Nr. 36/2019 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 36/2019
Ákvörðunartaka. Gluggaskipti. Skemmdir á séreign.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með rafrænni álitsbeiðni, móttekinni 10. apríl 2019, beindi Húsfélagið A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, móttekin 29. maí 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 6. og 7. júní 2019, athugasemdir gagnaðila, dags. 18. júní 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, sendar með tölvupósti 20. júní 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, sendar með tölvupósti 20. júní 2019, og athugasemdir gagnaðila, sendar með tölvupósti 1. júlí 2019, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 4. júlí 2019.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið A. Gagnaðili er eigandi íbúðar á 3. hæð hússins. Ágreiningur er um kröfu gagnaðila á hendur álitsbeiðanda vegna viðgerða á séreign hennar og rétti gagnaðila til að synja álitsbeiðanda um aðgengi að séreign hennar í því sambandi.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé ekki skylt að greiða gagnaðila kostnað hennar vegna framkvæmda við sólbekk og glugga.
- Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að veita verktaka aðgang að íbúð hennar til að framkvæma þegar samþykktar framkvæmdir við gluggaskipti á norðurhlið hússins.
Í álitsbeiðni kemur fram að framkvæmdir við húsið hafi staðið yfir frá árinu 2012. Síðustu ár hafi verið um að ræða venjulegt og nauðsynlegt viðhald á gluggum auk málningarvinnu vegna aldurs hússins og ástands glugga. Framkvæmdir hafi verið ákveðnar á aðalfundum húsfélagsins fyrir hvert ár. Gagnaðili hafi ekki mætt á húsfund síðan árið 2011. Ágreiningur hafi verið um framkvæmdirnar að hluta, en gagnaðili hafi mótmælt ákvörðunartöku vegna þeirra og vali á verktaka. Þá hafi hún neitað verktaka um aðgengi að fasteign sinni svo að hann geti klárað framkvæmdir og gert kröfu um að álitsbeiðandi greiði henni kostnað sem hún telji sig hafa orðið fyrir vegna skemmda hans á séreign hennar.
Ákveðið hafi verið að skipta um átta glugga á suðurhlið hússins. Tekin hafi verið ákvörðun um framkvæmdina á húsfundi sem haldinn hafi verið 11. ágúst 2016. Á fundinum hafi legið fyrir að ákveða framkvæmdir sem hafi verið boðaðar á aðalfundi 13. mars 2016. Tilboð verktaka í framkvæmdirnar hafi legið fyrir á fundinum og ákvörðunartaka verið í samræmi við lög. Tiltekinn verktaki hafi boðið í verkið en hann sé tengdur einum eiganda og hafi hann því setið hjá við ákvörðunartökuna. Framkvæmdir og tilboð hafi verið samþykkt með atkvæðum meirihluta eigenda en eitt atkvæði hafi verið á móti.
Frá upphafi hafi verið ljóst að ísetning glugga myndi gera það að verkum að eitthvað af séreignarhlutum yrði fyrir skemmdum. Eðlilegt sé að framkvæmdir á sameignarhlutum glugga geti haft áhrif á séreignarhluta þeirra eins og raunin hafi orðið í þessu tilfelli. Vegna þessa hafi tilboð verktaka einnig náð til framkvæmda innan íbúðanna á því sem teljist vera séreign, sbr. 5. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, meðal annars að endurnýja sólbekki en ekki hafi verið hægt að halda eldri sólbekkjum vegna framkvæmdarinnar. Eigendur hafi haft val um að kaupa plastsólbekki sem hafi verið innifaldir í verði verktaka eða kaupa dýrari sólbekki úr tré sem eigandi yrði þá að greiða fyrir sérstaklega. Öllum eigendum hafi verið kynnt þessi framkvæmd og farið hafi verið yfir hana á nefndum húsfundi ásamt því að þetta hafi komið fram í tilboði verktaka sem hafi legið fyrir á fundinum. Þessar framkvæmdir hafi átt sér stað sumarið 2017. Gagnaðili hafi ekki mætt á fundinn þrátt fyrir boðun og því ekki tekið þátt í ákvörðunartökunni.
Þegar framkvæmdir hafi átt að hefjast við suðurhlið hússins hafi gagnaðili hamlað aðgengi að eign sinni. Eftir áskorun álitsbeiðanda, dags. 20. mars 2017, um að hleypa verktakanum inn hafi hún samþykkt að opna fyrir honum svo að hægt yrði að vinna við ísetningu á gluggunum. Verktakinn hafi náð að klára ísetningu glugganna en ekki fengið að ljúka frágangi þar sem lokað hafi verið á aðgengi hans að íbúð gagnaðila. Að sögn gagnaðila hafi hún gert það vegna óánægju með vinnubrögðin og þar sem hún hafi ekki samþykkt að breytingar yrðu gerðar á sólbekk eða öðru í séreign hennar. Gagnaðili hafi lokið frágangi á sólbekkjum með aðstoð verktaka sem hún hafi sjálf ráðið til verksins. Hún hafi í dag krafið álitsbeiðanda um greiðslu fyrir það sem hún telji vera skemmdir á séreign hennar af völdum verktaka og segi að hún haft lagt út fyrir kostnaði að fjárhæð 228.482 kr. Gagnaðili hafi haldið eftir greiðslum af húsfélags- og framkvæmdarsjóðsgjöldum og krafist skuldajafnaðar gagnvart þeim eins langt og það nái upp í kröfuna.
Álitsbeiðandi telji sér óskylt að verða við kröfu gagnaðila þar sem um sé að ræða kostnað vegna framkvæmda við séreign sem eiganda beri að standa straum af, sbr. 1. mgr. 50. gr. laga um fjöleignarhús. Það sé afstaða álitsbeiðanda að gagnaðila hafi verið í sjálfsvald sett að heimila verktakanum, sem samþykkt hafi verið að myndi sjá um framkvæmdirnar, að klára frágang innanhúss rétt eins og hann hafi gert í öllum öðrum íbúðum hússins. Ákvörðun hennar um að gera það ekki geti ekki verið á ábyrgð álitsbeiðanda.
Viðgerðir og gluggaskipti á norðurhlið hússins, sem verði framkvæmdar af sama verktaka á yfirstandandi ári, hafi verið samþykktar samhljóða af eigendum. Samt sem áður hafi gagnaðili lýst því yfir að hún frábiðji sér að verktakinn eða menn á hans vegum fái aðgang að íbúð hennar vegna gluggaskipta og að hún muni meina þeim um aðgang. Gagnaðila sé óheimilt að neita verktaka um aðgengi að íbúði sinni vegna framkvæmda sem lögmæt ákvörðun álitsbeiðanda liggi fyrir um, sbr. 1., 3. og 4. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús, enda verði henni veittur hæfilegur fyrirvari vegna þeirra.
Í greinargerð gagnaðila segir að 29. mars 2017 hafi formaður álitsbeiðanda komið ásamt mönnum sínum að íbúð hennar. Hún hafi opnað dyrnar og hleypt þeim inn en að öðru leyti ekki átt orðaskipti við þá. Hún hafi ekki verið á staðnum á meðan framkvæmdirnar hafi átt sér stað. Móðir hennar hafi verið í íbúðinni í öðru herbergi og ekkert fylgst með á meðan verkið hafi verið unnið, en hún hafi aðeins ætlað að loka íbúðinni eftir að þeir færu. Hún hafi síðan hringt í gagnaðila og spurt í forundan hvort það hefði ekki aðeins átt að skipta um glugga, en iðnaðarmennirnir hefðu rifið út sólbekk. Auk þess hafi henni fundist frágangurinn eftir þá fremur draslaralegur, þ.e. hrátt og sprungið múrverkið hafi blasað við þar sem tréáfellingar og gamalt upprunalegt gerefti, sem hafi verið fyrir ofan gluggann, hafi verið fjarlægt.
Ágreiningslaust sé að gagnaðili hafi ekki sótt húsfundi frá árinu 2011, enda sé það ekki meðal skyldna eigenda samkvæmt 13. gr. laga um fjöleignarhús.
Gagnaðili hafi ekki frétt af gluggaskiptunum fyrr en í byrjun mars 2017 þegar stillansar hafi verið reistir við húsið. Gagnaðili hafi árangurslaust í tvö ár beðið um sundurliðun á 2.566.800 kr. sem hafi verið greiddir formanni álitsbeiðanda fyrir gluggaskiptin. Þá hafi hún sett skilaboð í glugga og anddyri hússins um að hún kærði sig ekki um gluggaskipti. Öllum hafi verið eða mátt vera ljóst að hún hafi verið mótfallin gluggaskiptunum.
Það hafi verið þá sem stjórn álitsbeiðanda hafi sent gagnaðila og öðrum eiganda, sem hafi verið mótfallinn framkvæmdinni, bréf, dags. 20. mars 2019, þar sem nánast hafi verið hótað að höfðað yrði skaðabótamál yrði formanni álitsbeiðanda ekki hleypt inn. Gagnaðili hafi með semingi samþykkt það, enda álitsbeiðanda heimilt að gera ráðstafanir varðandi eignir sem tilheyri því, sbr. 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Hins vegar hafi þessar framkvæmdir verið mun meira íþyngjandi fyrir gagnaðila sem hafi búið í íbúð sinni og verið ófrísk í ofanálag. Henni hafi ekki verið kunnugt um þá ólögmætu samþykkt húsfundar að til stæði að rífa út séreign hennar, enda hafi enginn úr stjórn álitsbeiðanda kynnt framkvæmdirnar fyrir henni. Það hefði þurft að fá samþykki allra fyrir þessum aðgerðum.
Gagnaðili beri fyrir sig 72. gr. stjórnarskrárinnar og telji að formaður álitsbeiðanda á grundvelli samþykktar naums meirihluta á húsfundi hafi ekki haft heimild til að grípa inn í eignarrétt gagnaðila með því að fjarlægja séreign hennar gegn vilja hennar og áskilja í tilboði bætur til hennar, sem hún kæri sig ekki um. Gagnaðili eigi að minnsta kosti rétt á endurgreiðslu þess hlutar sem hafi verið innifalinn í tilboði formanns álitsbeiðanda og gagnaðili hafi ekki fengið gjaldkera álitsbeiðanda til að veita henni sundurliðun á.
Sólbekkurinn, tréáfellingar á múrverki og gerefti hafi verið fyrir innan gler og inni í íbúðinni. Því hafi verið um séreign gagnaðila að ræða, sbr. 5. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús.
Skoða verði ákvæði 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús heildstætt með hliðsjón af öðrum lagaákvæðum, til að mynda 57. gr. Það sé vandséð hvaða sameiginlegu hagsmunir eigenda hafi falist í því að rífa séreign gagnaðila. Ljóst hafi verið að hún væri mótfallin framkvæmdunum en þær hafi engu að síður verið knúnar í gegn og þannig farið fram úr því sem teljist eðlilegt og venjulegt viðhald. Lög um fjöleignarhús séu skýr hvað þetta snerti, þ.e. að álitsbeiðandi geti ekki tekið ákvarðanir gegn vilja eigenda.
Álitsbeiðandi hafi ekki getað tekið ákvörðun á húsfundi sem gagnaðili hafi hvorki verið boðuð á með lögmætum hætti né getað tekið afstöðu til. Það sé andstætt 60. gr. laga um fjöleignarhús. Þá megi lögjafna frá ákvæði 4. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús að því leyti að þegar ekki sé tilkynnt um framkvæmdir og eign sé ekki komið í samt horf og óþægindi verði vegna framkvæmda þá eigi eigandi rétt á hæfilegum bótum. Jafnframt megi líta til 1. mgr. 38. gr. sömu laga.
Ekki sé rétt með farið í umfjöllun álitsbeiðanda að gagnaðili hafi ekki hleypt formanni álitsbeiðanda inn eftir að hann hafði valdið skemmdum. Hann hafi sent miða þar sem gagnaðila hafi verið gefinn sjö daga frestur til þess að svara því hvort hún vildi plastsólbekk í bætur. Hún hafi ekki svarað þessu og ekki hafi verið haft frekara samband við hana.
Gagnaðili hafi skorað á álitsbeiðanda að gera úrbætur að viðlagðri skaðabótaábyrgð með tölvupósti 13. júní 2017. Rúmur frestur hafi verið veittur en smiður hafi ekki lokið úrbótum á glugga fyrr en um það bil einu og hálfu ári síðar, eða í nóvember 2018, en á því tímabili hafi enginn haft samband við gagnaðila.
Farið sé fram á að kærunefnd viðurkenni að álitsbeiðanda beri að greiða bætur vegna brottnáms og skemmda á séreign hennar og að honum verði gert að endurgreiða þann hluta sem þegar hafi verið greiddur vegna framkvæmda á séreigninni. Einnig sé farið fram á að álitsbeiðanda beri að sundurliða þær 2.566.000 kr. sem hafi verið greiddar til formanns álitsbeiðanda. Þá sé farið fram á frávísun á seinni kröfu álitsbeiðanda. Ekki verði séð að kærunefndin geti tekið afstöðu til þess að tilteknir aðilar fái aðgang að heimili hennar í framtíðinni. Slíkt væri gróft brot á 71. gr. stjórnarskrárinnar þar sem segi að allir skuli njóta friðhelgi einkalífs, heimilis og fjölskyldu.
Samkvæmt skýru ákvæði 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús hafi eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni. Vandséð sé að húsfélag geti samþykkt á löglega boðuðum húsfundi að heimiluð verði innganga tiltekinna aðila í séreignarhluta. Þá hafi ekki verið sýnt fram á að gagnaðili hafi ekki sinnt eðlilegu og nauðsynlegu viðhaldi og umhirðu séreignar sinnar, þannig að aðrir hlutar hússins líði fyrir vanræksluna eða liggi undir skemmdum, sem sé forsenda fyrir þessu inngripi samkvæmt skýru ákvæði 3. mgr. sömu greinar.
Þá taki 4. mgr. sömu greinar til lagna en hér sé um að ræða skipti á gluggum og málningarvinnu, sem álitsbeiðandi virðist taka undir með gagnaðila að megi lögjafna til. Það sem álitsbeiðanda hafi hins vegar yfirsést sé nauðsyn þess að skipta út nýlegum gluggum. Gluggar gagnaðila í norðurhluta hússins séu nýlegir og því standi engin rök til að heimila formanni álitsbeiðanda að skipta þeim út. Farið sé fram á frávísun á seinni kröfu álitsbeiðanda en til vara að henni verði hafnað.
Í athugasemdum álitsbeiðenda segir meðal annars að húsfundir hafi ávallt verið boðaðir með lögmætum hætti og fyrirvara og enginn félagsmanna fyrir utan gagnaðila gert athugasemdir við boðaða húsfundi hingað til. Fundir hafi verið boðaðir þannig að hengd sé upp auglýsing í anddyri í sameign og öllum félögum jafnframt sendur tölvupóstur um boðun. Þá hafi gagnaðila ávallt verið sendur ábyrgðarpóstur til þess að tryggja að hún fengi fundarboð með hæfilegum fyrirvara. Gagnaðili hafi því átt alla möguleika til þess að mæta á húsfundi og leggja sitt til málanna á þeim vettvangi eins og öðrum eigendum og kynna sér allar fyrirhugaðar framkvæmdir og þar með leggja fram önnur tilboð í viðgerðir gæti hún aflað þeirra í stað þess að gera það upp á sitt einsdæmi þegar framkvæmdir séu að hefjast.
Allar fundargerðir séu sendar til félagsmanna eftir fundarhöld. Gagnaðila hafi verið send fundargerð vegna húsfundarins 11. ágúst 2016 á þáverandi netfang hennar 16. ágúst 2016. Þar að auki hafi þessi framkvæmd verið rædd og samþykkt á aðalfundi húsfélagsins sem haldinn hafi verið 13. mars 2016. Gagnaðili hafi því vel vitað af því að þessar framkvæmdir væru fyrirhugaðar löngu áður en þær hafi byrjað í mars 2017. Gagnaðila hafi jafnframt verið boðið að mæta á húsfundi til þess að kynna sér reikninga álitsbeiðanda og fara yfir reikninga vegna framkvæmdanna með því að mæta til gjaldkera og kynna sér bókhaldið. Það sé því ekkert til í fullyrðingum um að henni hafi ekki verið boðið að kynna sér þann kostnað sem álitsbeiðandi hafi þurft að bera vegna framkvæmdanna.
Það liggi fyrir að gluggaviðgerðir hafi nánast undantekningarlaust haft áhrif á séreignir sem sé eðlilegt en þessu til stuðnings sé vísað til álits kærunefndar í máli nr. 39/2014.
Alltaf hafi verið ljóst að það þyrfti einnig að lagfæra séreignina en sólbekkir og áfellur sem hafi verið til staðar hafi verið límd á rauf á gömlu gluggunum og það og gereft því verið eina festan. Þrátt fyrir fullyrðingar gagnaðila séu gluggarnir hjá henni yfir 70 ára gamlir. Það sé nánast ómögulegt að taka glugga, sem sé svo gamall, úr án þess að þurrt timbrið í þeim og þá sá hluti sem sé inni í séreign brotni. Vegna þessa hafi verið metið nauðsynlegt að framkvæma verkið með þeim hætti sem raunin hafi orðið. Einnig sé eðlilegast að setja nýjan glugga í innan frá þar sem ekki sé steypt að glugga í þessu húsi. Þannig geti glugginn verið aðeins stærri en ella og þar af leiðandi minni kíttisrauf sem sé betra og líti betur út. Auk þessa sé þá ekki þörf fyrir múrviðgerðir að utan. Með þessu hafi eðlileg og sanngjörn sjónarmið verið höfð að leiðarljósi þegar ákveðið hafi verið að fara í þessar viðgerðir.
Ávallt hafi staðið til að verktaki myndi klára allan frágang við séreign gagnaðila. Hefði hún heimilað aðgang að íbúð sinni hefði það gengið eftir og hún ekki orðið fyrir nokkru tjóni. Þá hafi gagnaðila, eins og öðrum eigendum, verið gefinn fullur kostur á að hafa skoðun á því hvernig yrði farið með sólbekkinn en hún kosið að svara engu. Eftir standi að ætlað tjón hennar stafi eingöngu af aðgerðum sem hún hafi kosið upp á sitt einsdæmi að fara út í og geti álitsbeiðandi ekki borið ábyrgð á þeim ákvörðunum og þeim kostnaði sem hún hafi þannig orðið fyrir.
Óumdeilt sé að framkvæmdin hafi áhrif á sameign og séreign og aðgengi að íbúð gagnaðila sé nauðsynlegt til þess að fá að klára viðgerðir sem hafi verið löglega samþykktar á húsfundi. Veiti gagnaðili ekki aðgengið muni það fyrirsjáanlega valda öðrum eigendum og henni sjálfri tjóni, meðal annars með töfum á framkvæmdum og vegna þess að þau gætu þurft að greiða kostnað vegna framkvæmdanna sem annars ætti með réttu að falla á hana. Þar að auki gæti kostnaður við ákveðna verkþætti orðið hærri með tilheyrandi tjóni fyrir alla. Það stafi einkum af því að þegar hafi verið pantað efni í framkvæmdirnar og verktakinn áætlað tíma til þess að klára þær og pantað aðföng í samræmi við það.
Gagnaðili hafi ekki mótmælt lögmæti þeirra funda sem hafi verið haldnir 13. júní 2017 og 13. mars 2018 eða fært fyrir því rök að þar hafi ekki verið nægjanlegur fjöldi félagsmanna. Á fundinn hafi verið mætt fyrir vel rúmlega 50% félagsmanna og 50% eignarhluta og allir greitt atkvæði með framkvæmdinni. Það hafi því verið nægjanlegur fjöldi félagsmanna til þess að taka ákvörðun í samræmi við bæði B. og C. liði 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. 1. og 2. mgr. 42. gr. sömu laga. Ákvörðun um framkvæmdirnar sé þannig lögmæt og beri gagnaðila því að verða við því að veita aðgengi að séreign sinni til þess að framkvæmdirnar nái fram að ganga, sbr. 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús.
Til frekari rökstuðnings um skyldu gagnaðila til að veita aðgengi að fasteign sinni þegar lögmæt ákvörðun húsfélags liggi fyrir megi vísa til dóms Hæstaréttar í máli nr. 192/2015.
Í athugasemdum gagnaðila er því mótmælt að fundarboðun hafi alltaf verið þeim hætti sem álitsbeiðandi hafi lýst. Ekki hafi verið send kvittun fyrir sendingu ábyrgðarpóstsins. Álitsbeiðandi hafi ekkert lagt fram máli sínu til stuðnings.
Þar sem gagnaðili hafi ekki mætt á húsfundi á þeim tíma sem ákvörðunin hafi verið tekin, hafi hún hengt upp tilkynningu í anddyri hússins þar sem hún hafi frábeðið sér gluggaskiptin og ekki vitað hvað til hafi staðið varðandi innra byrði gluggans hefði verið ríkari ástæða fyrir álitsbeiðanda að kynna henni að ætlunin væri ekki aðeins að skipta um glugga heldur einnig að hrófla við séreign hennar. Í fundargerð frá fundinum 13. mars 2016 sé einungis staðhæft að sólbekkir séu á eigin kostnað eigenda en ekkert fjallað um nauðsyn þess að fjarlægja sólbekkinn hvað þá gluggalista eða gerefti.
Því sé mótmælt að álit kærunefndar í máli nr. 39/2014 eigi við en þar sé ekki til úrlausnar að séreign hafi verið skemmd og fjarlægð.
Álitsbeiðandi hafi lagt fram afrit af tölvupósti ásamt fundargerð sem sendur hafi verið á netfang gagnaðila sem hún noti ekki. Með tölvupóstinum hafi fylgt fundargerð frá fundinum 11. ágúst 2016 þar sem fjallað sé um að tæpur meirihluti eigenda, þ.e. 6 eigendur af 11 eigendum 12 íbúða eða fulltrúar þeirra hafi samþykkt gluggaskiptin á suðurhlið hússins. Hvergi sé vikið að nauðsyn þess að fjarlægja séreignir eða að sérstakt samþykki fundarins hafi legið fyrir því.
Íbúðir hússins séu 12 þannig að þegar komi að eignarhlutum hafi einungis 50% eignarhluta verið að baki ákvörðuninni og 6 eigendur íbúða. Þá lýsir gagnaðili nánar erfiðum samskiptum við stjórn álitsbeiðanda.
Glerið í gluggunum hafi verið tvískipt en væntanlega hafi gluggar ekki verið tvískiptir fyrir 70 árum. Gagnaðili geti sannað að gluggar hennar hafi verið tvískiptir verði eftir því óskað. Því hafi ekki verið mótmælt að gluggi hennar hafi ekki skemmt út frá sér. Glugginn hafi verið nýlegur og engin nauðsyn að skipta honum út.
Það hafi verið 5 eigendur eða fulltrúar eigenda af þeim 11 eigendum sem hafi verið mótfallnir framkvæmdunum, þ.e. ekki mætt eða setið hjá.
Þegar komi að því að skemma eða fjarlægja séreign í fjölbýli þurfi samþykki allra að liggja fyrir, sbr. 6. tölul. og 10. tölul. A-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. 30. gr. sömu laga. Það að fjarlægja sólbekk, trélista og gerefti hafi falið í sér víðtækar takmarkanir á ráðstöfunarrétti gagnaðila sem hafi þurft samþykki allra. Ekkert í lögunum hafi heimilað að séreignin yrði fjarlægð. Lögin geri þó greinarmun á séreign og sameign, sbr. 5. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús. Þessi greinarmunur verði að engu sé ekki hægt að fjarlægja annan hlutann án þess að skemma hinn, enda hafi gagnaðili ekki sannað að svo hafi verið hafið yfir allan vafa eða leitt að því líkur samkvæmt eðli máls að ekki hafi mátt fjarlægja ytra byrðið án þess að taka innra byrðið.
Vísað sé til 30. gr. og 6. tölul. A-liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. 5. tölul. 5. gr. sömu laga, að því er taki til gluggaskiptanna allra, bæði sameign og séreign, þar sem álitsbeiðandi virðist meina að séreign sé órjúfandi heild við sameignina. Það sé býsna gróft geti tæpur meirihluti eigenda á húsfundi samþykkt breytingar á séreignum sem tengdar séu órjúfanlega við sameign, eins og álitsbeiðandi haldi fram, þegar enga nauðsyn beri til viðhalds vegna þess að aðrar eignir liggi undir skemmdum. Það hafi ekki verið eðlilegt eða nauðsynlegt viðhald að rífa séreign gagnaðila út.
Í þessu tilviki sé um verulegar breytingar að ræða, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús. Jafnvel þótt kærunefnd meti það svo að einungis hafi verið um smávægilegar breytingar að ræða þá liggi ekki einu sinni fyrir einfaldur meirihluti miðað við eignarhluta svo sem 3. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús áskilji þar sem ákvörðun um gluggaskiptin hafi fallið á jöfnu á fundinum miðað við eignarhluta. Verði því að telja að ákvörðunin sé ólögmæt hvað sem líði fundarboðum eða hvað gagnaðili hafi mátt eða ekki mátt vita um gluggaskiptin þar sem fundurinn hafi brotið gegn öllum málsgreinum 30. gr. varðandi lögmætan fjölda atkvæða sem þurfi til framkvæmdanna, sbr. 6. tölul. A-liðar 41. gr., en þó einkum 10. tölul. A-liðar sömu greinar sem taki sérstaklega til séreigna.
Samkvæmt 57. gr. laga um fjöleignarhús sé valdsvið einkum bundið við sameign í fjöleignarhúsum og þau eigi ekkert að vera að fást við séreignir eigenda, nema í undantekningartilvikum eða þegar minnst sé á það í lögum eða leiði af eðli máls, sbr. 3. mgr. laganna.
III. Forsendur
Gagnaðili telur að ekki hafi legið fyrir lögmæt ákvörðun um gluggaskipti á suðurhlið hússins sem þegar hafa farið fram. Í fundargerð húsfundar, sem haldinn var 13. mars 2016, kemur fram að stjórn álitsbeiðanda leggi til að skipt verði um átta glugga á suðurhlið hússins. Fjallað var um nauðsyn þess að skipta um alla gluggana til þess að samræma útlit þeirra. Áætlaður kostnaður við framkvæmdina var sagður 2.600.000 kr. og tekið fram að sú fjárhæð fæli í sér allan kostnað við framkvæmdina fyrir utan sólbekki sem eigendur greiði sjálfir. Samþykkt var að boða til nýs húsfundar til þess að kjósa um þessa framkvæmd. Á húsfund, sem haldinn var 11. ágúst 2016, voru mættir eigendur sjö eignarhluta og umboðsmenn eigenda tveggja eignarhluta. Þannig var mætt fyrir níu eignarhluta af tólf. Samkvæmt fundargerð húsfundarins var borin upp tillaga um að skipta um átta glugga á suðurhlið hússins og lagt fram tilboð verktaka. Allir samþykktu tillöguna og tilboð verktakans á fundinum að undanskildum einum. Þá sat eigandi tveggja eignarhluta í kjallara hjá við atkvæðagreiðsluna vegna tengsla hans við verktakann.
Samkvæmt 3. tölul. B-lið 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús þarf samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, fyrir byggingu og endurbótum sem ekki breyti sameign verulega, sbr. 2. mgr. 30. gr. Kærunefnd telur að umrædd framkvæmd á gluggum á suðurhlið hússins falli hér undir, enda hafi verið að taka ákvörðun um að skipta um glugga sem hluta af viðhaldi hússins og einnig til þess að samræma útlit þeirra. Í 2. mgr. 42. gr. laga um fjöleignarhús segir að sé um að ræða ákvarðanir sem falla undir B-lið 41. gr. þá verði að minnsta kosti helmingur eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, að vera á fundi og tilskilinn meirihluti þeirra að greiða atkvæði með tillögu. Fulltrúar níu eigenda af 12 voru viðstaddir fundinn. Þá greiddu sjö eigendur sex eignarhluta atkvæði með tillögunni en einn eigandi var á móti. Vegna hagsmunatengsla stóð eigandi tveggja eignarhluta utan við atkvæðagreiðsluna. Með hliðsjón af þessu er ljóst að fundarsókn var nægileg og samþykki fullnægjandi, sbr. 3. tölul. B-liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús sem og 2. mgr. 42. gr. sömu laga.
Gagnaðili ber því að við húsfundur geti ekki tekið ákvörðun um þann hluta framkvæmdar sem snúi að séreign eigenda. Samkvæmt 5. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst til séreignar sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum. Vegna framangreindra gluggaskipta var hluti af innra byrði glugga í íbúð gagnaðila fjarlægður, þ.e. sólbekkur, gerefti og trélisti. Í 1. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús segir að eigandi hafi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögum þessum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Af þessu ákvæði verður ráðið að það geti komið til takmörkunar á umráðum eiganda yfir séreign sinni leiði lögleg ákvörðun húsfélagsins til þess. Í því sambandi má einnig vísa í dóm Hæstaréttar 1984, bls. 587, og álit kærunefndar húsamála í málum nr. 61/2017 og 105/2018 þar sem hagsmunir heildarinnar leiða til þess að húsfundi er heimilt að taka ákvörðun um framkvæmdir þó að hluti af framkvæmdunum snerti séreign eigenda. Álitsbeiðandi bendir á að óhjákvæmilegt sé að skipting á gluggum hafi áhrif á séreignarhluta hans. Í gögnum málsins er því lýst að sólbekkir og áfellur hafi verið límd á rauf á gömlu gluggunum sem ásamt gerefti hafi verið eina festan. Einnig er því lýst að eðlilegt sé að skipta um glugga innan frá í þessu húsi. Ekki liggja fyrir nánari gögn eða útskýringar vegna gluggaframkvæmdanna og verður því lagt til grundvallar við úrlausn málsins að eðlilegt hafi verið að skipta út glugganum með þeim hætti sem gert var með hliðsjón af framangreindum upplýsingum. Þannig verður ráðið að óhjákvæmilegt hafi verið að fjarlægja hluta af séreignarhluta glugga vegna órjúfanlegra tengsla hans við sameign hússins.
Gagnaðili ber því einnig við að henni hafi ekki verið kunnugt um gluggaskiptin fyrr en hún varð vör við uppsetningu stillansa í mars 2017. Þá hafi henni verið alls ókunnugt um að gluggaskiptin kæmu til með að hafa áhrif á séreign hennar.
Samkvæmt 58. gr. laga um fjöleignarhús er æðsta vald í málefnum húsfélags í höndum húsfundar. Í 2. mgr. 60. gr. sömu laga segir að í fundarboði skuli greina tíma og stað fundarins og þau mál sem verða tekin fyrir og meginefni tillagna. Í 2. mgr. 64. gr. sömu laga segir að undir umsjá og á ábyrgð fundarstjóra skuli rita í sérstaka fundargerðarbók meginatriði allra mála sem tekin séu fyrir og allar ákvarðanir sem teknar séu og hvernig atkvæði hafi fallið, sé því að skipta. Í 4. mgr. segir að fundargerðir skuli jafnan vera aðgengilegar fyrir félagsmenn og eigi þeir rétt á því að fá staðfest endurrit eða ljósrit þeirra.
Húsfundir eru vettvangur eigenda til þess að taka ákvarðanir um sameignina og gera lögin ráð fyrir umræðum og ákvörðunartökum á húsfundum ásamt ritun fundargerða sem skulu vera aðgengilegar eigendum. Kærunefnd telur gögn málsins ekki benda til annars en að ferli álitsbeiðanda við ákvörðunartöku um framkvæmdina hafi verið í samræmi við framangreind ákvæði. Þá hafa fundargerðir verið ritaðar og ekkert sem gefur til kynna að þær hafi verið óaðgengilegar félagsmönnum. Óumdeilt er að gagnaðili hefur ekki mætt á húsfundi síðan árið 2011 vegna ákvörðunar hennar þar um. Álitsbeiðandi verður ekki látinn bera ábyrgð á því að gagnaðili kjósi að mæta ekki á húsfundi. Þá verður ekki sú skylda lögð á álitsbeiðanda að haga upplýsingagjöf til eigenda með öðrum hætti en lögin gera ráð fyrir þó að hann kjósi að mæta ekki á húsfund. Að auki kemur fram í fundargerð húsfundar, sem haldinn var 13. mars 2016 og send var eigendum öllum með tölvupósti, að framkvæmdin kæmi til með að hafa áhrif á sólbekki.
Í 1. mgr. 57. gr. laga um fjöleignarhús segir að hlutverk og tilgangur húsfélaga sé aðallega að sjá um varðveislu, viðhald og endurbætur og rekstur sameignarinnar þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreigna og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist. Gagnaðili vísar ítrekað til þess að engin þörf hafi verið á því að skipta um umræddan glugga þar sem hann hafi verið nýlegur og ekki skemmt út frá sér eða lekið. Gögn málsins benda til þess að tekin hafi verið ákvörðun um gluggaskiptin á þeim grundvelli að gluggarnir væru orðnir gamlir og því orðið tímabært að skipta þeim út. Kærunefnd telur að álitsbeiðandi verði að hafa svigrúm til þess að gera viðeigandi ráðstafanir til að viðhalda sameigninni og þannig koma í veg fyrir að hún valdi skemmdum. Kærunefnd telur því að heimild álitsbeiðanda til þess að skipta út gluggum sé ekki bundin við það að gluggi leki eða að upp sé kominn vandi sem þurfi að bregðast við. Þannig hafi álitsbeiðandi í tilviki þessu verið að rækja hlutverk sitt samkvæmt framangreindri 1. mgr. 57. gr.
Gagnaðili krefst þess að álitsbeiðandi greiði kostnað hennar vegna vinnu verktaka sem hún réði sjálf við að koma séreignarhluta glugga síns í upprunalegt horf á þeim grundvelli að ákvörðun um gluggaskiptin hafi verið ólögmæt. Að því virtu, sem að framan hefur verið rakið, fellst kærunefnd ekki á þessa kröfu. Um er að ræða kostnað vegna viðgerða á séreign gagnaðila sem hún stofnaði til án samráðs við álitsbeiðanda og ber þannig ein ábyrgð á.
Gagnaðili gerir kröfu um að viðurkennt verði að hún eigi rétt á sundurliðun á reikningi verktaka vegna framkvæmdanna. Samkvæmt 6. mgr. 69. gr. laga um fjöleignarhús er stjórn og framkvæmdastjóra skylt að veita eigendum upplýsingar og skýringar um öll atriði er varða málefni húsfélagsins, rekstur þess, sameiginlegt viðhald, efnahag og fjárhagsstöðu. Skulu eigendur hafa rétt til að skoða bækur félagsins, reikninga og fylgiskjöl með hæfilegum fyrirvara en þó jafnan að viðstöddum stjórnarmanni. Álitsbeiðandi greinir frá því að ekkert standi því í vegi að verða við beiðni gagnaðila um að sjá öll gögn húsfélagsins og að henni standi það til boða. Einnig greinir hann frá því að gagnaðili hafi neitað að mæta á húsfundi eða til gjaldkera í þeim tilgangi að fara yfir bókahaldið. Þannig verður ekki ráðið að ágreiningur sé til staðar um þetta atriði og því ekki tilefni til að fallast sérstaklega á kröfu gagnaðila hér um.
Samkvæmt fundargerð húsfundar, sem haldinn var 13. mars 2018, var tekin ákvörðun um gluggaskipti á norðurhlið hússins. Á fundinn voru mættir eigendur átta eignarhluta og greiddu allir atkvæði með framkvæmdinni. Ljóst er þannig að lögmæt ákvörðun liggur til grundvallar þeirri framkvæmd, sbr. 3. tölul. B-liðar 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús og einnig 2. mgr. 42. gr. sömu laga.
Í 3. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús segir að húsfélag eða menn á þess vegum skuli hafa rétt til aðgangs að séreign til eftirlits með ástandi hennar og meðferð með hæfilegum fyrirvara og að teknu fullu tilliti til viðkomandi. Með hliðsjón af þessu ákvæði og því að fyrir liggur lögmæt ákvörðun um gluggaskiptin telur kærunefnd að gagnaðila beri að veita verktaka aðgang að íbúð sinni til að ljúka framkvæmdum.
IV. Niðurstaða
Kærunefnd húsamála fellst á kröfur álitsbeiðanda.
Reykjavík, 4. júlí 2019
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson