Mál nr. 1/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 1/1996
Skipting kostnaðar: Lagnir.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 8. janúar 1996, beindi húsfélagið X nr. 5, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 1, hér eftir nefnt gagnaðili, um réttindi og skyldur eigenda að X nr. 1 og 5.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 17. janúar. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, ódags. en móttekin 1. febrúar sl., var lögð fram á fundi kærunefndar 7. febrúar. Nefndin fjallaði um málið á fundi sínum 21. febrúar. Í kjölfar þessa óskaði kærunefnd bréflega eftir upplýsingum frá aðilum. Að þeim upplýsingum fengnum fjallaði nefndin um málið á fundi 13. mars og tók það til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða fjölbýlishús, byggt á árinu 1989. Húsið skiptist í þrjá stigaganga, hvern með átta íbúðum.
Á tímabilinu 16. október til 18. desember 1995 stíflaðist skolprör sem liggur við X nr. 5 fjórum sinnum og flæddi upp um niðurföll o.fl. Ágreiningur er milli húsfélaganna X nr. 1 og nr. 5 um skyldu X nr. 5 til þátttöku í þeim kostnaði sem af þessu hlaust.
Krafa álitsbeiðanda er eftirfarandi:
Að talið verði að húsfélaginu X nr. 1 beri að greiða hluta af kostnaði við losun, myndatöku og aðrar framkvæmdir vegna stíflu í skolpröri.
Í álitsbeiðni kemur fram að þann 16. október 1995 hafi stíflast skolprör sem liggi við X nr. 5 og flætt upp um niðurfall í bílskúr. Fengin hafi verið aðstoð til að losa stífluna. Þann 27. nóvember hafi það sama gerst aftur og flætt í sama bílskúr. Aftur hafi verið fengnir menn til að losa stífluna. Brunnar hafi síðan verið grafnir upp til að athuga hvort stíflan lægi þar, en svo hafi ekki verið. Þann 30. nóvember hafi stíflast enn einu sinni og var nú farið lengra inn í rörin til að losa. Þann 18. desember hafi stíflast aftur og þá meira en áður. Allir bílskúrar hafi farið á flot auk sorpgeymslu, salerni á 2. hæð stíflaðist og flæddi upp úr flestum niðurföllum í íbúðum á 1. hæð. Fenginn var maður til að athuga brunna Reykjavíkurborgar úti í götu, en þeir reyndust í lagi. Var þá fenginn maður með myndavél til að mynda rörin. Hafi komið í ljós að í þeim var steinsteypa sem orsakaði stífluna. Steypan hafi nú verið hreinsuð út og lögnin sé komin í lag.
Álitsbeiðandi telur að steypan hafi komist í lögnina þegar unnið var við múrviðgerðir á X nr. 1-5 haustið 1994. Iðnaðarmenn hafi þá haft aðgang að vatni í hjólageymslu X nr. 5 og hrært þar steypu. Fyrst hafi örlað á stíflu í janúar 1995. Vel sé mögulegt að þessi tími líði frá því að múrviðgerðir fari fram og þar til stífla fari að verða til vandræða.
Álitsbeiðendur telja að um sameiginlegan kostnað sé að ræða, þar sem opið sé á milli brunna og lagnir séu sameiginlegar fyrir X nr. 1-5. Húsfélagið X nr. 3 hafi þegar greitt sinn hluta þessa kostnaðar.
Ekki hafi gefist tími til að kalla saman húsfund, þar sem allt hafi verið á floti í klóaki, og hafi verið nauðsynlegt að grípa til aðgerða þegar í stað.
Af hálfu gagnaðila er á því byggt að húsfélögin X nr. 1, 3 og 5 hafi frá upphafi verið rekin sjálfstætt hvert fyrir sig. Allur rekstur, framkvæmdir og viðhald hafi verið sér fyrir hvert stigahús. Hvert stigahús hafi sérstakar raflagnir, hitalagnir og skolplagnir út að brunni, skv. teikningum. Enginn vafi leiki á því að stíflan hafi verið í frárennslislögn X nr. 5, áður en hún komi út í sameiginlegan brunn. Gagnaðili telur að umrædd stífla og allur kostnaður við hana sé alfarið á ábyrgð eigenda að X nr. 5. Vísar hann í ákvæði 7. tl. 8. gr. og 7. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 máli sínu til stuðnings.
Á því rúmlega tveggja mánaða tímabili sem stíflast hafi að X nr. 5 hafi húsfélagið X nr. 1 aldrei verið látið vita um þær eða framkvæmdir við að losa þær. Starfandi sé sex manna nefnd sem eigi að sinna sameiginlegum málefnum stigaganganna þriggja. Þessi nefnd hafi ekki heldur verið látin vita um stíflu eða framkvæmdir hennar vegna. Nægur tími hafi verið til þess að kalla nefndina saman.
Gagnaðili mótmælir því að stíflan hafi orsakast af steypu vegna sameiginlegra múrviðgerða á húsinu haustið 1994. Of langur tími hafi liðið frá því að þeirra vinna hafi farið fram og þar til stíflan kom fram. Hefði stíflast af völdum verktakanna hefði líklega farið að stíflast fljótlega eftir að þeirra vinnu lauk.
III. Forsendur.
Ágreiningur er með aðilum málsins um orsakir þess að lagnir stífluðust og ekki liggur fyrir álit fagmanns á því. Orsakir stíflunnar eru þannig óupplýstar og geta því ekki haft neina þýðingu fyrir álit kærunefndar í málinu.
Í 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 segir, að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.
Í 2. tl. 7. gr. laganna segir, að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er, að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tl. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt.
Samkvæmt teikningum af lögnum í jörðu við X nr. 1-5, samþykktum í byggingarnefnd þann 31. maí og 5. júlí, liggur ein stofnlögn undir og meðfram öllu húsinu X nr. 1-5. Í þessa stofnlögn tengjast síðan allar aðrar frárennslislagnir hússins. Á stofnlögn þessari eru tveir brunnar, sá fyrri þar sem X nr. 1 og 3 liggja saman og sá síðari þar sem X nr. 3 og 5 liggja saman. Frá þeim brunni liggur síðan lögn út í brunn í götu. Lagnirnar mynda þannig sameiginlegt frárennsliskerfi fyrir X nr. 1-5.
Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla, að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað við byggingu hússins, þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.
Kærunefnd telur, að túlka beri ákvæði hinna nýju laga þannig, að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt.
Nefndin telur að nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á "rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu" svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga nr. 26/1994.
Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því, að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tl. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa. Slíku er ekki til að dreifa í þessu máli, enda lagnakerfið hannað sem ein heild og einstakir hlutar þess standa ekki sjálfstætt.
Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að frárennslislagnir í fjölbýlishúsinu X nr. 1-5 teljist sameign í skilningi 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994. Skal kostnaði við framkvæmdir vegna þeirra skipt eftir hlutfallstölum allra eignarhluta hússins, sbr. A-lið 45. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.
Samkvæmt 37. gr. laga nr. 26/1994 er eiganda heimilt að gera brýnar ráðstafanir til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón á sameign eða einstökum séreignarhlutum og ekki þola bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélags. Telja verður að ráðstafanir þær sem gerðar voru af hálfu húsfélagsins X nr. 5 til að koma í veg fyrir og draga úr yfirvofandi vatnstjóni í húsinu falli undir þetta. Einnig verður að telja að skilyrðum ákvæðisins um að slíkar ráðstafanir séu ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn krefur hafi verið fullnægt.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að húsfélaginu X nr. 1 beri að greiða hluta af kostnaði við losun, myndatöku og aðrar framkvæmdir vegna stíflu í skolpröri.
Reykjavík, 20. mars 1996.
Valtýr Sigurðsson
Ingólfur Ingólfsson
Karl Axelsson