Nr. 27/2017 - Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
Úrskurður
Uppkveðinn 22. nóvember 2017
í máli nr. 27/2017
A
gegn
B
Miðvikudaginn 22. nóvember 2017 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.
ÚRSKURÐUR:
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar þessa máls eru:
Sóknaraðili: A leigjandi.
Varnaraðili: B leigusali.
Kröfur sóknaraðila eru að viðurkennt verði að varnaraðila beri að skila henni tryggingarfé, 440.000 kr., sem hún lagði fram við upphaf leigutíma, ásamt vöxtum, og greiða henni 560.000 kr. í skaðabætur vegna tjóns sem hún hafi orðið fyrir vegna þess að hin leigða eign hafi ekki verið afhent.
Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.
Með kæru, dags. 18. febrúar 2017, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 23. mars 2017, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 1. júní 2017, ásamt fylgiskjölum, barst kærunefnd samdægurs. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 8. júní 2017, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila, ódagsettar, bárust kærunefnd 23. júní 2017. Frekari athugasemdir bárust ekki.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu, 18. desember 2016, tímabundinn leigusamning um leigu á fasteign varnaraðila að C, til eins árs frá 1. febrúar 2017. Deila aðilar um endurgreiðslu tryggingarfjár og skaðabætur í kjölfar þess að ekki varð af leigu eignarinnar.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveðst hafa gert leigusamning við varnaraðila en aldrei fengið hina leigðu eign afhenta. Varnaraðili hafi þó ekki endurgreitt að fullu tryggingarfé, 440.000, sem hún hafi greitt honum við undirritun samningsins. Geri hún kröfu um endurgreiðslu á tryggingarfénu auk vaxta. Þá krefjist hún bóta vegna óhjákvæmilegra útgjalda og fjárhagstjóns í formi vinnutaps, umframdaga á leigu á flutningabíl, leigu á búslóðageymslu o.fl. Einnig séu gerðar kröfur um miskabætur vegna hinna gríðarlegu óþæginda og álags sem skapast hefði vegna málsins en álitsbeiðandi og fjölskylda hafi í kjölfar samningsrofa varnaraðila verið heimilislaus. Kostnaðurinn sundurliðist svo: tryggingarfé 440.000 kr.; aukadagar flutningabíls 34.428 kr.; geymsluhúsnæði 31.598 kr. á mánuði í þrjá mánuði; vinnutap sóknaraðila 30.000 kr.; vinnutap maka 60.000 kr.; og leiga á geymslu í þrjá mánuði 100.000. Að teknu tilliti til miska og óþæginda hljóði krafan þó upp á 1.000.000 kr.
III. Sjónarmið varnaraðila
Í greinargerð varnaraðila kemur fram að leigutími hafi átt að vera frá 1. febrúar 2017 en sóknaraðili fengið að geyma muni í geymslu í fasteigninni nokkru áður en leigutími skyldi hefjast. Ekkert hafi verið því til fyrirstöðu að afhenda sóknaraðila eignina þar sem leigusamningur við fyrri leigjanda hafði runnið út 1. janúar 2017. Þegar að afhendingardegi kom hafi sóknaraðili aftur á móti tilkynnt varnaraðila að hún hygðist ekki flytja í eignina, hafi tekið munina sem hún hafði geymt þar og einhliða rift samningnum. Hafi varnaraðili haldið eftir tryggingarfénu til að mæta því tjóni sem hin ólögmæta riftun myndi valda honum. Hann hafi reynt að takmarka tjón sitt en breyting orðið á fyrirætlunum hans og hann ákveðið að selja eignina í stað þess að leigja hana. Hafi hann samþykkt kauptilboð í eignina 27. febrúar 2017 og í framhaldi af kaupsamningsgreiðslu endurgreitt sóknaraðila helming tryggingarfjár, 220.000 kr. Telji hann sig í fullum rétti að halda eftir 220.000 kr. til að mæta tjóni sem nemi leigu fyrir febrúarmánuð. Málavaxtalýsingu sóknaraðila sé mótmælt og ljóst að ekki hafi verið sýnt fram á orsakasamband milli meints kostnaðar hennar og leigusamnings aðila.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að upphaf leigutíma samkvæmt samningi aðila hafi verið 1. febrúar 2017 en þau samið um að sóknaraðili myndi fá húsnæðið afhent 28. janúar. Þann dag hafi sóknaraðili komið að eigninni með búslóð sína í flutningabíl. Þar hafi hún hitt varnaraðila sem hafi tjáð henni að hann væri ekki tilbúinn til að leyfa henni að flytja inn þennan dag. Hann hafi lokað hurðinni á sig og ekki viljað tala frekar við sig. Hafi hún því orðið frá að hverfa. Hún hafi samið við vöruflutningabílstjórann um að búslóð hennar fengi að vera í bílnum nokkra daga og greitt bílstjóranum sérstaklega fyrir það. Næstu daga hafi sóknaraðili ítrekað reynt að ná sambandi við varnaraðila en án árangurs. Varnaraðili hafi loks hringt í hana 31. janúar og tjáð henni að hún gæti flutt inn daginn eftir, 1. febrúar, kl. 14. Sóknaraðili hafi þá í annað sinn komið með búslóð sína að eigninni. Þegar þangað hafi verið komið hafi ekki verið búið að tæma eignina eins og lofað hafði verið en varnaraðili lofað að hún myndi fá eignina kl. 15 sama dag en við það hafi ekki verið staðið. Hafi varnaraðili svo alveg hætt að svara símtölum sóknaraðila. Hún hafi þó að lokum náð á hann og þeim samist um að sóknaraðili kæmi og tæki þá muni sem hún ætti í íbúðinni. Það hafi svo ekki verið fyrr en 6. febrúar sem sóknaraðila hafi staðið það til boða og varnaraðili þá lofað að endurgreiða henni tryggingarféð 8. febrúar. Við það hafi hann ekki staðið og sóknaraðili sent honum smáskilaboð og reynt að hafa samband við hann án árangurs. Á þessum tímapunkti hafi sóknaraðili og eiginmaður hennar, auk tveggja barna þeirra, verið orðin heimilislaus og á vergangi milli vina og ættingja. Hafi þau einnig orðið fyrir tjóni vegna geymslu og flutnings búslóðar auk þess sem þau hafi verið frá vinnu í nokkra daga. Hafi þau kært varnaraðila til lögreglu fyrir fjársvik.
V. Niðurstaða
Aðilar gerðu með sér tímabundinn leigusamning á húsnæði varnaraðila þar sem fram kemur að upphaf leigutíma skyldi vera 1. febrúar 2017. Óumdeilt er að hin leigða eign var ekki afhent sóknaraðila en aðila greinir á um ástæðu þess. Varnaraðili segir sóknaraðila hafa rift samningnum á umsömdum afhendingardegi er hún hafi tilkynnt honum að hún myndi ekki flytja inn í eignina. Sóknaraðili mótmælti þessari fullyrðingu varnaraðila og lýsti því hvernig hún hefði í tvígang reynt að flytja inn í eignina en varnaraðili bannað henni það og ekki svarað símtölum frá henni. Þessu til staðfestingar lagði sóknaraðili fram smáskilaboð sem hún sendi varnaraðila og hann svaraði ekki. Einnig yfirlýsingu frá fjölskylduvini sem reyndi að aðstoða hana í samskiptum við varnaraðila. Varnaraðili gerði ekki athugasemdir við lýsingu sóknaraðila. Með vísan til fyrirliggjandi gagna og þess að varnaraðili mótmælti ekki lýsingu sóknaraðila sérstaklega, telur kærunefnd unnt að leggja til grundvallar það að varnaraðili hafi ekki afhent hina leigðu eign á umsömdum degi. Þar sem hann hafi ekki gefið skýringar á afhendingardrætti og ekki svarað skilaboðum frá sóknaraðila telur kærunefnd að dráttur á afhendingu hafi verið verulegur í skilningi 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. Húsaleigulaga, nr. 36/1994, og sóknaraðila því heimilt að rifta samningi. Þar sem riftun sóknaraðila var lögmæt ber varnaraðila að skila henni tryggingarfé með vöxtum svo sem tilgreint er í úrskurðarorði.
Sóknaraðili gerir kröfu um bætur fyrir tjón sen hún hafi orðið fyrir vegna háttsemi varnaraðila. Í seinni málsl. 2. tölul. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga segir að ef leigusali beri ábyrgð á afhendingardrætti eigi leigjandi rétt til skaðabóta. Ekki liggja fyrir gögn í málinu um að afhendingardrátt megi rekja til annars en varnaraðila. Ákvæði 4. mgr. 60. gr. segir að um bótarétt leigjanda á hendur leigusala vegna riftunar fari eftir almennum reglum kröfuréttar. Hefur sóknaraðili lagt fram samning, dags. 6. febrúar 2017, við D um leigu á geymsluhúsnæði. Þá hefur hún lagt fram þrjá greiðsluseðla frá D fyrir leigu tímabilið 6. mars 2017 til 5. júní 2017. Gerir hún kröfu um skaðabætur úr hendi varnaraðila sem nemur þriggja mánaða geymslugjaldi, alls 94.794 kr. Telur kærunefnd orsakatengsl á milli þess að sóknaraðili fékk hina leigðu eign ekki afhenta og þess að hún þurfti að leigja geymslu undir búslóð sína á meðan hún leitaði nýrrar leiguíbúðar fyrir sig og fjölskyldu sína. Er því fallist á kröfu hennar um þessa greiðslu.
Sóknaraðili lagði einnig fram tvo samninga við bílaleigu, annan dags. 2. febrúar og hinn dags. 6. febrúar 2017, um leigu á flutningabifreið. Samkvæmt samningunum var leigugjaldið annars vegar 24.879 kr. og hins vegar 9.549 kr.; samtals 34.428 kr. sem kærunefnd telur að varnaraðili eigi að bæta sóknaraðila.
Aðrar kröfur sóknaraðila, um vinnutap og miskabætur, eru ekki studdar gögnum og ekki unnt að fallast á þær.
Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og ekki unnt að kæra þá til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Sé mál höfðað vegna úrskurðar nefndarinnar fyrir dómstólum sé nefndinni heimilt að fresta afgreiðslu sambærilegra mála sem eru til meðferðar hjá henni þar til dómur gengur í málinu.
Úrskurðir kærunefndar húsamála eru aðfararhæfir án undangengins dóms skv. 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga
ÚRSKURÐARORÐ:
Varnaraðila ber að skila sóknaraðila eftirstöðvum tryggingarfjár, 220.000 kr., ásamt vöxtum skv. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, sbr. lög nr. 63/2016, af kr. 440.000 frá 18. desember 2016 til 1. febrúar 2017, en með dráttarvöxtum af 220.000 kr. skv. 1. mgr. 6. gr. vaxtalaga, nr. 38/2001, frá þeim degi til greiðsludags.
Varnaraðila ber að greiða sóknaraðila skaðabætur vegna leigu á geymsluhúsnæði og flutningabifreiðum, alls 129.222 kr.
Reykjavík, 22. nóvember 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson