Mál nr. 85/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 29. nóvember 2023

í máli nr. 85/2023

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að halda eftir 80.000 kr. af tryggingarfé varnaraðila.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 1. ágúst 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 9. ágúst 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 17. ágúst 2023, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 18. ágúst 2023. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu munnlegan leigusamning frá 1. desember 2022 um leigu sóknaraðila á herbergi í íbúð varnaraðila að C í D. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst  hafa lagt fram tryggingarfé að fjárhæð 80.000 kr. við upphaf leigutíma. Hann hafi tilkynnt varnaraðila 10. apríl 2023 að rúða í glugga herbergisins hafi sprungið. Samkvæmt 1. mgr. 19. gr. húsaleigulaga skuli leigusali annast viðgerðir á meðal annars gluggum sýni leigjandi fram á að bilanir verði ekki raktar til vanrækslu eða yfirsjónar leigjanda eða fólks á hans vegum. Varnaraðili hafi neitað að greiða fyrir viðgerð á glugganum þar sem hann hafi ekki verið með tryggingar sem næðu til tjónsins og því farið fram á að sóknaraðili greiddi viðgerðina úr eigin vasa. Samkvæmt 4. mgr. 19. gr. húsaleigulaga skuli leigusali ætíð bera tjón á hinu leigða sem sé íbúðarhúsnæði, sem sé bótaskylt samkvæmt skilmálum venjulegrar húseigendatryggingar, þar á meðal sjálfsábyrgð vátryggingartaka samkvæmt skilmálum tryggingarinnar.

Varnaraðili hafi tjáð sóknaraðila símleiðis að kæmi hann ekki til með að greiða 200.000 kr. fyrir viðgerðina þyrfti hann að flytja út. Sóknaraðili hafi á endanum samþykkt að greiða viðgerðina með því skilyrði að hann fengi tryggingarféð endurgreitt og hann myndi útvega ódýrari viðgerð. Varnaraðili hafi samþykkt það. Að lokinni viðgerð hafi sóknaraðili ítrekað beiðni um endurgreiðslu tryggingarfjárins. Varnaraðili hafi þá sent mynd af gluggasillunni en hún hafi verið í sama ástandi og við upphaf leigutíma. Hún sé gömul og greinilegt að raki hafi safnast saman um nokkurt skeið með þeim afleiðingum að málning hafi verið byrjuð að losna frá viðnum. Sóknaraðili hafi tjáð varnaraðila það og óskað eftir endurgreiðslu tryggingarfjárins samkvæmt samkomulagi aðila. Varnaraðili hafi þá neitað að endurgreiða tryggingarféð fyrr en gluggasillan yrði lagfærð.

Varnaraðili hafi hvorki vísað ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila til kærunefndar né höfðað mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi sem hann hafnaði kröfunni. Því beri honum að skila tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar, sbr. 5. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili veltir því upp hver eigi að greiða kostnað vegna glugga sem sé ónýtur. Glugginn hafi verið í fullkomnu lagi áður en sóknaraðili hafi brotið glugga og gluggaramma.

IV. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 80.000 kr. við upphaf leigutíma. Varnaraðili heldur tryggingarfénu eftir vegna rakaskemmda sem hann kveður hafa komið til á leigutíma í gluggakistu í hinu leigða herbergi.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu.

Rúða brotnaði í glugga herbergisins á leigutíma og féllst sóknaraðili á að annast viðgerð vegna þessa á eigin vegum gegn því að varnaraðili endurgreiddi tryggingarféð. Féllst varnaraðili á þá tilhögun. Sóknaraðili fór fram á endurgreiðslu tryggingarfjárins með skilaboðum 3. júlí 2023 til þess að hann gæti greitt kostnað vegna vinnu við lagfæringar á glugganum. Í samskiptum aðila í framhaldi af því neitaði varnaraðili að endurgreiða tryggingarféð og vísaði þá fyrst til þess að rakaskemmdir væru í glugga sem hefðu komið til á leigutíma. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila herberginu 3. júní 2023 er ljóst að þessi krafa varnaraðila í tryggingarféð var gerð utan frests, sbr. 1. málsl. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þegar af þeirri ástæðu ber honum að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 80.000 kr. ásamt vöxtum, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi er fjórar vikur voru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu, sbr. 2. málsl. 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Þar sem sóknaraðili skilaði varnaraðila íbúðinni 3. júní 2023 reiknast dráttarvextir frá 2. júlí 2023.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 80.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram til 2. júlí 2023 en með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 29. nóvember 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson