Mál nr. 48/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 48/1996
Skipting kostnaðar: Tröppur.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 9. júní 1996, beindi A, f.h. B, til heimilis að X nr. 12, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, D og E, sama stað, hér eftir nefnd gagnaðilar, um þátttöku eiganda kjallaraíbúðar í kostnaði vegna viðgerða á útitröppum.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 12. júní. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Engin greinargerð hefur borist frá gagnaðila. Á fundi nefndarinnar þann 10. júlí var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Í fjölbýlishúsinu X nr. 12 eru 4 eignarhlutar, kjallari, 1. hæð, 2. hæð og ris. Tröppur liggja upp að inngöngum fyrir 1., 2. hæð og ris en sérinngangur er fyrir kjallaraíbúðina. Þrjár geymslur eru undir tröppunum, þar af ein sem tilheyrir kjallaraíbúðinni.
Ágreiningur stendur um það, hvort eiganda kjallaraíbúðarinnar beri að taka þátt í kostnaði við viðgerð á tröppum þeim sem liggja að inngangi hinna þriggja íbúðanna.
Krafa álitsbeiðanda:
Að talið verði að álitsbeiðandi sé undanskilinn greiðsluskyldu vegna viðgerða á tröppum þeim sem liggja upp að inngöngum íbúða gagnaðila, þar sem um sameign sumra sé að ræða.
Að talið verði að ranglega hafi verið staðið að ákvörðun um viðhaldsframkvæmdirnar og greiðsluskylda álitsbeiðanda sé því ekki fyrir hendi.
Álitsbeiðandi telur bæði ósanngjarnt og óeðlilegt að eiganda kjallaraíbúðarinnar verði talið skylt að taka þátt í viðhaldskostnaði á tröppunum, þar sem sérinngangur sé fyrir kjallaraíbúðina og íbúar hennar noti aldrei umræddar tröppur.
Fram kemur í bréfi álitsbeiðanda, að allar ákvarðanir um framkvæmd og tilhögun viðhaldsvinnunnar hafi verið teknar án vitundar eiganda kjallaraíbúðarinnar. Telur álitsbeiðandi því að greiðsluskylda hans sé ekki fyrir hendi, þó svo talið verði að um sameign allra sé að ræða.
Gagnaðila var tilkynnt í ábyrgðarbréfi um erindi þetta og veittur frestur til 1. júlí nk. til að koma fram með athugasemdir sínar. Ábyrgðarbréfsins var vitjað þann 27. júní en engar athugasemdir hafa borist kærunefnd af hálfu gagnaðila.
III. Forsendur.
Allt ytra byrði húss, þ.á.m. útitröppur og útistigar eru sameign eigenda fjöleignarhúss, sbr. 1. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Meginreglan er sú að sameign í fjöleignarhúsi er sameign allra, sbr. 6. gr. laganna. Um sameign sumra getur þó verið að ræða, þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á það m.a. við þegar veggur skiptir húsi svo að aðeins sumir séreignarhlutar eru um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað, sbr. 2. tl. 7. gr. laga nr. 26/1994. Sá, sem heldur því fram að um sameign sumra sé að ræða þarf að sanna þá staðhæfingu sína, þar sem það er undantekning frá meginreglunni um sameign allra. Þar sem 7. gr. er undantekningarregla ber að skýra hana þröngt samkvæmt almennum lögskýringarreglum, auk þess sem orðalag 8. gr. laganna er mjög skýrt varðandi það hvað telst til ytra byrðis fjöleignarhúss og þar með sameignar. Því er ljóst að það er einungis í algerum undantekningartilvikum sem 7. gr. getur átt við þegar um ytra byrði húss er að ræða. Ekki verður séð að 7. gr. laganna geti átt hér við, þar sem tröppur þær sem hér um ræðir eru ótvírætt hluti af ytra byrði hússins, þær eru opnar og hafa allir íbúar hússins óhindraðan aðgang og afnotamöguleika af þeim. Auk þess veita tröppur þær sem hér um ræðir skjól fyrir þær geymslur sem undir þeim eru. Tröppurnar þjóna þannig ótvírætt hagsmunum allra íbúðareigenda hússins og eru því sameign allra.
Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur, eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Skal eigandi hafa uppi slík andmæli án ástæðulauss dráttar og strax og tilefni er til. Því er ómótmælt hér að ranglega hafi verið staðið að ákvarðanatökunni og verður því að telja að eiganda kjallaraíbúðarinnar sé rétt að neita greiðslu. Þess ber þó að geta að húsfélag getur bætt úr eða staðfest ákvörðun, sem annmarki er á, á öðrum fundi, sbr. 3. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994.
IV. Niðurstöður.
Það er álit kærunefndar að tröppur hússins séu sameign allra og eigendum beri að greiða kostnað vegna viðhalds og endurbóta í samræmi við eignarhluta sinn.
Það er álit kærunefndar að ranglega hafi verið staðið að ákvarðanatöku varðandi framkvæmdirnar og álitsbeiðandi geti því neitað að greiða sinn hlut þar til lögleg ákvörðun hefur verið tekin.
Reykjavík, 17. júlí 1996.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson