Matsnefnd eignarnámsbóta, úrskurðir 15. maí 1995
Mánudaginn 15. maí 1995 var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. lögum nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms tekið fyrir matsmálið nr. 3/1993
Hafnarfjarðarkaupstaður
gegn
Ólafi Kr. Guðmundssyni og
Guðmundi Herði Guðmundssyni
og kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I. Skipan Matnsnefndar eignarnámsbóta:
Matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu skipuðu í upphafi þeir Helgi Jóhannesson, hdl., formaður, Kristinn Gylfi Jónsson, viðskiptafræðingur og bóndi og Ragnar Ingimarsson, verkfræðingur, en formaður nefndarinnar kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.
Í júní 1994 varð sú breyting á skipan nefndarinnar að Vífill Oddsson, verkfræðingur, var kvaddur til starfans í stað Ragnars Ingimarssonar verkfræðings. Af hálfu matsnefndarinnar var þessi breyting á skipan nefndarinnar gerð ex officio, eftir að dómur gekk í Héraðsdómi Reykjaness, þann 10. maí 1994, í máli Svanhildar M. Jónsdóttur og Smára Haukssonar gegn Bæjarstjórn Hafnarfjarðar, en með dómnum var mati Matsnefndar eignarnámsbóta í eignarmatsmálinu nr. 15/1991 hnekkt, en Ragnar Ingimarsson verkfræðingur sat í nefndinni í því máli.
II. Matsbeiðni, aðilar og andlag eignarnáms:
Með matsbeiðni dags. 2. nóvember 1993 sem lögð var fram í Matsnefnd eignarnámsbóta þann 19. nóvember 1993, óskaði Hafnarfjaðarkaupstaður (eignarnemi) eftir því við nefndina, að hún mæti hæfilegar eignarnámsbætur fyrir erfðafestuland norðan Kaldárselsvegar. Landið er óreglulegur ferhyrningur að lögun, þar sem tekið hefur verið úr norðurhorni lóðarinnar, og er í 10 metra fjarlægð frá Kaldárselsvegi. Landið er 12.121 m² og er stærð, lögun og lega þess ágreiningslaus milli aðila. Rétthafar að hinu eignarnumda landi (eignarnámsþolar) eru þeir Ólafur Kr. Guðmundsson, kt. 200530-4319, Háahvammi 5, Hafnarfirði og Guðmundur Hörður Guðmundsson, kt. 160229-4469, Holtsgötu 19, Hafnarfirði.
III. Málsmeðferð:
Mál þetta var fyrst tekið fyrir í Matsnefnd eignarnámsbóta þann 19. nóvember 1993. Þá lagði eignarnemi fram matsbeiðni ásamt nokkrum fylgiskjölum. Aðilar voru sammála um að skilyrði eignarnámsins væru fyrir hendi og að mál þetta ætti undir Matsnefnd eignarnámsbóta. Af hálfu eignarnema var þess krafist að honum yrði fengin umráð hins eignarnumda þrátt fyrir að mati væri ekki lokið með vísan til 14. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms. Af hálfu eignarnámsþola var ekki gerð athugasemd við þetta, enda myndi eignarnemi leggja fram tryggingu fyrir væntanlegum bótum. Án viðurkenningar á verðmæti landsins af beggja hálfu voru aðilar sammála um að eignarnemi legði fram tryggingu í formi ábyrðgðaryfirlýsingar fyrir kr. 7.500.000-. Málinu var að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnema til 21. janúar 1994, en samkomulag varð um að eignarnemi legði fram framangreinda tryggingu hjá matsnefndinni þann 22. október 1993.
Mánudaginn 22. október 1993 var málið tekið fyrir. Eignarnemi lagði fram tryggingu fyrir greiðslu væntanlegra eignarnámsbóta og var eignarnema í framhaldi af því heimiluð umráð hinnar eignarnumdu lóðar.
Föstudaginn 21. janúar 1994 var málið tekið fyrir. Af hálfu eignarnema var lagt fram eitt skjal er hafði að geyma helstu sjónarmið eignarnema um verðmat á hinu eignarnumda landi. Af hálfu aðila var þess óskað að málinu yrði frestað ótiltekið, eða þar til úrslit lægju fyrir í máli Svanhildar M. Jónsdóttur og Smára Haukssonar gegn Hafnarfjarðarbæ, en í máli þessu freista stefnendur þess að fá mati Matsnefndar eignarnámsbóta í eignarmatsmálinu nr. 15/1991 hnekkt. Málinu frestað ótiltekið.
Miðvikudaginn 22. júní 1994 var málið tekið fyrir. Engin skjöl voru lögð fram, en af hálfu aðila var þess óskað að málinu yrði enn frestað ótiltekið, eða þar til mat dómkvaddra matsmanna í svokölluðu "Einarsreitsmáli" lægi fyrir. Málinu frestað ótiltekið.
Miðvikudaginn 10. október 1994 var málið tekið fyrir. Sættir voru reyndar án árangurs og var málinu frestað til vettvangsgöngu til 25. október 1994.
Þriðjudaginn 25. október 1994 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður skoðaðar. Að því búnu var málinu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnema til 31. október 1994.
Fimmtudaginn 29. desember 1994 var málið tekið fyrir. Af hálfu aðila hafði þess verið óskað símleiðis að málið yrði ekki tekið fyrir þann 31. október 1994 eins og til stóð. Var því þess vegna frestað til ofangreindrar dagsetningar. Af hálfu eignarnema var lögð fram greinargerð ásamt fylgigögnum. Að því búnu var málinu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnámsþola til 24. janúar 1995.
Fimmtudaginn 4. apríl 1995 var málið tekið fyrir. Af hálfu aðila hafði þess verið óskað símleiðis að málinu yrði frestað og var það því ekki tekið fyrir þann 24. janúar 1995 eins og til stóð. Af hálfu eignarnámsþola var lögð fram greinargerð ásamt fylgigögnum og var málinu að því búnu frestað til munnlegs málflutnings til 9. maí 1995.
Þriðjudaginn 9. maí 1995 var málið tekið fyrir. Aðilar lögðu fram nokkur skjöl og var málið að því búnu flutt munnlega og að því loknu tekið til úrskurðar.
IV. Sjónarmið eignarnema:
Af hálfu eignarnema er því haldið fram, að réttindi eignarnámsþola yfir hinni eignarmundu lóð séu erfðafesturéttindi sem í raun eru verðlaus, vegna þeirra takmarkana sem eru á notkunarmöguleikum landsins. Því eigi ekki að greiða neitt fyrir þau sem slík, heldur beri eignarnema einungis að greiða bætur fyrir ræktunina sem framkvæmd hefur verið á landinu.
Eignarnemi bendir á að í lok 1. gr. samnings þess, sem eignarnámsþolar byggja rétt sinn til hins eignarnumda lands á, sé ákvæði sem kveði á um það, að lóðin sé veitt með því skilyrði, að leiguhafi hennar verði á brott með mannvirki sín af henni, hvenær sem krafist er, eignarnema að kostnaðarlausu. Ennfremur sé eignarnema heimilt, ef með þarf, að leggja vegi, vatnsæðar og holræsi um lóðina án sérstaks endurgjalds til leiguhafa (eignarnámsþola).
Eignarnemi bendir á að við mat á bótum fyrir eignarnám á erfðafestulöndum beri að taka tillit til þess tjóns sem það valdi eignarnámsþolum að vera sviptir leiguréttindum sínum. Eignarnemi heldur því fram, að vegna kvaða á hinni eignarnumdu lóð sé óhugsandi að eignarnámsþoli verði fyrir tjóni við það að vera sviptur réttindum yfir landinu, enda séu þau einskis virði þegar mannvirki hafa verið fjarlægð af landinu, að öðru leyti en því að greiða þurfi bætur fyrir ræktun landsins.
Af hálfu eignarnema er því mótmælt, að eignarnámsþolar hefðu getað bútað landið niður í smærri einingar undir íbúðarhús eða annars konar mannvirki og þannig gert sér fé úr landsréttindum sínum. Eignarnemi telur að nálægð erfðafestulandsins við nýja byggð hækki ekki verðmæti erfðafesturéttindanna þó sú sé raunin varðandi eignarlönd, enda sé rétthöfum erfðafestulands yfirleitt settar verulegar skorður varðandi nýtingu landsins.
Eignarnemi mótmælir því að eignarmatsmálið nr. 15/1991, Hafnarfjarðarbær gegn Smára Haukssyni og Svanhildi M. Jónsdóttur hafi fordæmisgildi í máli þessu, enda hafi hin stranga kvöð sem um getur í 1. gr. samnings þess, sem eignarnámsþolar leiða rétt sinn af í þessu máli, ekki verið til staðar í samningi þeim sem þau Smári og Svanhildur byggðu rétt sinn á. Þá hafnar eignarnemi fordæmisgildi dóms Héraðsdóms Reykjaness, sem kveðinn var upp þann 10. maí 1994 í máli þeirra Svanhildar og Smára gegn Hafnarfjarðarbæ, þar sem mati Matsnefndar eignarnámsbóta var hnekkt, enda forsendur hans allt aðrar en tíðkast hafi í sambærilegum málum fyrir matsnefndinni og fyrir dómstólum. Af hálfu eignarnema kemur fram að vegna mistaka hafi þeim dómi ekki verið áfrýjað af hans hálfu, en ekki vegna þess að hann hafi unað niðurstöðu undirréttar í málinu.
Eignarnemi mótmælir því að svokölluð upptökugjöld í Mosahlíð geti gefið nokkra vísbendingu um verðmæti hinna eignarnumdu landsréttinda, enda séu upptökugjöldin meðaltalsverð lands á stóru svæði, sem að miklu leyti hafi verið í einkaeigu, en ekki erfðafestulönd svo sem hér er til umfjöllunar.
Eignarnemi telur að hvernig sem litið sé á málið, sé landið sem um er rætt í eigu eignarnema og réttindi þau sem verið er að taka eignarnámi verðlaus. Þá sé söluverðmæti og notagildi landsins ekkert. Af hálfu eignarnema er því haldið fram að opinbert mat á landinu gefi ekki rétta mynd af verðmæti þeirra réttinda sem tekin hafa verið eignarnámi, enda sé hið opinbera mat ekki miðað við hinar miklu takmarkanir á nýtingarheimildum lóðarhafa.
V. Sjónarmið eignarnámsþola:
Eignarnámsþolar benda á að samvæmt 67. gr. stjórnarskrárinnar skuli fullt verð koma fyrir réttindi þau sem tekin eru eignarnámi og beri að hafa það í huga við úrlausn málsins.
Af hálfu eignarnámsþola er því haldið fram, að segja megi að erfðafesturéttur jafngildi fullum eignarrétti, og því beri að taka tillit til þessa við mat á því landi sem hér er til umfjöllunar. Eignarnámsþolar benda á að samkvæmt samningi þeim sem þeir byggja réttindi sín til landsins á, verði að fjarlægja mannvirki af landinu eignarnema að kostnaðarlausu sé þess krafist. Þá hafi eignarnemi áskilið sér rétt til lagningar vega, vatnsæða og holræsa um lóðina án endurgjalds fyrir lóðarhafa. Eignarnámsþolar telja að fyrir allt annað skuli koma fullt gjald fyrir, þ.e. landið sjálft sem nú er tekið eignarnámi, ræktun og girðingar.
Eignarnámsþolar benda sérstaklega á að þeir hafi greitt skatta og skyldur af hinu eignarnumda landi miðað við opinbert mat á verðmæti landsins og því sé alfarið hafnað að lóðarréttindin séu verðlaus.
Eignarnámsþolar vísa til þess, að á undanförnu hafi eignarnemi aflað sér eignarheimilda á erfðafestulöndum með eða án mannvirkja á Mosahlíðarsvæðinu til úthlutunar byggingalóða. Svo hafi einnig verið á öðrum framtíðarbyggingarsvæðum. Eignarnámsþolar benda á að samkvæmt síðustu úthlutunarskilmálum á Mosahlíðarsvæðinu, sem lagðir hafa verið fram í málinu, sé upptökugjaldið kr. 551,10 pr. m² og beri að líta til þess við matið nú.
Eignarnámsþolar telja rétt að líta til þess sem eignarnemi hefur verið dæmdur til að greiða og greitt samkvæmt mati þegar um eignarnám hefur verið að ræða. Eignarnámsþolar benda sérstaklega á líta skuli til verðs lands í næsta nágrenni við hið eignarnumda land og vísa eignarnámsþolar í því sambandi til jafnræðisreglu og meðalhófsreglu stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Eignarnámsþolar benda í þessu sambandi sérstaklega á mál Svanhildar M. Jónsdóttur og Smára Haukssonar gegn Hafnarfjarðarbæ sem dæmt var í Héraðsdómi Reykjaness þann 10. maí 1994. Mál það varði mat á erfðafestulandi stefnenda sem liggi í tæplega 300 metra fjarlægð frá því landi sem hér er til umfjöllunar. Héraðsdómur hafi í málinu ekki fallist á niðurstöðu Matsnefndar eignarnámsbóta í eignarnámsmálinu nr. 15/1991, er varði sömu lóðarréttindi, og hafi dómurinn dæmt lóðarleiguhöfum verulega hærri bætur fyrir hin eignarnumdu réttindi en Matsnefnd eignarnámsbóta hafði úrskurðað í framangreindu matsmáli.
Eignarnámsþolar benda á að eignarnemi hafi ekki áfrýjað umræddum dómi héraðsdóms og ekki hafi eignarnemi óskað eftir yfirmati, en vegna málsins höfðu verið dómkvaddir matsmenn er einnig mátu landið töluvert meira virði en Matsnefnd eignarnámsbóta hafði gert. Því hljóti að verða að leggja til grundvallar að eignarnemi sætti sig við niðurstöðu dómsins í málinu.
Eignarnámsþolar benda á að í svokölluðu "Einarsreitsmáli" sé mat dómkvaddra yfirmatsmanna meira en tvöfalt það mat er Matsnefnd eignarnámsbóta mat réttindi þau sem þar voru til umfjöllunar í eignarmatsmálinu nr. 2/1991. Eignarnámsþolar benda einnig á dóma Hæstaréttar frá 6. júlí 1984 í svokölluðu Ásgarðsmáli og dóms Hæstaréttar frá 2. desember 1994 í svokölluðu Grafarvogsmáli, en í báðum þessum málum voru eignarnámsþolum dæmdar hærri bætur en Matsnefnd eignarnámsbóta hafði úrskurðað. Eignarnámsþolar telja með vísan til framanritaðs að reynslan hafi sýnt að Matsnefnd eignarnámsbóta hafi í ofangreindum málum ekki komist að niðurstöðum sem hafi verið í samræmi við ákvæði stjórnarskrárinnar um að fullt verð skuli koma fyrir eignarnumin réttindi.
Af hálfu eignarnámsþola er gerð krafa um að eignarnemi greiði dráttarvexti af matsfjárhæð frá 1. júlí 1992. Þá er gerð krafa til þess að eignarnemi greiði eignarnámsþola málskostnað og að við mat á málskostnaðaðarfjárhæðinni verði litið til þess að vinnubrögð eignarnema í máli þessu, áður en það kom fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta, hafi öll valdið miklum erfiðleikum og kostnaði fyrir eignarnámsþola.
VI. Álit matsnefndar:
Matsnefnd eignarnámsbóta hefur farið á vettvang og kynnt sér stærð og legu lóðar þeirrar er mál þetta varðar. Eignarnámsþolar byggja rétt sinn til lóðarinnar á samningi sem upphaflega var gerður milli eignarnema og Guðmundar Guðmundssonar dags. 1. desember 1954. Eignarnámsþolar eignuðust réttindi til lóðarinnar með yngri afsölum um lóðina. Samkvæmt hinum upprunalega leigusamningi er umrædd lóð leigð sem ræktunarlóð og leigð á erfðafestu frá 1. degi júlímánaðar 1954. Í 1. grein samningsins er svohljóðandi ákvæði:
"Lóðin er veitt með því skilyrði, að leiguhafi hennar verði á brott með mannvirki sín af henni, hvenær sem krafist er, bænum að kostnaðarlausu. Ennfremur sé bænum heimilt, ef með þarf, að leggja vegi, vatnsæðar og holræsi um lóð þessa án sérstaks endurgjalds til leigutaka."
Í 6. grein samningsins er kveðið á um að flytji leiguliði hús af lóðinni, felli þau niður, eða þau eyðileggist af einhverjum ástæðum, ennfremur ef hann greiði eigi lóðarleigugjaldið, gangi samningurinn úr gildi, og falli þá lóðin aftur til bæjarins án uppsagnar eða endurgjalds. Í 7. grein samningsins er heimildarákvæði fyrir leigutaka að selja og veðsetja lóðina. Allar sölur eru þó háðar forkaupsrétti bæjarins.
Eins og að framan greinir er umrætt land erfðafestuland. Fallast ber á það með eignarnema að ekki sé hægt að jafna réttindum til erfðafestulanda að fullu til réttinda eigenda eignarlanda yfir löndum sínum. Af sömu ástæðum þykir nefndinni svonefnt upptökuverð á svæðinu ekki geta gefið vísbendingu um verðmæti hinna eignarnumdu réttinda í máli þessu, enda er þar um að ræða meðalverð alls lands á svæðinu, en ekki eingöngu lands sem bundið er erfðafestu.
Við mat á verðmæti hins eignarnumda þykir matsnefndinni rétt að hafa í huga verð á sambærilegum réttindum í nágrenninu. Ekki hafa verið lögð fram í málinu afsöl vegna sölu erfðafestulanda á svæðinu. Hins vegar liggur fyrir í málinu dómur Héraðsdóms Reykjaness í málinu E-95/1994 Svanhildur M. Jónsdóttir og Smári Hauksson gegn Bæjarstjórn Hafnarfjarðarkaupstaðar. Fallast ber á það með eignarnámsþolum að við mat á hinum eignarnumdu réttindum í máli þessu skuli litið til þessa dóms, enda um að ræða erfðafestuland í einungis 300 metra fjarlægð frá því landi sem hér er til umfjöllunar.
Við matið nú ber þó að hafa í huga þá miklu takmörkun sem er á nýtingarmöguleikum lóðarinnar og fram kemur í 1. grein samningsins svo sem sem að framan greinir. Um slíka takmörkun var ekki að ræða í samningi þeirra Svanhildar M. Jónsdóttur og Smára Haukssonar um lóð þeirra. Þá telur nefndin að lega þeirrar lóðar sem hér er til umfjöllunar sé ekki eins heppileg og lega lóðar þeirra Svanhildar og Smára, þar sem lóð eignarnámsþola stendur lítið eitt hærra og stór hluti hennar er í miklum halla móti norðri.
Fallast ber á það með eignarnámsþolum að eignarnema beri að greiða bætur fyrir ræktun og girðingar á lóðinni, enda hljóta girðingar að fylgja ræktunarstarfi við þær aðstæður sem á lóðinni eru og því rétt að líta á þær sem hluta af því sem eignarnema beri að bæta vegna eignarnámsins.
Með vísan til framanritaðs telur matsnefndin hæfilegar bætur fyrir hin eignarnumdu lóðarréttindi vera eftirfarandi:
Bætur fyrir hin eignarnumdu lóðarréttindi kr. 2.300.000-
Bætur fyrir girðingar og ræktun kr. 100.000-
Samtals kr. 2.400.000-
Þá skal eignarnemi greiða eignarnámsþolum kr. 85.000- auk virðisaukaskatts í málskostnað og kr. 200.000- í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu. Við mat á málskostnaði í máli þessu hefur verið höfð hliðsjón af því að samfara máli þessu var fyrir nefndinni rekið eignarmatsmálið nr. 4/1993 en nefndinni þykir sýnt að öll vinna við málin hefur nýst í meðferð þeirra beggja fyrir nefndinni, enda sami talsmaður eignarnámsþola í báðum málunum.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð :
Eignarnemi, Hafnarfjarðarbær, greiði eignarnámsþolum Ólafi Kr. Guðmundssyni, kt. 200530-4319, Háahvammi 5, Hafnarfirði og Guðmundi Herði Guðmundssyni, kt. 160229-4469, Holtsgötu 19, Hafnarfirði, sameiginlega kr. 2.400.000- í bætur fyrir hin eignarnumdu lóðarréttindi og kr. 85.000- auk virðisaukaskatts í málskostnað. Þá greiði eignarnemi kr. 200.000- til ríkissjóðs í kostnað vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
__________________________________
Helgi Jóhannesson, formaður
____________________________ _________________________________
Vífill Oddsson, verkfræðingur Kristinn Gylfi Jónsson, vskfr. og bóndi
Mánudaginn 15. maí 1995 var í Matsnefnd eignarnámsbóta skv. lögum nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms tekið fyrir matsmálið nr. 4/1993
Hafnarfjarðarkaupstaður
gegn
Matthíasi Á. Mathiesen og
Árna Matthíasi Mathiesen
og kveðinn upp svohljóðandi
ú r s k u r ð u r :
I. Skipan Matnsnefndar eignarnámsbóta:
Matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu skipuðu í upphafi þeir Helgi Jóhannesson, hdl., formaður, Kristinn Gylfi Jónsson, viðskiptafræðingur og bóndi og Ragnar Ingimarsson, verkfræðingur, en formaður nefndarinnar kvaddi þá tvo síðastnefndu til starfans með vísan til 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.
Í júní 1994 varð sú breyting á skipan nefndarinnar að Vífill Oddsson, verkfræðingur, var kvaddur til starfans í stað Ragnars Ingimarssonar, verkfræðings. Af hálfu matsnefndarinnar var þessi breyting á skipan nefndarinnar gerð ex officio, eftir að dómur gekk í Héraðsdómi Reykjaness, þann 10. maí 1994, í máli Svanhildar M. Jónsdóttur og Smára Haukssonar gegn Bæjarstjórn Hafnarfjarðar, en með dómnum var mati Matsnefndar eignarnámsbóta í eignarmatsmálinu nr. 15/1991 hnekkt, en Ragnar Ingimarsson verkfræðingur sat í nefndinni í því máli.
II. Matsbeiðni, aðilar og andlag eignarnáms:
Með matsbeiðni dags. 2. nóvember 1993 sem lögð var fram í Matsnefnd eignarnámsbóta þann 19. nóvember 1993, óskaði Hafnarfjaðarkaupstaður (eignarnemi) eftir því við nefndina, að hún mæti hæfilegar eignarnámsbætur fyrir lóðarspildu (erfðafestuland) norðan Kaldárselsvegar. Spildan er óreglulegur ferhyrningur í norðurhorni erfðafestulands sem liggur í 10 metra fjarlægð frá Kaldárselsvegi. Spildan er 1.949 m² og er stærð, lögun og lega hennar ágreiningslaus milli aðila. Rétthafar að hinni eignarnumdu spildu (eignarnámsþolar) eru þeir Matthías Á. Mathiesen, kt. 060831-3439, Hringbraut 59, Hafnarfirði og Árni Matthías Mathiesen, kt. 021058-4409, Hringbraut 59, Hafnarfirði.
III. Málsmeðferð:
Mál þetta var fyrst tekið fyrir í Matsnefnd eignarnámsbóta þann 19. nóvember 1993. Þá lagði eignarnemi fram matsbeiðni ásamt nokkrum fylgiskjölum. Aðilar voru sammála um að skilyrði eignarnámsins væru fyrir hendi og að mál þetta ætti undir Matsnefnd eignarnámsbóta. Af hálfu eignarnema var þess krafist að honum yrði fengin umráð hins eignarnumda þrátt fyrir að mati væri ekki lokið með vísan til 14. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms. Af hálfu eignarnámsþola var ekki gerð athugasemd við þetta, enda myndi eignarnemi leggja fram tryggingu fyrir væntanlegum bótum. Án viðurkenningar á verðmæti landsins af beggja hálfu voru aðilar sammála um að eignarnemi legði fram tryggingu í formi ábyrðgðaryfirlýsingar fyrir kr. 900.000-. Málinu var að því búnu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnema til 21. janúar 1994, en samkomulag varð um að eignarnemi legði fram framangreinda tryggingu hjá matsnefndinni þann 22. október 1993.
Mánudaginn 22. október 1993 var málið tekið fyrir. Eignarnemi lagði fram tryggingu fyrir greiðslu væntanlegra eignarnámsbóta og var eignarnema í framhaldi af því heimiluð umráð hinnar eignarnumdu lóðar.
Föstudaginn 21. janúar 1994 var málið tekið fyrir. Af hálfu eignarnema var lagt fram eitt skjal er hafði að geyma helstu sjónarmið eignarnema um verðmat á hinu eignarnumda landi. Af hálfu aðila var þess óskað að málinu yrði frestað ótiltekið, eða þar til úrslit lægju fyrir í máli Svanhildar M. Jónsdóttur og Smára Haukssonar gegn Hafnarfjarðarbæ, en í máli þessu freista stefnendur þess að fá mati Matsnefndar eignarnámsbóta í eignarmatsmálinu nr. 15/1991 hnekkt. Málinu frestað ótiltekið.
Miðvikudaginn 22. júní 1994 var málið tekið fyrir. Engin skjöl voru lögð fram, en af hálfu aðila var þess óskað að málinu yrði enn frestað ótiltekið, eða þar til mat dómkvaddra matsmanna í svokölluðu "Einarsreitsmáli" lægi fyrir. Málinu frestað ótiltekið.
Miðvikudaginn 10. október 1994 var málið tekið fyrir. Sættir voru reyndar án árangurs og var málinu frestað til vettvangsgöngu til 25. október 1994.
Þriðjudaginn 25. október 1994 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður skoðaðar. Að því búnu var málinu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnema til 31. október 1994.
Fimmtudaginn 29. desember 1994 var málið tekið fyrir. Af hálfu aðila hafði þess verið óskað símleiðis að málið yrði ekki tekið fyrir þann 31. október 1994 eins og til stóð og var því þess vegna frestað til ofangreindrar dagsetningar. Af hálfu eignarnema var lögð fram greinargerð ásamt fylgigögnum. Að því búnu var málinu frestað til framlagningar greinargerðar af hálfu eignarnámsþola til 24. janúar 1995.
Fimmtudaginn 4. apríl 1995 var málið tekið fyrir. Af hálfu aðila hafði þess verið óskað símleiðis að málinu yrði frestað og var það því ekki tekið fyrir þann 24. janúar 1995 eins og til stóð. Af hálfu eignarnámsþola var lögð fram greinargerð ásamt fylgigögnum og var málinu að því búnu frestað til munnlegs málflutnings til 9. maí 1995.
Þriðjudaginn 9. maí 1995 var málið tekið fyrir. Aðilar lögðu fram nokkur skjöl og var málið að því búnu flutt munnlega og að því loknu tekið til úrskurðar.
IV. Sjónarmið eignarnema:
Af hálfu eignarnema er því haldið fram að réttindi eignarnámsþola yfir hinni eignarmundu lóð séu erfðafesturéttindi sem í raun eru verðlaus, vegna þeirra takmarkana sem eru á notkunarmöguleikum landsins. Því eigi ekki að greiða neitt fyrir þau sem slík, heldur beri eignarnema einungis að greiða bætur fyrir ræktunina sem framkvæmd hefur verið á landinu.
Eignarnemi bendir á að í lok 1. gr. samnings þess, sem eignarnámsþolar byggja rétt sinn til hins eignarnumda lands á, sé ákvæði sem kveði á um það að lóðin sé veitt með því skilyrði, að leiguhafi hennar verði á brott með mannvirki sín af henni, hvenær sem krafist er, eignarnema að kostnaðarlausu. Ennfremur sé eignarnema heimilt, ef með þarf, að leggja vegi, vatnsæðar og holræsi um lóðina án sérstaks endurgjalds til leiguhafa (eignarnámsþola).
Eignarnemi bendir á að við mat á bótum fyrir eignarnám á erfðafestulöndum beri að taka tillit til þess tjóns sem það valdi eignarnámsþolum að vera sviptir leiguréttindum sínum. Eignarnemi heldur því fram, að vegna kvaða á hinni eignarnumdu lóð sé óhugsandi að eignarnámsþolar verði fyrir tjóni við það að vera sviptir réttindum yfir landinu, enda séu þau einskis virði þegar mannvirki hafa verið fjarlægð af landinu, að öðru leyti en því að greiða þurfi bætur fyrir ræktun landsins .
Af hálfu eignarnema er því mótmælt, að eignarnámsþolar hefðu getað bútað landið niður í smærri einingar undir íbúðarhús eða annars konar mannvirki og þannig gert sér fé úr landsréttindum sínum. Eignarnemi telur að nálægð erfðafestulandsins við nýja byggð hækki ekki verðmæti erfðafesturéttindanna þó sú sé raunin varðandi eignarlönd, enda sé rétthöfum erfðafestulands yfirleitt settar verulegar skorður varðandi nýtingu landsins.
Eignarnemi mótmælir því að eignarmatsmálið nr. 15/1991, Hafnarfjarðarbær gegn Smára Haukssyni og Svanhildi M. Jónsdóttur hafi fordæmisgildi í máli þessu, enda hafi hin stranga kvöð sem um getur í 1. gr. samnings þess sem eignarnámsþolar leiða rétt sinn af í þessu máli ekki verið til staðar í samningi þeim sem þau Smári og Svanhildur byggðu rétt sinn á. Þá hafnar eignarnemi fordæmisgildi dóms Héraðsdóms Reykjaness sem kveðinn var upp þann 10. maí 1994 í máli þeirra Svanhildar og Smára gegn Hafnarfjarðarbæ, þar sem mati Matsnefndar eignarnámsbóta var hnekkt, enda forsendur hans allt aðrar en tíðkast hafi í sambærilegum málum fyrir matsnefndinni og fyrir dómstólum. Af hálfu eignarnema kemur fram að vegna mistaka hafi þeim dómi ekki verið áfrýjað af hans hálfu, en ekki vegna þess að hann hafi unað niðurstöðu undirréttar í málinu.
Eignarnemi mótmælir því að svokölluð upptökugjöld í Mosahlíð geti gefið nokkra vísbendingu um verðmæti hinna eignarnumdu landsréttinda, enda séu upptökugjöldin meðaltalsverð lands á stóru svæði, sem að miklu leyti hafi verið í einkaeigu, en ekki erfðafestulönd svo sem hér er til umfjöllunar.
Eignarnemi telur að hvernig sem litið sé á málið sé landið sem um er rætt í eigu eignarnema og réttindi þau sem verið er að taka eignarnámi séu verðlaus. Þá sé söluverðmæti og notagildi landsins ekkert. Af hálfu eignarnema er því haldið fram að opinbert mat á landinu gefi ekki rétta mynd af verðmæti þeirra réttinda sem tekin hafa verið eignarnámi, enda sé hið opinbera mat ekki miðað við hinar miklu takmarkanir á nýtingarheimildum lóðarhafa.
V. Sjónarmið eignarnámsþola:
Eignarnámsþolar benda á að samvæmt 67. gr. stjórnarskrárinnar skulu fullt verð koma fyrir réttindi þau sem tekin eru eignarnámi og beri að hafa það í huga við úrlausn málsins.
Af hálfu eignarnámsþola er því haldið fram að segja megi að erfðafesturéttur jafngildi fullum eignarrétti, og því beri að taka tillit til þessa við mat á því landi sem hér er til umfjöllunar. Eignarnámsþolar benda á að samkvæmt samningi þeim sem þeir byggja réttindi sín til landsins á, verði að fjarlægja mannvirki af landinu eignarnema að kostnaðarlausu sé þess krafist. Þá hafi eignarnemi áskilið sér rétt til lagningar vega, vatnsæða og holræsa um lóðina án endurgjalds fyrir lóðarhafa. Eignarnámsþolar telja að fyrir allt annað skuli koma fullt gjald fyrir, þ.e. landið sjálft sem nú er tekið eignarnámi, ræktun og girðingar.
Eignarnámsþolar benda sérstaklega á að þeir hafi greitt skatta og skyldur af hinu eignarnumda landi miðað við opinbert mat á verðmæti landsins og því sé alfarið hafnað sem fram hafi komið hjá eignarnema að lóðarréttindin séu verðlaus.
Eignarnámsþolar vísa til þess, að á undanförnu hafi eignarnemi aflað sér eignarheimilda á erfðafestulöndum með eða án mannvirkja á Mosahlíðarsvæðinu til úthlutunar byggingalóða. Svo hafi einnig verið á öðrum framtíðarbyggingarsvæðum. Eignarnámsþolar benda á að samkvæmt síðustu úthlutunarskilmálum á Mosahlíðarsvæðinu, sem lagðir hafa verið fram í málinu sé upptökugjaldið kr. 551,10 pr. m² og beri að líta til þess við matið nú.
Eignarnámsþolar telja rétt að líta til þess sem eignarnemi hefur verið dæmdur til að greiða og greitt samkvæmt mati þegar um eignarnám hefur verið að ræða. Eignarnámsþolar benda sérstaklega á líta skuli til verðs lands í næsta nágrenni við hið eignarnumda land og vísa eignarnámsþolar í því sambandi til jafnræðisreglu og meðalhófsreglu stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Eignarnámsþolar benda í þessu sambandi sérstaklega á mál Svanhildar M. Jónsdóttur og Smára Haukssonar gegn Hafnarfjarðarbæ sem dæmt var í Héraðsdómi Reykjaness þann 10. maí 1994. Mál það varði mat á erfðafestulandi stefnenda sem liggur í tæplega 300 metra fjarlægð frá því landi sem hér er til umfjöllunar. Héraðsdómur hafi í málinu ekki fallist á niðurstöðu Matsnefndar eignarnámsbóta í eignarnámsmálinu nr. 15/1991 er varði sömu lóðarréttindi og hafi dómurinn dæmt lóðarleiguhöfum verulega hærri bætur fyrir hin eignarnumdu réttindi en Matsnefnd eignarnámsbóta hafði úrskurðað í framangreindu matsmáli.
Eignarnámsþolar benda á að eignarnemi hafi ekki áfrýjað umræddum dómi héraðsdóms og ekki hafi eignarnemi óskað eftir yfirmati, en vegna málsins höfðu verið dómkvaddir matsmenn sem einnig mátu landið töluvert meira virði en Matsnefnd eignarnámsbóta hafði gert. Því hljóti að verða að leggja til grundvallar að eignarnemi sætti sig við niðurstöðu dómsins í málinu.
Eignarnámsþolar benda á að í svokölluðu "Einarsreitsmáli" sé mat dómkvaddra yfirmatsmanna meira en tvöfalt það mat er Matsnefnd eignarnámsbóta mat réttindi þau sem þar voru til umfjöllunar í eignarmatsmálinu nr. 2/1991. Eignarnámsþolar benda einnig á dóma Hæstaréttar frá 6. júlí 1984 í svokölluðu Ásgarðsmáli og dóms Hæstaréttar frá 2. desember 1994 í svokölluðu Grafarvogsmáli, en í báðum þessum málum voru eignarnámsþolum dæmdar hærri bætur en Matsnefnd eignarnámsbóta hafði úrskurðað. Eignarnámsþolar telja með vísan til framanritaðs að reynslan hafi sýnt að Matsnefnd eignarnámsbóta hafi í ofangreindum málum ekki komist að niðurstöðum sem hafi verið í samræmi við ákvæði stjórnarskrárinnar um að fullt verð skuli koma fyrir eignarnumin réttindi.
Af hálfu eignarnámsþola er gerð krafa um að eignarnemi greiði dráttarvexti af matsfjárhæð frá 1. júlí 1992. Þá er gerð krafa til þess að eignarnemi greiði eignarnámsþola málskostnað og að við mat á málskostnaðaðarfjárhæðinni verði litið til þess að vinnubrögð eignarnema í máli þessu, áður en það kom fyrir Matsnefnd eignarnámsbóta, hafi öll valdið miklum erfiðleikum og kostnaði fyrir eignarnámsþola.
VI. Álit matsnefndar:
Matsnefnd eignarnámsbóta hefur farið á vettvang og kynnt sér stærð og legu lóðar þeirrar er mál þetta varðar. Eignarnámsþolar byggja rétt sinn til lóðarinnar á samningi sem upphaflega var gerður milli eignarnema og Guðmundar Guðmundssonar dags. 1. desember 1954. Eignarnámsþolar eignuðust réttindi til lóðarinnar með yngri afsölum um lóðina. Samkvæmt hinum upprunalega leigusamningi er umrædd lóð leigð sem ræktunarlóð og leigð á erfðafestu frá 1. degi júlímánaðar 1954. Í 1. grein samningsins er svohljóðandi ákvæði:
"Lóðin er veitt með því skilyrði, að leiguhafi hennar verði á brott með mannvirki sín af henni, hvenær sem krafist er, bænum að kostnaðarlausu. Ennfremur sé bænum heimilt, ef með þarf, að leggja vegi, vatnsæðar og holræsi um lóð þessa án sérstaks endurgjalds til leigutaka."
Í 6. grein samningsins er kveðið á um að flytji leiguliði hús af lóðinni, felli þau niður, eða þau eyðileggist af einhverjum ástæðum, ennfremur ef hann greiði eigi lóðarleigugjaldið, gangi samningurinn úr gildi, og falli þá lóðin aftur til bæjarins án uppsagnar eða endurgjalds. Í 7. grein samningsins er heimildarákvæði fyrir leigutaka að selja og veðsetja lóðina. Allar sölur eru þó háðar forkaupsrétti bæjarins.
Eins og að framan greinir er umrætt land erfðafestuland. Fallast ber á það með eignarnema að ekki sé hægt að jafna réttindum til erfðafestulanda að fullu til réttinda eigenda eignarlanda yfir löndum sínum. Af sömu ástæðum þykir nefndinni svonefnt upptökuverð á svæðinu ekki geta gefið vísbendingu um verðmæti hinna eignarnumdu réttinda í máli þessu, enda er þar um að ræða meðalverð alls lands á svæðinu, en ekki eingöngu lands sem bundið er erfðafestu.
Við mat á verðmæti hins eignarnumda þykir matsnefndinni rétt að hafa í huga verð á sambærilegum réttindum í nágrenninu. Ekki hafa verið lögð fram í málinu afsöl vegna sölu erfðafestulanda á svæðinu. Hins vegar liggur fyrir í málinu dómur Héraðsdóms Reykjaness í málinu E-95/1994 Svanhildur M. Jónsdóttir og Smári Hauksson gegn Bæjarstjórn Hafnarfjarðarkaupstaðar. Fallast ber á það með eignarnámsþolum að við mat á hinum eignarnumdu réttindum í máli þessu skuli litið til þessa dóms, enda um að ræða erfðafestuland í einungis 300 metra fjarlægð frá því landi sem hér er til umfjöllunar.
Við matið nú ber þó að hafa í huga þá miklu takmörkun sem er á nýtingarmöguleikum lóðarinnar og fram kemur í 1. grein samningsins svo sem að framan greinir. Um slíka takmörkun var ekki að ræða í samningi þeirra Svanhildar M. Jónsdóttur og Smára Haukssonar um lóð þeirra.
Fallast ber á það með eignarnámsþolum að eignarnema beri að greiða bætur fyrir ræktun og girðingar á lóðinni, enda hljóta girðingar að fylgja ræktunarstarfi við þær aðstæður sem á lóðinni eru og því rétt að líta á þær sem hluta af því sem eignarnema beri að bæta vegna eignarnámsins.
Með vísan til framanritaðs telur matsnefndin hæfilegar bætur fyrir hin eignarnumdu lóðarréttindi vera eftirfarandi:
Bætur fyrir hin eignarnumdu lóðarréttindi kr. 400.000-
Bætur fyrir girðingar og ræktun kr. 30.000-
Samtals kr. 430.000-
Þá skal eignarnemi greiða eignarnámsþolum kr. 85.000- auk virðisaukaskatts í málskostnað og kr. 200.000- í ríkissjóð vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu. Við mat á málskostnaði í máli þessu hefur verið höfð hliðsjón af því að samfara máli þessu var fyrir nefndinni rekið eignarmatsmálið nr. 3/1993 en nefndinni þykir sýnt að öll vinna við málin hefur nýst í meðferð þeirra beggja fyrir nefndinni, enda sami talsmaður eignarnámsþola í báðum málunum.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð :
Eignarnemi, Hafnarfjarðarbær, greiði eignarnámsþolum Matthíasi Á. Mathiesen, kt. 060831-3439, Hringbraut 59, Hafnarfirði og Árna Matthíasi Mathiesen, kt. 021058-4409, Hringbraut 59, Hafnarfirði, sameiginlega kr. 430.000- í bætur fyrir hin eignarnumdu lóðarréttindi og kr. 85.000- auk virðisaukaskatts í málskostnað. Þá greiði eignarnemi kr. 200.000- til ríkissjóðs í kostnað vegna starfa Matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.
__________________________________
Helgi Jóhannesson, formaður
____________________________ _________________________________
Vífill Oddsson, verkfræðingur Kristinn Gylfi Jónsson, vskfr. og bóndi