Matsmál nr. 11/2019, úrskurður 10. október 2019

Fimmtudaginn 10. október 2019 var í matsnefnd eignarnámsbóta tekið fyrir matsmálið nr. 11/2019

Vegagerðin

gegn

Stefáni Trausta Sigurðssyni

og kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I

Skipan matsnefndar eignarnámsbóta:

Matsnefnd eignarnámsbóta er í máli þessu skipuð Valgerði Sólnes, lektor, varaformanni, ásamt þeim Magnúsi Leópoldssyni, löggiltum fasteignasala, og Vífli Oddssyni, verkfræðingi, sem varaformaður kvaddi til starfans samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

II

Matsbeiðni, eignarnámsheimild, aðilar og matsandlag:

Með matsbeiðni 6. júní 2019 fór Vegagerðin, kt. 680269-2899, Borgartúni 5-7, 105 Reykjavík (hér eftir eignarnemi), þess á leit við matsnefnd eignarnámsbóta að hún legði mat á bætur vegna eignarnáms á landspildu í landi Hóla, landnúmer 159498, undir vegsvæði þjóðvegar, Hringveg um Hornafjörð.

Um heimild til eignarnámsins vísar eignarnemi til VII. kafla vegalaga nr. 80/2007, sbr. lög nr. 11/1973. Eignarnámsheimildin er í 37. gr. vegalaga.

Eignarnámsþoli er Stefán Trausti Sigurðsson, [...]. Hann er eigandi jarðarinnar Hóla, landnúmer 159498.

Matsandlagið er nánar tiltekið:

2.512 fermetra landspilda í landi Hóla milli vegstöðva 17365 og 17410, miðað við 40 metra breitt vegsvæði, það er 20 metra frá miðlínu til hvorrar handar. Samkvæmt matsbeiðni nýtast þar af áfram 824 fermetrar af eldra vegstæði innan lands eignarnámsþola sem dragast frá. Heildarflatarmál landspildunnar tekur þannig til 1.688 fermetra.

III

Málsmeðferð:

Mál þetta var fyrst tekið fyrir þriðjudaginn 18. júní 2019. Eignarnemi lagði fram matsbeiðni ásamt átta tölu- og stafsettum fylgiskjölum. Matsnefndin lagði fram afrit boðunarbréfa. Þá var af hálfu matsnefndarinnar bókað: „Varaformaður gætti 13. júní 2019 leiðbeiningarskyldu gagnvart eignarnámsþola með símtali, þar sem eignarnámsþola var kynnt fyrirtakan í dag, 18. júní 2019. Var eignarnámsþola meðal annars leiðbeint um að samkvæmt lokamálslið 11. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms skuli eignarnemi greiða eignarnámsþola endurgjald vegna þess kostnaðar, sem eignarnámsþoli hefur haft af rekstri matsmáls og hæfilegur verði talinn, óháð niðurstöðu matsnefndar í matsmáli, og eignarnámsþola bent á möguleika þess að leita til lögmanns vegna reksturs matsmálsins.“ Málinu var að því búnu frestað til vettvangsgöngu.

Miðvikudaginn 26. júní 2019 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður skoðaðar. Varaformaður gætti á nýjan leik leiðbeiningarskyldu gagnvart eignarnámsþola, þar sem eignarnámsþola var meðal annars leiðbeint um að samkvæmt lokamálslið 11. gr. laga nr. 11/1973 skuli eignarnemi greiða eignarnámsþola endurgjald vegna þess kostnaðar, sem eiganrnámsþoli hefur haft af rekstri matsmáls og hæfilegur verði talinn, óháð niðurstöðu matsnefndar í matsmáli, og eignarnámsþola bent á möguleika þess að leita til lögmanns vegna reksturs matsmálsins. Þá var málsaðilum gefinn frestur til að leggja fram greinargerð.

Mánudaginn 26. ágúst 2019 var málið tekið fyrir. Matsnefndin lagði fram afrit fundargerðar vegna vettvangsgöngu 26. júní 2019. Þá hafði matsnefndinni borist til framlagningar greinargerð eignarnema ásamt tveimur fylgiskjölum. Var skjal þetta lagt fram. Þá var af hálfu matsnefndarinnar bókað að eignarnámsþoli hefði ekki látið málið til sín taka fyrir nefndinni. Var málið tekið til úrskurðar að því búnu.

Matsnefnd eignarnámsbóta aflaði eftir þetta svofelldra upplýsinga í málinu:

Með tölvubréfi 5. september 2019 fór matsnefnd eignarnámsbóta þess á leit við lögmann eignarnema, að eignarnemi veitti matsnefndinni upplýsingar um lengdarsnið fyrirhugaðrar veglínu þjóðvegarins, Hringvegar um Hornafjörð, sem sýndi hæð vegarins og hæð landsins. Með tölvubréfi lögmanns eignarnema sama dag bárust nefndinni umbeðnar upplýsingar.

IV

Sjónarmið eignarnema:

Eignarnemi telur hæfilegar eignarnámsbætur til eignarnámsþola vera 30 krónur á fermetra, eða 300.000 krónur á hektara. Þannig nemur tilboð eignarnema vegna 1.688 fermetra landspildu eignarnámsþola í landi Hóla milli vegstöðva 17365 og 17410 50.640 krónum.

Við mat á bótum vísar eignarnemi til þess að litið hafi verið til samninga í hliðstæðum málum og upplýsinga um verð á landi við kaup og sölu jarða. Bendir eignarnemi á að mikill meirihluti eigenda jarða í Hornafirði hafi þegar samið við eignarnema á grundvelli áðurgreinds tilboðs. Í því samhengi vísar eignarnemi til kaupsamnings 15. desember 2014, [...]. Vísar eignarnemi til þess að talið sé að stærð þeirrar jarðar sé á milli 2000 og 3000 hektarar og að það hektaraverð sé því margfalt lægra verð en það sem tilboð eignarnema til eignarnámsþola taki mið af. Telur eignarnemi að kaupsamningurinn gefi raunhæfa mynd af jarðaverði í Hornafirði.

Næst vísar eignarnemi til þess að fasteignamat matsandlagsins gefi nokkra vísbendingu um verðmæti þess, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Nemi fasteignamat 2019 vegna 35,0 hektara ræktaðs lands Hóla 2.890.000 krónum eða 82.571 krónum á hektara.

Um viðmiðunarverð vísar eignarnemi einnig til úrskurðar matsnefndar eignarnámsbóta 28. júlí 2009 í máli nr. 2/2009, þar sem bætur vegna landspildu úr landi Auðshaugs í Vesturbyggð voru ákveðnar 225.000 krónur á hektara, og 14. september 2012 í máli nr. 2/2012, þar sem bætur vegna landspildu úr landi Grænaness í Strandabyggð voru ákveðnar 250.000 krónur á hektara.

Um landshætti matsandlagsins vísar eignarnemi til þess að samkvæmt lýsingu á gróðurfari jarða í fyrirhugaðri veglínu, sem unnin hafi verið fyrir eignarnema í ágúst 2019, einkennist landspilda í landi Hóla (milli vegstöðva 17365 og 17410) af deiglendi, mosagróðri, mýrum og flóa. Er það álit eignarnema að matsandlagið teljist því fremur rýrt að gæðum og að ekkert bendi til þess að það land, sem eignarnámsþoli haldi eftir, muni rýrna í verði vegna staðsetningar nýja vegarins.

V

Niðurstaða matsnefndar:

Matsnefnd eignarnámsbóta sker úr ágreiningi um eignarnámsbætur og annað endurgjald, sem ákveða á samkvæmt lögum um framkvæmd eignarnáms, sbr. 1. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973. Með matsbeiðni 6. júní 2019 fór eignarnemi þess á leit við matsnefnd að hún legði mat á bætur vegna eignarnáms á landspildu eignarnámsþola. Þótt eignarnámsþoli hafi ekki látið málið til sín taka fyrir matsnefnd, skal nefndin samkvæmt upphafsmálslið 1. mgr. 10. gr. laga nr. 11/1973 kveða upp úrskurð um fjárhæð eignarnámsbóta til eignarnámsþola.

Eignarnám á landspildu eignarnámsþola er til komið á grundvelli 37. gr. vegalaga í þágu framkvæmda við nýbyggingu þjóðvegar, Hringvegar um Hornafjörð, á um 18 km löngum kafla. Um ræðir vegalagningu frá Hólmi vestan Hornafjarðarfljóts, sem liggur sunnan Stórabóls, í suðurenda Skógeyjar, í norðurhluta Hríseyjar og Hrafnseyjar, sunnan Hafnarness, að núverandi Hafnarvegi. Þaðan liggur veglínan norðan við Flóa að núverandi vegi vestan Míganda allt til Haga. Núverandi vegstæði austan Haga verður á hinn bóginn endurbyggt allt til vegmarka endurnýjaðs vegar sem liggur að göngum í Almannaskarði. Af hálfu eignarnema er fram komið að framkvæmdin sé liður í að bæta umferðaröryggi á þjóðvegi, það er Hringvegi um Hornafjörð, og að vegurinn verði 8 metra breiður með bundnu slitlagi og öryggissvæði meðfram vegi þar sem því verði við komið, en vegrið þess utan, svo og að nýjar brýr yfir Djúpá, Hornafjarðarfljót, Hoffellsá og Bergá verði 9 metrar að breidd.

Samkvæmt 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944 verður eignarnámi ekki við komið nema almenningsþörf krefji og þurfi til þess lagafyrirmæli og komi fullt verð fyrir. Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 sker matsnefnd eignarnámsbóta úr ágreiningi um eignarnámsbætur og annað endurgjald, sem ákveða á samkvæmt lögunum.

Í réttarframkvæmd hefur sú meginregla verið talin gilda við ákvörðun fjárhæðar eignarnámsbóta að miða beri bætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema útreikningur á grundvelli notagildis eignar leiði á hinn bóginn til hærri niðurstöðu en ætlað sölu- eða markaðsverð, svo og að í undantekningartilvikum geti eignarnámsþoli átt rétt á bótum sem ákvarðaðar eru á grundvelli enduröflunarverðs, sbr. t.d. dóma Hæstaréttar 18. október 2012 í máli nr. 233/2011 og 10. apríl 2014 í máli nr. 802/2013. Með sölu- eða markaðsvirði eignar er átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar. Þegar bætur eru ákveðnar á grundvelli notagildis er leitast við að staðreyna þann líklega arð sem eignin getur gefið af sér á ársgrundvelli að teknu tilliti til endingartíma og vaxta. Þá koma bætur á grundvelli enduröflunarverðs aðeins til greina í undantekningartilvikum, t.d. þeim sjaldgæfu tilvikum þegar svo hagar til að eignarnámsþola er skylt vegna fyrirmæla í lögum að halda áfram tiltekinni starfsemi sem hann hefur stundað á þeirri eign sem hann hefur verið sviptur.

Matsnefnd eignarnámsbóta fór á vettvang 26. júní 2019 ásamt lögmönnum aðila og eignarnámsþola og kynnti sér aðstæður. Eignarnámið tekur til áðurgreindrar 1.688 fermetra landspildu í landi Hóla (milli vegstöðva 17365 og 17410), sem samkvæmt gögnum málsins einkennist af mýri, deiglendi og mosagróðri. Vettvangsathugun leiddi í ljós gróðursæla smáspildu.

Er stærð landspildunnar lýst hér á undan og óumdeild.

Við úrlausn máls þessa er til þess að líta að miða ber eignarnámsbætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema sérstakar ástæður standi til þess að reikna bætur á grundvelli notagildis eða enduröflunarverðs. Engar slíkar röksemdir liggja fyrir í málinu. Með sölu- eða markaðsvirði er eins og áður greinir átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar. Þótt fyrir matsnefndinni liggi upplýsingar um stöku kaupsamning á landspildum í og við Hornafjörð, þar sem land eignarnámsþola er staðsett, er það álit nefndarinnar að ekki sé fyrir að fara virkum markaði um kaup og sölu lands á svæðinu. Verður niðurstaða um eignarnámsbætur á grundvelli markaðsverðs matsandlagsins því reist á heildstæðu mati, þar sem meðal annars er höfð hliðsjón af fyrirliggjandi gögnum, þeim sjónarmiðum sem greinir í 27. gr. laga nr. 6/2001 með síðari breytingum, úrskurðum matsnefndarinnar sjálfrar í hliðstæðum málum og sérþekkingu sem nefndin býr yfir.

Í fyrsta lagi þarf að ákveða fjárhæð eignarnámsbóta til handa eignarnámsþola fyrir landspilduna sem fer undir nýtt vegstæði. Telur matsnefndin að tilboð eignarnema, 30 krónur á fermetra, gefi ekki raunhæfa mynd af verðmæti landsins. Matsnefndin telur rétt að miða við að verðmæti landsvæðis austan Hornafjarðarfljóts nemi 60 krónum á fermetra eða 600.000 krónum á hektara. Er þá til þess að líta að landsvæðið sem um ræðir er á suðausturhorni landsins, í grennd við þéttbýliskjarna á Höfn í Hornafirði, það er gróðursælt og býr yfir náttúrufegurð, ásamt því að búa orðið við aukinn fjölda ferðamanna. Þá telur nefndin rök ekki standa til þess að gera greinarmun á verðmæti einstakra landspildna austan fljótsins. Fyrir 2.512 fermetra landspildu í landi Hóla að frádregnum 824 fermetrum af eldra vegstæði sem nýtast þar áfram, eða samtals 1.688 fermetra landspildu (milli vegstöðva 17365 og 17410), þykja hæfilegar eignarnámsbætur þannig vera 101.280 krónur. (1.688x60).

Í öðru lagi er það álit matsnefndarinnar að til komi rask og ónæði vegna umsvifa eignarnema á framkvæmdatíma. Bætur vegna þessa þykja hæfilega ákveðnar 1.000.000 krónur.

Í síðari málslið 11. gr. laga nr. 11/1973 segir að eignarnemi skuli greiða eignarnámsþola endurgjald vegna þess kostnaðar, sem eignarnámsþoli hefur haft af rekstri matsmáls og hæfilegur verður talinn. Þar sem eignarnámsþoli hefur ekki látið málið til sín taka fyrir matsnefnd kemur ekki til ákvörðun  um greiðslu slíks kostnaðar í málinu.

Með hliðsjón af áðurgreindu þykja hæfilegar eignarnámsbætur samtals vera 1.101.280 krónur.

Þá skal eignarnemi greiða 1.050.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

ÚRSKURÐARORÐ:

Eignarnemi, Vegagerðin, skal greiða 1.101.280 krónur í eignarnámsbætur í máli þessu.

Þá skal eignarnemi greiða 1.050.000 krónur í ríkissjóð vegna kostnaðar við matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu.