nefndarinnar innan fjögurra vikna frá þeim degi sem sóknaraðili hafnaði kröfunni í tryggingarféð 4. október 2021 í samræmi við 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga og ber henni þegar af þeirri ástæðu að endurgreiða sóknaraðila tryggingarféð.

Varnaraðila ber því að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 25.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hún skilar tryggingarfénu, sbr. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 30. september 2021 reiknast dráttarvextir frá 29. október 2021.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 25.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 29. október 2021 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 15. febrúar 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Aldís Ingimarsdóttir