Mál nr. 19/2016
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 19/2016
Hugtakið hús; stofnun húsfélags
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 24. maí 2016, beindu A og B hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, D, E og F, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 30. júní 2016, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 11. janúar 2017.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fasteignirnar að Grensásvegi 44, 46 og 48 í Reykjavík. Álitsbeiðendur eru eigendur Grensásvegar 46 og gagnaðilar eigendur Grensásvegar 44 og 48. Ágreiningur er um hvort húseignirnar séu eitt fjöleignarhús í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðenda vera:
Að viðurkennt verði að húseignirnar að Grensásvegi 44, 46 og 48 teljist eitt fjöleignarhús.
Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé kominn upp vegna stofnunar húsfélags fyrir Grensásveg 44, 46 og 48 skv. 1. mgr. 56. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Húsin að Grensásvegi 44 og 48 hafi verið reist 1960 en húsið að Grensásvegi 46 hafi verið reist á árunum 1960 og 1961. Alls eru átta eignarhlutar í framangreindum húsum. Ekki hafi verið starfrækt húsfélag í fjöleignarhúsinu Grensásvegi 44, 46 og 48 á undanförnum árum en álitsbeiðendur hafi fengið kennitölu fyrir húsfélagið og boðað til aðalfundar 3. maí 2016. Á fundinum hafi ekki verið fallist á af hálfu gagnaðila að um eitt húsfélag væri að ræða. Krafa álitsbeiðenda sé því sú að húseignirnar verði taldar eitt fjöleignarhús með vísan til 2. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús.
Í greinargerð kemur fram að gagnaðilar krefjist þess aðallega að viðurkennt verði að Grensásvegur 44, 46 og 48 teljist þrjú sjálfstæð hús að öðru leyti en því sem leiði af sameiginlegum lóðarréttindum í skilningi 1. mgr. 3. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Til vara krefjist gagnaðilar þess að verði fallist á að um eitt hús sé að ræða muni fyrri framkvæmdir og viðgerðir eigenda Grensásvegar 44 og 48 koma til lækkunar kostnaðar vegna framkvæmda við Grensásveg 46.
Gagnaðilar telja húsin að Grensásvegi 44, 46 og 48 standa á sameiginlegri og óskiptri lóð. Hús nr. 44 og 48 hafi verið byggð 1962 en hús nr. 46 1965. Eigendur hvers húss hafi séð um viðhald og framkvæmdir á sínum eignarhlutum frá upphafi. Í desember 2015 hafi tveir eigendur Grensásvegar 46 stofnað húsfélag fyrir öll húsin þrjú í óþökk eigenda hinna húsanna tveggja. Hafi þeir boðað til aðalfundar 3. maí 2016 en eigendur Grensásvegar 44 og 48 mótmælt réttmæti stofnunar húsfélagsins þar sem um þrjú sjálfstæð hús væri að ræða. Síðastliðin 50 ár hafi það verið sameiginlegur skilningur húseigenda að um þrjú sjálfstæð hús væri að ræða og hafi aldrei komið til þess að viðhalds- eða rekstrarkostnaður væri greiddur sameiginlega. Síðastliðin 22 ár hafi miklum fjármunum verið varið í viðhald og endurnýjun húsa nr. 44 og 48 án nokkurrar þátttöku eigenda húss nr. 46 og aldrei hafi komið til álita að krefja þá um þátttöku í þeim kostnaði.
Gagnaðilar kveða forsendu þess að álitsbeiðendur vilji stofna sameiginlegt húsfélag nú vera þá að fá eigendur hinna eignanna til að taka þátt í viðhaldi en fyrir liggi að hús nr. 46 sé orðið mjög skemmt vegna skorts á viðhaldi og almennri umhirðu. Þak hússins sé mjög illa farið, viðhald hafi verið vanrækt í áratugi á gluggum, hurðum og umgjörð hússins auk þess sem steypuskemmdir séu verulegar. Mikillar endurnýjunar sé því þörf og muni það kosta tugi milljóna króna. Enn fremur hafi ytra byrði efri hæðar hússins hvorki verið haldið við né verið endurnýjað síðastliðna áratugi utan þess að timbur í svalagólfum hafi verið endurnýjað vegna fúa. Verkið hafi þó verið ófagmannlega unnið af erlendum leigutökum og gengið upp í leigugjöld. Lesa megi af rekstrar- og framkvæmdaráætlun fyrir starfsárið 2016 til 2017, sem lögð hafi verið fram af öðrum álitsbeiðanda, að hús nr. 46 þarfnist verulegra alhliða endurbóta. Sé ætlun álitsbeiðenda að þvinga gagnaðila til að taka þátt í kostnaði vegna þessa þrátt fyrir að hús gagnaðila séu í allt öðru og betra ástandi þar sem þeim hafi verið haldið við með reglulegum hætti undanfarna áratugi.
Gagnaðilar telja húsin ótengd þó að þau séu samhliða enda séu þau ekki byggð á sama tíma eins og áður hefur komið fram. Því til staðfestingar hafi gagnaðilar lagt fram skráningar úr Þjóðskrá Íslands um byggingarár húsanna en álitsbeiðandi hafi lagt fram tölvupóst frá starfsmanni byggingarfulltrúa Reykjavíkurborgar um byggingarár eignanna. Telji gagnaðilar að stimpluð vottorð frá Þjóðskrá Íslands hafi meira vægi en fyrrgreindur tölvupóstur enda teljist opinber skjöl rétt þar til annað komi í ljós. Þá sé eignaskiptayfirlýsing húss nr. 44 unnin af fagmönnum eftir gildistöku laga um fjöleignarhús, nr. 24/1994, og sé þar hvergi tiltekin sameign húsanna að undanskilinni lóð. Húsin þrjú hafi verið byggð af þremur ótengdum aðilum, á mismunandi tíma og fyrir mismunandi starfsemi. Hús nr. 44 hafi verið byggt sem tannlæknastofur, hús nr. 46 sem verslun og hús nr. 48 sem verkstæði og verslun. Að mati gagnaðila séu þetta veigamikil atriði sem sýni svart á hvítu að húsin séu að öllu leyti sjálfstæðar einingar og hugsuð sem sjálfstæð hús. Þá sé hvert hús með sitt eigið rafmagns-, skólp- og vatnslagnakerfi auk þess sem burðarvirki séu ekki sameiginleg. Í fyrrgreindum tölvupósti frá starfsmanni byggingarfulltrúa megi sjá að í desember 1960 hafi hús nr. 44 verið fokhelt, þak hafi verið komið á hús nr. 48 í október sama ár en þá hafi einungis verið komið ræsi undir hús nr. 46 sem hafi ekki verið tilbúið fyrr en 1965.
Gagnaðilar kveða umtalsvert viðhald og endurnýjun hafa farið fram á húsunum að Grensásvegi 44 og 48. Á húsi nr. 44 hafi þakið verið endurnýjað, bæði undirbygging og járn, auk þess sem húsið hafi verið heilklætt að utan, einangrað með steinull og Steni-klætt. Húsi nr. 48 hafi verið vel haldið við, gler og gluggar endurnýjaðir eftir þörfum, gert við sprungur og málað reglulega auk þess sem tröppur og stétt fyrir framan hús hafi verið flísalagðar. Alkunna sé að steypa frá þessu byggingartímabili hafi verið meingölluð vegna alkalískemmda og því hafi viðhald á húsi nr. 48 verið kostnaðarsamt. Húsið nr. 46 hafi ekki fengið viðhald að neinu leyti.
Í ljósi þess sem fram hafi komið sé augljóst að þátttaka eigenda húsa nr. 44 og 48 í kostnaði við viðhald og endurnýjun vegna áratuga vanrækslu eigenda húss nr. 46 sé bersýnilega ósanngjörn og stæðist trauðla fyrir dómi með vísan til dóms Hæstaréttar í máli nr. 519/2008. Kærunefnd húsamála hafi ítrekað fjallað um það hvenær um sé að ræða undantekningu frá þeirri meginreglu að sambyggingar teljist eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, það er hvenær hluti sambyggingar skilji sig svo frá heildinni að eðlilegt og haganlegt sé að fara með þann hluta samkvæmt lögunum sem sjálfstætt hús.
Gagnaðilar telji ekki verða séð að gerðir hafi verið úthlutunarskilmálar fyrir lóðina eða byggingu húsanna. Í 2. gr. lóðarleigusamnings, dags. 4. apríl 1962, komi fram að á lóðinni hafi verið reist skrifstofuhús (nr. 44) og verslunar- og iðnaðarhús (nr. 46 og 48) og telji gagnaðilar það benda til þess að Reykjavíkurborg hafi litið á húsin sem þrjú sjálfstæð hús en ekki eitt hús með þremur húsnúmerum. Samkvæmt lóðarleigusamningnum hafi lóðin verið leigð þremur mismunandi aðilum. Í breytingu á lóðarleigusamningi, dags. 11. nóvember 1983, hafi túlkun Reykjavíkurborgar verið áréttuð en þar komi fram að á lóðinni hafi verið reist skrifstofuhús (nr. 44) og verslunar- og iðnaðarhús (nr. 46 og 48). Lóðarleigusamningur hafi verið endurnýjaður 5. september 2001 fyrir Grensásveg 44 en ekki hin húsin og telja gagnaðilar það benda til þess að um þrjú sjálfstæð hús sé að ræða. Í 1. gr. þess samnings sé tekið fram að Grensásvegur 44 sé hluti heildarlóðarinnar Grensásvegar 44–48 og Skálagerðis 4–6. Hefði það verið hugsun Reykjavíkurborgar að Grensásvegur 44–48 væri eitt hús sé ólíklegt að tekið hefði verið fram að Grensásvegur 44 væri hluti af heildarlóðinni.
Húsin að Grensásvegi 44–48 hafi verið hönnuð hvort í sínu lagi af mismunandi aðilum og á mismunandi tímum. Ekkert sameiginlegt lagnakerfi sé fyrir húsin og burðarþol ótengt á milli húsa. Ekki sé sami byggingaraðili fyrir húsin þrjú enda hafi þrír aðilar fengið úthlutað lóðum og séu húsin byggð á mismunandi tímum enda ekki teiknuð og hönnuð af sömu aðilum. Ekki hafi verið um sameiginlegt viðhald að ræða. Hús nr. 44 og 48 hafi verið byggð nokkurn veginn á sama tíma en þá hafi verið stórt bil á milli þeirra. Grensásvegur 46 hafi verið byggður þremur árum síðar af óskyldum aðila og telji gagnaðilar að byggt hafi verið á milli húsanna af skipulagsástæðum. Vísa gagnaðilar til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 51/2004 varðandi viðhaldssögu og gildi eignaskiptayfirlýsinga, en ekki sé minnst á að Grensásvegur 44–48 sé eitt hús í eignaskiptayfirlýsingu fyrir Grensásveg 44 frá september 2001 sem unnin hafi verið af arkitekt. Engar athugasemdir hafi verið gerðar af hálfu eigenda Grensásvegar 46 við gildi eða lögmæti yfirlýsingarinnar en þeim hefði verið í lófa lagið að gera slíkar athugasemdir samkvæmt reglugerð um eignaskiptayfirlýsingar.
Útlit húsanna sé ekki líkt og þau myndi ekki sjónræna heild. Mismunandi klæðningar séu á húsunum, misgengi á útveggjum þeirra og stærðin mismunandi. Ef loftmyndir og teikningar af húsunum séu skoðaðar komi í ljós hversu ólík þau séu, en Grensásvegur 48 sé stærsta húsið og liggi öðruvísi en hin. Þá séu húsin byggð í mismunandi stíl og eigi fátt annað sameiginlegt en að vera ferköntuð. Vísað sé í fyrrgreint álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 51/2004 varðandi útlitsrök og um sjónræna heild og útlitshönnun vísa gagnaðilar til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 13/2000. Gagnaðilar benda einnig á að þök húsanna tengist ekki þar sem kantur komi upp á milli þeirra, að burðarvirki húsanna séu aðskilin og að ekki sé gegnt á milli húsanna. Telja verði að eina ástæða þess að húsið nr. 46 við Grensásveg hafi verið byggt á milli Grensásvegar 44 og 48 hafi verið af skipulagsástæðum og að væntanlega hafi verið óheimilt að byggja húsið annars staðar á lóðinni. Vísa gagnaðilar til álits kærunenfndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 13/2000 um gildi þess sem að framan er talið.
Í húsunum sé enn fremur mismunandi starfsemi sem eigi lítið sameiginlegt. Í húsi nr. 48 sé eingöngu atvinnustarfsemi. Í húsi nr. 46 sé atvinnustarfsemi á jarðhæð en íbúð á efri hæð og í húsi nr. 44 atvinnustarfsemi og íbúð. Sé því um þrjú hús að ræða með hliðsjón af eðli máls. Húsin eigi ekkert sameiginlegt að undanskilinni lóðinni og þess að útveggir snertist. Ekki hafi verið sameiginlegt viðhald eða sameiginlegt húsfélag; húsin séu ekki sjónræn heild, ekki sé samgengt á milli þeirra og þök snertist ekki; ekki séu sameiginlegar lagnir eða sameiginlegt burðarvirki; húsin hafi ekki verið byggð á sama tíma, byggingaraðili eða arkitekt ekki þeir sömu og ekki sameiginlegur byggingarkostnaður.
Gagnaðilar telji enn fremur mögulegt að álitsbeiðendur vilji kaupa fasteignir sínar og verði að meta það svo að stofnun húsfélags á þessum tímapunkti muni rýra verðmæti þeirra.
III. Forsendur
Í máli þessu snýst ágreiningur um hvort húsin að Grensásvegi 44, 46 og 48 teljist eitt fjöleignarhús í skilningi 4. tölul. 3. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Í 1. gr. laga um sameign fjölbýlishúsa, nr. 19/1959, sagði að fjölbýlishús teldist hvert það hús sem í væru tvær eða fleiri íbúðir. Í lögunum var enn fremur sérstaklega lögfest að allt viðhald ytra byrðis húss væri sameiginlegt. Í lögum um fjölbýlishús, nr. 59/1976, var bætt við framangreinda skilgreiningu eldri laga, en í 1. mgr. 2. gr. laganna sagði að þau giltu um fjölbýlishús þar sem íbúðirnar væru í eigu fleiri en eins aðila. Einnig giltu þau um raðhús og önnur samtengd hús eftir því sem við gæti átt. Á gildistíma laga nr. 59/1976 mótaðist sú meginregla að sambyggingar voru skoðaðar sem eitt hús í þessum skilningi. Nokkrir héraðsdómar hafa gengið sem allir hafa stutt þessa meginreglu. Mikilvægastur í þessu sambandi er þó dómur Hæstaréttar frá 26. janúar 1995 í máli nr. 239/1992.
Með setningu laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, var stefnt að því að festa umrædda meginreglu um víðtæka túlkun hugtaksins húss enn frekar í sessi. Þetta má ráða þegar af 1. gr. laganna þar sem meðal annars er vikið að skilgreiningu hugtaksins fjöleignarhús, en þar segir í 4. tölul. 3. mgr. að lögin gildi meðal annars um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús, bæði eingöngu til íbúðar og að einhverju leyti eða öllu til annarra nota, allt eftir því sem við geti átt. Í greinargerð frumvarps um nefnda 1. gr. er vikið nánar að hugtakinu sambyggð hús þar sem segir: „Með öðrum sambyggðum húsum er átt við hús, sem eru í enn minni eða lausari tengslum hvert við annað en raðhús og sambyggingar. Hér er þó fyrst og fremst verið að undirstrika hið víðtæka gildissvið frumvarpsins og varna gagnályktun.“
Í 3. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er enn frekari grunnur lagður að skilgreiningu hugtaksins en þar segir að með húsi sé í lögunum átt við byggingu sem varanlega er skeytt við land og stendur sjálfstæð og aðgreind frá öðrum húsum eða skilur sig þannig frá þeim þótt sambyggð eða samtengd séu að eðlilegt og haganlegt sé að fara með hana samkvæmt lögunum sem sjálfstætt hús. Ekki er í þessari málsgrein að finna stoð fyrir því að unnt sé að líta á fleiri byggingar sem allar standa sjálfstæðar og aðgreindar, eða tengjast eftir atvikum enn öðrum húsum, sem eitt hús í skilningi laganna. Í 2. mgr. 3. gr. fjöleignarhúsalaga kemur fram að þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri skv. 1. mgr. þá gildi ákvæði laganna eftir því sem við getur átt um þau atriði og málefni sem sameiginleg eru, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildir einnig, ef því er að skipta, um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa. Á þessu er síðan hnykkt í 2. mgr. 6. gr. laganna þar sem segir: „Þótt fjöleignarhús samanstandi af einingum eða hlutum (stigahúsum) sem eru sjálfstæðar eða aðgreindar að einhverju leyti og hvort sem þau standa á einni lóð eða fleirum er allt ytra byrði hússins alls staðar, þak, útveggir og gaflar, í sameign allra eigenda þess.“
Kærunefnd telur að með lögfestingu umræddra lagareglna, og að teknu tilliti til þeirra sjónarmiða sem fest höfðu sig í sessi í gildistíð eldri laga, séu jafnan löglíkur fyrir því að sambyggingar, sem að öðrum skilyrðum uppfylltum falla undir ákvæði fjöleignarhúsalaganna, teljist eitt hús í skilningi þeirra laga og lúti reglum þeirra, a.m.k. hvað tekur til alls ytra byrðis og eignarumráða yfir því. Meginregla sú sem hér hefur verið lýst er þó ekki án undantekninga. Þannig eru vissulega til dæmi um hús í sambyggingu sem skilja sig svo frá öðrum húsum, bæði lagalega og á annan hátt, að með öllu sé óeðlilegt að viðhald á einstökum húsum sé lagt á alla eigendur. Í hverju einstöku tilviki þarf því raunar að fara fram mat þar sem til skoðunar koma fjölmörg atriði, svo sem úthlutunarskilmálar, lóðarleigusamningar, hönnun, þ.m.t. burðarþol og lagnakerfi, byggingaraðilar, byggingar- og viðhaldssaga, þinglýstar heimildir, þ.m.t. eignaskiptayfirlýsingar, útlit húss og eðli máls. Benda má á 9. gr. laga nr. 26/1994 þar sem kveðið er á um að við aðgreiningu séreignar og sameignar megi meðal annars líta til þess hvernig staðið var að byggingu húss og hvernig byggingarkostnaði var skipt. Ekkert eitt atriði getur ráðið úrslitum í þessu sambandi heldur verður að skoða heildstætt hvert tilvik fyrir sig.
Í greinargerð með frumvarpi til laga nr. 26/1994 segir í athugasemdum um 9. gr. að þar sé aðeins tilgreint eitt af fleiri atriðum sem til greina geti komið í þessu efni og á það í sjálfu sér við um þau atriði önnur sem fjallað hefur verið um hér að framan. Þannig er ljóst að reglu 9. gr. laganna hlýtur að verða að túlka mjög þröngt í þessu sambandi þegar litið er til hinna víðtæku ákvæða sem veita meginreglunni stoð og hafa verið tilgreind. Benda má á að eigendur sambyggðra húsa geti verið skyldugir til að hafa samráð á grundvelli laga um fjöleignarhús um útlitsatriði, enda þótt húsin teljist að öðru leyti sjálfstæð hús í skilningi laganna, sbr. 2. mgr. 3. gr. Á hinn bóginn geta útlitsatriði og viðhaldsatriði blandast saman. Getur sú spurning vaknað hvort allir eigi að ráða útliti viðgerðar en einungis sumir að borga fyrir hana. Þá ber þess að geta að atriðum eins og viðhaldssögu húss er jafnan ekki þinglýst á eignina. Með hliðsjón af framangreindu og eðlisrökum telur kærunefnd að sem skýrust regla eigi að gilda um það hvenær hús teljist sjálfstæð eining og hvenær sambygging fleiri húsa telst eitt hús. Því beri að túlka þröngt undantekningar frá framangreindri meginreglu. Slíkt stuðlar að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála og leiðir til þess að eigendur fjöleignarhúsa búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað leiðir til réttaróvissu og öngþveitis ef sinn siður myndast í hverju húsi.
Í greinargerð eru rakin atriði sem gagnaðili telur leiða til þess að um aðskilin hús sé að ræða. Þar kemur meðal annars fram að einn lóðarhafa hafi gert sinn lóðarleigusamning árið 2001, ekki séu sameiginleg lagnakerfi eða burðarvirki í húsunum, mismunandi arkitektar og byggingaraðilar hafi komið að húsunum þremur, þau verið hönnuð og byggð á mismunandi tímum, kostnaður hvers byggjanda hafi verið algerlega hans eigin, grunnmyndir húsanna mismunandi og að þau myndi ekki sjónræna heild. Einnig séu mismunandi klæðningar á húsunum, misgengi á útveggjum þeirra og þök þeirra ekki samliggjandi. Þá sé í eignaskiptayfirlýsingu vegna húss nr. 44, sem unnin var eftir gildistöku laga um fjöleignarhús nr. 24/1994, ekki tiltekin sameign húsanna þriggja ef undanskilin er sameiginleg lóð þeirra.
Í gögnum málsins liggja fyrir nýlegar teikningar sem sýna breytingar á húsinu. Kærunefnd aflaði upprunalegrar byggingarnefndarteikningar sem dagsett er 28. mars 1960 og undirrituð og breytt 15. maí 1960. Á teikningunni má sjá að Grensásvegur 44–48 er teiknað og hannað sem eitt hús. Útlit hússins í heild er samræmt sem og útlit þaks. Eins og áður greinir segir í 4. tölul. 2. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, að raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús falli undir skilgreiningu á fjöleignarhúsi. Ekki er um svo veigamikil frávik að ræða þegar litið er til hinna almennu atriða sem upp voru talin hér að framan að undantekning verði gerð frá ofangreindri meginreglu. Með hliðsjón af öllu framangreindu telur kærunefnd ljóst að húsið falli undir skilgreiningu á fjöleignarhúsi, sbr. 4. tölul. 2. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús, eins og staðfest hefur verið í fjölda álita kærunefndar um sambærilegt álitaefni, sbr. einnig dóm Hæstaréttar í máli nr. 519/2008.
Af framangreindu leiðir að allur kostnaður vegna viðhalds utanhúss er sameiginlegur samkvæmt reglum III. kafla laga nr. 26/1994. Kærunefnd telur aftur á móti að eðlisrök leiði til þess að taka beri tillit til eldri viðgerða og viðhalds að því marki sem þær leiði til lækkunar á heildarkostnaði þess verks sem til stendur að vinna við húsið. Þetta sjónarmið á sér nokkurn stuðning í 1. mgr. 2. gr. laganna. Rísi ágreiningur um hvort og með hvaða hætti eldri viðgerðir leiði til sparnaðar er eðlilegt að úr því sé skorið með mati, en almennt ber sá aðili sönnunarbyrðina sem slíku heldur fram.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar húsamála að Grensásvegur 44–48 teljist eitt hús í skilningi laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, og kostnaður vegna viðgerðar þaks, svo sem annar kostnaður vegna viðhalds utanhúss, sé sameiginlegur samkvæmt reglum III. kafla laganna.
Reykjavík, 11. janúar 2017
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson
Eyþór Rafn Þórhallsson