Mál nr. 135/2022

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 25. maí 2023

í máli nr. 135/2022 (frístundahúsamál)

A

gegn

B

Fimmtudaginn 25. maí 2023 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C lögmaður.

Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er D lögmaður.

Krafa sóknaraðila er að staðfest verði að leigusamningur sé framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja, eða til 1. janúar 2042.

Krafa varnaraðila er aðallega að kröfu sóknaraðila verði hafnað og að lagt verði fyrir hann að gera nýjan lóðarleigusamning við varnaraðila en ella að farið verði með mannvirkið samkvæmt 6. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Til vara krefst varnaraðili þess að framlenging lóðarleigusamnings miðist við umsamda lóðarstærð samkvæmt upprunalegum lóðarleigusamningi, dags. 31. desember 1996, og tilheyrandi fylgiskjali, dags. 4. september 1995, en ekki skráða stærð samkvæmt fasteignaskrá eða síðari breytingar. Verði fallist á kröfu sóknaraðila um framlengingu sé þess krafist að árlegt leigugjald verði hækkað til samræmis við markaðsleigu sambærilegra lóða, sbr. 13. gr. laga nr. 75/2008, að lágmarki í 250.000 kr. á ári. Þá sé þess krafist að nýtt árlegt leigugjald taki hækkunum samkvæmt lánskjaravísitölu eins og samningur greini eða vísitölu neysluverðs til verðtryggingar, miðað við upphafsmánuð framlengds samnings.

Með kæru, dags. 23. desember 2022, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 9. janúar 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 1. mars 2023, ásamt fylgiskjölum barst til kærunefndar sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn frá varnaraðila með tölvupósti 7. mars 2023 til upplýsinga og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

Með tölvupósti 21. apríl 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari gögnum frá varnaraðila sem bárust með tölvupósti hans 28. sama mánaðar. Gögnin voru send sóknaraðila með tölvupósti kærunefndar 4. maí 2023 og bárust athugasemdir frá honum með tölvupósti sama dag. Voru þær sendar varnaraðila með tölvupósti kærunefndar 8. sama mánaðar.

Samkvæmt 4. mgr. 26. gr. laga nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, er kærunefnd húsamála skylt, þegar báðir aðilar hafa komið sínum sjónarmiðum, að leita sátta með aðilum nema hún telji víst að sáttatilraun verði árangurslaus vegna atvika máls, afstöðu aðila eða annarra ástæðna. Eins og máli þessu er háttað telur kærunefnd að ekki sé tilefni til sáttaviðræðna vegna atvika máls og afstöðu aðila.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með lóðarleigusamningi, dags. 31. desember 1996, tók E á leigu land undir sumarbústað úr landi F og er lóðin merkt G. Landnúmer frístundalóðarinnar er X og fastanúmer frístundahússins er X. Leigusalar voru H og B. Samningurinn var tímabundinn til 25 ára frá 1. janúar 1997 til 1. janúar 2022. Samkvæmt honum var um að ræða 2500 fermetra lóð samkvæmt skipulagsuppdrætti, dags. 4. september 1995. Samkvæmt núverandi skráningu í fasteignaskrá er varnaraðili skráður landeigandi og sóknaraðili leigutaki.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að fyrir liggi nú endurnýjun lífdaga samnings. Upphaflegur samningur hafi verið gerður 31. desember 1996 og hafi hann átt að gilda til 25 ára frá undirskrift hans eða til 1. janúar 2022 líkt og tilgreint sé í lóðarleigusamningnum.

Tilkynningar hafi ekki verið sendar innan þeirra fresta sem getið sé um í lögum og því hafi samningurinn verið framlengdur um eitt ár miðað við umsamin leigulok, eða til 1. janúar 2023, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 75/2008.

Mikið ólag hafi verið á deiliskipulagi á svæðinu og miklar breytingar staðið yfir sem hafi svo aftur leitt til þess að ekki hafi verið hægt að endurnýja lóðarleigusamninga með vísan til þess skipulags sem ríkja skuli til framtíðar.

Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 falli málskotsréttur leigutaka niður hafi málskot ekki verið sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt framangreindu séu lok leigusamnings 1. janúar 2023. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings, hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn samkvæmt 2. eða 3. mgr. 12. gr.

Leiguverð hafi í öndverðu samkvæmt gamla samningnum verið ákveðið 31.000 kr. Árgjaldið skyldi breytast í hlutfalli við breytingar á lánskjaravísitölu eins og hún sé á gjalddaga hverju sinni. Árgjaldið fyrir árið 2022 hafi verið 90.686 kr.

Telji varnaraðili að leigugreiðslur eigi að breytast geti kærunefnd tekið á því máli síðar, en sóknaraðili krefjist þess ekki að leigugreiðslum verði breytt heldur muni axla þær leigugreiðslur óbreyttar sem fram hafi komið á síðasta greiðsluseðli með áorðinni hækkun miðað við byggingarvísitölu. Því sé ekki gerð sérstök krafa um breytingu leigugreiðslna.

Ljóst megi vera af lestri 12. gr. laganna að málskotsrétturinn standi einn og óhaggaður og ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Í raun sé ekki gert ráð fyrir því að önnur kröfugerð sé höfð uppi. Af lestri greinarinnar komi skýrt fram, sbr. 4. mgr. 12. gr., að hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. mgr. eða 3. mgr., framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningarnar frá þessari sjálfkrafa framlengingu séu ef leigusali krefjist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr., eða uni leigutaki því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóð á sinn kostnað.

Ljóst sé að leigusali hafi ekki krafist innlausnar í samræmi við lög og einnig sé ljóst að leigutaki uni því ekki að leigusamningur falli úr gildi. Því sé skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu fullnægt.

Með málskoti þessu hafi leigutaki nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. framangreint, og krefjist staðfestingar á því að leigusamningurinn teljist framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 1. janúar 2042.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að í samningnum hafi komið fram að lega landsins og stærð samkvæmt skipulagsdrætti gæti breyst lítillega við endanlega mælingu en vísað hafi verið til meðfylgjandi skipulagsuppdráttar af landinu, dags. 4. september 1995. Þegar sóknaraðili hafi eignast lóðarleiguréttindin hafi hús þegar verið reist á landinu og honum verið ljós lega borholu fyrir vatn á skika við norðausturmörk lóðarinnar handan skurðar og legu vegar. Í framsölum sem sóknaraðili hafi lagt fram komi skýrt fram að réttindi hans miðist við upphaflegan lóðarleigusamning ásamt fylgiskjali. Samkvæmt fasteignaskrá sé lóðin nú skráð sem sumarbústaðaland og 2971 fermetrar að flatarmáli sem sé samkvæmt síðar gerðu deiliskipulagi sem samþykkt hafi verið 12. október 2000. Afstaða lóðarinnar sé samkvæmt skráningu í fasteignaskrá og deiliskipulagi ekki rétt miðað við deiliskipulagsuppdráttinn og upphaflega afmörkun lóðar og nái lóðarmörkin þannig til dæmis inn á aðkomuveg að öðrum lóðum. Gera þurfi lagfæringar á deiliskipulagi svo að lóðin endurspegli gerðan lóðarleigusamning og rétta legu vegar. Ástæða þessa sé sú að hnitsetningar hafi ekki verið alveg réttar þegar skipulag lóða hafi verið sett út við vinnslu deiliskipulags. Aðilar hafi átt í samskiptum vegna þessa og við sveitarfélagið sem hafi mælst til þess að varnaraðili lagfærði aðrar lóðir sem eins hafi verið ástatt um í einu og sama deiliskipulaginu. Varnaraðili hafi ásamt ráðgjafa undanfarin tvö ár ítrekað reynt að ná samkomulagi við sóknaraðila en án árangurs. Sóknaraðili hafi hafnað öllum tillögum og meðal annars þannig sjálfur komið í veg fyrir að unnt væri að gera nýjan lóðarsamning með réttri afmörkun lóðarinnar.

Varnaraðili hafi verið reiðubúinn að ganga mjög langt til að ná samkomulagi og leiðrétta gildandi deiliskipulag sem hafi byggt á röngum hnitum og afmörkun lóðarinnar, meðal annars þannig að sóknaraðili fengi umtalsverða stækkun lóðar með því að lóðarmörk yrðu uppfærð og deiliskipulagið sýndi þá rétta afmörkun lóðar og aðliggjandi lóða, vegar og borholu. Varnaraðili hafi þannig látið vinna tillögu að breytingu á deiliskipulagi fyrir lóðirnar H 26, 27, 28 og 30 til að færa til betri vegar þá annmarka sem hafi verið á eldra skipulagi. Í tillögunni sem teljist óveruleg breyting á deiliskipulagi hafi falist að gera breytingu vegna staðsetningar vatnsbóls, legu vegar og lóðarmörk H 26, 27, 28 og 30. Vegna legu vatnsbóls sem sé staðsett rétt við lóð H 27 en ekki tilheyri lóðinni, hafi lítilsháttar þurft að færa eystri lóðarmörk H 27 eins og þau séu sýnd í gildandi deiliskipulagi og aðlaga lóðarmörk að vegi sem liggi að hluta til inni á lóð H 27 vegna þessa annmarka á framsetningu gildandi deiliskipulags og skráningu í fasteignaskrá. Þá hafi þurft að laga lóðarmörk gagnvart aðkomuvegi þannig að vegur sem aðrir sumarbústaðaeigendur noti ásamt sóknaraðila væri ekki að hluta innan skráðra lóðarmarka sóknaraðila. Þessar breytingar allar feli í reynd ekki í sér neinar skerðingar á lóð miðað við lóðarleigusamning með fylgiskjali.

Sem lið í að leysa málið hafi varnaraðili lagt til að færa vestari lóðarmörkin töluvert þannig að lóð sóknaraðila myndi stækka í 3818 fermetra. Tillagan hafi verið grenndarkynnt fyrir sóknaraðila sem óveruleg breyting á deiliskipulagi með bréfi, dags. 5. janúar 2023. Sóknaraðili hafi mótmælt við sveitarfélagið öllum tilraunum varnaraðila til að lagfæra deiliskipulagið svo að það endurspeglaði raunverulega stöðu lóðarinnar, meðal annars rétta staðsetningu borholu neysluvatns fyrir svæðið, og hafi haft uppi ýmsar ásakanir og órökstuddar fullyrðingar. Af þeim sökum hafi ekki verið unnt að gera nýjan lóðarleigusamning við sóknaraðila. Varnaraðili muni því draga deiliskipulagstillöguna til baka hvað þessa tilteknu lóð varði. Vegna þessarar andstöðu sóknaraðila sé því í reynd með öllu óljóst hver afmörkun hinnar umdeildu lóðar sé og ekki unnt að miða leigusamning og réttarstöðu sóknaraðila við rétt gagn. Upphaflegur leigusamningur sem sóknaraðili krefjist framlengingar á sé í reynd ekki rétt gagn til að byggja þá framlengingu á sem sóknaraðili krefjist, þ.e.a.s. sé miðað við skráða stærð lóðar. Skráð stærð sé um 20% stærri en samningur kveði á um sem sé langt umfram eðlileg skekkjumörk sem samningurinn greini. Samningurinn kveði á um eign á 2500 fermetra lóð undir sumarbústað en sú tilgreining stemmi ekki við skráningu, gildandi skipulag né æskilega breytingu skipulags. Sé því vandséð að sóknaraðili geti yfirhöfuð byggt rétt á þeim ákvæðum laga nr. 75/2008 sem hann vísi til í kæru sinni.

Þar sem sóknarðili hafi hafnað öllum umleitunum varnaraðila og með kæru til kærunefndar krafist framlengingar leigusamnings samkvæmt 12. gr. laga nr. 75/2008, líti varnaraðili svo á að framlengingarkrafa geti hvað sem öðru líði aðeins náð til samningsins eins og hann sé, þ.e. sú lóðarstærð sem tilgreind sé í samningi og fylgiskjali og án allra síðari breytinga eða viðbóta sem hugmyndir hafi verið uppi að kynnu að koma við breytingu deiliskipulags á svæðinu. Vegna þessa sé verulegur vafi um hvort sóknaraðili geti yfirhöfuð krafist framlengingar á lóðarleigusamningi þar sem óvíst sé um efni hans eða lóðarmörk.

Með málskoti sínu hafi sóknaraðili krafist framlengingar á gildandi lóðarleigusamningi um 20 ár, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008, með þeim skilmálum sem hann greini, þar með talið um umsamda lóðarstærð, þ.e. 2500 fermetra. Breytingar sem fyrirhugaðar hafi verið með deiliskipulagsbreytingu í þágu sóknaraðila hafi þá ekki komið til skoðunar heldur beri nefndinni að leggja eingöngu til grundvallar þann samning sem fyrir liggi, sbr. úrskurð í máli nefndarinnar nr. 3/2010.

Svo mikils ósamræmis gæti á milli texta leigusamningsins frá 1996, skráningar í fasteignaskrá og gildandi deiliskipulags að hafna verði kröfu um framlengingu samningsins vegna óvissu um það hvaða réttindi í reynd tilheyri sóknaraðila. Varnaraðili hafi bent á að deiliskipulagið frá 12. október 2000 sé ekki rétt og lóðarmörkin verði ekki á því reist, auk þess sem stærðartilgreining þar sé í hrópandi ósamræmi við samninginn sjálfan. Þá hafi sóknaraðili andmælt nauðsynlegum leiðréttingum til að skrásetja lóðarmörkin rétt. Verði hann að bera hallann af því sjálfur og samningurinn, sem krafist sé framlengingar á, sé því í reynd óframkvæmanlegur. Úr forsendum úrskurða kærunefndar hingað til verði lesin sú regla að fara beri eftir upphaflegum samningi nema sýnt sé fram á að samningi hafi verið breytt. Í þessu máli hafi samningi aðila aldrei verið breytt og texti samningsins um óverulega breytingu geti ekki náð til þess sem skráð stærð eins og í fasteignaskrá greini. Vanti þar einnig alla ytri afmörkun lóðarinnar til að staðfesta hvernig sú stærð hafi komið til. Beri því að fallast á aðalkröfu varnaraðila og leggja fyrir sóknaraðila, haldi hann kröfum sínum til streitu, að ganga til samninga við varnaraðila um gerð nýs lóðarsamnings með réttri hnitsetningu og færa lóðina þannig í umsamið horf. Sé sóknaraðili ekki reiðubúinn til þess beri að fara með málið eftir 6. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 og gera sóknaraðila að fjarlægja mannvirkin af lóðinni.

Samningurinn verði ekki framlengdur eins og hann sé í dag, án þess að afmarka lóðina í samræmi við samning, þ.e. frá 2500 fermetra lands, sbr. skilgreiningu í 2. gr. laga nr. 75/2008 og þau framsöl sem sóknaraðili hafi byggt rétt sinn á. Eins og rakið sé í málavaxtalýsingu sé sóknaraðili ekki samstarfsfús um afmörkun landsins á neinn hátt. Telji kærunefnd forsendur til að fallast á framlengingarkröfu sóknaraðila verði að telja að hnitsetja verði þá 2500 fermetra sem sóknaraðili hafi tekið á leigu svo að samræmis gæti við texta samningsins sem krafist sé að verði framlengdur.

Fallist kærunefnd á með sóknaraðila að lagaskilyrði standi til framlengingar leigusamningsins á grundvelli 12. gr. laga nr. 75/2008, sé krafist endurskoðunar á leigugjaldi sem sé orðið úrelt. Sóknaraðili kveðist una gildandi lóðarleigu í málskoti sínu með tilliti til breytinga samkvæmt vísitölu. Varnaraðili uni ekki gildandi leiguverði og því sé ágreiningur á milli aðila sem kærunefnd þurfi að leysa úr.

Með vísan til 1. mgr. 13. gr. laga nr. 75/2008, sé þess krafist að árleg leiga fyrir sumarhúsalóðina verði tekin til endurskoðunar af kærunefnd og leigan færð upp í markaðsverð fyrir sambærilegar lóðir. Samkvæmt 4. gr. lóðarleigusamnings hafi umsamin lóðarleiga tekið breytingum samkvæmt lánskjaravísitölu og hafi verið á árinu 2022 alls 90.686 kr. Eins og rakið hafi verið hafi sóknaraðili ekki verið til viðtals um neitt.

Lóðin sem um ræði sé besta lóðin á svæðinu, lóð sem búi yfir kostum sem séu sérstaklega eftirsóknarverðir. Þannig sé lóðin með innstu lóðum á svæðinu, lóðarmörk liggi að suðurbakka I og aðeins óbyggt svæði skilji á milli lóðarmarka og vatnsins. Að vestanverðu sé óbyggt svæði, hugsað sem leiksvæði, H 25. Þessi einstaka staðsetning lóðarinnar leiði til þess að markaðsverð hljóti að vera að minnsta kosti tvöföld leiga miðað við það sem gildi til dæmis um H 24. Markaðsverð fyrir leigu á vatnsbakkalóð sé nær því sem gerist á dýrari stöðum, svo sem á góðum stað í J þar sem algengt leiguverð sé á bilinu 190-250.000 kr. á ári. Leiga fyrir landið eigi að vera hærri af framangreindum sökum og sé farið fram á að kærunefnd úrskurði hvað teljist vera markaðsleiga fyrir lóð af þessu tagi í dag, sbr. 13. gr. laga nr. 75/2008.

Í kröfu um framlengingu samkvæmt 12. gr. laga nr. 75/2008, felist að önnur ákvæði hans en leigutími haldist óbreytt. Þannig gildi upphafleg stærð samnings sem um hafi verið samið og síðar framselt til sóknaraðila, en ekki síðari tíma stækkanir, landvinningar eða röng hnitsetning, hafi einhverjar verið. Áfram gildi vísitölutenging leigugjalds samkvæmt 4. gr. samningsins. Í samningi sé vísað til lánskjaravísitölu og sé hún enn reiknuð af Hagstofu Íslands. Verði hætt að reikna lánskjaravísitölu beri að miða við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar í staðinn.

Hin leigða lóð sé 2500 fermetrar að stærð samkvæmt samningi, en sé skráð 2971 fermetrar samkvæmt upplýsingum á vefsvæði HMS og skráningu í fasteignaskrá, sem sé í ósamræmi við samninginn. Lóðin sé á skipulögðu frístundahúsasvæði í landi F, skammt frá K. Aðeins sé um 10 mínútna akstur til K þar sem alla þjónustu sé að fá svo sem sundlaug, íþróttamannvirki, golfvöll, veitingastaði og verslanir en þrátt fyrir það sé frístundahúsasvæði við I á kyrrlátum stað. Mikil náttúrufegurð sé á svæðinu, landið sé kjarrivaxið, skiptast á klettaborgir og gróður og liggi landið að I.

IV. Niðurstaða

Með lóðareigusamningi, dags. 31. desember 1996, var lóð með landnúmer X og fastanúmer frístundahús nr. X leigð undir sumarbústað til 25 ára tímabilið 1. janúar 1997 til 1. janúar 2022. Tekið var fram í samningnum að leigutaki ætti forleigurétt að leigutíma loknum yrði lóðin áfram nýtt sem sumarbústaðaland.

Samkvæmt 2. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, lýkur tímabundnum leigusamningi á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. þó 3. og 4. mgr. Í 3. mgr. sömu greinar segir að þegar í gildi sé tímabundinn leigusamningur um lóð þar sem frístundahús standi skuli leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent sé á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. Leigusala sé heimilt í tilkynningu þessari að hvetja leigutaka til að hefja viðræður við sig við fyrsta tækifæri um áframhald leigu eða lok hennar. Þá segir í 4. mgr. sömu greinar að nú hafi leigusali ekki sent tilkynningu samkvæmt 3. mgr. og skuli þá leigutaki, eigi síðar en átján mánuðum fyrir leigulok, senda leigusala tilkynningu sambærilegs efnis.

Í 2. mgr. 11. gr. laganna segir að nú hafi samningar ekki náðst á milli aðila einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar samkvæmt 3. og 4. mgr. 10. gr. hafi ekki verið sendar innan þeirra fresta sem þar sé getið og gildi leigusamningurinn þá í tvö ár frá því tímamarki, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok.

Varnaraðili kveðst hafi reynt að ná samkomulagi við sóknaraðila um afmörkun lóðarinnar þar sem hún hafi verið ranglega hnitsett í upphafi en sóknaraðili hafi hafnað öllum umleitunum hans í þá veru. Telur varnaraðili að sóknaraðili hafi þannig komið í veg fyrir að unnt væri að gera nýjan leigusamning en lóðin sé í raun stærri en leigusamningur aðila kveði á um. Þar sem samningar hafi ekki náðst á milli aðila og ekki verði ráðið að tilkynningar hafi verið sendar í samræmi við 3. og 4. mgr. 10. gr. verður að líta svo á að leigusamningur hafi framlengst til 1. janúar 2023, sbr. framangreind 2. mgr. 11. gr.

Í 3. mgr. 11. gr. segir að nú sé eitt ár eftir af framlengdum samningi, þ.e. komið sé að því tímamarki sem upphaflega hafi verið samið um að yrðu leigulok, sbr. 2. mgr. Skuli þá leigusali eiga málskotsrétt til kærunefndar húsamála. Um þann málskotsrétt gilda að öllu leyti ákvæði 1. mgr. 12. gr. Þá segir í 4. mgr. sömu greinar að nú sé hálft ár eftir af framlengdum samningi, sbr. 2. mgr., og leigusali hefur glatað sínum málskotsrétti, sbr. 3. mgr. og 1. mgr. 12. gr., og getur leigutaki þá skotið máli til kærunefndar húsamála í samræmi við 8. mgr. 12. gr.

Kæra sóknaraðila barst kærunefnd 23. desember 2022 og var málskotsréttur hans þá í gildi, sbr. 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008. Í 4. mgr. sömu greinar segir að hafi annar hvor aðilinn nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. eða 3. mgr., framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Það gildi þó ekki krefjist leigusali innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr., eða leigutaki uni því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóðinni á eigin kostnað, sbr. 6. mgr., en hvorugt á við í máli þessu. Þá gera ákvæði laganna ekki ráð fyrir því að það geti haft þýðingu við úrlausn málsins á hvaða forsendum samningaviðræður aðila náðu ekki fram að ganga. Með því að sóknaraðili nýtti sér málskotsrétt sinn framlengdist leigusamningur aðila um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008, eða til 1. janúar 2042.

Varnaraðili hefur uppi kröfu í málinu um að kærunefnd ákveði hver skuli vera fjárhæð ársleigu lóðarinnar. Ákvæði 1. tölul. 5. mgr. og 8. mgr. 12. gr. gera ráð fyrir því að sá aðili sem nýtir málskotsrétt sinn geti haft uppi kröfu um fjárhæð leigu fyrir kærunefnd. Þá gerir 10. mgr. 12. gr. laganna ráð fyrir að aðilar geti sameiginlega skotið máli sínu til kærunefndar og haft uppi kröfu um fjárhæð leigu. Engin önnur ákvæði gera ráð fyrir því að kærunefnd ákveði fjárhæð leigu og hefur nefndin þannig engar heimildir í málinu til þess að taka kröfu varnaraðila um leiguverð til úrlausnar, enda var það sóknaraðili sem nýtti málskotsrétt sinn og ekki um að ræða sameiginlegt málskot aðila, sbr. 8. mgr. 12. gr. Verður því að vísa kröfum varnaraðila hér um frá. Þá ber einnig að vísa frá kröfu varnaraðila um að kærunefndin taki afstöðu til lóðarstærðar, enda ná valdheimildir nefndarinnar ekki til þess að úrskurða um slíkan ágreining.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur aðila, dags. 31. desember 1996, vegna lóðar nr. X, með fastanúmer frístundahúss X í landi F, er framlengdur um 20 ár frá 1. janúar 2022.

Kröfum varnaraðila um að kærunefnd ákveði fjárhæð ársleigu og taki afstöðu til stærðar lóðarinnar er vísað frá.

Reykjavík, 25. maí 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                                 Eyþór Rafn Þórhallsson