Mál nr. 34/2024-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 6. nóvember 2024

í máli nr. 34/2024

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða leigu að fjárhæð 800.000 kr. sem hún innti af hendi vegna tímabilsins 1. desember 2023 til 31. mars 2024.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað. Einnig krefst varnaraðili þess að sóknaraðila verði gert að greiða leigu að fjárhæð 500.000 kr. auk vaxta frá gjalddögum vegna tímabilsins frá miðjum febrúar til 30. apríl 2024. Loks að viðurkennt verði að sóknaraðila verði gert að rýma húsnæðið og afhenda varnaraðila það í því ástandi sem það eigi að vera eftir endurbætur varnaraðila.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 4. apríl 2024.
Kæra varnaraðila, dags. 12. apríl 2024.
Greinargerð varnaraðila, dags. 7. maí 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 7. maí 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 18. maí 2024.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 20. maí 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 21.-22. maí 2024.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 21. maí 2024.
Svar sóknaraðila, dags. 20. september 2024, við beiðni kærunefndar um frekari skýringar/gögn.
Svar varnaraðila, dags. 23. september 2024, við beiðni kærunefndar um skýrari kröfugerð.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 25. september 2024. 

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. desember 2023 til 28. febrúar 2024 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í D. Sóknaraðili skilaði hinu leigða 29. apríl 2024. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila um fulla endurgreiðslu á leigu sem hún innti af hendi á leigutíma, þar sem húsnæðið hafi verið óíbúðarhæft. Einnig snýst ágreiningur um gagnkröfu varnaraðila á hendur sóknaraðila vegna leigu sem ekki hafi verið innt af hendi á leigutíma vegna tímabilsins frá miðjum febrúar til lok apríl þrátt fyrir hagnýtingu hennar á húsnæðinu á þeim tíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa vanefnt skyldur sínar til að koma húsnæðinu í leiguhæft ástand. Þrjú húsbrot hafi átt sér stað og rafmagn verið tekið af. Heilbrigðiseftirlitið hafi lýst því yfir að húsnæðið sé óíbúðarhæft og Slökkvilið höfuðborgarsvæðisins ekki leyft búsetu þar vegna brunahættu út frá ófrágengnu rafmagni. Sóknaraðili hafi engu að síður greitt fulla leigu frá 1. desember 2023, með rafmagni og hita. Gólf hafi átt að vera tilbúin fyrir upphaf leigutíma og eldhús og baðherbergi hafi átt að vera tilbúin í desember.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili mótmælir því að húsnæðið hafi verið óíbúðarhæft eða að hann hafi vanefnt það að koma því í íbúðarhæft ástand. Niðurstöður heilbrigðiseftirlitsins, sem hafi legið fyrir nærri fjórum mánuðum eftir að sóknaraðili hafi flutt inn, hafi verið þær að húsnæðið væri óíbúðarhæft. Það hafi hvorki verið rökstutt að hvaða leyti né hafi verið gengið á eftir því að fá skýringar á því hverju væri ábótavant, enda engir slíkir hagsmunir lengur í húfi fyrir varnaraðila. Sóknaraðila hafi verið gert að rýma íbúðina fyrir 29. apríl 2024. Álykta megi út frá þeirri reglugerð sem eftirlitið vinni eftir og viðfangsefnum þess samkvæmt henni, að sóknaraðili hafi sjálf með óskaplegum sóðaskap og skemmdarverkum, einkum á baðherbergi, gert húsnæðið óíbúðarhæft.

Í leigusamningi aðila frá byrjun desember 2023 hafi sóknaraðili engar skriflegar athugasemdir gert um ástand húsnæðisins, þrátt fyrir ábendingu varnaraðila um þann möguleika. Samningurinn hafi komið til með þeim hætti að síðastliðið haust hafi endurbætur verið gerðar á húsnæðinu í því skyni að koma því á sölu. Þegar náttúruhamfarir hafi byrjað í Grindavík hafi varnaraðili kynnt húsnæðið tímabundið til afnota fyrir Grindvíkinga. Þetta hafi verið tilkynnt í Facebook hóp sama efnis og til innviðaráðuneytisins. Sóknaraðili hafi séð tilkynninguna og gengið hart á eftir því að fá húsnæðið til leigu. Eftir fyrri kynni af sóknaraðila, en varnaraðili hafi starfað fyrir hana árið 2017 vegna ágreinings hennar við annan leigusala, hafi hann haft samúð með henni, enda hafi hún verið við það að missa það leiguhúsnæði sem hún hafi verið í.

Varnaraðili hafi gert sóknaraðila ítarlega grein fyrir því að húsnæðið væri ekki tilbúið til útleigu en hún engu að síður gengið hart á eftir því að fá það til leigu. Að mati sóknaraðila hafi aðilar komist að munnlegu samkomulagi um endurbætur, en án tímamarka. Bráðabirgðainnréttingu hafi nánast tafarlaust verið komið fyrir í eldhúsi. Enn fremur hafi átt að klára baðherbergi með uppsetningu á sturtu og það hafi verið gert nánast á sama tíma og sóknaraðili hafi flutt inn. Eldhús og baðherbergi hafi því verið tilbúið til bráðabirgðanotkunar næstum því á sama tíma og sóknaraðili hafi flutt inn og hafi því aldrei verið mótmælt. Viðargólf hafi verið slípað, en sóknaraðila hafi legið svo á að fá húsnæðið afhent að útilokað hafi verið að lakka það, sem sóknaraðili hafi ekki gert athugasemdir vegna.

Varnaraðili hafi aldrei tekið rafmagn af húsnæðinu og meint yfirlýsing slökkviliðsins sé uppspuni sóknaraðila. 

Aðspurð hafi sóknaraðili talið 200.000 kr. sanngjarna leigu miðað við ástand hússins. Leiguvísitala Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar fyrir sama fasteignanúmer í íbúðarhæfu ástandi sé 295.000 kr. Sóknaraðili hafi því verið að fá umtalsverðan afslátt af leiguvísitölunni, enda báðar aðilar talið það sanngjarnt og eðlilegt miðað við aðstæður.

Krafa sóknaraðila nemi 800.000 kr. en hún hafi þó aðeins greitt helming leigunnar vegna febrúar og því hafi hún greitt 700.000 kr. í leigu. Ástæða þess að hún hafi ekki greitt fulla leigu vegna febrúar sé sú að aðilar hafi komist að munnlegu samkomulagi um að sóknaraðila væri heimilt að leggja út fyrir efniskostnaði vegna viðhalds. Varnaraðili hafi samþykkt kostnað að fjárhæð 35.000 kr., en ekkert umfram það.

Í kæru varnaraðila segir til viðbótar við framangreint að sóknaraðili hafi ítrekað óskað eftir því á leigutíma að samningurinn yrði endurnýjaður til lengri tíma. Varnaraðili hafi gefið fyrirheit um slíkt gengi samningssamband þeirra eðlilega fyrir sig. Við lok leigutíma mánaðamótin febrúar/mars hafi sóknaraðili sent endurnýjunarbeiðni á leigusamningnum í gegnum leiguvef. Á þeim tímapunkti hafi varnaraðili ekki verið búinn að samþykkja langtímaleigu. Endurnýjaði leigusamningurinn hafi ekki verið sýnilegur varnaraðila á vefnum, en engu að síður og í góðri trú að um þriggja mánaða samning væri að ræða hafi þó komið í ljós að sóknaraðili hafi sett inn gildistíma í tólf mánuði. Varnaraðili hafi ekki getað fallist á þetta og sagt samningum upp, en sóknaraðili neitað að fallast á uppsögnina.

Sóknaraðili hafi flutt í húsnæðið meðvituð um að það væri ekki íbúðarhæft eins og húsaleigulög geri kröfu um. Engin eldhúsaðstaða hafi verið til staðar og á baðherbergi hafi vantað steypibað. Þetta hafi sóknaraðila verið kunnugt um, en engar athugasemdir eða fyrirvarar hafi verið gerðir vegna þessa í leigusamningum aðila. Munnlegt samkomulag hafi verið um frágang á íbúðinni, en þó ekki innan tiltekinna tímamarka. Sóknaraðili hafi engu að síður skyndilega farið að kvarta undan því að húsnæðið hafi ekki verið frágengið við lok upphaflegs leigutímabils.

Þann 8. mars 2024 hafi sóknaraðili lagt til að gerður yrði tólf mánaða samningur og varnaraðili fengi þrjátíu daga frest til að ganga frá húsnæðinu. Til undirskriftar hafi átt að koma í síðasta lagi 11. sama mánaðar, en deginum áður hafi sóknaraðili spurt hvað stæði undirritun fyrir þrifum. Varnaraðili hafi sagt að umsamið hafi verið að undirritun færi fram eigi síðar en 11. mars eins og samið hafi verið um. Á það hafi sóknaraðili ekki getað fallist og frá þessum tíma hafi öll samskipti við hana orðið ómöguleg. Hún hafi sýnt ógnandi hegðun, hindrað aðgang að húsnæðinu, sakað varnaraðila um að hafa tekið rafmagn af húsnæðinu og hún stolið rafmagni úr sambyggðu húsi. Þá hafi umgengisreglur samkvæmt húsaleigulögum verið þverbrotnar og sóðaskapur utandyra verið verulegur. 

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að þriggja mánaða samningur hafi verið gerður í nóvember 2023 svo varnaraðili fengi tryggingu í gegnum félagsþjónustuna, en í þeim samningi hafi komið fram að eftir þrjá mánuði yrði gerður langtímasamningur. Það sé hugarburður varnaraðila að sóknaraðili hafi gengið hart fram að fá íbúðina sér leigða, en hann hafi engan annan fengið í húsnæðið. Áður en sóknaraðili hafi flutt inn hafi varnaraðili haft nægan tíma til að ganga frá gólfum, sem hafi ekki gengið eftir. Eldhúsið hafi átt að vera tilbúið í desember með vaski og eldavél. Varnaraðili hafi komið með Rafha eldavél sem hafi verið með tjöruvírum. Sóknaraðili hafi fengið rafvirkja til að kíkja á hana og hann sagt að hún ætti að losa sig við hana ásamt rafmagnstöflu á háaloftinu. Þetta með raflaganirnar og töfluna hafi sóknaraðili ekki vitað af fyrir fram en látið varnaraðila vita og hann sagt að hann hygðist aldrei ætla að leggja út í þann kostnað að skipta um töflu.

Vegna endurnýjunar samningsins, sem varnaraðili hafi sent rafrænt, þá hafi sóknaraðili ekki gert neitt annað en að kvitta undir. Ásakanir um skjalafals séu úr lausu lofti gripnar. Vegna sorps fyrir utan húsið þá sé það eftir varnaraðila að undanskilinni einni eldavél sem hafi verið í eigu sóknaraðila. Munnlegt samkomulag aðila um reikninga hafi verið að allur útlagður kostnaður af hálfu sóknaraðila kæmi til frádráttar þriggja mánaða leigu, semsagt febrúarmánuður. Varnaraðili hafi fengið allar kvittanir, þ.e. vegna tveggja slökkvitækja, þriggja reykskynjara, málningar, sturtuhauss með blöndunartækjum ásamt fleiru. Varnaraðili hafi komið með eldhúsvask úr Góða hirðinum og gengið það illa frá honum að hann hafi hrunið við fyrsta uppvask. Eftir þrjá mánuði hafi sóknaraðili verið búin að fá nóg af svikum og gert viðvart, meðal annars í fjölmiðlum og í framhaldinu heilbrigðiseftirlitinu. Sóknaraðili hafi neitað að greiða leigu vegna apríl þar sem salernið hafi verið orðið stíflað og varnaraðili ekki gert neitt í því. Sóknaraðili hafi hvorki getað eldað né farið í sturtu þar sem flætt hafi frá salerninu.

Sóknaraðili hafi ekki stolið rafmagni heldur hafi hún leigt húsnæðið ásamt rafmagni og hita. Þegar varnaraðili hafi tekið rafmagnið af hafi sóknaraðili sótt snúru og tengt í viðbyggingu, sem sé einnig í eigu varnaraðila. Sóknaraðili hafi skilað húsnæðinu í apríl en hún hafi enga þörf talið á frekari þrifum á miðað við það hvernig hún hafi tekið við húsnæðinu. Heilbrigðiseftirlitið hafi nú lokað húsnæðinu.

Vegna meintrar fölsunar á leigusamningnum þá hafi varnaraðili gert samninginn og sent sóknaraðila til undirritunar. Hann hafi svo ekki kannast við neitt. Í framhaldi af því hafi hann sent þrjú drög að samningum sem sóknaraðili hafi ekki séð ástæðu til að svara. Eftir það hafi henni borist uppsögn, sem sé ólögleg þar sem samningurinn hafi verið tímabundinn. Eftir þetta allt saman hafi sóknaraðili næstum því samþykkt að gera nýjan samning kæmi varnaraðili til með að standa við lagfæringarnar.

IV. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að sóknaraðila hafi verið að fullu ljóst að hann hafi viljað gera þriggja mánaða leigusamning til að láta reyna á tryggð beggja aðila.

Varnaraðili hafi ýmsar skuldbindingar, sem þurfi að forgangsraða. Fram að þeim tíma sem ágreiningur aðila hafi komið upp 10. mars 2024 hafi sóknaraðili verið að fullu sátt við framvindu mála og frekar dregið úr framkvæmdavilja en að krefjast framvindu.

Varnaraðili hafi útvegað eldavélina með samþykki sóknaraðila, en hún sé í góðu lagi. Tilgangurinn hafi verið að reyna að halda eins mikið og hægt hafi verið í upprunalegt ástand íbúðarinnar, en byggingarár hennar sé 1913. Varnaraðili hefði aldrei sett hættulegt eldhústæki í eigið húsnæði og skapað með því brunahættu.

Vegna endurnýjunar á samningnum þá hafi sóknaraðili sent varnaraðila nýjan rafrænan leigusamning til undirritunar, sem hann hafi undirritað í góðri trú um að um nýjan þriggja mánaða samning væri að ræða. Vegna munnlegs samkomulags aðila um útlagðan kostnað þá sé hið rétta að samkomulag hafi verið um að kostnaður yrði borinn undir varnaraðila fyrir fram, sem sóknaraðili hafi aðeins gert vegna sturtu og málningar.

Það sé rangt að illa hafi verið gengið frá eldhúsvaski en hann hafi verið í lagi þar til tveimur vikum eftir að hann hafi verið tekin í notkun, en niðurfall úr öðrum hluta hans hafi þá losnað. Sturtan sé í lagi og nothæf. Vegna eldavélarinnar þá hafi rifjast upp gamlar minningar hjá sóknaraðila en að hennar sögn hafi hún og þáverandi maður hennar orðið völd að bruna í öðru leiguhúsnæði þar sem þau höfðu skilið eftir peysu á ljósaperu og sofnað. Þessar minningar hafi orðið til þess að hún hafi allt í einu haldið að hið sama gæti komið fyrir vegna umræddrar eldavélar. Varnaraðili hafi því tekið hana úr sambandi og komið fyrir í geymslu.

IV. Niðurstaða

Sóknaraðili krefst viðurkenningar á því að varnaraðila beri að endurgreiða alla þá leigu sem hún innti af hendi vegna leigutímabilsins 1. desember 2023 til 31. mars 2024, eða 800.000 kr., þar sem húsnæðið hafi verið óíbúðarhæft frá upphafi leigutíma. Varnaraðili byggir á því að sóknaraðili hafi vitað um bágborið ástand húsnæðisins en hún hafi engu að síður gengið á eftir því að fá það til leigu. Aðilar undirrituðu leigusamning að undangenginni skoðun sóknaraðila á hinu leigða og voru engar athugasemdir gerðar í samningnum vegna ástands þess. Gögn málsins styðja þannig ekki annað en að sóknaraðili hafi unað hinu leigða við upphaf leigutíma, sbr. 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga, þrátt fyrir vera kunnugt um að ástand þess væri ekki í samræmi við það sem kveðið er á um í 14. gr. sömu laga. Á grundvelli ákvæða húsaleigulaga var sóknaraðila unnt að gera kröfur um úrbætur á leigutíma, sbr. 1. mgr. 20. gr. húsaleigulaga, og sýna gögn málsins að aðilar höfðu samráð um viðhald á leigutíma, enda greiddi sóknaraðili ekki fulla leigu vegna febrúar 2024 meðal annars þar sem hún lagði út fyrir viðhaldskostnaði. Samkvæmt fyrirliggjandi samskiptum kom upp ágreiningur aðila á milli í mars 2024 í viðræðum þeirra um endurnýjun leigusamningsins, en upphaflegur samningur gerði ráð fyrir að leigutíma lyki 28. febrúar. Í niðurstöðu Heilbrigðiseftirlitsins, dags. 22. mars 2024, segir að íbúðin sé ófullnægjandi með tilliti til hollustuhátta og telst vera heilsuspillandi í núverandi ástandi. Einnig var tekið fram að eftirlitið íhugaði að banna afnot af húsnæðinu til íbúðar þar sem það gæti ógnað heilsu íbúa. Sóknaraðili greiddi leigu vegna tímabilsins 1. desember 2023 til 31. mars 2024 og viðhafði búsetu í húsnæðinu á því tímabili og umfram það eða til lok aprílmánaðar. Kærunefnd telur að þrátt fyrir niðurstöðu Heilbrigðiseftirlitsins verði ekki fram hjá því litið að aðilar efndu leigusamninginn samkvæmt efni sínu vegna þess tímabils sem krafa sóknaraðila lýtur að. Þá var sóknaraðila kunnugt um ástand hins leigða frá upphafi leigutíma og kom til að mynda endurnýjun leigusamningsins til álita hjá henni í mars 2024. Verður því að líta svo á að ómöguleiki komi í veg fyrir að þær gagnkvæmu greiðslur sem þegar hafa verið inntar af hendi verði látnar ganga til baka, sbr. til hliðsjónar dómur Hæstaréttar í máli nr. 744/2015. Ber því að hafna kröfu sóknaraðila.

Koma þá til úrlausnar kröfur varnaraðila. Í ljósi þess að sóknaraðili hefur þegar skilað varnaraðila hinu leigða er ekki tilefni til að taka til úrlausnar kröfu hans um að henni verði gert að rýma það. Í uppfærðri kröfugerð varnaraðila gerir hann kröfu um að sóknaraðila verði gert að greiða 500.000 kr. vegna vangoldinnar leigu fyrir hálfan febrúar, mars og apríl 2024.

Óumdeilt er að sóknaraðili greiddi ekki fulla leigu fyrir febrúarmánuð en af málatilbúnaði aðila má ráða að þau höfðu gert samkomulag um að sóknaraðili annaðist viðhald í hinu leigða gegn því að leiga yrði lækkuð. Sóknaraðili greiddi helming umsamins leigugjalds fyrir febrúar eða 100.000 kr. með vísan til þess að hún hefði sjálf unnið að viðhaldi í hinu leigða og lagt út fyrir kostnaði vegna þess. Með tölvupósti 8. mars 2024 fór varnaraðili fram á að sóknaraðili framvísaði reikningum sem kæmu til frádráttar febrúarleigunni, enda hafi aðilar samið um að þeir yrðu bornir undir varnaraðila. Varnaraðili kveðst eingöngu hafa samþykkt kostnað að fjárhæð 35.000 kr., en sóknaraðili hefur ekki lagt fram gögn í málinu sem sýna að hún hafi lagt út fyrir kostnaði umfram þá fjárhæð, sbr. 1. mgr. 36. gr. húsaleigulaga. Verður því að fallast á kröfu varnaraðila um að sóknaraðila beri að greiða 65.000 kr. í leigu vegna febrúar.

Í uppfærðri kröfugerð varnaraðila, dags. 23. september 2024, fullyrðir hann að sóknaraðili hafi síðast greitt leigu fyrir febrúarmánuð. Sú fullyrðing er þó í andstöðu við það sem segir í greinargerð hans, dags. 7. maí 2024, þar sem hann tilgreinir sérstaklega að leiga hafi verið greidd vegna marsmánaðar. Þess utan er þessi fullyrðing ekki studd gögnum og kveðst sóknaraðili hafa greitt leigu vegna mars þann 29. febrúar 2024. Með hliðsjón af framangreindu verður ekki fallist á kröfu varnaraðila um greiðslu leigu vegna marsmánaðar. Þá er óumdeilt að sóknaraðili skilaði hinu leigða 29. apríl 2024. Sóknaraðili telur sig ekki eiga að greiða leigu fyrir aprílmánuð þar sem ýmsu hafi verið ábótavant í hinu leigða, svo sem hafi salerni verið stíflað og rafmagn í ólagi, en varnaraðili ekkert í því gert. Í samskiptum aðila í mars biður varnaraðili sóknaraðila um að finna annað húsnæði og einnig tekur hann fram að hann muni krefjast þess að heilbrigðiseftirlitið loki húsnæðinu, sbr. tölvupóstur hans 23. mars 2024. Fyrirliggjandi samskipti aðila bera með sér að varnaraðili var reiðubúinn að losa sóknaraðila undan leigusamningi í mars en hún hélt þó áfram að hagnýta hið leigða til 29. apríl 2024. Verður því að líta svo á að sóknaraðila hafi borið að greiða leigu fram til þess tíma sem hún skilaði húsnæðinu. Verður því fallist á að sóknaraðila beri að greiða varnaraðila leigu vegna aprílmánaðar að fjárhæð 193.333 kr.

Varnaraðili gerir kröfu um að vangreidd leiga skuli greidd með dráttarvöxtum. Í 4. mgr. 33. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að hafi leigjandi eigi gert skil á leigunni innan sjö sólarhringa frá gjalddaga sé leigusala rétt að krefjast hæstu lögleyfðu dráttarvaxta af henni til greiðsludags. Að liðnum sjö sólarhringa frestinum reiknast dráttarvextir frá upphaflegum gjalddaga, sbr. 5. gr. vaxtalaga nr. 38/2001. Ber því að fallast á að sóknaraðila beri að greiða 65.000 kr. með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu frá 1. febrúar 2024 til 1. apríl 2024, en af 258.333 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Sóknaraðila ber að greiða varnaraðila 258.333 kr. með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 38/2001 um vexti og verðtryggingu af 65.000 kr. frá 1. febrúar 2024 til 1. apríl 2024, en af 258.333 kr. frá þeim degi til greiðsludags.

Reykjavík, 6. nóvember 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson