Mál nr. 39/2015

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 15. september 2015

í máli nr. 39/2015 (frístundahúsamál)

A

og

B

gegn

C ehf.

Mánudaginn 1. febrúar 2016 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðilar: A og B, leigutakar frístundalóðar nr. X við götuna D í landi Y, (lóð nr. X, fastanúmer frístundahúss nr. X). E hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir hönd sóknaraðila.

Varnaraðili: C ehf., eigandi jarðarinnar. Umboðsmaður leigusala er F.

Krafa sóknaraðila er að leigusamningur um frístundalóð nr. X við D verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 30. nóvember 2034.

Krafa varnaraðila er aðallega að málinu verði vísað frá kærunefnd húsamála. Til vara krefst varnaraðili þess að hafnað verði kröfu sóknaraðila um að leigusamningur lóðarinnar hafi framlengst um 20 ár frá lokum samning að telja skv. 3. mgr., sbr. 4. mgr. 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008 (hér eftir nefnd lög um frístundabyggð, þar sem við á).

Með kæru, dags. 22. september 2015, beindi lögmaður sóknaraðila til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 25. september 2015, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar og var gagnaðila veittur frestur til að skila greinargerðinni. Greinargerð barst frá varnaraðila, dags. 19. október 2015, ásamt fylgiskjölum. Kærunefnd sendi sóknaraðilum greinargerð og gögn frá varnaraðila með bréfi, dags. 20. október 2015, til upplýsingar. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 29. október 2015, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndarinnar, dags. 2. nóvember 2015, til upplýsingar og til að koma að athugasemdum. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 13. nóvember 2015, og voru sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndarinnar, dags. 17. nóvember 2015, til upplýsingar og til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 26. nóvember 2015.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að hinn 1. maí 1990 var undirritaður leigusamningur um leigu á frístundalóð nr. X við götuna D í landi Y. Samningurinn var tímabundinn frá 1. desember 1989 til 25 ára. Sóknaraðili undirritaði samninginn sem leigutaki en leigusali var þáverandi eigandi lóðarinnar sem nú er í eigu varnaraðila.

Með bréfi þann 21. janúar 2014 tilkynnti varnaraðili sóknaraðila að áætluð leigulok yrðu í lok nóvember 2014 og lýsti sig um leið reiðbúinn til viðræðna um áframhaldandi leigu. Varnaraðili tilkynnti í sama bréfi að leigutaki yrði að greiða hálft stofngjald við endurnýjun leigumála eða 385.920 krónur. Lögmaður varnaraðila sendi sóknaraðila bréf þann 31. október 2014 með ítrekun um að leigusamningurinn væri að falla úr gildi 30. nóvember 2014. Lögmaður sóknaraðila svaraði bréfi varnaraðila 12. mars 2015.

Sóknaraðili heldur því fram að samningar hafi ekki tekist á milli aðila og tilkynningar hafi ekki verið sendar innan þess frests sem er getið í lögum um frístundabyggð. Varnaraðili telur að óumdeilanlegt sé að lóðarleigusamningnum hafi lokið 30. nóvember 2014 og þar sem hann hafi verið tímabundinn hafi ekki þurft að segja honum sérstaklega upp.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili greinir frá því að nú liggi fyrir endurnýjun samnings. Upphaflegur samningur hafi verið gerður 1. maí 1990 og átti hann að gilda frá 1. desember 1989 með gildistíma til 25 ára. Með bréfi, dags. 21. janúar 2014, hafi varnaraðili tilkynnt að áætluð leigulok yrðu 30. nóvember 2014. Á sama tíma hafi varnaraðili lýst sig reiðubúinn til viðræðna um áframhaldandi leigu. Lögmaður varnaraðila hafi sent sóknaraðila bréf, dags. 31. október 2014, með ítrekun um að leigusamningurinn væri að falla úr gildi og lagði hann áherslu á að lög um frístundabyggð hefðu ekkert gildi gagnvart leigusamningnum. Á sama tíma sendi lögmaðurinn afrit af nýjum leigusamningi. Lögmaður sóknaraðila hafi svarað bréfinu með bréfi, dags. 12. mars 2015.

Samningar hafi ekki tekist á milli aðila og því beri að líta svo á, að þar sem tilkynningar hafi ekki verið sendar innan þess frests sem getið sé um í lögum, hafi samningur verið framlengdur um eitt ár miðað við umsamin leigulok eða til 30. nóvember 2015, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga um frístundabyggð.

Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laga um frístundabyggð falli málskotsréttur leigutaka niður hafi málskot ekki verið sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt framangreindu séu lok leigusamnings 1. desember 2015. Samkvæmt 4. mgr. sömu greinar framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings hafi annar hvor aðili nýtt málskotsrétt sinn í samræmi við 2. eða 3. mgr. 12. gr. laganna.

Sóknaraðilar hafi verið að greiða u.þ.b. 70.000 krónur, samkvæmt greiðsluseðli, eða allt þar til varnaraðili hætti að senda greiðsluseðla og hafa sóknaraðilar frá þeim tíma greitt 70.000 krónur inn á reikning varnaraðila án athugasemda frá honum. Varnaraðili hafi í framhaldi af því staðfest móttöku leigugreiðslna.

Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð liggi fyrir að málskotsréttur standi einn og óhaggaður og að ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Komi það skýrt fram í 4. mgr. 12. gr. að hafi annar hvor aðila nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. eða 3. mgr., framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningarnar frá þessari sjálfkrafa framlengingu séu þær ef leigusali krefjist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr. sömu laga, eða ef leigutaki uni því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóðinni á eigin kostnað. Ljóst sé að varnaraðili hafi ekki krafist innlausnar í samræmi við lög og einnig að sóknaraðili uni því ekki að leigusamningur falli úr gildi. Því sé skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu fullnægt.

Með málskoti þessu hafi sóknaraðili nýtt málskotsrétt sinn og krefst því staðfestingar á því að leigusamningur teljist framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 30. nóvember 2034.

III. Sjónarmið varnaraðila

Af hálfu varnaraðila er þess krafist að málinu verði vísað frá kærunefnd þar sem málskotsréttur sóknaraðila hafi verið niðurfallinn þann 21. september 2015 er málinu var skotið til nefndarinnar. Þá voru liðnir rúmir 10 mánuðir frá því að hinn tímabundni samningur féll úr gildi, þ.e. þann 30. nóvember 2014.

Verði ekki fallist á frávísun byggir varnaraðili á því að hafna beri kröfu um sjálfkrafa framlengingu leigusamnings þar sem ótvírætt sé að samningurinn hafi verið tímabundinn og hafi hann tekið gildi 1. desember 1989. Sérstaklega mótmælir varnaraðili málatilbúnaði sóknaraðila um að miða við 1. maí 1990 sem sé undirritunardagur lóðarleigusamningsins. Samningurinn gildi aftur á móti frá 1. desember 1989 skv. 4. gr. hans. Viðmiðunardagsetning sóknaraðila sé röng og því beri að hafna henni og hafna málskotsrétti sóknaraðila þar sem málskotsréttur hafi verið útrunninn.

Varnaraðili byggir á því að óumdeilt sé að lóðarleigusamningurinn sé tímabundinn og að leigutíminn hafi byrjað 1. desember 1989 og því hafi 25 ára leigutíma lokið þann 30. nóvember 2014. Þar sem um tímabundinn samning var að ræða þurfti ekki sérstaklega að beina uppsögn að sóknaraðila því hann hafi vitað að gera þyrfti nýjan leigusamning sem tæki gildi 1. desember 2014. Lög nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, hafi ekki afturvirk áhrif á efni leigusamningsins að því er varðar gildistíma hans án uppsagnar enda væri slíkt verulega íþyngjandi ef leigutími ætti að framlengjast um 20 ár. Afturvirkni laga geti ekki haft slík áhrif og ákvæði 3. mgr. 30. gr. laga um frístundabyggð hefur þann tilgang að taka af allan vafa um að lögin taki ekki til gildistíma samninga sem í gildi voru er lögin tóku gildi. Því halda ákvæði eldri samninga gildi sínu.

Varnaraðili mótmælir málflutningi sóknaraðila um að lög um frístundabyggð hafi sjálfkrafa framlengt samning í 20 ár í viðbót með vísan í 3. mgr. 30. gr.

Varnaraðili telur að 10. og 11. gr. laga um frístundabyggð, um framlengingu á leigutíma, eigi ekki við um lóðarleigusamninginn, sem gerður var löngu fyrir gildistöku laganna, og sem skýrlega gilti til 30. nóvember 2014. Skýrt sé kveðið á um það í 3. mgr. 30. gr. að lóðarleigusamningar sem voru í gildi þegar lögin tóku gildi skuli halda sér að því er varðar leigutíma. Löggjafinn hafi ekki séð sérstaka ástæðu til þess að setja inn sérstakt ákvæði um að ákvæði eldri samninga um leigutíma skyldu standa óhögguð þrátt fyrir lagasetninguna. Því væri markmiði 3. mgr. 30. gr. ekki náð ef ákvæði 10. og 11. gr. laganna eigi að framlengja leigutímann eins og sóknaraðili fer fram á. Framlenging um 20 ár skv. 4. mgr. 12. gr. sé verulega íþyngjandi í samningi og bersýnlega ósanngjarnt ef slíkt á að geta gerst án lagaheimildar. Að mati varnaraðila beri að túlka ákvæðið þröngt og varnaraðila í hag. Því skuli samningar sem eru með eldri gildistíma halda gildi sínu. Í ákvæði til bráðabirgða með lögum um frístundabyggð sé sérákvæði um tímabundna samninga um leigu á lóð undir frístundahús sem falla úr gildi innan tveggja ára frá gildistöku laganna, þ.e. fyrir 1. júlí 2010. Það bráðabirgðaákvæði eigi því ekki við þar sem samningurinn féll úr gildi 30. nóvember 2014.

Varnaraðili byggir á því að sóknaraðila hafi skort lagastoð fyrir því að telja að leigusamningurinn hafi framlengst um eitt ár. Að mati hans eigi hvorki 3. til 5. mgr. 10. gr. né 11. gr. við um samninginn. Tilkynningaskylda leigusala fyrir lok tímabundins leigutíma sé skylda sem kom inn í lög árið 2008 og hafi áhrif á lengd leigutíma. Varnaraðili sé ekki bundinn af því ákvæði þar sem ákvæði eldri leigusamninga sem í gildi voru þegar lögin frá 2008 tóku gildi, halda sér um gildistíma.

Ákvæði 11. gr. eigi ekki við að því er varðar leigutíma, skv. 3. mgr. 30. gr. Gildistökuákvæðið sé sérákvæði um gildistíma eldri samninga að því er varðar lengd leigutímans. Því feli 3. mgr. 30. gr. í sér að ákvæði í eldri leigusamningum, sem voru með tímabundinn leigutíma, skuli ljúka á umsömdum tíma. Því beri að hafna öllum kröfum sóknaraðila og staðfesta þá niðurstöðu að leigusamningurinn hafi fallið niður 30. nóvember 2014, án uppsagnar.

Þar að auki hafi varnaraðili sent skriflega tilkynningu til sóknaraðila með rúmlega 10 mánaða fyrirvara til að kanna hvort áhugi væri á að framlengja samninginn og þá að undirrita nýjan. Sóknaraðila hafi því verið fullkomlega ljóst að varnaraðili liti svo á að frá og með 1. desember 2014 væri ekki í gildi lóðarleigusamningur milli aðila.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila er vísað til bréfs varnaraðila, dags. 21. janúar 2014, þar sem kemur fram að endurnýja þurfi lóðarleigusamninginn. Að mati sóknaraðila verði bréfið ekki skýrt á annan hátt en að semja þurfi um nýjan lóðarleigusamning, auk þess að greiða eingjald í formi hálfs stofngjalds.

Í aðdraganda setningar laga nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, hafi sérstaklega verið tekið á því að ekki væri hægt að rukka aftur stofngjald við endurnýjun lóðarleigusamnings. Vísar sóknaraðili í því samhengi sérstaklega í úrskurð nr. 21/ 2011 hjá kærunefnd húsamála þar sem hafnað var slíku endurnýjunargjaldi.

Ekki hafi verið farið að tala um hækkun leigugjalda fyrr en með bréfi lögmanns varnaraðila, dags. 31. október 2014, í 150.000 krónur. Ekkert hafi þar komið sérstaklega fram að sóknaraðili hafi ekki þurft að greiða jafnframt hálft stofngjald, en ágreiningurinn hafði verið um það áður.

Samhliða því hafi verið boðin endurskoðun á leiguverði á fimm ára fresti í leigusamningnum sem varnaraðili hafi lagt fram.

Lög nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, séu ófrávíkjanleg og taki til allra leigusamninga sem voru í gildi við setningu þeirra. Ákvæði sem voru í eldri samningum og brjóti í bága við lögin séu ógild nema annað sé tekið fram eða leiði af eðli máls. Ljóst sé að leigutíminn yrði óhaggaður í eldri samningnum og jafnframt að framleiga og framsal leiguréttinda á lóð undir frístundahús voru leigutaka óheimil, án samþykkis leigusala, sbr. 1. og 2. tölul. 3. mgr. 30. gr. laga um frístundabyggð. Með orðalagi 1. tölul. 3. mgr. 30. gr. sé ekki verið að girða fyrir þau úrræði sem hafa almennt gildi þegar leigutíma lýkur.

Sóknaraðili vísar til þess að samkvæmt greinargerð með ákvæði 10. og 11. gr. laga um frístundabyggð þá eigi lögin við alla samninga, bæði þá sem voru í gildi fyrir setningu laganna og enn fremur nýja sem koma til með að verða gerðir eftir setningu laganna.

Þar að auki sé það rangt hjá varnaraðila að málskotsréttur sóknaraðila sé liðinn. Samkvæmt 2. og 3. mgr. 12. gr. geti leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar frá því að sex mánuðir eru eftir að leigusamningi og þar til leigusamningurinn rennur út. Þetta sé skýrt samkvæmt fyrrgreindum ákvæðum og myndu lok framlengds leigusamnings því vera þann 30. nóvember 2015 gagnvart sóknaraðila.

Þar sem varnaraðili gerir enga kröfu um leigufjárhæð, er þess krafist að úrskurðað verði um óbreytt leiguverð og ítrekar sóknaraðili gerðar kröfur.

V. Athugasemdir varnaraðila

Varnaraðili mótmælir þeim lagatúlkunum og fullyrðingum sem koma fram í athugasemdum sóknaraðila. Mótmælir varnaraðili sérstaklega málatilbúnaði sóknaraðila um að miða upphafstíma leigusamningsins við 1. maí 1990 sem sé undirritunardagur lóðarleigusamnings. Gildisstími samningsins sé fastsettur í 4. gr. samningsins og skyldi leigutími hefjast 1. desember 1989. Viðmiðunardagsetning sóknaraðila sé röng og beri að hafna henni og hafna málskotsrétti þar sem hann hafi verið útrunninn.

Þar sem um tímabundinn samning hafi verið að ræða þurfti ekki sérstaklega að beina uppsögn til leigutaka. Leigutaki vissi og mátti vita að gera þyrfti nýjan leigusamning er tæki gildi 1. desember 2014. Lög nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, hafi ekki afturvirk áhrif á efni leigusamningsins að því er varðar gildistíma hans án uppsagnar, enda væri slíkt verulega íþyngjandi ef leigutími ætti að framlengjast um 20 ár. Afturvirkni laga geti ekki haft slík áhrif og hefur ákvæði 3. mgr. 30. gr. laga um frístundabyggð þann tilgang að taka af allan vafa um að lögin taki ekki til gildistíma samninga sem í gildi voru er lögin tóku gildi. Ákvæði í eldri samningum um gildistíma samninga halda að fullu gildi sínu.

Gildistökuákvæði 3. mgr. 30. gr. sýni að eldri samningar um gildistíma haldi gildi sínu. Þeim ljúki því án sérstakrar uppsagnar á umsömdum degi. Í ákvæði til bráðabirgða með lögum um frístundabyggð sé sérákvæði um tímabundna samninga um leigu á lóð undir frístundahús, sem falla úr gildi innan tveggja ára frá gildistöku laganna, þ.e. fyrir 1. júlí 2010. Það bráðabirgðaákvæði eigi því ekki við samning málsaðila þar sem sá samningur féll úr gildi 30. nóvember 2014. Bráðabirgðaákvæðið eigi því ekki við í máli aðila.

VI. Frekari athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila kveður hann ljóst að samkvæmt bréfi lögmanns varnaraðila hafi leigusali ætlað að hækka leiguna í 150.000 krónur. Sú upphæð sé ekki í samræmi við þá leigusamninga sem eru til staðar á svæðinu. Varnaraðili hafi ekki veitt neina þjónustu eða viðhaldið vegum og girðingum. Leiguverð á lóðum á svæðinu sé á bilinu 70.000 til 75.000 krónur. Væri það því í engu samræmi við lóðarleigu á svæðinu að borga 150.000 krónur á ári fyrir leiguna og krefst sóknaraðili því þess að leigan haldist óbreytt.

VII. Niðurstaða

Sóknaraðili krefst þess að leigusamningur verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja í samræmi við 4. mgr. 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008.

Varnaraðili byggir m.a. á því að lög um frístundabyggð geti ekki átt að virka afturvirkt og vísar sérstaklega til 3. mgr. 30. gr. laganna um að ákvæði eldri leigusamninga skuli óhögguð um leigutíma.

Af greinargerð með frumvarpi því sem varð að lögum um frístundabyggð má sjá að beinlínis er gert ráð fyrir afturvirkni þeirra til að tryggja meira jafnræði með aðilum lóðarleigusamnings við leigulok. Enn fremur má þar sjá að með 30. gr. er verið að veita undanþágu frá ákvæði 3. gr. laganna um að óheimilt sé að gera leigusamning um lóð undir frístundahús til skemmri tíma en 20 ára. Verður þannig leyst úr máli þessu á grundvelli laga um frístundabyggð.

Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð skal leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok tímabundins leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent er á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. laganna. Varnaraðili sendi sóknaraðila bréf, dags. 21. janúar 2014, þar sem bent var á áætluð samningslok og lýsti hann sig jafnframt reiðubúinn til viðræðna um áframhaldandi leigu. Í kjölfarið sendi varnaraðili sóknaraðila annað bréf þess efnis að gerður yrði nýr leigusamningur og fylgdu með drög að honum.

Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna skal leigutaki eigi síðar en 18 mánuðum fyrir leigulok senda leigusala tilkynningu skv. 3. mgr., enda hafi leigusali ekki sent slíka tilkynningu. Sóknaraðili sendi varnaraðila tölvupóst þann 12. mars 2015 og kvaðst myndi vísa málinu til kærunefndar húsamála ef ekki næðist samkomulag um tímalengd og fjárhæð lóðarleigusamningsins. Í 2. mgr. 11. gr. sömu laga segir að hafi samningar ekki náðst einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. ekki verið sendar innan þess frests sem þar er getið þá gildi leigusamningurinn í tvö ár frá því tímamarki, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok.

Samkvæmt gögnum málsins höfðu samningar ekki náðst á milli aðila einu ári fyrir lok samningsins en leigutíma lauk að mati kærunefndar 30. nóvember 2014. Það er því álit kærunefndar að samningurinn hafi framlengst skv. 2. mgr. 11. gr. laganna um eitt ár miðað við umsamin leigulok, eða til 30. nóvember 2015.

Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreinds frests framlengist samningurinn sjálfkrafa hafi leigusali ekki krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr. sömu greinar. Varnaraðili hefur ekki krafist innlausnar samkvæmt gögnum málsins.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laganna getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndar, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings.

Framlengdur leigusamningur aðila gilti til 30. nóvember 2015. Sóknaraðilar skutu málinu til úrskurðarnefndar með bréfi, dags. 22. september 2015. Sóknaraðilar nýttu þannig málskotsrétt sinn og framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús.

Ef leigutaki hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 8. mgr. 12. gr. hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr. Í máli þessu hefur ekki verið gerð krafa um að kærunefnd húsamála ákveði fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur aðila, dags. 1. maí 1989, vegna frístundalóðar nr. X við D, lóð nr. X, undir frístundahús með fastanúmer X, er framlengdur um 20 ár eða til 30. nóvember 2034.

Reykjavík, 10. febrúar 2016

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson