Nr. 130/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 11. mars 2019

í máli nr. 130/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að greiða skaðabætur að fjárhæð 141.157 kr. vegna tjóns á hinu leigða á leigutíma.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 6. desember 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Varnaraðili sendi kærunefnd greinargerð með tölvupósti 18. janúar 2019. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 21. janúar 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 27. janúar 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 28. janúar 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 21. mars 2018 til 31. desember 2018 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að C. Aðilar komust að samkomulagi um að leigutíma lyki fyrr, eða 31. október 2018. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila í ábyrgðartryggingu varnaraðila á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að við skoðun á íbúðinni við leigulok hafi komið í ljós skemmdir á innihurð, brotin rúða í svefnherbergi, merkispjald hafði verið fjarlægt og tveir veggir hafi verið illa spartlaðir.

Sóknaraðili hafi farið fram á að ábyrgðaraðili varnaraðila greiddi 141.157 kr. vegna þessa. Varnaraðili hafi hafnað því en boðist til að greiða 42.000 kr. án rökstuðnings fyrir þeirri lækkun. Sóknaraðili hafi hafnað því.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að það sé of dýrt að krefjast 77.057 kr. fyrir nýja hurð en sú sem skemmd var hafi verið gömul. Um slys hafi verið að ræða. Pinni hafi átt það til að festast þar sem lásinn hafi ekki alltaf virkað. Pinninn hafi orðið fastur inni og þegar varnaraðili hafi tekið í hurðina hafi verið læst innan frá. Varnaraðili hafi verið með vatn í gangi og nauðsynlega þurft að komast inn á baðherbergið sem allra fyrst. Hún hafi reynt sitt besta við að brjótast inn um hurðina með spennum, kortum og öllu sem henni hafi dottið í hug án árangurs. Þegar hún hafi á endanum þurft að þvinga hurðinni aðeins fastar upp hafi smá hluti brotnað úr, enda eldgömul hurð. Húnninn og lásinn hafi þegar dottið af. Varnaraðili hafi leitað að samskonar hurð notaðri en ekki fundið þá réttu. Hún hafi hins vegar séð að hægt væri að fá nýjar hurðar á 5-10.000 kr. að hámarki og því fundist mjög skrýtið að sóknaraðili hafi krafist 77.057 kr.

Varnaraðili þekki ekki hvað sé lagalega rétt vegna gluggans en telji réttast að húseigandi greiði sjálfsábyrgð vegna svona máls. Ekkert hafi komið fyrir gluggann, ekkert hafi gerst, engin átök átt sér stað eða neitt fallið á hann. Varnaraðili viti ekki hvenær sprungan hafi fyrst komið en hún hafi verið búin að hafa dregið niður í svefnherberginu í töluverðan tíma. Það hafi ekki verið fyrr en hún hafi verið að þrífa fyrir íbúðarskilin sem hún hafi dregið alveg upp og séð sprunguna. Þetta hafi allt eins getað verið utan frá og hefði alveg eins getað gerst hefði varnaraðili ekki verið í húsinu. Því sé ekki réttlátt að þessi kostnaður falli á hana.

Varnaraðili geti lítið annað gert en að greiða kostnað vegna spjaldsins. Samt sem áður finnist henni of mikið að vera krafin um 10.000 kr. fyrir merkimiða. Varnaraðili hafi tekið spjaldið út þar sem það hafi verið merkt dóttur sóknaraðila og sett það inn í eldhússkáp en ekki fundið er hún flutti út. Varnaraðili hafi talið að hún hafi mátt fjarlægja spjaldið, enda hafi það litið út eins og merkimiði á póstkassa, þ.e. eitthvað sem varnaraðili hafi mátt fjarlægja og setja miða með sínu eigin nafni í staðinn.

Varnaraðili sé einnig undrandi vegna kostnaðar við málningar- og spartlvinnu. Maður hennar sé ekki faglærður málari/spartlari en hafi unnið við það og kunni til verka. Hún hafi talið að þau hafi gengið vel frá íbúðinni með því að spartla og mála. Hvergi hafi komið fram að íbúðinni ætti að skila nýmálaðri. Þá sé það á ábyrgð eiganda að mála reglulega milli leigjenda.

Varnaraðili telji helst réttlátt að greiða fyrir spjaldið, hluta af málningarvinnu og viðgerð á hurð þó að hún telji kröfurnar ekki réttlátar. Hún vilji fá mat á fjárhæð tjóns sóknaraðila, enda ekki tilbúin til að leggja mat sóknaraðila sjálf til grundvallar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að við lok leigutíma hafi varnaraðili ekki viljað hitta hann í íbúðinni þrátt fyrir að eftir því hafi verið gengið að þau færu saman yfir hana. Varnaraðili hafi þá verið búinn að upplýsa um hurðina og gluggann.

Hurðin sé frá árinu 1978 og hafi verið í góðu lagi. Ekki hafi séð á henni við upphaf leigutíma. Lítið gat hafi verið á hurðarhúni að utanverðu þar sem hægt hafi verið að stinga prjóni eða skrúfjárni til að opna hana að utan. Varnaraðili hefði getað hringt í lásasmið eða sóknaraðila til að láta opna hurðina í stað þess að þvinga hana upp. Sóknaraðili hafi verið búinn að leita að sams konar hurð án árangurs. Verðhugmynd varnaraðila sé eitthvað sem sóknaraðili hafi ekki séð. Eftir að hafa skoðað hurðir hafi sóknaraðili áætlað að hægt væri að endurnýja hana fyrir 77.057 kr. samkvæmt því sem sölumenn og smiðir hafi gefið upp í nóvember 2018. Raunin hafi þó orðið sú að varnaraðili hafi verið krafinn um 15.000 kr. Hurðin sem keypt hafi verið sé ódýr hvítmáluð hurð en hurðin sem skemmd hafi verið sé spónlögð og því í dýrari verðflokki. Sóknaraðili standi við þessa fjárhæð en taki það sem sé umfram á sig.

Varnaraðila beri að greiða kostnað vegna glers og glerskipta í glugga þar sem svona gler brotni ekki af sjálfu sér og mikið þurfi til. Þótt íbúðin sé á jarðhæð sé engin óviðkomandi umferð af fólki fram hjá honum, enda snúi hann út í einkagarð sem fylgi íbúðinni. Sóknaraðili telji að varnaraðili eða einstaklingur sem hún beri ábyrgð á, hafi skemmt rúðuna og því beri henni að bæta tjónið.

Varðandi merkispjaldið þá kosti ein vinnustund hjá smið tæplega 9.000 kr. Þar sem spjaldið sé sérsmíðað sé það vel sloppið að greiða 10.000 kr. Þá hafi varnaraðili haft tvo mánuði til þess að skila því en það hafi ekki gerst. Jafnframt sé tekið fram að útseld klukkustund hjá málara sé um 7.000 kr.

Varnaraðili hafi sagt að hún gæti sjálf keypt hurð og sett hana upp. Sóknaraðili velti því upp hvers vegna hún hafi þá ekki gert það. Sóknaraðili hafi tilkynnt ábyrgðaraðila 1. nóvember 2018 um skemmdir í íbúðinni og að hann hygðist ganga að tryggingunni. Þá hafi hann sett fram kröfu 9. nóvember 2018 sem varnaraðili hafi hafnað en boðist til að greiða 42.000 kr. í bætur. Þá hafi kæra verið lögð fram 6. desember 2018 en varnaraðili ekki minnst á að ganga sjálf í verkið fyrr en með greinargerð í máli þessu.

V. Niðurstaða              

Til tryggingar á réttum efndum varnaraðila á leigusamningi aðila var gefin út ábyrgðaryfirlýsing Leiguskjóls ehf. að fjárhæð 570.000 kr. Sóknaraðili hefur gert kröfu í ábyrgðina á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hurð og glugga á leigutíma. Þá hafi nafnspjald verið fjarlægt og þurft að lagfæra tvo veggi eftir lélega spartlvinnu á vegum varnaraðila.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hafi afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Leigutíma lauk 31. október 2018 og ekki verður annað ráðið en að hinni leigðu íbúð hafi verið skilað þann dag. Sóknaraðili gerði kröfu í ábyrgð varnaraðila með ódagsettu bréfi en í athugasemdum hans segir að krafan hafi verið gerð 9. nóvember 2018 og hefur því ekki verið mótmælt af hálfu varnaraðila. Þá var sóknaraðili upplýstur um 28. nóvember 2018 að varnaraðili hafnaði kröfu hans en væri tilbúin til að greiða 42.000 kr. Kæra barst kærunefnd 6. desember 2018 og því ljóst að hún var sett fram innan lögbundins frests.

Krafa sóknaraðila nam samtals 141.157 kr. Hluti kröfunnar er vegna hurðar sem óumdeilt er að skemmdist á leigutíma. Sóknaraðili bendir á að ný hurð sambærilegrar gerðar kosti 77.057 kr. en jafnframt kemur fram í kæru að hann hafi í raun krafist 15.000 kr. Varnaraðili telur að kotnaður við nýja hurð og uppsetningu hennar sé 15.000 kr. að hámarki. Kærunefnd telur því að samkomulag hafi orðið um kostnað vegna þessa kröfuliðar.

Sóknaraðili fer fram á að varnaraðili greiði sjálfsábyrgð vegna endurnýjunar á gleri í svefnherbergisglugga. Í 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi og leigusali skuli gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma. Ekki liggur fyrir að úttekt hafi verið gerð við upphaf leigutíma. Sóknaraðili byggir á því að sprunga hafi komið í glerið á leigutíma en varnaraðili hefur mótmælt því. Þar sem engin úttekt fór fram við upphaf leigutíma og gegn neitun varnaraðila á því að umræddar skemmdir hafi átt sér stað á leigutíma er ekki unnt að fallast á að henni beri að greiða kostnað vegna þessa. Þegar af þeirri ástæðu er þessari kröfu sóknaraðila hafnað.

Í upphafi leigutíma var í hinu leigða húsnæði spjald með nafni fyrri íbúa, þ.e. dóttur sóknaraðila. Varnaraðili fjarlægði spjaldið og setti þess í stað spjald með nafni sínu. Varnaraðili segir að hún hafi sett spjaldið inn í skáp en hún hefur ekki fundið það hjá sér. Í kröfu sóknaraðila segir að kostnaður og tími við að láta gera nýtt spjald meti hann á 10.000 kr. Í þessu tilliti bendir hann einnig á að ein vinnustund hjá smið kosti um 9.000 kr. Kærunefnd telur að það sé á verksviði leigusala að taka niður merkispjöld með nöfnum fyrri íbúa þegar íbúð er afhent nýjum leiganda. Þar sem sóknaraðili gerði það ekki mátti varnaraðili gera ráð fyrir því að hún mætti fjarlægja spjaldið. Þessari kröfu sóknaraðila er því hafnað.

Sóknaraðili fer fram á að varnaraðili greiði kostnað að fjárhæð 25.000 kr. vegna málunar á hinu leigða við lok leigutíma. Samkvæmt 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga skal leigusali jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, meðal annars með því að láta mála húsnæðið eftir því sem góðar venjur um viðhald húsnæðis segja til um. Sóknaraðili greinir frá því að léleg spartlvinna hafi farið fram á tveimur veggjum á leigutíma og því hafi þurft að mála þá við lok hans. Í leigusamningi aðila er hvergi kveðið á um takmörkun á notkun veggja í hinu leigða og fellst kærunefnd ekki á að fyrirliggjandi gögn sýni fram á að þeir hafi orðið fyrir skemmdum á leigutíma, auk þess sem ekki liggja fyrir gögn um að spartlvinna varnaraðila hafi valdið tjóni á íbúðinni. Þá er það hlutverk sóknaraðila sem leigusala að mála húsnæðið með hæfilegu millibili, sbr. 3. mgr. 19. gr. húsaleigulaga. Með hliðsjón af þessu er það niðurstaða kærunefndar að hafna beri þessari kröfu sóknaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila 15.000 kr. vegna tjóns á hinu leigða.

Reykjavík, 11. mars 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson