Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 15. janúar 1999

(byggingalóð, fasteignamat, skipulags- og byggingalög nr. 73/1997, deiliskipulag, markaðsverð, lánskjaravísitala, byggingavísitala)

Ár 1999, föstudaginn 15. janúar er í Matsnefnd eignarnámsbóta samkvæmt lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matmálið nr. 17/1998

og í því kveðinn upp svohljóðandi

Úrskurð þennan kveða upp Allan Vagn Magnússon, héraðsdómari varaformaður matsnefndar eignarnámsbóta, ásamt meðnefndarmönnunum, Ragnari Ingimarssyni, verkfræðingi og Sverri Kristinssyni, löggiltum fasteignasala, en formaður hefur kvatt þá til starfa í málinu skv. heimild í 2. mgr. 2.gr. laga nr. 11/1973.

Eignarnemi er Akureyrarbær, kt. 410169-6229, Geislagötu 9, 600 Akureyri.

og flytur Baldur Dýrfjörð, bæjarlögmaður málið fyrir þá. Eignarnámsþolar eru Ellen Sverrisdóttir, kt. 080433-2719, Keilufelli 2, 111 Reykjavík, og flytur Jón Magnússon, hrl. málið fyrir hana og Ragna Ragnars, kt. 230335-3039, Valhúsabraut 35, 170 Seltjarnarnesi en Helgi Jóhannesson, hrl. flytur málið fyrir hana.

Eignarnemi óskaði eignarnámsmats með bréfi dagsettu 2. október 1998 á eftirfarandi lóðum:

Oddeyrartangi, kt. lóðar 6751-9700 4.223,5 m²

Gránufélagsgata nr. 53, kt. lóðar 2861-0530 480,1 m²

Gránufélagsgata nr. 55, kt. lóðar 2861 -0550 287,9 m²

Gránufélagsgata nr. 55B, kt. lóðar 2861-0552 528,0 m²

eins og nánar kemur fram á uppdrætti þar sem gerð er grein fyrir legu lóðanna og helstu stærðum. Við meðferð málsins kom fram að auk þessa er óskað mats á spildu sem er undir götustæði Grímseyjargötu og er 877,04 m². Er heildarstærð lóðanna þannig 6.396,54 m². Ágreiningslaust er með aðilum að spildan undir Grímseyjargötu falli til eignarnema og að heildarstærð þess sem óskað er eignarnámsmats á sé sú sem að ofan greinir.

Eignarnemi vísar til heimildarákvæðis 2. mgr. 32. gr. skipulags- og byggingarlaga nr. 73/1997, ásamt síðari breytingum og samkomulagi eignarnema og eignarnámsþola frá 24. og 25. ágúst 1998.

Aðalkrafa eignarnema er sú að við mat á lóðunum verði fasteignamat þeirra lagt til grundvallar, þannig að kaupverð lóðanna verði fasteignamatsverð þeirra eins og það var skráð þann 1 . desember s.l. eða samtals 4.201.144 krónur.

Til vara er þess krafist að eignarnema verði gert að greiða sem nemur tvöföldu fasteignamatsverði lóðanna og þar lögð til grundvallar niðurstaða Matsnefndar eignarnámsbóta í málinu nr. 3/1992 eða samtals 8.402.288 krónur.

Af hálfu eignarnámsþola er þess krafist að eignarnámsbætur fyrir hinar eignarnumdu lóðir verði ákvarðaðar 16.195.591 króna.

Til vara er þess krafist að bæturnar verði ákvarðaðar 14.687.095 krónur.

Þá er krafist málskostnaðar úr hendi eignarnema.

Þann 12. nóvember fóru nefndarmenn á vettvang og skoðuðu umræddar lóðir og þann dag voru lögð fram 15 skjöl þ.á.m. matsbeiðni og gögn af hálfu eignarnema. Hinn 19. nóvember sl. lögðu lögmenn eignarnámsþola fram greinargerðir sínar og gögn af þeirra hálfu og 3. desember sl. fluttu lögmenn aðila málið og í framhaldi af því var það tekið til úrskurðar. Að tilhlutan nefndarinnar sendi eignarnemi yfirlit um fasteignamat aðliggjandi lóða með bréfi dagsettu 10. desember sl. Þá barst nefndinni umboð Ellenar Sverrisdóttur til lögmanns síns dagsett 24. ágúst sl.

Á árinu 1993 lýstu eignarnámsþolar yfir vilja sínum til þess að selja umræddar lóðir og buðu Akureyrarhöfn ásamt fleiri aðilum þær til kaups eins og fram kemur í bréfi dagsettu þann 14. janúar 1993. Þá um veturinn fóru fram viðræður milli aðila og gerði Akureyrarbær grein fyrir afstöðu sinni til boðsins með bréfi dagsettu þann 21. júní 1993 þar sem fram kom að bærinn vildi kaupa umræddar lóðir á fasteignamatsverði þeirra. Í bréfinu er tekið fram að til greina komi að líta að einhverju leyti til fasteignamatsverðs á lóðum í nágrenninu og vísað til þess að fasteignamat lóðanna sé breytilegt og eðlilegt geti verið að nokkuð tillit sé tekið til þess. Þá er í bréfinu gerð grein fyrir því að unnið sé að endurskoðun á skipulagi og ljóst sé að þörf verði fyrir nýtingu þessara lóða miðað við eðlilega þróun hafnarinnar og hafnsækinnar starfsemi. Ekki varð af samningum milli aðila á þessum tíma og ekki fer spurnum af viðræðum við aðra mögulega kaupendur.

Á þessum árum var hafin vinna við endurskoðun á skipulagi hafnarsvæða á Akureyri. Meðal atriða sem þar komu til skoðunar voru breyttar umferðarleiðir og þar með talin aðkoma að þeim fyrirtækjum sem þar eru nú með starfsemi. Þar á meðal var breytt aðkoma að Kjötiðnaðarstöð KEA sem stendur á sjávarlóð austast á Oddeyrartanga og einnig að lóð Olíufélagsins hf. nú Olíudreifingar hf. Vegna þessara hugmynda og krafna frá hagsmunaaðilum á svæðinu um að vinnu við skipulagið yrði hraðað og þá með tilliti til þess að þau fengju "fullnægjandi aðkomu" að lóðum sínum var málinu hreyft á nýjan leik af hálfu bæjarins. Áttu aðilar í óformlegum viðræðum vegna málsins á árunum 1994 og 1995 án þess að niðurstaða fengist í málinu. Þann 30. september 1995 var auglýst deiliskipulagstillaga vöruhafnar á Akureyri í samræmi við ákvæði þágildandi skipulagslaga, sbr. skipulagsuppdrátt sem frammi liggur á skjali nr. 6.

Lá tillagan frammi almenningi til sýnis til 24. nóvember 1995 og bárust ellefu athugasemdir við tillöguna. Ekki bárust á þessum tíma athugasemdir frá eignarnámsþolum. Í ljósi þeirra athugasemda sem bárust og ákvörðunar um að stækka deiliskipulagssvæðið var tillagan tekin til endurskoðunar og gerðar á henni breytingar. Fyrir lá að ekki voru uppi hugmyndir um það af hálfu skipulagsyfirvalda að gera breytingar á skipulaginu að því er varðaði lóðir eignarnámsþola. Í ljósi þessa áttu aðilar enn í óformlegum viðræðum um málið veturinn og vorið 1997.

Breytt tillaga var síðan auglýst að nýju með auglýsingu þann 23. ágúst 1997 með athugasemdafresti til 20. október 1997, sbr. skipulagsuppdrátt á skjali nr. 7. Í framhaldi af þessu áttu lögmenn aðila í óformlegum viðræðum og í símbréfi dagsettu þann 15. október 1997 kemur m.a. fram að þó svo að Akureyrarbæ sé í mun að ná samkomulagi í málinu sé erfitt að víkja frá þeim fordæmum sem fyrir liggja um kaup á eignarlóðum á Akureyri.

Lögmaður eignarnámsþola gerði með bréfi dagsettu þann 17. október 1997 grein fyrir athugasemdum sínum við deiliskipulagstillöguna. Í bréfinu kemur m.a. fram að eignarnámsþolar geri kröfu um að Akureyrarbær kaupi lóðirnar.

Deiliskipulagstillagan ásamt framkomnum athugasemdum var tekin til umfjöllunar á fundi stjórnar Hafnasamlags Norðurlands þann 19. nóvember 1998. Þá var tillagan ásamt athugasemdum tekin fyrir í skipulagsnefnd þann 28. nóvember 1997 og þar gerð eftirfarandi bókun:

"2. Vöruhöfn á Oddeyri, deiliskipulag.

SN950020 - 66

Tillaga að deiliskipulagi hafnarsvæðis á Oddeyri var auglýst samkvæmt ákvæðum skipulagslaga haustið 1995 og bárust 1 1 athugasemdir. Tillagan var þá endurskoðuð og auglýst að nýju 23. ágúst 1997. Jafnframt var auglýst breyting á Aðalskipulagi Akureyrar 1990-2010 til samræmis við deiliskipulagstillöguna. Athugasemdafrestur var til 20. október 1997. 5 athugasemdir bárust en tvær þeirra voru ítrekun á fyrri athugasemdum við tillöguna 1995.

Stjórn Hafnasamlags Norðurlands hefur á fundi sínum 19. nóvember s.l. bókað umsagnir um þær athugasemdir sem snerta beint hagsmuni Akureyrarhafnar.

Meginatriði athugasemda og tillögur skipulagsnefndar um afgreiðslu:

………………………….

14. Lóðir á reitum 102 og 103.

Frá Jóni Magnússyni hrl., f.h. eigenda lóðar á Oddeyrartanga og að lóðunum við Gránufélagsgötu 53, 55 og 55b, dags. 17. október 1997.

Mótmælt er landnotkunarákvæðum sem koma í veg fyrir eðlilega notkun lóðaeigenda á lóðum sínum. Einnig er mótmælt skerðingu lóða vegna vegar að nærliggjandi lóðum.

Bókun:

Skipulagsnefnd tekur undir bókun stjórnar Hafnasamlags Norðurlands 19. 11. 1997:

Stjórn Hafnasamlags Norðurlands bs. leggur til að landnotkunarákvæðum á svæðum 102 og 103 verði breytt á þann veg að svæðin geti hvort sem er nýst vöruhöfn sem framtíðarstækkun eða sem svæði fyrir matvælaiðnað. Á skipulagsuppdrætti verði svæðin sýnd röndótt með litum beggja landnotkunarflokka.

Gata austur frá Laufásgötu að reitum 401 og 501 er nauðsynleg og hagkvæm aðkoma að lóðum á þeim reitum. Hún skiptir umræddum lóðum á tvö svæði, svæði 102 og 103. Á móti er Grímseyjargata á austurjaðri svæðisins felld niður, en götustæði hennar getur nýst lóðunum til stækkunar. Þar sem ekki er kunnugt um að eigendur hafi gert ráð fyrir sérstakri nýtingu lóðanna verður ekki séð að skiptingin skerði möguleika eigenda á nýtingu þeirra. Þvert á móti eru breytt landnotkunarákvæði skipulagsins og breytt lögun og afstaða lóðanna til þess fallin að bæta nýtingarmöguleika þeirra til framtíðar.

Skipulagsnefnd leggur til að deiliskipulagstillaga þessi með breytingum til samræmis við ofanritað, og tillaga að breytingu á Aðalskipulagi Akureyrar 1990-2010, verði samþykkt og send skipulagstjórn ríkisins og umhverfisráðherra til staðfestingar."

Eins og sjá má af framangreindri bókun taldi skipulagsnefnd nauðsynlegt að gera ráð fyrir aðkomu að lóðum austast á Oddeyrartanga yfir lóðir (hluta af lóðum) eignarnámsþola. Á hinn bóginn er tekið fram að ekki verði séð að skiptingin skerði nýtingarmöguleika lóðanna nema síður sé, sbr. rökstuðning skipulagsnefndar hér að framan.

Deiliskipulagstillagan var staðfest í bæjarstjórn Akureyrar þann 16. desember 1997 og tillagan að því búnu send til Skipulagsstofnunar. Með bréfi dagsettu þann 26. febrúar 1998 (skjal nr. 10) gerir Skipulagsstofnun grein fyrir að tillaga að breyttu Aðalskipulagi Akureyrar og deiliskipulagi vöruhafnar hafi verið afgreidd til umhverfisráðherra til staðfestingar.

Með auglýsingu í B-deild Stjórnartíðinda nr. 224 frá 16. apríl 1998 staðfesti umhverfisráðherra framangreinda skipulagsbreytingu.

Í framhaldi af þessari niðurstöðu óskaði Akureyrarbær eftir því við eignarnámsþola að eignarnemi fengi umræddar lóðir til umráða eða eftir atvikum það land sem ætlað er undir vegarstæðið, sbr. tölvubréf dagsett þann 23. júní 1998. Þetta var síðan ítrekað með bréfi og tölvubréfi dagsettu þann 21. júlí. Svar barst frá lögmanni eignarnámsþola með tölvubréfi þann 29. júlí 1998 þar sem staðfest er að eignarnámsþolar séu tilbúnir til samkomulags um að veita Akureyrarbæ umráð lóðanna og að ágreiningur um verðmæti lóðanna verði lagður fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta. Með bréfinu fylgdu drög að samkomulagi. Lögmaður eignarnema gekk síðan frá samkomulagi milli aðila sem undirritað var þann 24. og 25. ágúst 1998, þar sem fram kemur að eignarnemi muni óska þess við Matsnefnd eignarnámsbóta að mat verði lagt á verðmæti þeirra lóða sem samkomulag er um að Akureyrarbær kaupi. Á grundvelli þessa samkomulags er matsbeiðni lögð fram.

Um aðalkröfu eignarnema:

Eignarnemi gerir kröfu um að við mat á ofangreindum lóðum verði tekið mið af fasteignamati þeirra en það mat á að endurspegla staðgreiðsluverð þeirra, sbr. VI. kafla laga nr. 94/1976 um skráningu og mat fasteigna. Fasteignamat ofantalinna lóða er eftirfarandi:

Á undanförnum árum hefur það verið stefna Akureyrarbæjar að leggja til grundvallar kaupum á eignarlóðum innan lögsagnarumdæmis Akureyrar fasteignamatsverð þeirra. Meðal lóða sem keyptar hafa verið á fasteignamatsverði undanfarin ár má nefna:

Strandgata 7, Strandgata 19, Strandgata 9, Hafnarstræti 94, Strandgata 13, Hafnarstræti 96, Strandgata og Aðalstræti 80 og 80b.

Sé þess óskað er hægt að leggja fram kaupsamninga og/eða afsöl vegna þessara lóða og önnur nauðsynleg gögn. Fleiri dæmi mætti nefna þessu til stuðnings. Af framansögðu má ljóst vera að sjaldan hefur orðið ágreiningur við eigendur lóða um kaupverð þeirra. Á þessum forsendum telur eignarnemi einsýnt að markaðsverð lóða á Akureyri sé fasteignamatsverð þeirra. Þetta hafa framangreindir viðsemjendur Akureyrarbæjar staðfest með samningum sínum þar sem þetta verð hefur verið lagt til grundvallar.

Um varakröfu eignarnema:

Eins og áður segir er mjög fátítt að upp hafi komið ágreiningur um að fasteignamatsverð lóða sé lagt til grundvallar kaupverði þeirra. Slíkur ágreiningur hefur þó komið upp og er nýjasta dæmið um það Strandgata 37, sjávarlóð, þar sem ekki náðust samningar um kaup á grundvelli fasteignamatsverðs. Eigendur þeirrar lóðar töldu sérstöðu lóðarinnar verulega og að ekki væri grundvöllur til þess að selja lóðina fyrir lægri fjárhæð heldur en átjánfalt fasteignamatsverð hennar. Var ágreiningi um kaupverðið því vísað til Matsnefndar eignarnámsbóta og þess óskað að hún legði mat á verðmæti hennar. Niðurstaða nefndarinnar var sú að greiða skyldi 3.000.000 króna fyrir lóðina, sem er um 1.200 m² að stærð, en sú fjárhæð nemur um þreföldu fasteignamatsverði hennar. Taka ber fram að í þessari fjárhæð var tekið tillit til vaxta þar sem meðferð málsins dróst nokkuð og þess að eignarnámsþolar í því máli töldu óvissu ríkja um stærð lóðarinnar og töldu einnig að taka bæri mið af netlögum o.fl. Í mati Matsnefndar eignarnámsbóta er tekið tillit til þessara þátta að einhverju marki. Er því ekki óvarlegt að miða við að raunverulegt endurgjald sé um það bil tvöfalt fasteignamat lóðarinnar. Er á því byggt að ekki sé eðlilegt að greiða hærra endurgjald fyrir lóðir eignarnámsþola en fram kemur í þessu fordæmi Matsnefndar eignarnámsbóta, þ.e. tvöfalt fasteignamatsverð þeirra. Er varakrafa eignarnema byggð á þessu.

Sjónarmið Rögnu Ragnars:

Stærð og lega hinna eignarnumdu lóða er óumdeild. Eignarnámið lýtur nánar tiltekið að 4 lóðum á Oddeyrartanga auk viðbótarskika skv. samkomulagi við Akureyrarbæ sbr. bréf bæjarlögmanns dags. 15. nóvember sl. Stærð lóðanna kemur fram á bls. 2 í matsbeiðni, en viðbótarskikinn er 877,04 m² að stærð. Samtals eru lóðirnar 6.396,54 m²

Við ákvörðun bóta í máli þessu hlýtur að verða að líta til markaðsverðs lóða á svæðinu og líta þannig til nýlegra "frjálsra" lóðarsölusamninga á svæðinu. Hinar eignarnumdu lóðir standa í miðju iðnaðar- og hafnarsvæði Akureyrar. Augljóst er að svæðið á eftir að eflast enn frekar sem mikilvægt atvinnusvæði, bæði vegna nálægðar við höfnina og önnur atvinnumannvirki. Lóðir eru orðnar af skornum skammti á þessu svæði sem hlýtur að gera hinar eignarnumdu lóðir enn verðmætari, auk þess sem styttra er nú en áður að þær komist í verulega arðbær not. Þá hefur uppbygging hafnarsvæðis Akureyrar einkum verið á þessu svæði og fyrirsjáanlegt að þar verði hjarta atvinnustarfsemi bæjarins alls.

Við vettvangsgöngu sást gjörla að lóðirnar eru einkar heppilegar byggingalóðir, landið slétt og aðgengilegt úr öllum áttum.

Aðalkrafa er þannig rökstudd:

Í nóvember 1985 seldu eignarnámsþolar Akureyrarhöfn 6.638,2 m² lóð á Oddeyrartanga, sunnan Gránufélagsgötu og austan lóðarmarka Rafmagnsveitna ríkisins. Um söluverðið var samið í september 1985 og var það ákveðið kr. 784,79 pr. m², eða samtals 4.839.793-. Sú lóð liggur gegnt lóðunum Gránufélagsgötu 53 og 55, sunnan Gránufélagsgötu. Landslag er sambærilegt við það landslag sem er á hinum eignarnumdu lóðum og sömu rök eiga við um mikilvægi legu hennar m.t.t. athafnasvæðis.

Aðalkrafa eignarnámsþola er byggð á framreikningi fermetraverðs í framangreindum samningi miðað við byggingarvísitölu, en breyting á byggingarvísitölu hlýtur að vera raunhæfasti mælikvarðinn á breytingu lóðarverðs milli ára:

Bvt. sept. '85 = 71,6 stig.

Bvt. nóv. '98 = 231 stig

Fermetraverð kaupsamnings = 784,79

Verðlag í nóv. 1998 = 784,79 x 231/71,6 = kr. 2.531,93

Verðið í umræddum viðskiptum hlýtur að gefa raunhæfa mynd af markaðsvirði lóða á svæðinu, enda um frjálsa samninga að ræða. Vakin er athygli á því að þegar lóðin var seld í nóvember 1985 var þar ekki um að ræða síðustu lóðina á svæðinu eins og nú er, sem ætti að hafa áhrif til hækkunar á lóðaverði nú.

Varakrafa:

Varakrafa byggist á sömu málsástæðum og aðalkrafa, að öðru leyti en því að lóðarverðið pr. m² er framreiknað miðað við lánskjaravísitölu en ekki byggingarvísitölu.

Lvt. í sept. '85 = 1239 stig.

Lvt. í nóv. '98 = 3625 stig.

kr. 784,79 x 3625/1239 = Verð pr. m² á núvirði kr. 2.296,10.

Heildarstærð lóða nú 6.396,54 m² x kr. 2.296,10 = kr. 14.687.095

Í báðum tilfellum er þess jafnframt krafist að eignarnema verði gert að greiða eignarnámsþola málskostnað sbr. 10. gr. laga nr. 11/1973.

Til stuðnings kröfum eignarnámsþola í málinu er einnig sérstaklega vísað til úrskurðar Matsnefndar eignarnámsbóta í málinu nr. 3/1992, María Skúladóttir o.fl. gegn Akureyrarbæ. Í því máli voru úrskurðaðar bætur kr. 2.500 pr. m². Þrátt fyrir að í því máli hafi ríkt óvissa um stærð lóðarinnar, var þar ekki um byggingalóð að ræða og enginn möguleiki á að nýta hana til tekjuöflunar eins og þá lóð sem hér er til um umfjöllunar. Þessi atriði hljóta að virka til hækkunar á lóðarverðinu.

Rétt er að taka fram að eignarnemi hefur sjálfur boðið kr. 8.000.000- í bætur fyrir hinar eignarnumdu lóðir í óformlegum viðræðum við eignarnámsþola.

Sjónarmið Ellenar Sverrisdóttur:

Við ákvörðun bóta í máli þessu verður að líta til markaðsverðs lóða á svæðinu. Þær lóðir, sem hér er fjallað um standi í miðju iðnaðar- og hafnarsvæði Akureyrar. Augljóst sé að þetta svæði eigi eftir að eflast sem mikilvægt atvinnu- og hafnarsvæði. Nálægð lóðanna við höfnina skipti miklu máli varðandi mat á verði þeirra. Þá er því haldið fram, að lóðarskortur sé á því svæði, sem hér um ræði og geri það hinar eignarnumdu lóðir enn verðmætari. Allar líkur bendi til þess, að þetta svæði verði hjarta atvinnustarfsemi Akureyrar. Við vettvangsgöngu hafi vel sést, að lóðirnar séu heppilegar byggingalóðir, landið slétt og aðgengilegt alls staðar frá.

Aðalkrafa: Í september 1985 hafi eignarnámsþolar selt Akureyrarhöfn 6.638.2 fermetra lóð á Oddeyrartanga sunnan Gránufélagsgötu og austan lóðarmarka Rafmagnsveitna ríkisins. Söluverðið hafi verið 5.039.375 krónur eða 784.79 krónur á fermetra eða samtals 4.839.793 krónur. Sú lóð, sem seld var, liggi gegnt lóðunum á Gránufélagsgötu 53 og 55. Umhverfi sé sambærilegt við það landslag sem er á hinum eignarnumdu lóðum og sömu rök eigi við um mikilvægi legu hennar.

Aðalkrafa eignarnámsþola er byggð á framreikningi fermetraverðs miðað við byggingarvísitölu miðað við verð skv. kaupsamningi eignarnámsþola og Akureyrarhafnar frá árinu 1985. Samkomulag hafi orðið um kaupin og verð lóðanna milli aðila í september 1985 og sé því miðað við grunnvísitölu 71.6 stig og fermetraverð 784.79 krónur. Í dag sé vísitalan 231 stig. Framreiknað fermetraverð skv. samningnum 1985 sé því 2.531,93 krónur og þá fyrir hið eignarnumda land alls 16. 195.591 krónur, sem sé aðalkrafa eignarnámsþola.

Ljóst megi vera, að það verð, sem eignarnámsþolar og Akureyrarhöfn sömdu um í frjálsum viðskiptum sín á milli gefi raunsannasta mynd af verðmæti þess lands, sem hér ræðir um. Þó beri að hafa það í huga, að ef eitthvað er, þá ætti verðmæti lóðanna að hafa aukist frá því sem var árið 1985 vegna þess, að nú sé lóðarskortur fyrirsjáanlegur, en þannig var ekki staðan árið 1985.

Varakrafa byggi á sömu sjónarmiðum og áður greindi þó þannig, að miðað er við framreikning lóðarverðs samningsins frá árinu 1985 miðað við lánskjaravísitölu í stað byggingarvísitölu eins og gert er í aðalkröfu. Lánskjaravísitala hafi í september 1985 verið, 1.239 stig en sé nú 3.625 stig. Miðað við slíkan framreikning sé framreiknað fermetraverð 2.296,10 krónur og heildarverð því 14.687. 095 krónur.

Vert sé að geta þess, að eignarnemi hafi óformlega boðið 8.000.000. króna fyrir það land, sem hér ræði um, en eignarnámsþolar hafi hafnað því tilboði.

Ekkert kemur fram í gögnum málsins, sem rennir stoðum undir þá staðhæfingu í málatilbúnaði eignarnámsþola, að mikil eftirspurn sé eftir lóðum á því svæði sem hér er fjallað um. Ekki hafa komið fram gögn um sölur lóða á svæðinu utan samnings þess sem gerður var 19. nóvember 1985 milli aðila eignarnámsmáls þessa um 6.638,2 m² sjávarlóð á Oddeyrartanga en söluverð hennar var 5.039.375 krónur. Eignarnámsþolar hafa framreiknað það verð. Miðað við hækkun byggingarvístölu sé það 16.195.591 króna en miðað við hækkun lánskjaravísitölu 14.687.095 krónur.

Varhugavert þykir að leggja hækkun lánskjaravístölu eða byggingarvístölu alfarið til grundvallar eins og gert er í kröfugerð eignarnámsþola enda eru þær vísitölur ekki byggðar á þróun á Akureyri sérstaklega. Hins vegar má hafa nokkra hliðsjón af þróun vísitalna þessara.

Á hinn bóginn þykir fasteignamat á lóðunum ekki vera viðhlítandi grundvöllur hér enda fram komið við samanburð á mati nærliggjandi lóða að verulegur munur er á fasteignamati milli einstakra lóða.

Fasteignamat lóðanna fjögurra sem metnar eru hér er 4.201.144 krónur, en fasteignamat nærliggjandi lóða er sem hér segir:

stærð matsverð

Oddeyraratangi 7.623 m²13.318.000

Oddeyrartangi 3.878. m² 6.774.000

Oddeyrartangi 23.120,3 m²37.786.000

Gránufélagsgata 49 500 m² 584.000

Laufásgata 3 500 m² 584.000

Laufásgata 5 625 m² 725.000

Oddeyrartangi 6.638,2 m²10.763.000

Ekki er fallist á það að alfarið verði miðað við mat Matsnefndar Eignarnámsbóta á lóð við Strandgötu 37 frá árinu 1994 sem eignarnemi leggur til grundvallar varakröfu sinni vegna þess að óvissa ríkir um stærð lóðar þeirrar og hlunnindi. Hins vegar má hafa nokkra hliðsjón af mati þessu.

Þess ber að gæta að í úrlausn þessari er miðað við heildarverð lóðanna, þ.e. þær eru metnar sem ein spilda og er það eignarnámsþolum hagstæðara þar sem byggt er á því að nýtingarmöguleikar heildarspildunnar séu meiri heldur en ef litið yrði til einstakra lóða.

Þegar öll framangreind sjónarmið eru höfð í huga þykir hæfilegt verð spildu þeirrar sem hér er beðið um mat á vera 10.500.000 króna þ.m.t. vextir. Eignarnemi skal auk þess greiða eignarnámsþola Ellen Sverrisdóttur 250.000 krónur í málskostnað og eignarnámsþola Rögnu Ragnars 250.000 krónur og er virðisaukaskattur þar með talinn. Þá greiði eignanámsþoli allan kostnað af starfi Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu 525.000 krónur.

Eignarnemi, Akureyrarbær, greiði eignarnámsþolum, Ellen Sverrisdóttur og Rögnu Ragnars sameiginlega 10.500.000 krónur í bætur fyrir hinar eignarnumdu lóðir og 250.000 krónur hvorri í málskostnað.

Eignarnemi greiði ríkissjóði 525.000 krónur í kostnað vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

Allan V. Magnússon

Ragnar Ingimarsson                     Sverrir Kristinsson