Nr. 125/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 7. febrúar 2019

í máli nr. 125/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 130.000 kr. ásamt vöxtum og leigu, sem var greidd fyrir tímabilið 11.-28. febrúar 2018, að fjárhæð 83.571 kr.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 26. nóvember 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 27. nóvember 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila barst með tölvupósti varnaraðila, sendum kærunefnd 5. janúar 2019. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 7. janúar 2019, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar komust að munnlegu samkomulagi um leigu sóknaraðila á herbergi í íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár og leigu.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að 19. desember 2017 hafi vinkona hennar séð auglýst til leigu herbergi í tveggja herbergja íbúð. Hafi hún ákveðið að leigja það og sóknaraðili ákveðið að leigja hitt herbergið í íbúðinni þegar það losnaði nokkrum dögum síðar, eða frá 1. janúar 2018 ásamt eiginmanni sínum. Þau hafi rætt við varnaraðila um leiguna, leiguverð og aðstæður. Sóknaraðili hafi greitt hluta tryggingarfjárins eða 60.000 kr. 28. desember 2018 og eftirstöðvar þess ásamt leigu 1. janúar 2018, samtals 200.000 kr. Mánaðarleg leiga hafi verið 130.000 kr. og tryggingarfé numið eins mánaðar leigu. Skömmu eftir að sóknaraðili hafði framkvæmt millifærsluna hafi hún farið þess á leit við varnaraðila að hann útvegaði leigusamning. Það hafi ekki verið mögulegt á þeim tímapunkti en hann hafi ætlað að útbúa leigusamning eins fljótt og hann gæti. Vegna aðstæðna sóknaraðila og eiginmanns hennar hafi þau ekki getað flutt í herbergið fyrr en 30. janúar 2018. Þegar þau hafi flutt í herbergið hafi þeim orðið ljóst að aðstæður væru ekki eins og búast hafi mátt við. Auk þess sem varnaraðili leigði út bæði herbergi íbúðarinnar leigði hann einstaklingi lítinn skáp til búsetu. Þar að auki hafi tveir aðrir einstaklingar dvalið á sófum í stofunni. Íbúðin hafi ekki verið í góðu ásigkomulagi, mikið hafi verið reykt í stofunni og það farið verulega illa í sóknaraðila.

Þegar á þriðja degi eftir hún hafi flutt inn hafi hún kvartað við varnaraðila yfir einstaklingunum sem hafi búið í stofunni, slæmum aðstæðum og reykingum í stofunni. Varnaraðili hafi lofað að koma til móts við hana og til að mynda sagt að einstaklingarnir tveir byggju eingöngu tímabundið í stofunni og yrðu farnir út eftir nokkra daga og einnig hafi hann ætlað að koma í veg fyrir reykingar. Þann 8. febrúar 2018 hafði ekkert breyst og sóknaraðili og maki hennar ákveðið að leita að annarri íbúð og tilkynnt varnaraðila að þau gætu ekki búið í íbúðinni lengur sökum framangreinds og rift leigusamningi. Þau hafi því flutt í annað herbergi 10. febrúar 2018.

Sóknaraðili hafi farið þess á leit við varnaraðila að fá endurgreidda trygginguna skömmu eftir að hún hafi flutt út. Varnaraðili hafi hafnað þeirri umleitan á þeim grundvelli að hún hefði farið úr herberginu með of skömmum fyrirvara. Í kjölfarið hafi sóknaraðili tilkynnt varnaraðila að hún hefði rift leigusamningnum og þar af leiðandi ætti uppsagnarfrestur ekki við. Forsendur fyrir leigunni hafi brostið, enda engir íbúar verið í stofnunni þegar þau hafi séð íbúðina fyrst og ekkert sem hafi bent til þess að stöðugar reykingar væru látnar viðgangast sem og læti úr stofunni.

Í framhaldinu hafi varnaraðila snúist hugur og lofað að endurgreiða tryggingarféð ef hann myndi finna nýjan leigjanda fyrir 1. mars 2018. Þann dag hafi sóknaraðili spurt vinkonu sína, sem hafi enn verið búsett í íbúðinni, hvort nýr leigjandi væri fluttur inn og hún sagt að svo hafi verið. Sóknaraðili hafi því aftur farið þess á leit við varnaraðila að fá endurgreidda trygginguna en umleitanirnar ítrekað verið hunsaðar.

Í þessari litlu íbúð hafi búið alls sex einstaklingar. Þann stutta tíma sem þau hafi búið í íbúðinni hafi varnaraðili ekki útvegað lykil sem hafi komið sér verulega illa þar sem þau hafi öll þurft að deila húslykli. Leigusamningi hafi verið rift á grundvelli brostinna forsendna, enda hafi aðstæður í íbúðinni að engu leyti verið í samræmi við þær aðstæður sem þau hafi búist við þegar þau hafi farið þess á leit við varnaraðila að taka herbergið á leigu. Varnaraðili hafi fundið nýjan leigjanda að herberginu skömmu eftir að þau hafi flutt út. Þá hafi varnaraðili ekki gert formlega kröfu í tryggingarféð þrátt fyrir að um 15 vikur séu liðnar frá skilum á herberginu.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir lýsingu sóknaraðila ekki rétta og að sóknaraðili hafi ekki getað sagt samningnum upp fyrirvaralaust. Herbergið hafi verið tómt í einn mánuð.

IV. Niðurstaða            

Í málinu er deilt um hvort varnaraðila sé heimilt að halda eftir tryggingarfé að fjárhæð 130.000 kr. sem sóknaraðili lagði fram við upphaf leigutíma. Einnig er deilt um hvort varnaraðila beri að endurgreiða sóknaraðila leigu vegna riftunar á leigusamningi.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda, nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó er leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans. Í 4. mgr. sömu lagagreinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða má og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hefur uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. laganna. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins skv. 4. mgr. skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar. 

Sóknaraðili greinir frá því að hún hafi flutt út 10. febrúar 2018 og hefur því ekki verið sérstaklega mótmælt af hálfu varnaraðila sem sagði sóknaraðila hafa farið úr eigninni fyrirvaralaust. Engin gögn liggja fyrir í máli þessu sem sýna fram á að varnaraðili hafi gert kröfu í tryggingarfé sóknaraðila innan fjögurra vikna frá þeim tíma. Þegar af þeirri ástæðu ber varnaraðila að skila sóknaraðila tryggingarfénu ásamt vöxtum, sbr. 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, frá þeim tíma þegar tryggingin var lögð fram og með dráttarvöxtum, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 11. mars 2018, sbr. einnig 4. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. 

Sóknaraðili gerir einnig kröfu um að varnaraðila beri að endurgreiða leigu sem hún greiddi vegna tímabilsins 11.-28. febrúar 2018, samtals að fjárhæð 83.571 kr. Sóknaraðili greinir frá því að þegar hún flutti í íbúðina hafi hún ekki fengið full afnot hennar í samræmi við leigusamning aðila en tveir leigjendur hafi verið í stofu eignarinnar og einn í skáp fyrir utan þann sem leigði hitt herbergi íbúðarinnar. Ekki liggur fyrir skriflegur leigusamningur í málinu og hefur þessu ekki verið sérstaklega mótmælt af hálfu varnaraðila sem þó sagði sóknaraðila ekki skýra rétt frá án þess að tilgreina nákvæmlega hvað það væri sem ekki væri rétt. Þá liggja fyrir samskipti aðila á facebook þar sem sóknaraðili krefst þess að varnaraðili fái henni full afnot hins leigða og að ekki verði reykt í eigninni. Kvaðst varnaraðili ætla að verða við því. Ekkert liggur þó fyrir um að hann hafi orðið við kröfu sóknaraðila þar um. Sóknaraðila var því heimilt að rifta samningi aðila 10. febrúar 2018 með vísan til 2. og 6. töluliðar 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga. Þegar af þeirri ástæðu ber að fallast á kröfu sóknaraðila um að varnaraðila beri að endurgreiða henni leigu vegna tímabilsins 11.-28 febrúar 2018, að fjárhæð 83.571 kr.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila tryggingarfé að fjárhæð 130.000 kr. ásamt vöxtum skv. 4. tölulið 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim tíma þegar tryggingarféð var lagt fram til 10. mars 2018 en með  dráttarvöxtum skv. 1. mgr. 6. gr. laga, um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá þeim tíma til greiðsludags.

Varnaraðila ber að endurgreiða sóknaraðila leigu að fjárhæð 83.571 kr.

Reykjavík, 7. febrúar 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson