Mál nr. 47/2013

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 25. apríl 2016

í máli nr. 47/2013 (frístundahúsamál)

A

gegn

B

Mánudaginn 25. apríl 2016 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi úrskurður.

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðili: A, leigutaki lóðarinnar D, nr. X með fastanúmer frístundahúss nr. X, í landi C. E hæstaréttarlögmaður fer með málið fyrir hans hönd.

Varnaraðili: B, eigandi jarðarinnar.

Krafa sóknaraðila er að leigusamningur um lóð sóknaraðila verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 1. júlí 2032.

Varnaraðili hefur ekki gert kröfur í málinu.

Með kæru, dags. 28. júní 2013, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 1. júlí 2013, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð hefur ekki borist frá varnarðila.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Málsatvik eru þau að 20. júlí 1988 var gerður leigusamningur um afnot umræddrar lóðar. Samningurinn var tímabundinn frá 1. júlí 1987 til 1. júlí 2012. Sóknaraðili er rétthafi samningsins samkvæmt afsali fyrri leigutaka frá 2. mars 2010, sem varnaraðili hafi samþykkti.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili greinir frá því að fyrir liggi að endurnýja leigusamninginn sem hafi verið til 25 ára frá 1. júlí 1987 til 1. júlí 2012. Þann 5. mars 2012 hafi sóknaraðili sent varnaraðila í ábyrgðarbréfi ósk um endurnýjun lóðarleigusamningsins. Sú ósk hafi verið ítrekuð með bréfi, dags. 13. júní 2012. Varnaraðili hafi ekki endurnýjað leigusamninginn og því neyðist sóknaraðili til að senda málið til kærunefndar til að gæta réttar síns. Samningar hafi ekki tekist á milli aðila og því beri að líta svo á að þar sem tilkynningar hafi ekki verið sendar innan þeirra tímamarka sem getið sé þar um hafi samningur verið framlengdur um eitt ár miðað við umsamin leigulok eða til 1. júlí 2013, sbr. 2. mgr. 11. gr. laga nr. 75/2008, um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús.

Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 falli málskotsréttur leigutaka niður sé málskot ekki sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt framangreindu séu lok leigusamnings 1. júlí 2013. Samkvæmt 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings, hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn skv. 2. eða 3. mgr. 12. gr. laganna.

Leiguverð hafi í öndverðu verið 7,2 lambsverð af 1,2 ha (þrjú lambsverð af hálfum ha), sem reiknað sé út í mars ár hvert. Leiguverð á árinu 2013 hafi verið 156.866 kr. samkvæmt greiðsluseðli.

Sóknaraðili telji að leigugreiðslur eigi að breytast. Þrátt fyrir stærð lóðarinnar verði að taka mið af því að raflína liggi um hana sem skerði gæði hennar að hluta. Því sé gerð sérstök krafa um lækkun leigugreiðslna.

Ljóst megi vera af lestri 12. gr. laga nr. 75/2008 að málskotsrétturinn standi einn og óhaggaður og að ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Í raun sé ekki gert ráð fyrir því að önnur kröfugerð sé höfð uppi. Jafnframt komi skýrt fram í 4. mgr. 12. gr. laganna að hafi annar hvor aðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. eða 3. mgr., þá framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningarnar frá sjálfkrafa framlengingu séu ef leigusali krefjist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr., eða ef leigutaki uni því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóð á sinn kostnað. Ljóst sé að varnaraðili hafi ekki krafist innlausnar í samræmi við lög og einnig sé ljóst að sóknaraðili uni því ekki að leigusamningur falli úr gildi. Því sé skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu fullnægt.

Með málskoti þessu hafi sóknaraðili nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. framangreint, og krefjist staðfestingar á því að leigusamningur teljist framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja eða til 1. júlí 2032.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili hefur ekki látið til sín taka í málinu.

IV. Niðurstaða

Samkvæmt 3. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, skal leigusali eigi síðar en tveimur árum fyrir lok tímabundins leigusamnings senda leigutaka tilkynningu þar sem bent er á áætluð samningslok og efni 11.–14. gr. Samkvæmt 4. mgr. 10. gr. laganna skal leigutaki eigi síðar en 18 mánuðum fyrir leigulok senda leigusala tilkynningu skv. 3. mgr. enda hafi leigusali ekki sent slíka tilkynningu. Í 2. mgr. 11. gr. segir að hafi samningar ekki náðst einu ári fyrir lok tímabundins leigusamnings og tilkynningar skv. 3. og 4. mgr. 10. gr. ekki verið sendar innan þeirra fresta sem þar er getið þá gildi leigusamningurinn í tvö ár frá því tímamarki, þ.e. samningurinn framlengist um eitt ár miðað við umsamin leigulok.

Í gögnum málsins liggur fyrir tilkynning um lok leigusamnings og ósk um endurnýjun frá sóknaraðila, dags. 5. mars 2012, þ.e. tæpum fjórum mánuðum fyrir lok leigutíma. Framangreind tilkynning var því ekki send innan þeirra tímamarka sem getið er í 4. mgr. 10. gr. laganna. Ekki er að sjá að aðrar samningsumleitanir hafi fyrir þann tíma farið fram milli aðila. Það er því álit kærunefndar að samningurinn hafi framlengst skv. 2. mgr. 11. gr. laganna um eitt ár miðað við umsamin leigulok eða til 1. júlí 2013.

Samkvæmt 12. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús geta aðilar að leigusamningi um lóð undir frístundahús skotið máli varðandi framlengingu leigusamnings til kærunefndar húsamála. Sé máli skotið til nefndarinnar innan tilgreindra tímamarka framlengist samningurinn sjálfkrafa, hafi leigusali ekki krafist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr. greinarinnar.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings.

Líkt og að framan greinir gilti samningur aðila til 1. júlí 2013. Kæra sóknaraðila var dagsett 28. júní 2013, þ.e. þremur dögum áður en samningur rann út. Það er því ljóst að málskotsréttur sóknaraðila var í gildi þegar kæra var send kærunefnd.

Sóknaraðili skaut málinu til kærunefndarinnar með bréfi, dags. 28. júní 2013. Sóknaraðili nýtti sér þannig málskotsrétt sinn og framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008.

Ef leigusali hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 5. mgr. 12. gr. um hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr., eða innlausn og hvert skuli vera innlausnarverð fyrir mannvirki leigutaka og eftir atvikum um fjárhæð greiðslu sérstakra bóta eða lækkun innlausnarverðs vegna ástands lóðar í samningslok, sbr. 14. gr.

Ef leigutaki hefur nýtt sér málskotsrétt sinn getur hann haft uppi kröfu fyrir kærunefnd húsamála skv. 8. mgr. 12. gr. hver skuli vera fjárhæð ársleigu í framlengdum leigusamningi, sbr. 13. gr.

Samkvæmt 1. mgr. 13. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, skal ákvörðun um ársleigu taka mið af kröfum aðila og því hvað nefndin álítur vera markaðsverðmæti á hverjum tíma. Samkvæmt 2. mgr. 13. gr. skal við mat á markaðsverðmæti meðal annars hafa eftirfarandi atriði sem viðmið:

1. hver sé ársleiga lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir svipuðum eiginleikum á sömu jörð eða aðliggjandi jörðum; einnig má líta til ársleigu lóða sem eru svipaðar að stærð og búa yfir sams konar eiginleikum innan þess sveitarfélags sem lóðin er á eða þá eftir atvikum innan sveitarfélaga í nágrenninu,

2. legu, útsýni, gróðursæld, staðsetningu og önnur slík atriði sem áhrif geta haft á fjárhæð ársleigu lóðar,

3. hvert hið eldra leigugjald hafi verið og hvort það hafi fylgt breytingum á vísitölu neysluverðs eða vísitölu byggingarkostnaðar.

Í lögum um frístundabyggð, nr. 75/2008, kemur fram að kærunefnd húsamála skuli skera úr um upphæð ársleigu vegna ágreinings aðila að leigusamningi, sbr. 13. gr., vegna ágreinings aðila um upphæð á innlausn sumarbústaða, sbr. 14. gr., og loks vegna ágreinings aðila um upphæð á kaupum á lóðum sumarbústaða, sbr. 15. gr.

Sóknaraðili hefur farið fram á að leigugreiðslur eigi að breytast þar sem að raflína liggur um hana sem skerðir gæði hennar að hluta.

Nefndinni hefur borist matsgerð H, hdl. og löggilts fasteignasala, dags. 14. september 2015, sem aflað var að ósk kærunefndar. Óskað var eftir athugasemdum aðila málsins við mati H en engar athugasemdir hafa borist og er matið því lagt til grundvallar.

Í matsgerðinni kemur fram að um sé að ræða lóð sem sé 1.200 m² að stærð. Staðsetning lóðarinnar sé 23 km frá F. Frístundabyggðin sé neðan G og liggi þar í nokkuð grónu kjarrlendi. Samkvæmt fasteignamati sé lóðin 1.200 m² að stærð en hins vegar segi í lóðarleigusamningnum að lóðin sé 1,2 ha að stærð og sé gengið út frá þvíað sú stærð sé rétt og mat þetta miðist við þá stærð. Í lóðarsamningi, dags. 28. júlí 1987, komi fram að leigugjaldið skuli endurskoðast á fimm ára fresti en ekki sé tekið fram hvort leigugjald skuli hækka samkvæmt vísitölu. Að leigutíma loknum eigi leigutaki forleigurétt að hinni leigðu lóð verði hún áfram nýtt sem sumarbústaðaland. Í leigu af lóðinni greiði leigutaki 7.2 lambsverð af 1.2 ha (3 lambsverð af ½ ha), sem sé reiknað út í mars ár hvert. Ekki sé tiltekið í samningnum hvort leigugjald hækki í samræmi við byggingarvísitölu eða neysluvísitölu. Í leigusamningnum sé tiltekið að leigutaka sé skylt að girða lóðina innan eins árs frá undirritun samnings og að girðing skuli vera fjárheld. Tiltekið sé að leigusali skuli leggja veg að hinni leigðu lóð og að leigusali heimili leigutaka vatnstöku innan lóðarinnar. Einnig að það sé fyrirhugað að leggja sameiginlega vatnslögn sem skuli greiðast ákveðið stofngjald fyrir sem ákvarðist síðar. Hitaveita sé ekki á staðnum. Hinn 17. mars 2014 hafi verið gerður samningur milli landeiganda að H og Félags bústaðaeigenda í I vegna vatnsveitu, vega og girðinga í I. Samningurinn gangi út á það að Félag bústaðaeigenda í I yfirtaki rekstur vatnsveitu, viðhald girðinga og vega í frístundahúsahverfinu í I. Með samningnum afhendi landeigandi félaginu endurgjaldslaust afnotarétt af núverandi vatnstökustöðum, alla tanka, lagnir og annan búnað sem tilheyri og notaður hafi verið vegna sameiginlegrar vatnsveitu í I. Enn fremur taki félagið yfir allt viðhald á vegum innan frístundabyggðarinnar sem hingað til hafi verið á ábyrgð landeiganda samkvæmt samningum hans við húseigendur. Með samningnum hafi félagið tekið yfir hluta af þeim skuldbindingum sem landeiganda hafði borið að annast fram til þessa og handhafar lóðarleigusamninga hafi greitt fyrir með hluta af árlegu leigugjaldi sínu. Þar sem félagið hafi yfirtekið með samningnum nánar tilgreindar skuldbindingar landeiganda þá hafi landaeiganda borið að lækka leigu á lóðum í I. Ársleiga reiknist þannig að upphæðin sem innheimt hafi verið árið 2013 lækki um 27.500 og taki síðan hækkunum samkvæmt vísitölu í samningnum.

Að teknu tilliti til framangreinds er það ákvörðun kærunefndar að ársleiga í framlengdum leigusamningi skuli vera 98.000 kr. á ári. Rétt þyki að árgjaldið taki breytingum í samræmi við breytingu á vísitölu neysluverðs sem í september 2015 var 430,6 stig.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur aðila, dags. 20. júlí 1988, sbr. kaupsamning og afsal við fyrri leigutaka frá 1. mars 2010, vegna lóðar nr. X, með fastanúmer frístundahúss nr. X, í C, er framlengdur um 20 ár, frá 1. júlí 2013.

Leiguverð er ákveðið 98.000 kr. á ári og tekur breytingum í samræmi við vísitölu neysluverðs sem í september 2015 var 430,6 stig.

Reykjavík, 25. apríl 2016

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson

Eyþór Rafn Þórhallsson