Matsnefnd eignarnámsbóta,úrskurður 24. júlí 1996
Miðvikudaginn 24. júlí 1996 var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. lögum nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms tekið fyrir matsmálið nr. 5/1993
Sverrir Magnússon
gegn
Ferdinand Rósmundssyni og
Guðrúnu Ásgrímsdóttur
og kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I. Skipan Matsnefndar eignarnámsbóta:
Matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu skipuðu þeir Helgi Jóhannesson, formaður, Kristinn Gylfi Jónsson viðskiptafræðingur og bóndi og Dr. Ragnar Ingimarsson verkfræðingur, en formaður kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.
II. Matsbeiðni, aðilar og andlag eignarnáms:
Með matsbeiðni dags. 25. nóvember 1993, sem lögð var fram í Matsnefnd eignarnámsbóta þann 17. desember 1993 fór Sverrir Magnússon, kt. 200642-3929, Efra Ási I, Hólahreppi, Skagafjarðarsýslu (eignarnemi) fram á það við Matsnefnd eignarnámsbóta, að hún mæti hæfilegar bætur fyrir tvo útskipta jarðarhluta úr jörðunum Efra-Ási I og Efra-Ási II, en eignarnemi hafði skv. heimild í 13. gr. jarðalaga nr. 65/1976 sbr. lög nr. 90/1984, fengið heimilaða innlausn á nefndum jarðarhlutum sem eru í eigu Ferdinands Rósmundssonar, kt. 220118-7899 og Guðrúnar Ásgrímsdóttur, 140817-2609, bæði til heimils að Háuhlíð 14, Sauðárkróki (eignarnámsþolar).
Nefndir jarðarhlutar eru tvískiptir, nánar tiltekið 9 ha. lands þar af 7,4 ha. ræktað land og 1,6 ha. óræktað land. Þá er á öðrum jarðarhlutanum íbúðarhús sem er í sameign eignarnema og eignarnámsþola og skiptist húsið þannig að eignarnemi á annan enda þess en eignarnámsþoli hinn. Hluti eignarnámsþola í húsinu er ekki í notkun.
III. Málsmeðferð:
Mál þetta var fyrst tekið fyrir í Matsnefnd eignarnámsbóta föstudaginn 17. desember 1993. Af hálfu matsbeiðanda var lögð fram matsbeiðni ásamt fylgigögnum. Af hálfu matsþola ar því haldið fram að ákvörðun Landbúnaðarráðuneytisins um að heimila innlausn á matsandalaginu væri ógild og óskuðu matsþolar eftir 6 vikna fresti til að höfða mál vegna þessa. Málinu frestað til 4. febrúar 1994.
Föstudaginn 4. febrúar 1994 var málið tekið fyrir. Aðilar skýrðu matsnefndinni frá því að matsþolar væru búnir að höfða mál gegn matsbeiðanda og landbúnaðarráðherra til að fá ákvörðun ráðherra um heimild til innlausnar hnekkt og til viðurkenningar á því að innlausn gæti ekki átt sér stað á grundvelli innlausnarheimildarinnar. M.t.t. þessa ákvað matsnefndin að fresta málinu ótiltekið, eða þar til dómur væri genginn í málinu.
Miðvikudaginn 5. júní 1996 var málið tekið fyrir. Aðilar skýrðu svo frá að Hæstiréttur hefði í málinu nr. 5/1995, Ferdinand Rósmundsson og Guðrún Ásgrímsdóttir gegn landbúnaðarráðuneytinu og Sverri Magnússyni, leyst úr ágreiningi þeim sem uppi var milli aðila málsins. Hæstiréttur taldi innlausnarheimildina lögmæta og var því ákveðið að halda matsmálinu áfram í Matsnefnd eignarnámsbóta. Málinu frestað til vettvangsgöngu til 20. júní 1996.
Fimmtudaginn 20. júní 1996 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður skoðaðar. Matsbeiðandi lagði fram eitt skjal. Sættir reyndar án árangurs og var málinu að því búnu frestað til 3. júlí 1996.
Miðvikudaginn 3. júlí 1996 var málið tekið fyrir. Matsbeiðandi lagði fram greinargerð ásamt einu fylgiskjali og var málinu að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu matsþola til 16. júlí 1996.
Þriðjudaginn 16. júlí 1996 var málið tekið fyrir. Af hálfu matsþola var lögð fram greinargerð ásamt fylgigögnum. Málinu var að því búnu frestað til munnlegs málflutnings 23. júlí 1996.
Þriðjudaginn 23. júlí 1996 var málið tekið fyrir. Sættir reyndar án árangurs. Af hálfu matsbeiðanda var lagt fram eitt skjal og var málið að því búnu munnlega flutt. Aðlilar reifuðu kröfur sínar og sjónarmið og var málið að því búnu tekið til úrskurðar.
IV. Sjónarmið matsbeiðanda:
Af hálfu matsbeiðanda er því haldið fram að húshluti sá sem krafist er mats á, sé algerlegar ónýtur og er þess krafist að bótakröfum vegna hans verði alfarið synjað. Matsbeiðandi heldur því fram að það muni einungis valda honum kostnaði að rífa húsið, þar sem það er ekki til neinna hluta nýtilegt. Af hálfu matsbeiðanda er því haldið fram, að niðurrif hússins muni kosta jafnvel nokkur hundruð þúsund og því sé eignin í húsinu í raun neikvæð. Þá bendir matsbeiðand á að matsþolar hafi valdið honum tjóni á hans hluta hússins með því að neita margítrekuðum óskum og kröfum um að sinna sameiginlegu viðhaldi hússins.
Hvað varðar hinar innleystu landspildur tekur matsbeiðandi fram að hann mótmæli staðhæfingum matsþola um afrakstur og magn uppskeru af spildunum. Matsbeiðandi heldur því fram að ræktun spildnanna sé í bágbornu ástandi, þannig að ætla megi að uppskera sé langt undir meðaluppskeru. Matsbeiðandi heldur því fram að endurrækta þurfi spildurnar.
Matsbeiðandi bendir á að landspildurnar séu inn á milli túna í næsta nágrenni við íbúðar- og útihús og því séu spildurnar ekki seljanlegar á almennum markaði.
Matsbeiðandi bendir á að ekkert liggi fyrir um að hægt sé að selja spildurnar undir sumarbústaði svo sem haldið hafi verið fram af hálfu matsþola auk þess sem heimild fyrir slíkri notkun spildnanna fengist aldrei hjá matsbeiðanda sem er eigandi jarðarinnar.
Af hálfu matsbeiðanda er því haldið fram að þar sem ekki sé hægt að segja að spildurnar hafi markaðsvirði sé nærtækast að ákvarða bætur sem lágt hlutfall af ræktunarkostnaði, þar sem túnin eru komin í órækt. Af hálfu matsbeiðanda er vísað til orðsendingar Vegagerðarinnar nr. 10/1995 um landbætur, greiðslur fyrir efnistöku, áætlaðan stofnkostnað girðinga og greiðslu viðhaldskostnaðar girðinga sem liggur fyrir í málinu á matsskj. nr. 16.
Að endingu bendir matsbeiðandi á að enginn framleiðsluréttur fylgi landspildunum og því séu þær verðlausar og óseljanlegar af þeirri ástæðu.
V. Sjónarmið matsþola:
Af hálfu matsþola er sú krafa gerð að fullt verð komi fyrir hið innleysta og vísa þeir um það til 72. gr. stjórnarskrárinnar. Matsþolar halda því fram að þetta þýði að bætur fyrir hið innleysta eigi að gera hann eins settan og innlausnin hefði ekki farið fram.
Af hálfu matsþola er því mótmælt að hinn innleysti húshluti sé verðlaus. Benda þeir á að fasteignamatsverð húshlutans sé kr. 698.000,-. Þá er sérstaklega bent á að sambyggt húshlutanum sé húshluti matsbeiðanda sjálfs og í þeim hluta sé búið, en afar þröngt miðað við nútímakröfur. Matsþolar telja það sýnt að það hljóti að teljast góður kostur fyrir matsbeiðanda að sameina húshlutana tvo og gera úr eina íbúð. Í húsinu hljóti því að vera allveruleg verðmæti fyrir matsbeiðanda.
Varðandi hinar innleystu landspildur benda matsþolar á að þær hafi um nokkurt árabil verið nýttar af ábúanda að Laufskálum í sama hreppi. Matsþolar vísa til vottorðs ábúandans sem liggur fyrir í málinu, en í því kemur fram að afrakstur af landinu hefur að meðaltali verið 37,4 tonn af heyi. Því er haldið fram af hálfu matsþola og það stutt með vottorðum sem liggja frammi í málinu að söluverð á heyi sé um 15 kr. pr. kg. Afrakstur af landinu sé því u.þ.b. kr. 560.000,- á ári. Til frádráttar komi svo kostnaður við heyöflunina, þ.e. áburðarkostnaður, vinna, viðhald og afskriftir tækja. Að mati matsþola nemur kostnaður þessi samtals u.þ.b. kr. 50-60.000,- á ári.
Matsþolar telja eðlilegt að þeim séu bættar landspildurnar með höfuðstól sem tryggi þeim sambærilega ávöxtun í framtíðinni, þessi höfuðstóll sé mismunandi eftir því hversu hárri framtíðarávöxtun er reiknað með og hversu hárrar ávöxtunar er krafist. Af hálfu matsþola eru tekin nokkur dæmi um þetta sem fram koma í greinargerð þeirra. Þannig þurfi höfuðstól að fjárhæð kr. 6.667.000,- miðað við 4,5% framtíðarávöxtun til að ná kr. 300.000,- ársávöxtun og kr. 4.444.444,- höfuðstól til að ná kr. 200.000,- ársávöxtun.
Sé miðað við 5,5% framtíðarávöxtun breytast framangreindar fjárhæðir í kr. 5.450.000,- og kr. 3.636.000,- að gefnum sömu forsendum að öðru leyti.
Matsþolar benda einnig á að ef matsbeiðandi í máli þessu hefði verið Vegagerðin, hefði landið verið bætt miðað við orðsendingu Vegagerðarinnar nr. 10/1995. Í þeirri orðsendingu kemur fram að lágmarksverð fyrir ræktað land sé kr. 150.000,- á hvern hektara, en samkvæmt því ætti landið að bætast með kr. 1.140.500,- að lágmarki. Matsþolar benda jafnframt á að matsmálinu nr. 7/1995, Vegagerðin gegn Fóðuriðjunni Ólafsdal hf. hafi verðmæti ræktaðs lands verið talið kr. 230.000,- á hvern hektara og sé sú viðmiðun notuð eigi að bæta landið með kr. 1.738.000,-.
Að endingu benda matsþolar á að matsbeiðandi hafi í ágúst 1990 gert tilboð um að leysa til sín þau verðmæti sem innleyst verða með eingreiðslu að fjárhæð kr. 800.000. Sé fjárhæð þessi fremreiknuð til dagsins í dag miðað við lánskjaravísitölu sé um að ræða bætur að fjárhæð kr. 955.350,-.
Matsþolar mótmæla því að kaupsamningur um jörðina Kálfstaði í Hólahreppi, sem liggur fyrir í málinu, hafi nokkurt fordæmisgildi hvað landverð á svæðinu varðar, þar sem sá samningur sé milli Hólahrepps og dýralæknis og líffræðiings að Hólum og því hafi markmið samningsins augljóslega verið annað en það eitt að fá fullt verð fyrir landið, þar sem mikilvægt sé fyrir sveitarfélagið að halda í slíkt fólk.
Matsþolar mótmæla einnig þeirri fullyrðingu matsbeiðanda að hinar innleystu landspildur séu verðlausar og óseljanlegar. Það ofurkapp sem matsbeiðandi hefur lagt á að ná landspildunum til sín, þvert á vilja matsþola, sýni best að hann telur verðmæti í jörðinni fólgin.
VI. Álit matsnefndar:
Svo sem fram kom í III. að framan hefur matsnefndin farið á vettvang og skoðað aðstæður. Þá hafa verið lögð fram af hálfu aðila ýmis gögn í málinu þ.m.t. kaupsamningur um jörðina Kálfsstaði í Hólahreppi, sem seld var í heilu lagi í júní 1996 fyrir kr. 5.500.000,-, þ.m.t. 23 ha. ræktaðs lands. Þá hefur einnig verið lögð fram í málinu orðsending Vegagerðarinnar nr.10/1995 um landbætur, greiðslur fyrir efnistöku, áætlaðan stofnkostnað girðinga og greiðslu viðhaldskostnaðar girðinga.
Fallast ber á það með matsbeiðanda að húshluti sá sem krafist er mats á sé í afar lélegu ástandi og í raun blasi ekkert annað við en rífa hann niður. Engu að síður telur nefndin mögulegt fyrir matsbeiðanda að nýta sökkla hússins undir annað hús auk þess sem hagræði getur verið í því fólgið fyrir matsbeiðanda að samþykki skuli liggja fyrir húsi af þessari stærð og gerð á þessum stað jarðarinnar. Þykja hæfilegar bætur fyrir húshlutann vera kr. 150.000,-.
Stærð og lögun lands þess sem krafist er mats á er ágreiningslaus með aðilum. Fallast ber á það með matsbeiðanda að landspildurnar séu ekki raunhæf söluvara á almennum markaði m.t.t. legu þeirra á jörðinni og nálægðar við íbúðar- og útihús. Þá liggur ekkert fyrir um að skipting landsins í sumarhúsalóðir sé raunhæfur nýtingarmöguleiki þess.
Að áliti nefndarinnar þarfnast hinar ræktuðu spildur endurræktunar, enda er um að ræða gömul, kalskemmd tún.
Við ákvörðun bóta í máli þessu þykir rétt að styðjast við orsendingu Vegagerðarinnar nr. 10/1995 um bætur fyrir land. Í orðsendingunni kemur fram verð á ræktuðu landi, reiknað út frá grunnverði landsins, kostnaði við ræktun þess og afurðatapi. Samkvæmt orðsendingunni er verðmæti ræktaðs lands talið vera kr. 151.000 á hvern hektara. Líta verður svo á að nefnd orðsending hafi að geyma lágmarksverð ræktaðs lands. Í máli því sem hér er til umfjöllunar þykir rétt að taka tillit til þess, að hinar ræktuðu landspildur eru vel staðsettar. Spildurnar liggja afar vel við útihúsum matsbeiðanda og þarf því ekki að aka heyi af þeim um langan veg. Þá eru spildurnar miðsvæðis á einu mesta landbúnaðarsvæði landsins. Þykir rétt að taka tillit til þessa við mat á spildunum. Hæfilegar bætur fyrir ræktaðan hluta spildnanna þykja vera kr. 180.000 á hvern hektara eða kr. 1.332.000,-.
Bætur fyrir óræktaðan hluta spildnanna þykja hæfilegar ákvarðaðar kr. 32.000,-. Þá þykja hæfilegar bætur fyrir girðingar á landspildunum vera kr. 100.000,-.
Samantekt:
Bætur fyrir húshluta kr. 150.000,-
Bætur fyrir ræktað land kr. 1.332.000,-
Bætur fyrir óræktað land kr. 32.000,-
Girðingar kr. 100.000,-
Heildarfjárhæð bóta kr. 1.614.000,-
Þá skal matsbeiðandi greiða matsþola kr. 150.000,- auk virðisaukaskatts í málskostnað og kr. 320.000,- í ríkissjóð í kostnað vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
Ú R S K U R Ð A R :
Matsbeiðandi Sverrir Magnússon, kt. 200642-3929, Efra Ási I, Hólahreppi, Skagafjarðarsýslu, greiði matsþolum Ferdinand Rósmundssyni, kt. 220118-7899 og Guðrúnu Ásgrímsdóttur, kt. 140817-2609, báðum til heimilis að Háuhlíð 14, Sauðárkróki, kr. 1.614.000,- í bætur og kr. 150.000,- auk virðisaukaskatts í málskostnað. Þá greiði matsbeiðandi kr. 320.000,- til ríkissjóðs í kostnað vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.