Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 16. janúar 1998

Föstudaginn 16. janúar 1998 var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. lögum nr. 11/1973 tekið fyrir matsmálið nr. 5/1997

og kveðinn upp svohljóðandi

Matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu skipa þeir Helgi Jóhannesson, hrl, formaður, Vífill Oddsson, verkfræðingur og Kristinn Gylfi Jónsson, viðskiptafræðingur og bóndi, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

Með matsbeiðni dags. 24. september 1997, sem lögð var fram í Matsnefnd eignarnámsbóta þann 2. október 1997 fór Vegagerðin, kt. 680269-2899, Borgartúni 5 og 7, Reykjavík (eignarnemi) þess á leit við matsnefndina að hún mæti hæfilegar bætur vegna eignarnáms á spildu úr landi Lágafells, Mosfellsbæ, vegna vegarlagningar um landið. Eignarnámsþoli er Félag sameigenda Lágafells, kt. 641186-1129. Eignarnámið er byggt á heimild í 45. gr. vegalaga nr. 45/1994.

Fyrirhugað vegarstæði liggur af núverandi vegarstæði skömmu áður en komið er að hringtorgi (sé komið úr vesturátt) við gatnamót Langatanga. Þaðan er færsla á veginum í sveig til suðurs, frá núverandi vegi að rótum Lágafells. Fyrirhugað er að gera nýtt hringtorg við gatnamót Hafravatnsvegar/Reykjavegar með nýrri tengingu við gatnakerfi Mosfellsbæjar, en sú framkvæmd er utan landareignar eignarnámsþola. Hinn nýi vegur kemur til með að liggja í landi eignarnámsþola á u.þ.b. 900 m. kafla, en stærð hinnar eignarnumdu spildu er 44.943 m². Að kröfu eignarnema er undanskilið í eignarnáminu 622 m² spilda innan fyrirhugaðs vegsvæðis, þar sem núverandi vegur að Lágafellskirkju er, en að áliti eignarnema er sú spilda hans eign.

Ekki er ágreiningur með aðilum um eignarnámsheimildina né að málið heyri undir Matsnefnd eignarnámsbóta, en fyrir liggur samningur milli aðila þar sem eignarnema voru heimiluð umráð hins eignarnumda og ákvæði um að úr ágreiningi um verðmæti landsins skyldi verða leyst fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta.

Mál þetta var fyrst tekið fyrir í matsnefndinni fimmtudaginn 2. október 1997. Af hálfu eignarnema var lögð fram matsbeiðni og fleiri gögn og var málinu að því búnu frestað til vettvangsgöngu til 8. október 1997.

Miðvikudaginn 8. október 1997 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður skoðaðar, en málinu að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnámsþola til 15. október 1997.

Miðvikudaginn 15. október 1997 var málið tekið fyrir. Af hálfu eignarnema var lögð fram greinargerð ásamt fylgigögnum. Málinu var að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnámsþola til 29. október 1997.

Að beiðni aðila varð ekkert úr fyrirtöku málsins þann 29. október 1997, og var málið næst tekið fyrir fimmtudaginn 27. nóvember 1997. Þá lagði eignarnámsþoli fram greinargerð ásamt fylgigögnum, en að því búnu var málinu frestað til framlagningar frekari gagna af hálfu eignarnema til 12. desember 1997.

Föstudaginn 12. desember 1997 var málið tekið fyrir. Eignarnemi lagði fram frekari gögn og var málinu að því búnu frestað til munnlegs flutnings þess til 9. janúar 1998.

Föstudaginn 9. janúar 1998 var málið tekið fyrir. Fór þá fram munnlegur flutningur málsins. Að flutningi loknum var málið tekið til úrskurðar.

Eignarnemi kveður stærð hinnar eignarnumdu spildu miða við þá framkvæmd sem nú sé ákveðið að fara í á svæðinu. Ákvörðun spildunnar sé ekki miðuð við tvær akreinar í hvora átt, enda mjög óvíst hvort af slíkri framkvæmd verði yfirleitt nokkurn tíma, þó gert sé ráð fyrir slíkum vegi í skipulagi svæðisins. Eignarnemi telur lagagrundvöll skorta fyrir því að honum verði gert að taka stærri spildu eignarnámi en hann sjálfur ákveður, nema skilyrði 12. gr. laga nr. 11/1973 um gera honum að taka alla jörðina eignarnámi væru fyrir hendi, en um það sé ekki að ræða í máli þessu. Þá mótmælir eignarnemi sérstaklega að honum verði gert að taka eignarnámi land undir nýjan veg að Lágafellskirkju, enda þar um að ræða innanbæjarveg eða götu í Mosfellsbæ sem óeðlilegt sé að eignarnemi greiði fyrir.

Hvað varðar 622 m² spildu undir núverandi veg að Lágafellskirkju, telur eignarnemi að hann sé eigandi þeirrar spildu og því sé hún ekki hluti af eignarnáminu nú. Eignarnemi bendir í þessu sambandi á að vegurinn að kirkjunni hafi verið þar mjög lengi og allar hugsanlegar bótakröfur eignarnámsþola því löngu fyrndar. Þá kveður eignarnemi eignarnámsþola ekki hafa nein einkaafnot af þessum vegi og hann verði því ekki fyrir neinu tjóni við framkvæmdir á svæðinu nú.

Eignarnemi bendir á að hið eignarnumda land sé gróið mishæðótt land sem ekki hafi þótt henta undir byggingar legu sinnar vegna. Eignarnema er ekki kunnugt um nein afnot eða nýtingu eignarnámsþola á landinu að undanförnu.

Eignarnemi telur að með færslu vegarins í landi eignarnámsþola myndist svigrúm fyrir þróun byggðar á þeim hluta Lágafellslands sem liggur að núverandi hringvegi. Eignarnemi telur að um verulega verðmætisaukningu verði að ræða á þeirri 40.169 m² landspildu sem kemur til með að liggja milli núverandi vegar og hins nýja vegar í landi eignarnámsþola og þann hagnað verði að draga frá bótum vegna eignarnámsins með vísan til IX. kafla vegalaga, einkum 47. gr. og ólögfestra reglna um ákvörðun eignarnámsbóta.

Eignarnemi telur að við ákvörðun á bótum fyrir hina eignarnumdu spildu skuli líta til verðs á löndum skv. fyrirliggjandi mötum og samningum. Eignarnemi nefnir í fyrsta lagi á samþykkt sölutilboð dags. 29. febrúar 1995 er Mosfellsbær keypti hið svokallaða Álafossland af Framkvæmdasjóði, alls 142.178 m². Verðmæti landsins skv. þeim samningi var kr. 49,00 pr. m². Þá nefnir eignarnemi samning dags. 26. janúar 1996 er Mosfellsbær keypti tvær spildur úr landi Helgafells milli Varmár og Köldukvíslar. Alls var um að ræða 573.820 m² á kr. 36.132.000- eða um kr. 63,00 pr. m². Eignarnemi telur að þessar tvær sölur sýni glöggt núverandi gagnverð á landi á þessum slóðum og gefi nokkra leiðsögn um verðmæti hinnar eignarnumdu spildu.

Eignarnemi telur að eldri gögn komi einnig til skoðunar. Í því sambandi vísar hann m.a. til afsals dags. 10. maí 1989 þar sem eignarnemi keypti 540,5 m² spildu undir hringtorg í landi Lágafells á kr. 150.000- eða kr. 278,00 pr. m². Eignarnemi tekur fram að hér hafi verið um mjög litla spildu að ræða og verð pr. m² því mun hærra en ef um stærri spildur sé að ræða, en hin eignarnumda spilda er u.þ.b. 90 sinnum stærri en landið sem keypt var undir hringtorgið árið 1989. Þá telur eignarnemi að geta beri tveggja matsgerða, annars vegar úrskurðar Matsnefndar eignarnámsbóta dags. 11. apríl 1988 er varðaði 4.293 m² spildu úr landi Teigs, Mosfellsbæ, sem talin var gott byggingarland, en spildan var metin á kr. 717.500- eða kr. 167,00 pr. m². Hins vegar bendir eignarnemi á matsgerð dags. 7. ágúst 1986 þar sem 32.646,9 m² úr landi Lágafells voru metnir á kr. 8.220.000-, eða kr. 252,00 pr. m². Eignarnemi telur þó síðasnefnda matið allt af hátt sé tekið mið af nýrri samningum og mötum sem sýna þróun landverðs undanfarin ár.

Eignarnemi telur matsverð í Reykjavík allmiklu hærra en í Mosfellsbæ. Engu að síður telur eignarnemi fróðlegt til samanburðar að skoða þróun landverðs í samningum og mötum í Reykjavík og hafa til hliðsjónar við matið. Eignarnemi bendir í fyrsta lagi á að þann 27. maí 1990 keypti Reykjavíkurborg 113.858 m² úr landi Seláss I og II á kr. 141,00 pr. m². Þá bendir eignarnemi á að í úrskurði Matsnefndar eignarnámsbóta í málinu nr. 7/1994 hafi bætur fyrir Selásblett 15a og Selásblett 22a, samtals 82.473 m² spildur, verið metnar á kr. 17.500.000- eða kr. 212,00 pr. m². Þá bendir eignarnemi einnig á dóm Hæstaréttar frá 2. desember 1993 er varðaði Brekku í Grafarvogi, en að áliti Hæstaréttar var verðmæti þess lands kr. 351,00 pr. m² miðað við staðgreiðslu í nóvember 1989.

Eignarnemi telur fasteignaverð í Kópavogi og Garðabæ einnig vera hærra en í Mosfellsbæ. Eignarnemi bendir á að þann 19. ágúst 1992 keypti Vegagerðin 31.053,1 m² landspildu úr landi Arnarness á kr. 13.352.832- eða kr. 430,00 pr. m² og með samningi dags. 14. júní 1993 keypti Vegagerðin 47.582 m² landspildu úr landi Smárahvamms á kr. 20.751.462- eða kr. 436,00 pr. m².

Eignarnemi telur að þegar mats- og samningsfjárhæðir séu skoðaðar, beri að hafa í huga, að ekki liggi fyrir að fasteignaverð hafi hækkað á undanförnum árum, a.m.k. alls ekki í samræmi við annað verðlag og vísitölur. Eignarnemi telur því að gjalda beri varhug við öllum framreikningi fjárhæða úr gömlum samningum eða mötum. Eignarnemi bendir á að landverð sé ekki háð breytingum á vísitölu heldur öðrum atriðum s.s. framboði og eftirspurn á hverjum tíma og að framboð á lóðum hafi verið nægilegt síðustu árin á Reykjavíkursvæðinu.

Eignarnemi kveður framkvæmdir þær sem eru tilefni eignarnámsins ekki fela í sér að aukinni umferð verði beint í nágrenni Lágafells og því verði ekki um aukin átroðning að ræða af völdum umferðar frá því sem verið hefur. Eignarnemi telur færslu vegarins verða til hagsbóta hvað snertir umhverfisáhrif, þar sem hinn nýji vegur muni liggja lágt og því um góða vörn gegn hávaða að ræða. Þá telur eignarnemi að greiðari og öruggari umferð um land eignarnema hljóti að hafa í för með sér ótvíræða kosti fyrir eignarnámsþola. Eignarnemi mótmælir sérstaklega þeirri skoðun eignarnámsþola að hinn nýi vegur komi til með að valda aukinni hávaðamengun á svæðinu. Eignarnemi bendir á að aukin umferð grundvallist á öðrum atriðum en eignarnáminu sjálfu, t.d. þróun bifreiðaeignar o.fl.

Af hálfu eignarnámsþola eru gerðar eftirfarandi kröfur fyrir matsnefndinni:

a) Aðallega að eignarnema verði gert að greiða eignarnámsþolum sameiginlega sem bætur fyrir hið eignarnumda land kr. 109.848.373-, auk dráttarvaxta samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 23. september 1997 til greiðsludags.

b) Til vara er sú krafa gerð að eignarnema verði gert að greiða eignarnámsþolum sameiginlega sem bætur fyrir hið eignarnumda land kr. 75.421.448-, auk dráttarvaxta samkvæmt III. kafla vaxtalaga nr. 25/1987 frá 23. september 1997 til greiðsludags.

c) Að eignarnema verði gert að greiða eignarnámsþolum sameiginlega málskostnað samkvæmt framlögðum málskostnaðarreikningi og við ákvörðun málskostnaðar verði tekið tillit til skyldu þeirra til að greiða virðisaukaskatt af lögmannsþjónustu.

Eignarnámsþoli bendir sérstaklega á friðhelgi eignaréttarins og sú friðhelgi sé sérstaklega varin af stjórnarskránni. Því beri að túlka öll lög og allar reglur varðandi töku eigna af mönnum eignarnámsþolum í hag.

Varðandi andlag eignarnámsins gerir eignarnámsþoli þá kröfu, að eignarnámið taki til mun stærra svæðis en eignarnemi hefur tekið eignarnámi. Þannig telur eignarnámsþoli að eignarnámið skuli ná til alls veghelgunarsvæðisins vegna fyrirhugaðrar færslu þjóðvegarins suður fyrir núverandi vegarstæði í landi Lágafells, þ.e. svæðis sem myndast milli Vesturlandsvegar og vegar að Lágafelli og veghelgunarsvæðis aðkeyrslu að Lágafellskirkju, en ekki verði skildar eftir mjóar landræmur (vegstubbar) við fyrirhugaðan hringveg. Eignarnámsþoli kveður þessa spildu vera 65.111 m² að stærð. Þá krefst eignarnámsmþoli þess einnig að eignarnámið taki til 40.196 m² spildu sem myndast á milli núverandi og fyrirhugaðs vegar. Ennfremur gerir eignarnemi þá kröfu að eignarnámið taki til 622 m² spildu undir veg að Lágafelli. Eignarnámsþoli kveðst vera eigandi þeirrar spildu og hann eigi því rétt á að land hans verði að fullu bætt. Eignarnámsþoli gerir því kröfu til þess að eignarnámið nái samtals til 105.929 m² lands sem sundurliðast þannig:

Eignarnámsþoli kveður Lágafell vera mjög vel staðsett og það liggi nærri allri umferð um Mosfellsbæ. Verðmæti landsins felist því einkum í staðsetningu þess og þeirri staðreynd að byggð Reykjavíkurborgar teygi sig nú að mörkum sveitarfélagsins. Landið sé því eftirsótt og bjóði upp á ýmsa möguleika fyrir útsjónarsama aðila. Benda megi á, að Mosfellsbær sýndi landinu mikinn áhuga á sínum tíma, einkum vegna heppilegrar staðsetningar og nýtingarmöguleika þess.

Eignarnámsþoli telur að verði einungis sú spilda sem eignarnemi vill taka eignarnámi andlag eignarnámsins nú, myndi það leiða til þess að undanskildar eignarnáminu yrðu spildur og landræmur sem eignarnámsþoli getur ekki nýtt sér. Varðandi heimild matsnefndarinnar til að mæla fyrir um stækkun þess lands sem eignarnema verði gert að taka eignarnámi, vísar eignarnámsþoli til 12. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms, sem eignarnámsþoli telur að skýra verði með hliðsjón af meginreglu íslensks réttar um friðhelgi eignarréttarins og frjálsa ráðstöfunarheimild eiganda.

Eignarnámsþoli telur að verði svæði þessi undanskilin eignarnáminu nú, geti hann ekki nýtt þau á eðlilegan hátt sem sjálfstæða eign í framtíðinni. Hann gæti ekki hafið neinar framkvæmdir á spildunum og ljóst sé að nánast útilokað væri að finna áhugasama kaupendur að þessum afmörkuðu svæðum. Eignarnámsþoli bendir sérstaklega á að vegurinn verði niðurgrafinn þar sem hann mun liggja í landi Lágafells og glöggt megi sjá af framlögðum gögnum málsins að vegurinn muni skerast nokkuð inn í landið. Eignarnámsþoli telur afleiðingar þessa verða þær, að nýtingarmöguleikar spildunnar milli núverandi og fyrirhugaðs vegar verði litlir sem engir, þar sem ómögulegt verði að reisa þar mannvirki vegna skeringanna í landið.

Eignarnámsþoli telur að varðandi sönnun á því hvort eign verði nýtt á eðlilegan hátt sem sjálfstæð eign, verði að hafa í huga það sjónarmið, að hér er tilteknum aðila, eignarnema, með lögum fengnar sérstakar heimildir til að skerða eign manna. Af meginreglunni um friðhelgi eignarréttarins megi leiða þá túlkunarreglu, að eignarnámsþoli eigi ekki að þurfa að sanna að spildan verði ekki nýtt, heldur einungis að líklegt sé að hún verði ekki nýtt á eðlilegan hátt. Ljóst sé að lega þeirra spildna, sem eignarnemi hyggst undanskilja eignarnámi, og afstaða þeirra til heildarlóðar geri það að verkum að þær verða eignarnámsþola einskis nýtar og það sé eignarnema að sýna fram á annað.

Eignarnámsþoli telur að stærð hins eignarnumda lands skuli miðast við að hinn fyrirhugaði vegur verði í framtíðinni tvöfaldur svo sem gert sé ráð fyrir í skipulagi. Engu skipti í því sambandi þó eignarnemi hafi ákveðið að fara ekki út í þá framkvæmd í þessum áfanga. Eignarnámsþoli bendir á að verði krafa hans um breiðara veghelgunarsvæði vegna þessa ekki tekin til greina, verði landspildur í nágrenni hins nýja vegar honum ónýtanlegar þar til eignarnema þóknast að hefjast handa um breikkun vegarins.

Til stuðnings kröfu sinni um viðbótareignarnám vísar eignarnámsþoli m.a. til úrskurðar Matsnefndar eignarnámsbóta í máli nr. 9/1994: Súðavíkurhreppur gegn Guðrúnu Friðriksdóttur, Daðínu Friðriksdóttur og Selmu Friðriksdóttur. Í því máli var eignarnám á hluta lóðar látið ná til lóðar í heild. Jafnframt vísar eignarnámsþoli til úrskurður Matsnefndar eignarnámsbóta frá 22. apríl 1977: Sveitarstjórn Miðneshrepps gegn eigendum Flankastaða, Miðneshreppi. Í máli þessu var krafa um viðbótareignarnám tekin til greina með vísan til 12. gr. laga nr. 11/1973 þar sem búrekstrarleg aðstaða yrði mjög óhagkvæm á því landi sem eftir stæði. Þá nefnir eignarnámsþoli einnig í þessu sambandi úrskurð Matsnefndar eignarnámsbóta frá 30. ágúst 1977: Eggert Gunnarsson, Guðni Kristinn Gunnarsson, Guðmunda Gunnarsdóttir og Gunnar M. Jónsson gegn Vestmannaeyjabæ. Í því máli skar vegur í sundur hluta af landi og talið var að fasteignin hefði með þessum hætti verið skert þannig að þeir hlutar sem eftir væru yrðu ekki nýttir á eðlilegan hátt.

Varðandi mat á bótum fyrir hið eignarnumda land bendir eignarnámsþoli á að eignarnám feli í sér þvingaða afhendingu eignar, óháð því hvort eignarnámsþoli vilji á þeirri stundu selja eignina. Eignarnámsþoli geti þannig ekki valið sér tíma til viðskiptanna með tilliti til ástands á markaði eða áhrifa sölunnar á skattalega stöðu hans. Mat á eignarnámsbótum geti því ekki tekið tillit til tímabundinnar lægðar á markaði fyrir hliðstæðar eignir og meta skal. Eignarnámsþoli telur að frekar skuli leggja til grundvallar verð sem gilt hafi í einhvern tíma, t.d. undanfarin tíu ár, enda ráði eignarnámsþoli ekki hvenær hann lætur eign af hendi. Þá telur eignarnámsþoli fyrirséð að markaðsverð lóða fari hækkandi enda sé almennt talið að efnahagsbati íslensku þjóðarinnar fari að skila sér í hækkuðu verði, m.a. á landi og lóðum. Eignarnámsþoli bendir að auki á að íbúðabyggð Reykjavíkurborgar sé nú komin að rótum Mosfellsbæjar skammt frá landi Lágafells og ljóst að sú þróun muni auka verðmæti lóða í Mosfellsbæ.

Eignarnámsþoli tekur fram varðandi framlögð gögn af hálfu eignarnema um sölur á svæðinu, að gæta verði þess sérstaklega við hvaða aðstæður hver samningur um sölu hliðstæðra eigna, sem notaður er til samanburðar, er gerður. Niðurstaða þeirra kunni að hafa ráðist af einhverjum sérstökum ástæðum sem unnt hafi verið að semja um í frjálsum samningum, en um eignarnámsmat gegni öðru máli, þar sem þar sé verið að ákvarða eigendunum fullt verð.

Eignarnámsþoli mótmælir því sjónarmiði eignarnema að ekki geti verið eðlilegt að nota verðlagsvísitölur til að bera saman möt og kaupsamninga frá ólíkum tíma.

Eignarnámsþoli mótmælir því að samningar um sölu á landi í Mosfellsbæ árið 1995 og 1996 sem eignarnemi vísar til verði lagðir til grundvallar mati í þessu máli. Í þeim tilvikum hafi sveitarfélag verið kaupandi og geti í krafti stöðu sinnar samið með öðrum hætti en tíðkast í algerlega frjálsum samningum. Í fyrrgreindum samningum hafi m.a. verið samið um niðurfellingu fasteignagjalda eða lóðagjalda, greiðslur í formi lóðaúthlutana, o.fl. Allt séu þetta atriði sem áhrif geti haft á kaupverð til lækkunar. Jafnframt ítrekar eignarnámsþoli að fjárhagsstaða seljanda og áætlaður nýtingartími til bygginga geti einnig haft áhrif til lækkunar á kaupverðinu. Einnig bendir eignarnámsþoli á að kaupsamningur um land Seláss I og II geti tæpast verið til viðmiðunar í þessu máli með sömu rökum og fyrr greinir. Samningurinn sé gerður á milli Gunnars B. Jenssonar og Borgarsjóðs Reykjavíkur og er kaupverðið að mestu greitt með skuldajöfnun vegna opinberra gjalda seljanda. Að því er varði úrskurð Matsnefndar eignarnámsbóta í máli nr. 7/1994, bendir eignarnámsþoli á, að eignarnámsþoli í því máli hafi ekki sætt sig við niðurstöðu nefndarinnar og hafi óskað eftir dómkvaðningu matsmanna til að meta verðmæti hins eignarnumda og mál vegna þessa sé nú rekið fyrir dómstólum.

Til stuðnings kröfu sinni um fjárhæð eignarnámsbóta vísar eignarnámsþoli m.a. til eftirfarandi úrskurða Matsnefndar eignarnámsbóta og annarra gagna um viðskipti með land:

a) Matsgerð dómkvaddra matsmanna 07.08.1986. Metnar voru bætur fyrir 32.646,9 m². úr landi Lágafells, Mosfellsbæ. Matsmenn mátu hvern m² lóðar á kr. 266,00 miðað við verðlag á matsdegi, en framreiknað miðað við byggingavísitölu í nóvember 1997 nemur matsverð hvers m² kr. 712,00.

b) Úrsk. uppkv. 11. des. 1990 í máli nr. 4/1990: Bæjarstjórinn í Hafnarfirði gegn Sjálfstæðisfélagi Hafnarfjarðar. Metnar eru bætur fyrir 540 m² lóð við Gunnarssund í Hafnarfirði, en samkvæmt skipulagi áttu bílastæði að vera á þeim hluta lóðarinnar sem lá að götunni. Tekið er fram að lóðin sé leigð á erfðafestu, en henni fylgi þrátt fyrir það nánast allar eignarheimildir. Matsnefndin mat hvern m² lóðarinnar á kr. 2.400,00 miðað við verðlag á matsdegi, en framreiknað miðað við byggingarvísitölu í nóv. 1997 nemur matsverð hvers m² kr. 3.126,00.

c) Úrsk. uppkv. 4. feb. 1993 í máli nr. 7/1991: Keflavíkurkaupstaður og Njarðvíkurkaupstaður gegn Fiskiðjunni h.f. Til mats var tekin 2.380,6 m² landspilda sem eignarnámsþoli hafði á erfðafestu vegna lagningar á götu meðfram sjó frá Bakkastíg í Njarðvík að Vesturbryggju í Keflavíkurhöfn. Fram kemur að matsnefndin hafi tekið tillit til hagræðis eignarnámsþola af eignarnáminu en leggur síðan til grundvallar að verðmæti hvers fermetra sé kr. 2.000,00 á matsdegi, og framreiknað með sama hætti og í a-lið nemur matsverð pr. m² kr. 2.377,00.

d) Úrsk. uppkv. 26. júlí 1994 í máli nr. 3/1992: María Skúladóttir o.fl. gegn Akureyrarbæ. Um var að ræða eignarnám á hluta af strandlengju á Oddeyri á Akureyri. Stærð hinnar metnu lóðar var samkvæmt fasteignamati talin vera 1.200 m², en matsnefndin tekur fram að hún sé nokkuð stærri. Bætur voru metnar alls kr. 3.000.000- eða kr. 2.500,00 pr. m² miðað við 1.200 m², en framreiknað með sama hætti og í a-lið nemur matsverð pr. ferm. kr. 2.859,00.

e) Úrsk. uppkv. 12. júlí 1995 í máli nr. 10/1994: Selfosskaupstaður gegn Gunnari Gunnarssyni o.fl. Um var að ræða eignarnám á svonefndu "árbakkasvæði" á Selfossi, en verðmætasti hluti landsins var land á syðri bakka Ölfusár frá lóð Selfosskirkju til austurs að Ölfusárbrú. Var stærð þessa hluta lands 12.804 m² af alls 26.312 m², en mismunurinn er árbakki og uppfylling sem ekki nýtist til bygginga. Metnar bætur voru alls kr. 11,3 millj. auk 1,1 millj. í vexti fram að úrskurðardegi. Fyrir landið allt nema bætur kr. 429,00 pr. m² en sá hluti sem nýtist til bygginga kr. 883,00 pr. m² Séu þessar fjárhæðir framreiknaðar til núvirðis miðað við breytingar á byggingarvísitölu nemur matsverð annars vegar kr. 474,00 og hins vegar kr. 975,00.

f) Matsgerð frá 22.02.1996. Metnar voru bætur fyrir Selásblett 15a og Selásblett 22a, samtals 82.433 m². Matsmenn mátu hvern fermetra landsins á kr. 680,00 miðað við verðlag á matsdegi, en framreiknað á sama hátt og í a-lið nemur matsverð hvers m² kr. 736,00.

Eignarnámsþoli vísar jafnframt til eftirfarandi samninga til viðmiðunar:

1. Hinn 15. janúar 1988 keypti Hagvirki h.f. 52.982,5 m² landspildu á Seltjarnarnesi, svonefnda Kolbeinsstaðamýri, af landeigendum og var kaupverðið alls kr. 76.000.000-. Í kaupsamningi kemur fram að landið var skipulagt til íbúðahúsabyggðar og framangreind stærð landsins tók einnig til hluta þess sem fór undir götur, leiksvæði, stíga og opin svæði, en fjölbýlishúsalóðir voru alls 14.123,7 m² (96 íbúðir), raðhúsa- og parhúsalóðir 23.325,1 m² (68 raðhús) og einbýlishúsalóðir 1.115,9 m² (2 hús). Kaupverð á hverjum m² var kr. 1.434,45 (miðað við verðlag 15.01.88) og framreiknað miðað við byggingavísitölu í nóvember 1997 nemur það kr. 2.999,00. Sé kaupverði landsins skipt niður á þær 166 íbúðir sem ætlunin var að byggja á landinu nemur það kr. 457.831- á hverja íbúð miðað við verðlag 15.01.88, en framreiknað kr. 957.244-.

b) Hinn 10. mars 1996 keypti Ármannsfell h.f. 10.400 m² hluta af lóðinni nr. 89 við Laugarnesveg, nú Kirkjusandur 1-5, af Landsbanka Íslands í kjölfar þess að bankinn auglýsti eftir tilboðum í lóðarhlutann. Kaupverðið var alls kr. 72.700.000-, en þegar tekið hefur verið tillit til verðmætis gatnagerðargjalda sem fylgdu með við söluna til lækkunar verður söluverð lóðarinnar 54,3 millj. króna. Kaupverð á hvern m² verður þá kr. 5.221,00, en í kaupsamningi var miðað við að byggja alls 76 íbúðir í fjölbýlishúsum á lóðinni og nemur kaupverðið þá kr. 714.474- á hverja íbúð. Síðar mun hafa verið samið um hlutfallslega lækkun kaupverðsins vegna fækkunar á íbúðum sem heimilað var endanlega að byggja á lóðinni.

c) Með samningi gerðum 9. október 1987 keypti Samband íslenskra samvinnufélaga landspildu úr Smárahvammslandi í Kópavogi vestan Reykjanesbrautar sem var skipulögð sem iðnaðarhverfi. Landspildan var alls 32,5 hektarar en landeigendur höfðu fyrir söluna afhent Kópavogskaupstað 8,075 hektara undir götur og opin svæði og því voru byggingarlóðir þær sem keyptar voru alls 23,205 hektarar. Umsamið kaupverð var kr. 117.000.000- og miðað við stærð landspildunnar í heild (32.5 ha) var kaupverðið kr. 360,00 á m² og ef eingöngu er miðað við byggingarlóðir kr. 504,00 miðað við verðlag í október 1987. Séu þessar fjárhæðir framreiknaðar til núvirðis miðað við breytingar á byggingarvísitölu verður kaupverð á hvern m² annars vegar kr. 762,00 og hins vegar kr. 1.067,00.

Þá bendir eignarnámsþoli á að af hálfu sveitarfélaganna á Reykjavíkursvæðinu liggi fyrir að Hafnarfjörður, Kópavogur og Mosfellsbær hafi við úthlutun lóða innheimt sérstakt gjald til viðbótar gatnagerðargjaldi sem ýmist er nefnt yfirtökugjald, upptökugjald eða lóðarverð. Þessu gjaldi sé ætlað að svara til kaupverðs/kostnaðar sveitarfélagsins við kaup/öflun viðkomandi lóðar. Eignarnámsþoli kveður gjöld þessi vera á bilinu kr. 550,00 á hvern m² upp í kr. 1.500,00. Eignarnámsþoli telur þessi gjöld sveitarfélaganna vera til marks um það hvað þau telji eðlilegt að húsbyggjendur greiði að lágmarki fyrir byggingarlóðir.

Eignarnámsþoli mótmælir þeim sjónarmiðum eignarnema að það eigi að leiða til lækkunar á eignarnámsbótum að eignarnámsþoli hafi ekki nýtt landið. Eignarnámsþoli telur að við ákvörðun eignarnámsbóta verði að byggja á þeirri nýtingu sem almennt megi viðhafa á landinu og framtíðarnot þess geri ráð fyrir, þ.e. að því verði ráðstafað undir verslunar- eða iðnaðarlóðir. Þá bendir eignarnámsþoli á að ný lega Vesturlandsvegar taki lungað úr nýtanlegu landi jarðarinnar norðan vegar að Lágafelli m.a. vegna þess að veghelgunarsvæðið sé nú alveg komið að hæðum í Lágafellslandi.

Eignarnámsþoli telur að líta beri til þess við matið að með bættu vegakerfi megi búast við aukinni umferð sem þýði aukna hljóð- og loftmengun. Eignarnámsþoli hefur í þessu sambandi lagt fram skýrslu er sýnir m.a. að hljóðstig fyrir umferðarspá árið 2008 hækki um 0,5-1,0 dB (A) og fyrir umferðarspá árið 2030 um 4-5 dB (A) frá því sem nú er.

Með hliðsjón af framansögðu og framlagðra gagna í málinu er aðalkrafa eignarnámsþola miðuð við að greiddar verði kr. 1.037,00 fyrir hvern m² og er þá höfð hliðsjón af niðurstöðum Matsnefndar eignarnámsbóta og þeirra gagna sem vitnað var til hér að framan.

Varakrafan er miðuð við að höfð sé hliðsjón af mati dómkvaddra matsmanna frá 07.08.1986, en þá var metinn hluti úr sama landi og því eðlilegt að miða við það mat. Þessu til stuðnings vísar eignarnámsþoli til þeirrar meginreglu að við mat á eignarnámsbótum verði að gæta jafnræðis gagnvart þeim sem eiga fasteignir í grennd hver við annan. Varakrafa eignarnámsþola er þá miðuð við að greiddar verði kr. 712,00 fyrir hvern m².

Matsnefndin hefur farið tvívegis á vettvang og kynnt sér aðstæður, bæði fyrir og eftir að framkvæmdir við hinn nýja veg í landi eignarnámsþola hófust. Þá hafa verið lögð fyrir nefndina ýmis gögn, kort, matsgerðir, samningar o.fl.

Svo sem fram hefur komið deila aðilar um eignarhald á 622 m² landspildu undir núverandi veg að Lágafellskirkju. Báðir aðilar telja sig eiga spilduna. Með vísan til 1. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms, þar sem fram kemur tilgangur Matsnefndar eignarnámsbóta, er ljóst, að það er ekki í valdi eða á verksviði matsnefndarinnar að úrskurða í deilum um eignarrétt. Af þessum sökum er ágreiningi varðandi nefnda 622 m² landspildu vísað frá matsnefndinni í máli þessu.

Af hálfu eignarnámsþola er gerð krafa til þess að eignarnámið taki m.a. til vegarstæðis undir nýjan veg að Lágafellskirkju. Af hálfu eignarnema hefur þessari kröfu verið mótmælt. Ekkert liggur fyrir um að framkvæmdir við slíkan veg séu á næsta leiti eða hvort sú framkvæmd verði í höndum eignarnema í máli þessu. Að áliti matsnefndarinnar þykja með vísan til þessa ekki efni til að gera eignarnema að stækka hið eignarnumda svæði að þessu leyti. Sama þykir eiga við varðandi landræmu sem mun myndast milli Vesturlandsvegar og hins nýja vegar að Lágafellskirkju ef og þegar að þeirri framkvæmd verður.

Af hálfu eignarnámsþola er þess krafist að eignarnámið nái til lands undir hinn nýja veg miðað við að vegurinn verði tvöfaldur svo sem gert er ráð fyrir í skipulagi svæðisins. Fyrir liggur að eignarnemi hyggst einungis leggja veg með einni akrein í hvora átt og telur í raun óvíst hvort nokkurn tíma verði af tvöföldun vegarins á þessu svæði m.a. vegna fyrirhugaðrar lagningar vegar langt vestan og norðan byggðar í Mosfellsbæ, yfir Kollafjörð upp á Kjalarnes. Þrátt fyrir að eignarnema sé með heimild í vegalögum veitt heimild til að taka eignir eignarnámi vegna framkvæmda á hans vegum, verður ekki séð að rök séu fyrir því að gera eignarnema að kaupa land undir vegi nema ljóst sé að fyrirhugað sé að leggja þá. Í þessu skipir ekki máli hvað ráðgert er í samþykktu skipulagi, enda er eignarnemi ekki aðili að gerð þeirra auk þess sem þau taka oft breytingum í tímans rás. Með vísan til þessa er hafnað kröfu eignarnámsþola um breikkun og lengingar þess svæðis sem tekið er eignarnámi undir hinn fyrirhugaða veg.

Hvað varðar 40.196 m² sem mun myndast milli núverandi staðsetningar Vesturlandsvegar og hins nýja vegar, þykir matsnefndinni ljóst að sú spilda muni geta nýst eignarnámsþolum í framtíðinni undir byggingar og önnur mannvirki, enda er gert ráð fyrir þess konar nýtingu hennar í staðfestu skipulagi. Hin nýja staðsetning Vesturlandsvegar í landi eignarnámsþola þykir ekki nema síður sé spilla nýtingarmöguleikum spildunnar frá því sem nú er og er því ekki fallist á þá kröfu eignarnámsþola að eignarnema verði gert að taka spilduna eignarnámi nú.

Með vísan til framanritaðs er miðað við að stærð hins eignarnumda lands sé sú hin sama og fram kemur í greinargerð eignarnema, þ.e. 44.943 m². Ekki er talið að eignarnámið nú leiði til þess að land eignarnámsþola skerðist með þeim hætti að ónýtanlegar landræmur verði eftir, enda er eignarnámsþoli eigandi að öllu aðliggjandi landi að hinu eignarnumda svæði, þannig að heild þess lands sem eftir verður raskast ekki.

Hin eignarnumda landspilda liggur vel við byggð og umferð í Mosfellsbæ. Landið hefði mátt nýta sem byggingarland, þrátt fyrir að mishæðir valdi því að landið getur ekki talist fyrsta flokks byggingarland. Svo sem fram hefur komið er það álit matsnefndarinnar að spilda sú sem myndast milli núverandi Vesturlandsvegar og hins nýja vegar muni geta nýst eignarnámsþolum í framtíðinni. Í aðalskipulagi Mosfellsbæjar fyrir tímabilið 1992-2002 var reiknað með þessu svæði sem iðnaðarsvæði, en í nýju aðalskipulagi fyrir tímabilið 1995-2015 er svæðið skipulagt sem miðbæjarsvæði. Ekkert liggur þó fyrir um að vegarlagningin nú muni auka verðmæti spildunnar frá því sem nú er og er því ekki fallist á kröfu eignarnema um að slík verðmætisaukning komi til frádráttar bótum.

Fallist er á það með eignarnámsþola að verð þau sem annars vegar koma fram í sölutilboði um Álafosslandið frá 29. febrúar 1995 (kr. 49,00 pr. m²) og í kaupsamningi dags. 26. janúar 1996 um tvær spildur úr landi Helgafells (kr. 63 pr. m²), gefi ekki raunhæfa mynd af verðmæti hins eignarnumda lands í máli þessu.

Af hálfu matsnefndarinnar þykir rétt að hafa hliðsjón af öðrum gögnum auk legu og nýtingarmöguleikum hins eignarnumda lands. Í þessu sambandi þykir rétt að líta m.a. til úrskurðar Matsnefndar eignarnámsbóta frá 11. apríl 1988 varðandi land Teigs í Mosfellsbæ, þó það land liggi ekki eins vel við byggð og það land sem hér er til umfjöllunar. Þá þykir einnig rétt að líta til dóms Hæstaréttar frá 2. desember 1993 varðandi Brekku Grafarvogi og kaupsamninga vegna spildna úr landi Arnarness í Garðabæ og Smárahvamms í Kópavogi og úrskurðar Matsnefndar eignarnámsbóta frá 14. júlí 1997, í málinu Vegagerðin gegn Barnavinaheimilinu Sumargjöf.

Ekki þykir tækt að nota úrskurð Matsnefndar eignarnámsbóta frá 26. júlí 1994 varðandi strandlengju á Oddeyri á Akureyri eða úrskurð matsnefndarinnar frá 12. júlí 1995 varðandi árbakkasvæðið á Selfossi til hiðsjónar hér, enda aðstæður á báðum stöðum mjög ólíkar því sem hér er og allur samanburður ótækur.

Með vísan til framanritaðs og aðstæðna allra þykja hæfilegar bætur fyrir hið eignarnumda vera 20.000.000-. Samkvæmt samningi aðila skulu bæturnar bera 7,5% fasta vexti frá 1. október 1997 til greiðsludags, enda verði matsfjárhæðin ekki greidd síðar en 20. febrúar 1998.

Þá skal eignarnemi greiða eignarnámsþola kr. 680.000- auk virðisaukaskatts í málskostnað og kr. 520.000- í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

Eignarnemi, Vegagerðin, kt. 680269-2899, Borgartúni 5 og 7, Reykjavík, greiði eignarnámsþola, Félagi sameigenda Lágafells, kt. 641186-1129, kr. 20.000.000- með 7,5% vöxtum frá 1. október 1997 í eignarnámsbætur og kr. 680.000- auk virðisaukaskatts í málskostnað.

Þá greiði eignarnemi kr. 520.000- í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.