Mál nr. 34/2022- Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 34/2022

Leigusamningur: Utanhússframkvæmdir. Krafa leigjanda um afslátt af leigu.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 13. apríl 2022, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B hf., hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 23. maí 2022, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 24. maí 2022, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 23. júní 2022.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 22. september 2015, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að C. Um var að ræða ótímabundinn leigusamning frá 22. september 2015. Ágreiningur er um hvort álitsbeiðandi eigi rétt á afslætti af leigu vegna hávaða sem stafar frá utanhússframkvæmdum við húsið.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að fella niður leigu á meðan framkvæmdir við húsið standa yfir en til vara að helmingur leigu skuli felldur niður.

Í álitsbeiðni segir að framkvæmdir standi yfir á ytra byrði hússins og einnig sé verið að skipta um glugga. Vinnan fari fram með múrbjótum, slípirokkum, sleggjum, hömrum og fleiru. Hávaði vegna þessa sé gríðarlegur þannig að ekki sé hægt að vera í húsinu á milli klukkan átta og fimm á daginn. Álitsbeiðandi sé öryrki sem þurfi endurhæfingu alla daga en undanfarin ár hafi hún samanstaðið af líkamsrækt og námi í jazzgítarleik. Síðustu ár hafi hann haft það fyrir reglu að æfa sig frá klukkan 10 til 16 en þá sé matur og hvíld. Á kvöldin hafi hann verið að læra hljómfræði og annað tengt náminu. Eftir að framkvæmdir hafi byrjað hafi hann þurft að fara úr húsnæðinu klukkan átta og þvælast um á kaffihúsum og bókasöfnum til klukkan fimm á daginn. Námið sé nú farið út um gluggann og endurhæfingin ekki eins skilvirk.

Í greinargerð gagnaðila segir að um sé að ræða nauðsynlegar endurbætur á ytra byrði hússins. Verkið hafi verið kynnt íbúum með tilkynningu í stigagangi 27. janúar 2022 og upplýsingar um framvindu þess hafi verið kynntar íbúum 19. maí. Verklok séu áætluð 1. september 2022.

Leigusala beri að viðhalda húsnæðinu, sbr. 19. gr. húsaleigulaga. Umfangsmikilum viðhaldsverkum fylgi tímabundin óþægindi en reynt sé eftir fremsta megni að draga úr áhrifum og röskun fyrir leigjendur, sbr. 1. mgr. 21. gr. húsaleigulaga. Eðli verksins sé þó slíkt að ekki sé hægt að draga úr hljóðmengun á annan hátt en að ljúka brotvinnu á sem skemmstum tíma. Sérstaklega hafi verið óskað eftir því við verktaka að brotvinna hæfist ekki fyrr en klukkan níu á morgnana en almennur vinnutími hans sé frá klukkan átta. Brotvinna hafi ekki verið stöðug heldur í nokkrar mínútur í senn yfir daginn og sé henni nú lokið, nema svo atvikist að losa þurfi glugga sérstaklega frá húsinu. Húsið sé stórt og hljóðmengun því mismikil eftir staðsetningu verktaka hverju sinni. Ekki sé um verulega skert afnot eða afnotamissi að ræða, þrátt fyrir að ónæði hljótist af á dagvinnutíma.

Um sé að ræða nauðsynlegar og óhjákvæmilegar framkvæmdir sem séu til þess gerðar að tryggja farsæla áframhaldandi búsetu í húsinu. Kröfu álitsbeiðanda sé því hafnað.

Álitsbeiðandi hafi áður lýst yfir óánægju með búsetu í húsinu, bæði við gagnaðila og Velferðarsvið Reykjavíkurborgar og í kjölfarið fengið milliflutning í aðra íbúð. Um sé að ræða nýbyggingu þar sem ekki verði þörf á viðhaldi í náinni framtíð.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að íbúðin sem honum hafi verið boðin hafi ekki hentað honum miðað við grunnforsendur sem hann hafi gefið í umsókn sinni og hann því þurft að hafna henni.

III. Forsendur

Með lögum nr. 63/2016 voru gerðar breytingar á húsaleigulögum, nr. 36/1994, með síðari breytingum. Eftir gildistöku þeirra 1. júlí 2016 kveður kærunefnd upp bindandi úrskurði í stað þess að veita álit í ágreiningi aðila að leigusamningum. Samkvæmt 46. gr. laganna gilda þau um húsaleigusamninga sem gerðir eru eftir gildistöku þeirra. Leigusamningur aðila tók gildi á í september 2015 og því er kærunefndin álitsgefandi í ágreiningi þessum en ekki úrskurðaraðili, sbr. þágildandi ákvæði 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga.

Í þágildandi 1. mgr. 21. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að viðgerðar- og viðhaldsvinnu alla skuli leigusali láta vinna fljótt og vel svo að sem minnstri röskun valdi fyrir leigjanda. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leiði viðgerðar- eða viðhaldsvinna á vegum leigusala til verulega skertra afnota eða afnotamissis að mati byggingarfulltrúa skuli leigusali bæta leigjanda það með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan þann hátt er aðilar komi sér saman um. Verði aðilar ekki ásáttir um bætur eða afslátt geti þeir leitað álits byggingarfulltrúa en heimilt sé aðilum að bera álit hans undir kærunefnd húsamála, sbr. 85. gr.

Fyrir liggur að umfangsmiklar viðhaldsframkvæmdir standa yfir á ytra byrði hússins. Álitsbeiðandi gerir kröfu um að kærunefnd viðurkenni rétt hans til afsláttar af leiguverði eða niðurfellingu þess vegna hávaða og ónæðis sem stafar frá framkvæmdunum. Þágildandi ákvæði 2. mgr. 21. gr. húsaleigulaga gerir þó ráð fyrir mati byggingarfulltrúa í tilvikum sem þessum sem síðan er unnt að bera undir kærunefnd. Þar sem mat hans eða hlutlauss úttektaraðila liggur ekki fyrir er ekki unnt að taka kröfu álitsbeiðanda til greina í máli þessu. Lagaskilyrði fyrir afslætti af leiguverði eða niðurfellingu þess á grundvelli húsaleigulaga er þar með ekki uppfyllt og er kröfu álitsbeiðanda hafnað þegar af þeirri ástæðu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

Reykjavík, 23. júní 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson