Nr. 44/2019 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 44/2019

Hugtakið hús: Eitt hús eða fleiri. Lóð: Sameign/Séreign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 6. maí 2019, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B 32 [...] og C, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 19. júní 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 5. júlí 2019, og athugasemdir gagnaðila, dags. 22. júlí 2019, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. október 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fasteignir að Smiðjuvegi 30, 32 og 34 í Kópavogi. Álitsbeiðandi er eigandi fasteignar að Smiðjuvegi 34 en gagnaðilar eru eigendur fasteigna að Smiðjuvegi 32. Ágreiningur er um hvort húsin teljist eitt hús eða fleiri í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að Smiðjuvegur 30, 32 og 34 teljist eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
2. Að viðurkennt verði að kostnaður vegna framkvæmda á þakkanti Smiðjuvegar 30, 32, og 34 sem hafi farið fram á árinu 2016 skuli teljast sameiginlegar öllum eigendum eignanna og greiðast í samræmi við eignahlutdeild hvers eiganda.
3. Að viðurkennt verði að lóð Smiðjuvegar 30, 32 sé í óskiptri sameign eigenda í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
4. Að viðurkennt verði að kostnaður vegna framkvæmda á lóð/bílaplani framan við Smiðjuveg 32 og 34 og fram hafi farið á árinu 2016 skuli teljast sameiginlegur öllum eigendum og greiðast sem slíkur.
5. Að viðurkennt verði að einstökum eigendum Smiðjuvegar 30, 32 og 34 sé óheimilt að nýta hluta lóðar/bílaplan sunnan við vesturenda Smiðjuvegar 30 sem séreign sína eða fái helgað sér sérstök afnot hennar.

Í álitsbeiðni kemur fram að Smiðjuvegur 30, 32 og 34 sé atvinnuhúsnæði en um sé að ræða sambyggð hús á tveimur hæðum, samtals 3443,1 fermetra og átta eignarhluta. Eignirnar standi í landhalla þar sem norðurhlið liggi neðar en suðurhlið. Norðanmegin sé aðgengi að efri og neðri hæðum frá götu en sunnanmegin séu neðri hæðir niðurgrafnar og því aðeins aðgengi að efri hæðum þeim megin frá. Skömmu eftir byggingu eignanna á árunum 1977-1978 hafi eigendur húsa nr. 32 og 34 fengið leyfi til að stækka neðri hæðir. Stækkunin hafi falist í því að grafa út fyrir kjöllurum inn undir bílastæði efri hæða að sunnanverðu en að norðanverðu sé malbikað plan.

Samkvæmt teikningum sé hönnun og útlit húsanna það sama. Milli hvers eignarhluta séu tvöfaldir veggir sem skagi upp úr þaki sem sé annars í einni samfellu og sömu hæð. Gólf sé tvöfalt að því leyti að loft og gólf neðri hæðar sé ekki ein og sama einingin heldur tveir samliggjandi fletir. Lagnakerfi sé aðskilið.

Ágreiningur snúist um kostnaðarþátttöku vegna framkvæmda á vegum húsfélags Smiðjuvegar 30-34 sem samþykktar hafi verið á aðalfundi húsfélagsins 6. maí 2016. Annars vegar framkvæmdir á þakkanti allra eignanna að norðanverðu og hins vegar steypu- og malbikunarframkvæmdir á bílaplani/lóð sunnanmegin við hús nr. 32 og 34. Framkvæmdirnar hafi farið fram sumarið 2016 og staðið fram á haust. Álitsbeiðandi hafi lagt út fyrir þeim fyrir hönd húsfélagsins en gagnaðilar neitað kostnaðarþátttöku. Aðrir eigendur hafi greitt sinn kostnaðarhluta í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús.

Upphaf ágreiningsins sé að rekja til fyrrnefnds aðalfundar sem boðað hafi verið til með fundarboði, dags. 26. apríl 2016. Fundarboðið hafi verið sent í ábyrgð til allra hlutaðeigandi. Samkvæmt boðaðri dagskrá stóðu til umræður og ákvörðunartaka um nauðsynlegar framkvæmdir á þakkanti og viðgerðir vegna leka niður á neðri hæðir undir bílaplani framan við hús nr. 32 og 34.

Samkvæmt fundargerð aðalfundarins hafi hvorki verið gerðar athugasemdir við fundarboðun né lögmæti fundarins. Á fundinn hafi mætt fulltrúar fimm eignarhluta af átta, að samanlagðri hlutfallstölu 69,75%. Annar gagnaðila hafi mætt á fundinn.

Á aðalfundinum hafi verið lagt fram tilboð vegna framkvæmda á þakkanti eignarinnar að norðanverðu, samtals að fjárhæð 2.634.000 kr. Að umræðum loknum hafi verið gengið til atkvæðagreiðslu og tilboðið samþykkt samhljóða. Í kjölfar fundarins hafi verið gengið til samninga og framkvæmdir á þakkanti byrjað. Einnig hafi verið lagt fram tilboð vegna leka á bílaplani og vegna framkvæmda til að varna frekara tjóni í eignarhlutum neðri hæða. Tilboðið hafi verið samþykkt samhljóða og framkvæmdir í framhaldinu byrjað.

Álitsbeiðandi telji að Smiðjuvegur 30, 32 og 34 sé eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús, sbr. 3. tölul. 3. mgr. 1. gr. laganna. Að auki sé vísað til 3. og 6. gr. sömu laga.

Það að gerðir hafi verið lóðarleigusamningar og eignaskiptasamningar fyrir hvert húsnúmer sé ekki til þess að staðfesta að hér sé um þrjú hús að ræða í skilningi laga um fjöleignarhús. Heimild sé til þess að gera eignaskiptasamning fyrir hvern húshluta standi fleiri en einn matshluti á sameiginlegri lóð eins og haldið sé fram að sé háttað í máli þessu, sbr. 24. gr. reglugerðar um eignaskiptayfirlýsingar og fleira, nr. 910/2000, ásamt síðari breytingum.

Fyrirliggjandi gögn sýni auk þess ekki fram á að aðilar hafi samið sig undan ákvæðum laganna eins og til að mynda hvað varði kostnað og viðhald á ytra byrði hvers húshluta eða með takmörkunum í húsfélagssamþykktum eins og heimild sé til, sbr. 2. mgr. 2. gr. og 75. gr. laga um fjöleignarhús. Engar slíkar þinglýstar heimildir liggi fyrir.

Verði ekki fallist á að eignirnar teljist eitt hús í skilningi 1. mgr. 3. gr. laga um fjöleignarhús sé því haldið fram af hálfu álitsbeiðanda að 2. mgr. sömu greinar taki til þeirra eftir því sem við eigi um þau atriði og málefni sem sameiginleg séu og þá útlit og heildarsvip, svo sem lóð sé hún sameiginleg og allt ytra byrði, sbr. einnig 2. mgr. 6. gr. sömu laga. Verði gerð sú krafa að hlutaðeigandi eigendur hafi með sér samráð um útlit húsanna, endurbætur eða viðhald, verði að gera þá kröfu að þeir standi sameiginlega að kostnaði þeirra framkvæmda og þá í máli þessu vegna framkvæmda á þakkanti og bílaplani.

Meginreglan sé sú að kostnaður vegna framkvæmda á ytra byrði sé sameiginlegur og skuli skipt eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign, sbr. A-lið 45. gr. laga um fjöleignarhús. Kostnaði vegna framkvæmda á þakkanti að norðanverðu sem fram fóru árið 2016 skuli því skipt í samræmi við tilgreint lagaákvæði.

Hvað varði framkvæmdir á lóð/bílaplani telji álitsbeiðandi að lóð Smiðjuvegar 30, 32 og 34 sé í óskiptri sameign allra eigenda. Lóðarréttindin skiptist jafnt á milli eigenda og þar með kostnaður vegna allra framkvæmda á lóðinni, sbr. fyrrgreind 2. mgr. 3. gr. og 1. tölul. B-liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús. Engin gögn sýni fram á afmörkun lóðarinnar í séreignar- og sameignarhluta, sbr. 4. gr. laga um fjöleignarhús. Fyrir liggi lóðarleigusamningur fyrir hverja húseign ásamt teikningum. Samkvæmt þeim sé heildarstærð lóðarinnar 4303,2 fermetrar en sameiginleg lóð sé með húseignum nr. 30, 32 og 34, samtals 2973,2 fermetrar. Þá tiltaki allir samningarnir sérlóð hvers húsnúmers. Lóðin sé ekki sérstaklega afmörkuð í séreignar- og sameignarhluta á teikningum. Þá sé hvorki fyrirliggjandi eignaskiptasamningur né önnur þinglýst gögn sem afmarki eða staðfesti slík mörk. Þar sem ekkert liggi fyrir um hvort og þá hvaða hlutar lóðarinnar séu ótvírætt í séreign, verði ekki annað ráðið en að hún í heild sinni teljist sameign, sbr. 6. gr. laga um fjöleignarhús. 

Þá sé ágreiningur um sameiginlegan afnotarétt afmarkaðs hluta lóðar/bílaplans framan við Smiðjuveg 30 að suðvestanverðu. Einstakir eigendur hafi nýtt svæðið sem séreign sína umfram aðra eigendur og með því helgað sér sérstök afnot þess, þvert á ákvæði 36. gr. laga um fjöleignarhús. Óskað sé eftir afstöðu nefndarinnar um þann ágreining.

Í greinargerð gagnaðila segir að hann mótmæli öllum kröfum álitsbeiðanda. Húsin standi í raun algjörlega sem sjálfstæð hús. Byggingarlagi sé þannig háttað að allir útveggir séu sjálfstæðir og standi þeir útveggir sem snúi að aðliggjandi húsum einnig sjálfstætt, þótt aðeins sé örlítið bil, nokkrir sentimetrar, á milli þeirra. Enn fremur standi þessir veggir upp úr þakinu alla leið yfir húsið og séu þökin þannig ekki sambyggð, heldur séu þau einnig sjálfstæðar einingar. Þannig væri til dæmis fræðilega mögulegt að slá niður hús nr. 30 og 34, að meðtöldum útveggjum þessara húsa, og stæði þá hús nr. 32 sjálfstætt eftir og óhaggað. Enn fremur séu lagnakerfi að húsunum sjálfstæð, þ.e. ekki séu tengingar á milli húsanna vegna lagna. Húsin séu þess vegna sjálfstæð hús í skilningi laga um fjöleignarhús.

Það sé rétt að ágreiningur hafi verið um kostnaðarþátttöku gagnaðila í framkvæmdum álitsbeiðanda, í nafni svokallaðs húsfélags Smiðjuvegar 30-34. Ekkert hafi verið lagt fram í málinu sem sýni fram á lögmæti þessa húsfélags, enda hafi samþykktum þess ekki verið þinglýst og engin rök verið færð fyrir nauðsyn þess eða lögmæti ákvarðana sem teknar hafi verið á fundum þess. Því sé sérstaklega mótmælt gildi og tilvist húsfélags þessa sem og gildi allra ákvarðana sem haldið sé fram af álitsbeiðanda að hafi verið teknar á þess vegum.

Gagnaðilar hafi ávallt mótmælt þeirri fullyrðingu að þeim beri skylda til að taka þátt í umdeildum kostnaði álitsbeiðanda. Húsfundur, sem haldinn hafi verið 4. maí 2017, hafi í sjálfu sér verið næsta óformlegur, en þar komi þó fram í fundargerð skýr afstaða gagnaðila til kröfu álitsbeiðanda um kostnað, sem hafi ávallt, þá og síðar, verið mótmælt af þeim. Það skuli tekið fram sérstaklega að þeir líti ekki á þennan fund sem fund í hinu meinta húsfélagi, heldur einungis sem fund eigenda að viðkomandi húsnæði.

Enn fremur beri þess að geta og á því sé byggt í máli þessu að gagnaðilar, ásamt eiganda að húsi nr. 34, hafi heimilað eigendum húsa nr. 32 og 34 að ráðast í sprunguviðgerðir á steypu og malbikunarframkvæmdir á bílastæðinu fyrir framan hús nr. 32 og 34. Framkvæmdir þessar hafi verið ætlaðar til að koma í veg fyrir leka niður í húsnæði framkvæmdaraðila sem sé útgrafinn kjallari sem gangi undir bílastæði þessi. Gagnaðilar hafi veitt þessa heimild með því skilyrði að umræddar framkvæmdir yrðu gerðar alfarið á kostnað framkvæmdaraðila. Vottorð þessa efnis eða yfirlýsing hafi verið gerð og undirrituð 28. maí 2018.

Húsfundur, sem haldinn hafi verið 6. maí 2016, hafi enga þýðingu í þessu máli hvað varði þau álitaefni sem hér sé fjallað um, enda hafi afstaða gagnaðila komið skýrt fram í fundargerð, dags. 4. maí 2017, og yfirlýsingu. Einnig hafi verið haldinn fundur 30. ágúst 2016, en þar hafi meðal annars komið fram að einn gagnaðila hafi sagt að það væri í lagi að gera við planið en þá á kostnað neðri hæðar, það er að segja eiganda kjallarans.

Þar sem hvert þeirra húsa sem hér um ræði séu sjálfstæð hafi umrætt húsfélag enga lagastoð. Jafnframt sé til þess að líta að allt frá byggingu húsanna hafi ekki verið um húsfélag að ræða sem næði til þeirra þriggja húsa, enda hafi eigendur ávallt séð um allt viðhald á húsunum, hvort heldur viðgerðir á þaki, þakköntum eða málningu. Slíkt viðhald hafi ávallt verið framkvæmt af eigendum hvers húss fyrir sig. Samkomulag eða samningur húseigendanna, sem taki til þessa fyrirkomulags, hafi því verið staðfest með framkvæmd um áratuga skeið. Í þessu samhengi skuli einnig litið til hefðarsjónarmiða þar sem efni og réttaráhrif fyrirkomulags þessa hljóti að teljast staðfest fyrir hefð, enda spanni hefðartími þessa fyrirkomulags meira en 40 ár. Þessi samningur eða samkomulag eigendanna sé því staðreynd sem verði ekki breytt, nema samþykki allra viðkomandi aðila komi til.

Um sé að ræða þrjú sjálfstæð hús, sem þannig lúti eignarhaldi innbyrðis eigenda sinna eingöngu, enda ekki um að ræða neins konar sameign með öðrum húseigendum undir þeim húsnúmerum sem hér eigi við. Í 1. mgr. 3. gr. laga um fjöleignarhús sé kveðið á um það að byggingar skuli taldar sjálfstæðar jafnvel þó að þær séu samtengdar að einhverju marki, sé eðlilegt og haganlegt að fara með eignina sem sjálfstætt hús. Hér komi það því ekki í veg fyrir að hús teljist sjálfstætt jafnvel þótt það standi afar þétt upp við annað hús, eins og raunin sé.

Engin hagkvæmnissjónarmið, nauðsyn eða eðlisrök hnígi að því að eðlilegt sé að um fjöleignarhús sé að ræða, til dæmis séu allar lagnir að húsunum aðskildar og sjálfstæðar fyrir hvert þeirra.

Eins og áður segi sé í gildi það fyrirkomulag eigenda húsanna að þeir sjái sjálfir um allt viðhald húsanna og á eigin reikning. Fyrirkomulag þetta hafi fyrir löngu tekið gildi sem bindandi samkomulag, enda staðfest með framkvæmd og enn fremur sé vísað til hefðarsjónarmiða. Samkomulag þetta hafi verið í gildi allt frá byggingu húsanna árið 1977, þ.e. um rúmlega 40 ára skeið. Lengst af þessa tímabils hafi allir eigendur séð sjálfir um sín viðhaldsmál eða þar til álitsbeiðandi hafi byrjað tilraunir sínar til þess að fá gagnaðila til þess að taka þátt í kostnaði við sínar viðhaldsframkvæmdir. Viðhaldsframkvæmdir vegna þessara húsa undanfarin 40 ár ættu því að koma til uppgjörs ef nýtt fyrirkomulag ætti að leiða til þess að eigendur þessara þriggja húsa skipti kostnaði við hús þessi á milli sín. Þannig þyrfti að ná fram einhvers konar núllpunkti í uppgjöri á milli aðila og mætti nefna í þessu sambandi að gagnaðilar hafi skipt um þak á sínu húsi fyrir nokkrum árum síðan sem og þakkant, en enginn hafi boðist til að taka þátt í kostnaði með þeim, enda engin krafa gerð um það af hálfu gagnaðila. Í þessu sambandi skuli vísa til 77. gr. laga um fjöleignarhús en þar sé tekið fram að ekki þurfi að koma til sérstakra þinglýstra samninga eða samþykkta eða eignaskiptayfirlýsinga þegar um fjöleignarhús sé að ræða og eingöngu hýsi atvinnustarfsemi. Hér beri einnig að líta til þess að þau hús, sem álitsbeiðandi telji eiga undir fjöleignarhúsahugtakið, séu einungis þrjú hús af níu við Smiðjuveg, sem standi þétt saman, það er að segja hús númer 36-46 séu ekki talin með í álitsbeiðni þessari, en í raun sé engin eðlismunur á þessum húsum. Ekki sé vitað til þess að nokkurt húsfélag sé með hinum húsunum við götuna sem hér hafi verið vísað til.

Hvað varði 4. kröfulið álitsbeiðanda hafi sú framkvæmd í raun falið í sér viðgerð á lofti og þaki hinna útgröfnu kjallara. Kjallarar þessir séu ótvírætt í séreign viðkomandi eigenda, þar með töldum álitsbeiðanda, og verði þeir því sjálfir, eðli málsins samkvæmt, að sjá um viðhald sem séreign þeirra krefjist hverju sinni. Þessi beri að geta í þessu samhengi að ekkert liggi fyrir í málinu með hvaða hætti stofnað hafi verið til útgraftar þessara kjallara sem mun hafa verið árið 1982. Þessi beri enn fremur að geta að við framkvæmdir þessar hafi gagnaðilar orðið fyrir verulegu óhagræði þar sem að á meðan á þeim hafi staðið hafi þeir ekki komist með bíla að verkstæðum sínum, en báðir reki þeir bílaverkstæði.

Fram komi með skýrum hætti í lóðarleigusamningi að lóð nr. 32 sé sjálfstæð, sbr. 1. mgr. lóðarleigusamningsins, og þar komi einnig fram að um sé að ræða sérlóð og hluta í sameiginlegri lóð. Lóðarleigusamningar vegna Smiðjuvegar 30 og 34 séu nánast samhljóða hvað þetta varði. Þá þegar af þessari ástæðu sé fráleitt að halda því fram að ekki sé um sérlóðir viðkomandi fasteigna að ræða. Í skiptasamningi vegna sama húss, dagsettum í mars 1978, á milli þeirra sem hafi byggt þetta hús í sameiningu komi fram í 1. gr. að um sé að ræða sjálfstæða fasteign að Smiðjuvegi 32. Eignaskiptasamningar vegna Smiðjuvegar 30, 32 og 34 beri allir með sér að viðkomandi eignir séu sjálfstæðar fasteignir viðkomandi eigenda. Því sé jafnframt mótmælt að viðkomandi lóðir skiptist ekki upp í séreign og sameign, enda beri lóðarleigusamningar skýrt með sér að hverju húsi fylgi séreignarhluti lóðar og svo hluti í sameign. Samkvæmt framansögðu sé ljóst að byggingaraðili og fyrstu eigendur að húsunum hafi í öndverðu og ávallt síðan litið svo á að um sjálfstæð hús væri að ræða og yrði um alla tíð. Þrátt fyrir að ekki finnist neinar teikningar eða gögn sem skipti og skýri hvaða hlutar lóðanna séu séreign og hverjir ekki, sé alveg ljóst að svæði þau sem séu beint fyrir framan viðkomandi hús hafi ávallt talist til séreignar viðkomandi húss. Það sé enda augljóst þegar teikningar húsanna séu skoðaðar að eigendum húsanna sé nauðsyn á óskertu athafnasvæði beint fyrir framan húsnæði sín. Þannig hafi fyrirkomulagið einnig verið öll þau 40 ár sem hús þessi hafi staðið og sé því haldið fram að fyrirkomulag þetta sé löngu staðfest með framkvæmd og fyrir hefð.

Álitsbeiðandi virðist setja fram sem einhvers konar varakröfu að verði ekki fallist á að eignirnar teljist eitt hús, heldur sjálfstæðar og aðgreindar þá leiði 2. mgr. 3. gr. laga um fjöleignarhús til þess, sbr. 2. mgr. 6. gr. Skilningi álitsbeiðanda á viðkomandi lagagreinum sé mótmælt, enda engin efnisleg rök færð fyrir þeim né haldbærar skýringar á heimfærslu til viðkomandi lagagreina. Það að eðlilegt kunni að þykja að eigendur aðliggjandi húsa hafi með sér samráð um útlit húsanna og heildarsvip feli ekki í sér nein eðlisrök sem standi til þess að kostnaður vegna slíkra framkvæmda sé sameiginlegur.

Varðandi síðustu kröfu álitsbeiðanda sé því mótmælt sérstaklega að eigendur Smiðjuvegar 30, 32 og 34 hafi notað lóð/bílaplan sunnan við vesturenda Smiðjuvegar 30 sem séreign. Hins vegar hafi verið í gildi til fjölda ára og svo lengi sem menn muni það fyrirkomulag að hús þessi skipti viðkomandi bílaplönum með sér að jöfnu. Hér sé átt við þá eigendur sem eigi húsnæði það er snúi í suður við Smiðjuveg. Í þessu sambandi sé rétt að vekja athygli á því að bílastæði norðan við vesturenda húss nr. 30 séu nokkur, en ekki sé vitað hvernig afnotum af þeim hafi verið skipt á milli viðkomandi eigenda. Óumdeilt sé aftur á móti að fyrrnefnd bílastæði standi öll á sameiginlegri lóð allra eigenda að viðkomandi húsum. 

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir að verði á það fallist að um eina fasteign sé að ræða, sé andmælt þeim málatilbúnaði gagnaðila að lögmæti húsfélagsins sé bundið samþykki sérstakra húsfélagssamþykkta, hvað þá að þinglýsa þurfi slíkum samþykktum til þess að þær hafi réttaráhrif á milli eigenda. Í þeim efnum sé vísað til IV. kafla laganna, sérstaklega 1. mgr. 56. gr og 3. mgr. 10. gr.

Óumdeilt sé að boðað hafi verið til funda húsfélagsins í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús sem gagnaðilar hafi mætt á, annar eða báðir eftir atvikum, án þess þó að fá bókaða nokkra fyrirvara í fundargerðum um meint ólögmæti fundanna. Þær mótbárur séu fyrst settar fram í greinargerð gagnaðila. Að því leyti sé því mótmælt að gagnaðilum sé nokkru sinni tækt að undanskilja sig áskilnaði laga um fjöleignarhús, sbr. sérstaklega 13. gr. laganna, og með því lögmætum ákvörðunum húsfunda og skuldbindingargildi samninga félagsins byggðum á þeim ákvörðunum, hér kostnaðarþátttöku hinna umdeildu framkvæmda.

Viðgerð og úrbætur bílaplansins hafi haldist í hendur við nauðsyn þess að koma í veg fyrir áframhaldandi leka og frekara tjón á hinum útgröfnu séreignarhlutum, enda lekann að rekja ofan frá, meðal annars í gegnum bílaplanið ofan við eignirnar. Gagnaðili segi að framkvæmdirnar hafi verið til að hindra aðkomu bifreiða að þeirra verkstæðum og þar með umferð um bílaplanið með tilheyrandi óhagræði. Framangreint sé til þess að staðfesta nauðsynlega hagnýtingu þeirra á planinu, með tilheyrandi álagi á slitlagið, sem og nauðsyn þess að ástand plansins sé forsvaranlegt fyrir atvinnustarfsemi gagnaðila. Gagnaðilar hafi vitað eða mátt vita um hina útgröfnu kjallara þegar þeir hafi fest kaup á sínum eignarhlutum. Óumdeilt sé að framkvæmdir álitsbeiðanda hafi meðal annars verið til þess að bæta ástand bílaplansins að hluta, þá einnig gagnaðilum til hagsbóta. Því sé mótmælt þeirri afstöðu gagnaðila að framkvæmdirnar hafi ekki varðað hagsmuni annarra en eigenda hinna útgröfnu kjallara, meðal annars álitsbeiðanda. Framkvæmdirnar hafi auk þess varðað óskipta og sameiginlega lóð allra hlutaðeigandi eigenda og þeim því verið skylt að standa sameiginlega að kostnaði þeirra framkvæmda í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús.

Þá sé ekki fallist á að hefðarsjónarmið eigi við í máli þessu hvað varði kostnaðarskiptingu framkvæmda. Fyrir það fyrsta sé með öllu ósannað hvaða fyrirkomulag hafi verið á milli eigenda allt frá byggingarárum húsanna og ekki verði færðar sönnur fyrir á vettvangi nefndarinnar. Gagnaðilar hafi auk þess langt í frá verið eigendur sinna eignarhluta fullan hefðartíma. Megi því draga í efa að þeim sé bært að fullyrða með nokkru hvernig viðhaldi og kostnaðarskiptingu hafi verið háttað, enda engin gögn lögð fram í þeim efnum.

Álitsbeiðandi haldi því fram að hagsmunir gagnaðila, sem og annarra eigenda húsanna, séu til þess að lóðin og þá bílaplanið framan við húsin séu í forsvaranlegu og samræmdu ástandi. Hagkvæmnissjónarmið séu einnig til þess að aðilar standi að slíkum framkvæmdum í sameiningu.

Þá sé yfirlýsingu, dags. 28. maí 2018, mótmælt sem ósannaðri og virt að vettugi. Skjalið sé ekki til þess að sanna meint samþykki tilgreindra aðila samkvæmt skjalinu þess efnis að standa einhliða að umdeildum framkvæmdum og þá kostnaði þeirra framkvæmda, heldur þvert á móti. Skjalið sé einhliða yfirlýsing gagnaðila, óvottað og óundirritað af hálfu annarra aðila en þeirra sem það stafi frá.

Í athugasemdum gagnaðila segir að hvað varði hina svokölluðu viðgerð og úrbætur bílaplansins skuli sú afstaða áréttuð að viðkomandi framkvæmdir álitsbeiðanda hafi einungis verið til hagsbóta álitsbeiðanda vegna séreignar hans sem sé hinn útgrafni kjallari. Í þessu sambandi skuli einnig tekið fram að gagnaðilar hafi enga ástæðu haft til að láta gera við umrætt bílaplan, enda samþykkt viðgerðirnar á þeim forsendum að álitsbeiðandi greiddi fyrir þær sjálfur. Því sé einnig mótmælt að bílaplanið sé í óskiptri sameign.

Álitsbeiðandi virðist byggja á því að ekki liggi fyrir sönnun um að viðkomandi eigendur fasteignanna hafi borið sjálfir allan viðhaldskostnað vegna eignarhluta þeirra og að engin gögn hafi verið lögð fram um það. Þessari röksemd sé vísað á bug, enda nægi að vísa til þess að hið svokallaða húsfélag virðist ekki hafa verið stofnað eða aðalfundur haldinn í því fyrr en árið 2016, en fram að þeim tíma hafi enginn slíkur félagsskapur verið fyrir hendi í þeim skilningi að kostnaðarskipting færi fram miðað við að fasteignirnar væru ein húsfélagsskyld heild. Sú staðreynd að hver eigandi hafi séð um kostnað vegna síns eignarhluta standi því óhögguð.

Því sé mótmælt að einhvers konar hagkvæmnissjónarmið eigi að leiða til þess að við framkvæmdir við bílastæði hvers húss fyrir sig sé rétt að aðilar standi að þeim í sameiningu. Engin haldbær rök séu færð fram fyrir þessari staðhæfingu, enda engin rökbundin nauðsyn á slíku fyrirkomulagi sem best sjáist á því að séreignarfyrirkomulagið hafi verið viðhaft við þessi hús í tugi ára án þess að nokkur aðili hafi séð ástæðu til þess að breyta því fyrirkomulagi fyrr en álitsbeiðandi hafi farið af stað með sínar umdeildu framkvæmdir í eiginhagsmunaskyni og krefjist þess allt í einu að aðrir óviðkomandi eigendur taki þátt í kostnaði hans.

Varðandi mótmæli álitsbeiðanda um sönnunargildi tiltekinnar yfirlýsingar skuli tekið fram að yfirlýsingin sé fyrst og fremst staðfesting á afstöðu viðkomandi aðila fyrir forsendum gagnaðila fyrir viðkomandi framkvæmdum. Athygli veki einnig að ekki hafi komið fram mótmæli annarra aðila, sem vísað sé til að hafi verið á umræddum fundi, við efni yfirlýsingar þessarar. Það sé auðvitað sjálfsagt mál að afla slíkrar yfirlýsingar með vottum að undirskriftum, ef nauðsyn þyki.

III. Forsendur

Í 1. gr. laga um sameign fjölbýlishúsa, nr. 19/1959, kom fram að fjölbýlishús teldist hvert það hús sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í þeim lögum var enn fremur sérstaklega lögfest að allt viðhald á ytra byrði húss væri sameiginlegt. Í lögum um fjölbýlishús, nr. 59/1976, var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga þar sem í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús, eftir því sem við gæti átt. Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa rennt stoðum undir þessa meginreglu. Mikilvægast í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í máli nr. 239/1992.

Með setningu laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins hús enn frekar í sessi. Þetta má þegar ráða af 1. gr. laganna þar sem meðal annars er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhús, en þar segir í 4. tölul. 3. mgr. að lögin gildi meðal annars um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði sem séu eingöngu hugsuð til íbúðar og að einhverju eða öllu leyti til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt.

Í athugasemdum um 1. gr. í frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þar sem segir:

Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun.

Í 3. gr. laganna er síðan enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en 2. mgr. 3. gr. er svohljóðandi:

Þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, s.s. lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.

Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. þegar segir:

Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum), sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum, er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar í sameign allra eigenda þess.

Kærunefnd telur að með lögfestingu umræddra lagareglna og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem höfðu fest sig í sessi í gildistíð eldri laga séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði laga um fjöleignarhús, teljist eitt hús í skilningi laganna og lúti reglum þeirra, að minnsta kosti hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því.

Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þar með talið burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þar með taldir eignaskiptasamningar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga um fjöleignarhús þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi meðal annars líta til þess hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt. Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða hvert tilvik fyrir sig heildstætt.

Í greinargerð með frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr. að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum sem til greina geti komið í þessu efni og eigi það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig sé ljóst að reglu 9. gr. laganna hljóti að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið sé til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind. Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús varðandi útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. laganna. Aftur á móti geta útlits- og viðhaldsatriði verið samofin. Sú spurning getur vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að greiða kostnað vegna hennar. Þess beri þó að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignir.

Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka undantekningar frá framangreindri meginreglu þröngt. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Myndist sinn siður í hverju húsi getur það leitt til réttaróvissu og öngþveitis.

Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eru lögin ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Í 1. málsl. 2. mgr. sömu greinar segir að hýsi fjöleignarhús eingöngu atvinnustarfsemi sé eigendum þó heimilt að víkja frá fyrirmælum laganna með samningi sín á milli. Engir slíkir samningar liggja fyrir í máli þessu og verður því við það miðað að lögin gildi óskorað um atvinnuhúsnæði, sbr. 4. málsl. sömu málsgreinar.

Til skoðunar kemur hvort hús Smiðjuvegar 30-34 teljist eitt hús eða fleiri í skilningi laga um fjöleignarhús. Um er að ræða atvinnuhúsnæði á tveimur hæðum, byggð á árunum 1977 til 1978. Húsin eru sambyggð en lagnakerfi eru aðskilin. Húsin voru teiknuð af sama arkitekt og er hönnun og útlit þeirra það sama. Byggingin er teiknuð sem ein heild. Samkvæmt teikningum eru tvöfaldir veggir á milli hvers eignarhluta og greinir álitsbeiðandi frá því að þeir skagi upp úr þaki sem sé annars í einni samfellu og sömu hæð. Gagnaðili segir að þökin séu þannig ekki sambyggð. Álitsbeiðandi segir að gólf sé tvöfalt að því leyti að loft og gólf neðri hæðar sé ekki ein og sama einingin heldur tveir samliggjandi flekar. Eignaskiptayfirlýsingar voru gerðir fyrir hvern matshluta fyrir sig, þ.e. hús nr. 30-34.

Í áliti kærunefndar í máli nr. 18/1999 var tekið á flestum þeim frávikum sem gagnaðili byggir á í máli þessu og komist að þeirri niðurstöðu að um eitt hús hafi verið að ræða. Þannig telur kærunefnd að þrátt fyrir að í málinu séu fyrir hendi nokkur atriði sem stutt gætu þá niðurstöðu að um frávik sé að ræða frá meginreglunni, hafi ekki verið færð fyrir því fullnægjandi rök að um svo veigamikil frávik sé að ræða hér að víkja beri frá áðurnefndri meginreglu. Það er því álit kærunefndar að Smiðjuvegur 30-34 teljist eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús. Af því leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur samkvæmt reglum III. kafla laga um fjöleignarhús.

Þak húss fellur undir sameign þess, sbr. 1. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Með fundarboði, dags. 26. apríl 2016, var boðað til aðalfundar í húsfélaginu Smiðjuvegur 30, 32 og 34 þar sem meðal annars átti að taka ákvörðun um nauðsynlegar framkvæmdir á þakkanti. Samkvæmt fundargerð fundarins, sem haldinn var 6. maí 2016, mættu fulltrúar fimm eignarhluta af átta og var samþykkt samhljóða að húsfélagið færi í nauðsynlegar framkvæmdir á þakkanti. Um er að ræða kostnað vegna viðgerða á sameign hússins og er þannig um að ræða sameiginlegan kostnað, sbr. 43. gr. laga um fjöleignarhús, sem greiðist eftir reglum 45. gr. sömu laga. Með hliðsjón af framangreindu er fallist á kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að kostnaður vegna framkvæmda á þakkanti hússins árið 2016 sé sameiginlegur og skuli greiðast í samræmi við hlutfallstölu eignarhluta í sameign.

Jafnframt er deilt um hvort lóð húsanna sé í sameign eða séreign. Til sameignar í fjöleignarhúsum teljast allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign, sbr. 6. gr. laga um fjöleignarhús. Samkvæmt 5. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús fellur undir sameign öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls. Til séreignar telst samkvæmt 4. gr. sömu laga afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgi sérstaklega hvort heldur sé í húsrýminu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls.

Sérstakur lóðarleigusamningur gildir fyrir hvert hús. Í 1. gr. í lóðarleigusamningi fyrir Smiðjuveg 34 segir að flatarmál lóðar sé 1715 fermetrar og lögun hennar eins og sýnd sé á meðfylgjandi uppdrætti. Einnig segir:

Stærð lóðar: Sérlóð 530 m² + 1185 m² sem er hluti hússins nr. 30 úr 2973,2 m² sameiginlegri lóð húsanna nr. 30-34 við Smiðjuveg.

Þá segir í 18. gr. samningsins:

Húsin nr. 30, 32 og 34 við Smiðjuveg hafa sameiginlega lóð og ber lóðarhöfum að hafa samráð um frágang hennar.

Sambærilegur texti er í lóðarleigusamningi fyrir hús nr. 30 og 32.

Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir Smiðjuveg 34, matshluta 01, sem var innfærð til þinglýsingar 5. október 2004, segir um lóðina að hún sé í óskiptri sameign þriggja séreigna á lóðinni. Þá er fjallað um sérnotarétt bílastæða á lóðinni með eftirfarandi hætti:

Séreignir 0101 og 0102 á neðri hæð matshlutans hafa sameiginlegan sérafnotarétt af lóð norð-austan við matshlutann en séreign 0201 á efri hæð hefur sérafnotarétt af lóðinni suð-vestan við matshlutann. Nauðsynlegur umferðarréttur annarra eigenda er þó um sérafnotaréttinn. Rekstur viðhald og stofnkostnaður sérafnotaréttar fylgir alfarið rétthafa viðkomandi rétthafa.

Í framangreindum eignaskiptayfirlýsingum kemur fram að lóðin sé í óskiptri sameign þriggja séreigna á lóðinni og einnig segir í framangreindum lóðarleigusamningum að lóðin sé sameiginleg. Þrátt fyrir að hver matshluti hafi sérafnotarétt af lóðinni telur kærunefnd að hún sé í sameign samkvæmt þeim þinglýstu gögnum sem liggja fyrir í málinu, enda engin gögn sem styðja það að lóðinni hafi verið skipt í séreignir. Að þessu virtu er það niðurstaða kærunefndar að fallast beri á kröfu álitsbeiðanda um að lóð húsa nr. 30 og 32 sé í óskiptri sameign þeirra, sbr. 6. gr. laga um fjöleignarhús. Þá er deilt um hvort kostnaður vegna framkvæmda á lóð/bílaplani framan við hús nr. 32 og 34, sem áttu sér stað á árinu 2016, sé sameiginlegur öllum eigendum og skuli greiðast sem slíkur. Á fyrrnefndum aðalfundi, sem haldinn var 6. maí 2016, var samþykkt að ganga að tilteknu tilboði um umrædda viðgerð sem þörf var á til að varna frekara tjóni á eignarhlutum neðri hæða hússins. Samþykkt var samhljóða að ganga að tilboðinu. Með hliðsjón af því að lóðin er í sameign aðila er kostnaðurinn sameiginlegur. Kærunefnd fellst því á kröfu álitsbeiðanda um viðurkenningu á greiðsluskyldu gagnaðila hvað þessa kröfu varðar.

Þá lýsir álitsbeiðandi því að ágreiningur sé um sameiginlegan afnotarétt afmarkaðs hluta lóðar/bílaplans framan við hús nr. 30 að suðvestanverðu. Álitsbeiðandi byggi á því að aðrir eigendur hafi nýtt sér svæðið sem séreign sína umfram aðra eigendur og með því helgað sér sérstök afnot þess.

Í 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Jafnframt segir að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Eins og fram hefur komið er það niðurstaða kærunefndar að lóðin sé sameiginleg og þar af leiðandi er eigendum óheimilt að nýta þennan hluta lóðarinnar sem séreign sína eða helga sér þennan hluta hennar til einkanota. Kærunefnd fellst því á kröfu sóknaraðila hér um.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að fallast beri á kröfur álitsbeiðanda.

Reykjavík, 23. október 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson