Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurður 31. júlí 1997

Fimmtudaginn 31. júlí 1997 var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. lögum nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms, tekið fyrir matsmálið nr. 1/1997

og kveðinn upp svohljóðandi

Matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu skipuðu þeir Helgi Jóhannesson, hrl., formaður, Vífill Oddsson, verkfræðingur og Magnús Leópoldsson, löggiltur fasteignasali, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

Með matsbeiðni dags. 12. mars 1997, sem lögð var fram í Matsnefnd eignarnámsbóta þann 7. apríl 1997 fór Einar Kristmundsson, kt. 280847-4539, Grænuhlíð, Torfalækjarhreppi, Austur-Húnavatnssýslu (matsbeiðandi), þess á leit við matsnefndina að hún mæti, með vísan til 13. gr. jarðalaga nr. 65/1976, verðmæti eignarhluta Huldu Bjarnadóttur, kt. 141121-2439, Aðalgötu 10, Blönduósi (matsþoli), í jörðinni Smyrlabergi, Torfalækjarhreppi, Austur-Húnavatnssýslu. Matsbeiðandi fékk heimild Landbúnaðarráðuneytisins til innlausnar á jarðahluta matsþola með bréfi dags. 25. febrúar 1997.

Hinn innleysti jarðarpartur er u.þ.b. 182 ha. að stærð, þar af tún u.þ.b. 5,32 ha, 2.500 m. girðingar og veiðihlunnindi í Blöndu og Laxárvatni.

Mál þetta var fyrst tekið fyrir mánudaginn 7. apríl 1997. Matsbeiðandi lagði fram matsbeiðni ásamt fylgigögnum. Matsþoli tók fram að hann hyggðist leggja ákvörðun Landbúnaðarráðherra um innlausn jarðarhluta matsþola fyrir dómstóla og mótmælti því að málinu yrði haldið áfram fyrir matsnefndinni fyrr en úrlausn dómstóla lægi fyrir. Af hálfu matsbeiðanda var þess krafist að málið héldi engu að síður áfram fyrir matsnefndinni. Af hálfu nefndarinnar var ákveðið að halda málinu áfram og var því frestað til vettvangsgöngu til 26. maí 1997.

Mánudaginn 26. maí 1997 var málið tekið fyrir að Grænuhlíð í Torfalækjarhreppi. Matsnefndin gekk á vettvang og kynnti sér aðstæður. Af hálfu matsbeiðanda var krafa um umráðatöku, þó mati sé ekki lokið, dregin til baka. Málinu var að því búnu frestað til framlagningar greinargerða af hálfu aðila til 26. júní 1997.

Miðvikudaginn 2. júlí 1997 var málið tekið fyrir, en að beiðni lögmanns matsþola var fyrirtökunni sem vera átti þann 26. júní frestað. Aðilar lögðu fram greinargerðir ásamt fylgigögnum. Sættir voru reyndar án árangurs og var málinu að því búnu frestað til munnlegs flutnings þess til 16. júlí 1997. Í greinargerð matsþola kom fram krafa um að Vífill Oddsson, verkfræðingur, viki sæti úr nefndinni vanhæfis. Matsnefndin úrskurðaði sérstaklega um þetta atriði þriðjudaginn 15. júlí 1997, en úrskurðarorð hljóðar svo: "Kröfu matsþola, Huldu Bjarnadóttur, um að Vífill Oddsson, verkfræðingur, víki sæti úr matsnefnd eignarnámsbóta í málinu nr. 1/1997 og annar skipaður í hans stað er hafnað."

Miðvikudaginn 16. júlí 1997 var málið tekið fyrir. Matsnefndin lagði fram nokkur ný skjöl og matsþoli lagði fram bókun. Sættir voru reyndar án árangurs. Málið var því næst munnlega flutt og að því búnu tekið til úrskurðar.

Af hálfu matsbeiðanda er sú krafa gerð að hinn innleysti eignarhluti verði ekki metinn á hærra verði en kr. 600.000-. Þá gerir matsbeiðandi þá kröfu að hann þurfi ekki að greiða kostnað vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í málinu, né málskostnað matsþola. Matsbeiðandi grundvallar kröfu sína um verðmæti hins innleysta jarðarhluta á fasteignamatsverði eignarinnar, sem hann telur eiga mjög vel við í málinu, þar sem fasteignamatsverð sé fundið út samkvæmt þeim kaupsamningum samsvarandi eigna sem Fasteignamati ríkisins berist ár hvert af sama svæði.

Matsbeiðandi bendir á að tekjur matsþola af jörðinni hafi ávallt verið mjög litlar t.d. hafi tekjur matsþola á hlunnindum jarðarinnar á árinu 1996 numið kr. 12.925-.

Matsbeiðandi bendir á að einungis sé um að ræða hluta bújarðar og gerir hann því kröfu til að jarðarhlutinn verði einungis metinn sem slíkur. Matsbeiðandi heldur því fram að ávallt hafi verið litið á Smyrlaberg og nýbýlið Grænuhlíð sem eina jörð og að foreldrar hans hafi verið ábúendur á allri jörðinni í 30 ár og haft öll yfirráð yfir henni, þrátt fyrir eignaraðild matsþola. Þá bendir matsbeiðandi á að sjálfur hafi hann stundað búrekstur á jörðinni frá árinu 1978, en ekki matsþoli.

Matsbeiðandi telur að við sameiningu Grænuhlíðar og Smyrlabergs að innlausn lokinni, muni Grænahlíð mjög lítið hækka í verði og örugglega ekki meira en fasteignamat hins innleysta eignarhluta segir til um. Þá bendir matsbeiðandi á að það samrýmist ekki þeim tilgangi jarðalaga sem fram kemur í 1. gr. laganna, að verðmeta hinn innleysta jarðarhluta óeðlilega hátt.

Matsbeiðandi vekur athygli á því, að við mat á verðlagningu í sambandi við eignarnám beri að finna verðmætið út miðað við söluverð, notagildi eða enduröflunarverð. Matsbeiðandi telur að líta beri á að matsþoli geti ekki og hafi aldrei getað selt eignarhluta sinn á frjálsum markaði vegna tengsla við hinn hluta jarðarinnar. Þá bendir matsbeiðandi á að jörðin verði einungis nýtt til landbúnaðarframleiðslu, miðað við heimila nýtingu, og beinn arður matsþola af jörðinni því aðeins þær veiðitekjur sem Blanda gefi. Varðandi enduröflunarverðið telur matsbeiðandi að eignarnámsþola sé engin þörf á sambærilegri eign, þar sem hann hafi aldrei stundað atvinnurekstur á jörðinni eða haft tekjur af henni sem máli skipti.

Matsbeiðandi bendir sérstaklega á söluverð nágrannajarða sem seldar hafa verið á síðastliðnum árum til stuðnings kröfum sínum.

Af hálfu matsbeiðanda er því sérstaklega mótmælt að á jörðinni séu arðbærar malarnámur þar sem bæði sé mjög erfitt að komast að mölinni auk þess sem markaður fyrir hana sé enginn á svæðinu. Þá bendir matsbeiðandi á að ekkert liggi fyrir um að heitt vatn sé að finna á jörðinni. Þá telur matsbeiðandi jörðina ekkert betur til þess fallna en aðrar jarðir á svæðinu til að reisa á henni sumarhús, enda sé ásókn í slíka nýtingu jarðarinnar engin.

Af hálfu matsþola er sú aðalkrafa gerð að synjað verði um framgang umbeðinnar matsgerðar, en til vara að matsbeiðanda verði gert skylt að greiða matsþola fullar bætur fyrir jörðina Smyrlaberg, Torfalækjarhreppi. Þá er krafist málskostnaðar auk virðisaukaskatts.

Af hálfu matsþola er gerð ítarleg grein fyrir málsatvikum og aðdraganda að því að Landbúnaðarráðuneytið veitti matsbeiðanda heimild til innlausnar á jarðarhluta matsþola í Smyrlabergi.

Matsþoli byggir aðalkröfu sína á því að Matsnefnd eignarnámsbóta beri skv. grunnreglu 5. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms að kanna sjálfstætt hvort sú heimild er matsbeiðandi byggir kröfur sínar á sé fullnægjandi og ef um úrskurð sé að ræða, eins og í þessu tilviki, hvort réttilega og löglega hafi verið að honum staðið. Matsþoli telur að við málsmeðferð umsagnaraðila, undirbúning og uppkvaðningu úrskurðar um innlausn, hafi í veigamiklum atriðum verið brotið gegn ófrávíkjanlegum ákvæðum stjórnsýslulaga nr. 37/1993, einkum grunnreglu 4. tl. og 6 tl. 3. gr. , 10. gr., 11. gr., 12. gr., IV. kafla og V. kafla, 21. og 22. gr.

Matsþoli heldur því fram að honum hafi ekki verið gefinn kostur á að koma sjónarmiðum sínum á framfæri áður en hreppsnefnd Torfalækjarhrepps gaf umsögn sína um innlausnina og að matsþola hafi ekki einu sinni verið kunnugt um að málið væri til meðferðar hjá hreppsnefndinni. Þá telur matsþoli að andmælaréttur hans hafi ekki verið virtur við afgreiðslu hreppsnefndar á málinu auk þess sem rökstuðningur hreppsnefndarinnar hafi verið fráleitur og alls ekki í samræmi við það sem krafist er í 22. gr. stjórnsýslulaga.

Matsþoli heldur því einnig fram að afgreiðsla Jarðanefndar Austur-Húnavatnssýslu á málinu hafi verið andstæð stjórnsýslulögum. Í fyrsta lagi vegna vanhæfis jarðarnefndarmanna skv. 3. gr. stjórnsýslulaganna og í öðru lagi hafi samþykkt jarðanefndarinnar byggst á ómálefnalegum grundvelli og þannig brotið gegn 21. og 22. gr. stjórnsýslulaga.

Þá telur matsþoli að málsmeðferð Landbúnaðarráðuneytisins sjálfs hafi í verulegum atriðum verið andstæð stjórnsýslulögum. Þannig telur matsþoli að ráðuneytið hafi ekki gætt reglna VII. kafla stjórnsýslulaga og 17. gr. jarðalaga við málsmeðferð sína. Þá hafi matsþola ekki verið gefinn kostur á að koma sjónarmiðum sínum varðandi innlausnarkröfuna á framfæri við ráðuneytið og því hafi rannsóknarreglan í 10. gr. stjórnsýslulaga, jafnræðisreglan í 11. gr. laganna og allur IV. kafli laganna verið brotinn.

Matsþoli heldur því fram að innlausnarleyfið byggist á þeirri röngu forsendu að matsbeiðandi búi við svo mikil landþrengsli að ekki sé búandi í Grænuhlíð án þess að innlausn komi til. Matsþoli telur þetta rangt og heldur því fram að landrými sé þar nægjanlegt.

Hvað varakröfu varðar telur matsbeiðandi að meta beri jörðina á því verði sem unnt væri að selja hana á, að teknu tilliti til allra hlunninda og notkunarmöguleika hennar. Af hálfu matsþola er því haldið fram að í landi jarðarinnar finnist jarðhiti. Bendir matsþoli á að heitt vatn hafi fundist í Sauðanesi, sem er andspænis, hinum megin við Laxárvatn. Þá heldur matsþoli því einnig fram að í landi jarðarinnar sé mikið malarnám, sem í felist veruleg verðmæti.

Matsþoli bendir einnig á að stór hluti jarðarinnar halli á móti suðri niður að Laxárvatni og þar séu miklir möguleikar á því að skipuleggja sumarbústaðabyggð með allt að 100 bústöðum og á miðju því svæði sé kaldavatnsuppspretta sem gæti auðveldlega séð slíkri byggð fyrir vatni.

Matsþoli heldur því fram að jörðinni fylgi mikil laxveiðiréttindi, þ.e. í Laxárvatni sem í sé mikil veiði og einnig Blöndu sem einnig veiti aðild að veiðifélagi Svartár. Þá kveður matsþoli ágreining hafa verið um það hvort jörðin eigi tilkall til arðs af veiðinni í Laxá á Ásum er rennur úr Laxárvatni.

Matsþoli bendir á að á jörðinni séu ýmis verðmæt mannvirki s.s. girðingar, hrossarétt, vegslóðar og ræsi. Þá fylgi jörðinni greiðslumark sem sé 140 ærgildi og framleiðsluréttur á 33.488 lítum af mjólk. Matsþoli telur þessi réttindi vera sameign þinglýstra eigenda jarðarinnar.

Matsþoli mótmælir rökum matsbeiðanda fyrir því að jörðina skuli meta á fasteignamatsverði. Þá telur hann þær jarðasölur í nágrenninu sem matsbeiðandi vísar til ekki gefa raunhæfa mynd af verðmæti hins innleysta jarðarhluta.

Í 1. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms kemur fram að Matsnefnd eignarnámsbóta skeri úr ágreiningi um eignarnámsbætur og annað endurgjald, sem ákveða á samkvæmt lögum um framkvæmd eignarnáms. Valdsvið nefndarinnar er því, samkvæmt framangreindu lagaákvæði, eingöngu bundið við ákvörðun um bótafjárhæð þegar eignarnámsheimild liggur fyrir.

Fyrir liggur í máli þessu heimild Landbúnaðarráðuneytisins til innlausnar matsbeiðanda á eignarhluta matsþola í jörðinni Smyrlabergi skv. 13. gr. jarðalaga nr. 65/1976. Það er ekki á valdi eða verksviði Matsnefndar eignarnámsbóta að fjalla um lögmæti heimildarinnar sérstaklega eða þeirrar málsmeðferðar sem viðhöfð var við veitingu hennar. Slíkt á undir almenna dómstóla í landinu. Af þessum sökum kemur ekki til skoðunar við meðferð málsins hjá matsnefndinni undirbúningur eða aðdragandi að leyfisveitingunni hjá Landbúnaðarráðuneytinu. Kröfu matsþola um frávísun málsins frá matsnefndinni er því hafnað.

Svo sem fram kemur í III. hér að framan hefur matsnefndin farið á vettvang og kynnt sér aðstæður. Smyrlaberg er u.þ.b. 400 ha. nokkuð grösug jörð sem liggur bæði að Laxárvatni og Blöndu. Stutt er í næsta þéttbýlisstað, Blönduós, og eykur það verðmæti jarðarinnar að mati nefndarinnar.

Við mat á verðmæti hins innleysta jarðarhluta þykir rétt að taka mið af raunhæfu markaðsverði jarðarinnar. Ekki er fallist á það með matsbeiðanda að fasteignamat jarðarinnar gefi raunhæfa mynd af verðmæti hennar.

Ekkert liggur fyrir um að á jörðinni sé heitt vatn að finna. Þá er ekki fallist á það með matsþola að malarnáma við Blöndu feli í sér nokkur verðmæti, enda liggur ekkert fyrir um að selt hafi verið efni úr námunni né að eftirspurn sé eftir efni þaðan. Þá þykir nefndinni ljóst að kostnaður við að nálgast efnið er verulegur.

Ljóst er að tekjur jarðarinnar af veiði hafa verið óverulegar, en möguleikar á veiði í Laxárvatni og Blöndu eru þó taldir auka verðmæti jarðarinnar frá því sem væri ef hlunnindi þessi væru ekki til staðar.

Ekkert liggur fyrir um að eftirspurn sé eftir sumarbústaðalóðum í landi jarðarinnar.

Fyrir liggur í málinu staðfesting Framleiðsluráðs landbúnaðarins þess efnis að greiðslumark á Grænuhlíð í Torfalækjarhreppi sé 140 ærgildi í sauðfé og 33.488 lítrar í mjólk. Svo virðist því sem greiðslumarkið sé bundið við Grænuhlíð en ekki Smyrlaberg, enda liggur fyrir að matsþoli hefur engan búskap haft á jörðinni, en matsbeiðandi, sem býr að Grænuhlíð, hefur búið þar allt frá árinu 1978 er hann tók við búi af föður sínum sem búið hafði þar allt frá árinu 1947 og nýtt alla jörðina Smyrlaberg í búrekstri sínum. Þá er einnig á það að líta að matsþoli hefur ekki gert sérstaka kröfu um hlutdeild í þeim byggingum að Grænuhlíð sem nýttar hafa verið til búrekstrarins. Með vísan til framanritaðs kemur ekki til skoðunar í úrskurði þessum spurningin um verðmæti greiðslumarks Grænuhlíðar.

Á Smyrlabergi stendur gamalt fjárhús í eigu aðila, en verðmæti þess er óverulegt. Af hálfu matsnefndarinnar er talið að verðmæti hlutdeildar matsþola í girðingum sé nokkurt, þrátt fyrir að girðingarnar séu orðnar gamlar og úr sér gengnar að nokkru leyti.

Við mat á verðmæti hins innleysta jarðarparts hefur verið höfð í huga sú ræktun sem á jörðinni er og ástand hennar.

Með vísan til alls framanritaðs telur matsnefndin að heildarverðmæti hins innleysta jarðarhluta sé að verðmæti kr. 2.750.000- er sundurliðast þannig:

Matsbeiðandi skal greiða matsþola kr. 150.000- auk virðisaukaskatts í málskostnað og kr. 424.227- í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

Matsbeiðandi, Einar Kristmundsson, kt. 280847-4539, Grænuhlíð, Torfalækjarhreppi, Austur-Húnavatnssýslu, greiði matsþola, Huldu Bjarnadóttur, kt. 141121-2439, Aðalgötu 10, Blönduósi, kr. 2.750.000- í bætur fyrir hinn innleysta jarðarpart í Smyrlabergi og kr. 150.000- auk virðisaukaskatts í málskostnað.

Þá greiði matsbeiðandi kr 424.227- í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í málinu.

_____________________________________

Helgi Jóhannesson, formaður