Mál nr. 47/2008
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 47/2008
Samþykki allra: Breytt afnot og framkvæmd á séreign. Lagnir. Eignaskiptasamningur.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 7. október 2008, mótt. 15. október 2008, beindu A, B, C og D, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við E og F, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Með bréfi kærunefndar, dags. 3. nóvember 2008, var ítrekuð beiðni um greinargerð gagnaðila. Með símtali, 6. nóvember sama ár, við annan gagnaðila var greint frá því að G hrl. hafði sent nefndinni beiðni um frest en sú beiðni hafði ekki borist nefndinni. Sama dag barst símbréf frá G, f.h. gagnaðila, þar sem hann óskaði eftir fresti til að skila greinargerð og var umbeðinn frestur veittur til 28. nóvember 2008.
Hinn 10. nóvember 2008 barst kærunefndinni bréf A, f.h. álitsbeiðenda, þar sem veittar voru frekari upplýsingar um málið.
Með tölvubréfi 25. nóvember 2008 fór gagnaðili fram á að fá viðbótarfrest til að skila greinargerð og var frestur veittur til 9. desember, en greinargerðin barst 12. desember.
Með tölvubréfi 2. janúar 2009 óskaði lögmaður gagnaðila eftir viðbótarfresti til að skila athugasemdum við greinargerð og var veittur frestur til 16. janúar 2009.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð G hrl., f.h. gagnaðila, dags. 12. desember 2008, athugasemdir A, f.h. álitsbeiðenda, dags. 22. desember 2008, athugasemdir G hrl., f.h. gagnaðila, dags. 15. janúar 2009, viðbótarathugasemdir A, f.h. álitsbeiðenda, dags. 26. janúar 2009, og viðbótarathugasemdir G hrl., f.h. gagnaðila, dags. 3. febrúar 2009, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 20. febrúar 2009.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 12 sem byggt var árið 1950, alls þrír eignarhlutar, þ.e. jarðhæð, 1. hæð og 2. hæð. Álitsbeiðendur eru eigendur jarðhæðar og
1. hæðar en gagnaðilar eru eigendur 2. hæðar. Ágreiningur er um breytt afnot og framkvæmdir á séreign gagnaðila, lagnir frá bifreiðageymslu og eignaskiptasamning.
Kröfur álitsbeiðenda eru:
I. Að viðurkennt verði að umrædd breytt not á séreign gagnaðila og framkvæmdir tengdar þeim séu óheimilar án samþykkis allra. Eigi það jafnt við hvort sem horft er á einstaka hluta eða málið í heild sinni. Til vara að umræddar breytingar og framkvæmdir séu óheimilar án samþykkis meirihluta eigenda hússins.
II. Að viðurkennt verði að tengingar inn á sameiginlegar skolplagnir hússins frá bifreiðageymslu og (inni í) rými 00 02 séu óheimilar án samþykkis annarra eigenda hússins.
III. Að viðurkennt verði að óheimilar séu, án samþykkis allra, framkvæmdir á séreign gagnaðila er miði að því að skipta henni upp í fleiri sjálfstæðar notkunareiningar. Til vara að framkvæmdirnar séu óheimilar án samþykkis meirihluta eigenda hússins. Er þá annars vegar átt við:
a. fyrirhugaða íbúð í kjallara og hins vegar
b. að greina rishæð frá 2. hæð hússins.
IV. Að taka skuli eignaskiptasamning til endurskoðunar:
a. Þar sem ekki séu lengur skilyrði til þess að líta á aðkeyrslu að bifreiðageymslu sem sérafnotaflöt.
b. Verði ekki fallist á kröfur álitsbeiðenda í liðum I–III er þess krafist að viðurkennt verði engu að síður að eignaskiptasamning beri að endurskoða.
c. Að viðurkennt verði að gagnaðilum sé skylt að leggja fram nauðsynleg gögn,
þ.á m. teikningar vegna endurskoðunar samningsins.
Í álitsbeiðni kemur fram að á lóð sé einnig bifreiðageymsla í eigu gagnaðila. Eigendur fari sameiginlega með stjórn húsfélagsins, en einn álitsbeiðenda sé gjaldkeri hússjóðs. Um málefni hússins hafi einnig verið fjallað í áliti kærunefndarinnar í máli nr. 10/2001. Í málinu liggi fyrir eignaskiptasamningur, dags. 24. júní 2001.
Álitsbeiðendur skýra frá því að gagnaðilar hafi keypt séreign sína árið 2007 og fengið hana afhenta 1. mars 2008. Frá því síðla vors hafi gagnaðilar staðið fyrir umfangsmiklum breytingum á séreign sinni, nánar tiltekið á bifreiðageymslu (mhl. 02), rými í kjallara (mhl. 00 02) og með því að skipta risi (mhl. 03 01) og 2. hæð (mhl. 02 01) í tvær sjálfstæðar notkunareiningar. Fram hafi komið á húsfundum að gagnaðilar hafi keypt eignarhluta sinn með það fyrir augum að leigja hann út í smærri einingum. Gagnaðilar telji að breytt nýting séreignar og framkvæmdir þeirra séu í samræmi við lög um fjöleignarhús. Álitsbeiðendur telja aftur á móti að með framkvæmdunum hafi gagnaðilar gjörbreytt notkun séreignar sinnar svo að verulega sé raskað hagsmunum og réttindum annarra íbúa hússins.
Að öllu óbreyttu verði ekki annað ráðið en að gagnaðilar hyggist hluta eign sína í sex til sjö einingar til útleigu. Að mati álitsbeiðenda verði að líta á breytingarnar í heild sinni en ekki hverja fyrir sig og að jafna verði þeim við atvinnustarfsemi. Ítrekað hafi aðrir eigendur óskað eftir því að gagnaðilar skili skriflegri greinargerð um framkvæmdirnar, hvernig að þeim hafi verið staðið, hvort leitað hafi verið leyfa byggingaryfirvalda og um viðkomandi áform gagnaðila. Enn fremur hafi verið skorað á gagnaðila að þeir stöðvi framkvæmdir á meðan unnið verði að því að kanna réttarstöðu aðila og koma málinu í réttan farveg hjá þar til bærum yfirvöldum. Ekki hafi verið orðið við þessum óskum. Fjallað hafi verið um málið á fjórum fundum húsfélagsins þar sem álitsbeiðendur hafi lýst yfir andstöðu sinni.
Með tölvupósti 10. september 2008 hafi gagnaðilar lýst áformum sínum. Enn hafi þó ekki nema að mjög takmörkuðu leyti verið lögð fram gögn eða upplýsingar um breytingarnar og hvernig hafi verið staðið að þeim.
Hvað varðar fyrsta tölulið krafna álitsbeiðenda ber að mati þeirra að líta á breytingarnar í heild sinni. Álitsbeiðendum sé ekki kunnugt um að á slíkt álitamál hafi áður reynt í málum fyrir kærunefndinni. Ljóst sé að með því að skipta eignarhlutanum upp í sex til sjö notkunareiningar með útleigu í huga margfaldist mögulega íbúafjöldi hússins og það breytist úr þríbýli í fjölbýlishús með allt að tíu íbúðareiningum. Muni það meðal annars koma til með að hafa áhrif á nýtingu bílastæða, lóðar, lagna, sorpíláta og sameignar. Auk þess kalla breytingarnar á ráðstafanir til að takmarka aðgengi úr sameign að geymslum og þvottahúsi í séreign 1. hæðar og jarðhæðar. Í þessu sambandi benda álitsbeiðendur á að rými 00 02 sé rétt um 10 m² að innanmáli. Þar sé að minnsta kosti gert ráð fyrir sturtu, klósetti, handlaug og rúmi. Augljóst megi vera að vandamál muni skapast vegna aukins umgangs og álags. Í heild sinni telja álitsbeiðendur að breytingarnar séu verulegar og raski algjörlega þeim grundvelli sem búseta og nýting hússins hafi byggst á og birtist í eignaskiptasamningi. Við mat á því hvort breytingin teljist veruleg verði að skýra 1. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús þannig að þar skuli horft til þess hvort breytingar teljist verulegar frá því sem áður var og „gerist í sambærilegum húsum“. Að mati álitsbeiðenda á sú útleigustarfsemi sem gagnaðilar hyggist reka í húsinu engan sinn líkan í sambærilegum húsum. Um sé að ræða hreina atvinnustarfsemi þar sem ríkar kröfur skuli gera um samþykki annarra eigenda.
Að mati álitsbeiðenda myndi það ekki þjóna ákvæðum laga um fjöleignarhús, þar sem fjallað er um réttindi og skyldur eigenda, og þeim tilgangi að halda ákveðnu jafnræði milli eigenda ef virða ætti breytingarnar hverjar fyrir sig. Slíkt gæti leitt til óréttmætrar niðurstöðu.
Til nánari rökstuðnings fyrir framangreindu víkja álitsbeiðendur að einstökum breytingum og framkvæmdum.
Hvað varðar breytingu á bifreiðageymslu þá geti hún leitt til þess að endurskoða verði ákvæði 2.4 í fyrirliggjandi eignaskiptasamningi og aftengja skólplögn frá bifreiðageymslu inn á lagnakerfi hússins. Fyrir liggi að breyta eigi notum bifreiðageymslu. Í því sambandi hafi bílskúrshurð verið fjarlægð. Þá hafi verið tengd lögn úr bifreiðageymslunni inn á skolplögn hússins án samþykkis annarra eigenda. Að mati álitsbeiðenda er enginn vafi á því að slíkt sé óheimilt án samþykkis annarra eigenda hússins, sbr. 36. gr. og enn fremur 1. mgr. 27. gr. og 41. gr. laga um fjöleignarhús og álit kærunefndar í málinu nr. 37/2004. Gagnaðilar hafi lýst yfir áformum um að nýta bifreiðageymsluna með öðrum hætti en til bifreiðageymslu, svo sem til útleigu og sem vinnustofu, án þess að það sé nánar skýrt. Ekki liggi fyrir upplýsingar um hvernig að breytingunum hafi verið staðið, hvaða lagnir aðrar hafi verið lagðar í bifreiðageymsluna, hvernig og hvort þar hafi að öðru leyti verið átt við lagnakerfi hússins. Gagnaðilar hafi lýst yfir vilja til þess að aftengja lögnina án þess að skýra nánar með hvaða hætti það verði gert eða hver séu ætluð framtíðarnot bifreiðageymslunnar.
Þá fallast álitsbeiðendur ekki á að þvottahúsi/geymslu verði breytt í íbúð eða íbúðarherbergi. Frágangur rýma og útidyrahurðar í kjallara sé ekki með þeim hætti að gert sé ráð fyrir að búið sé í honum. Í því sambandi skal bent á að rýmið sé eins og áður segi rétt um 10 m² að innanmáli. Álitsbeiðendur byggja á því að breytingin sé veruleg og að gagnaðilum sé óheimilt að tengja klósett og aðrar frárennslislagnir við sameiginlegt lagnakerfi hússins.
Benda álitsbeiðendur á álit kærunefndarinnar í máli nr. 10/2001 þar sem rýminu var lýst sem „þvottahúsi ... í kjallara ...“ og mun svo hafa verið gert í afsölum til 1994. Í söluyfirliti vegna sölu 2. hæðar er fylgdi kaupsamningi, dags. 15. júní 1994, sé í stað þvottahúss talað um geymslu í kjallara. Í afsali gagnaðila, dags. 2. maí sl., sé um lýsingu eignarinnar meðal annars vísað til núverandi eignaskiptasamnings. Af fyrirliggjandi eignarheimildum sé ljóst að umrætt rými hafi í upphafi verið skipulagt og innréttað sem þvottahús. Þvottahús 2. hæðar muni síðar hafa verið flutt upp á 2. hæð eins og sjá megi í eignaskiptasamningi. Eftir það muni rýmið hafa verið notað sem geymsla án þess að skipulagi þess og innréttingum hafi verið breytt.
Álitsbeiðendur benda á að ljóst sé af yfirlýsingu fyrri eigenda 2. hæðar í tölvupósti 25. september 2008 að umtalsverðar breytingar hafi verið gerðar á rýminu af núverandi eigendum. Þannig hafi niðurfall verið fjarlægt, lögnum breytt, meðal annars til að tengja klósett, og auk sturtuklefa hafi verið sett upp handlaug og einnig lagðar að henni lagnir og kranar. Að mati álitsbeiðenda verður ekki önnur ályktun dregin af yfirlýsingunni en að umræddur stútur hafi legið beint fyrir neðan umrædda krana og hafi verið hluti af skipulagi og innréttingum þvottahússins. Það er mat álitsbeiðenda að stúturinn hafi ekki verið ætlaður fyrir klósett og hafi í raun tengst lögn frá 1. hæð, eins og lýst sé í minnispunktum til byggingarfulltrúa. Álitsbeiðendur hafa byggt á því að í rýminu hafi aldrei verið stútur fyrir klósett né að gert hafi verið ráð fyrir slíkri notkun. Gagnaðilar hafi ekki lagt fram upplýsingar eða gögn um það hvernig að breytingunum hafi verið staðið, þ.á m. tengingum inn á sameiginlegar lagnir. Í því sambandi er álitsbeiðendum kunnugt um að til þess að fjarlægja niðurfall í miðju gólfi og til þess að tengja skolplögn við bifreiðageymslu hafi þurft að brjóta upp gólf í rýminu og gera nauðsynlegar breytingar á lögunum. Enn fremur sé því ósvarað hvort gert sé ráð fyrir eldunaraðstöðu og hvort rýmið uppfylli að öðru leyti kröfur byggingarlaga og byggingarreglugerðar til leigu sem íbúð eða íbúðarherbergi. Samkvæmt framansögðu sé ljóst að gagnaðilar hafi í raun stefnt að því að breyta rýminu í íbúð. Augljóst sé að þær breytingar sem hér hafi verið raktar teljast verulegar og fela í raun í sér ráðagerð um að skipta séreign gagnaðila í fleiri sjálfstæðar notkunareiningar. Álitsbeiðendur telja breytingarnar óheimilar, sbr. 3. mgr. 21. gr. og 36. gr. laga um fjöleignarhús, og feli í sér verulega breytingu á notkun séreignar sem háðar séu samþykki allra, sbr. 1. mgr. 27. gr. og 41. gr. sömu laga.
Þá greina álitsbeiðendur frá því að fyrir liggi að gagnaðilar hafi fært stiga í ris úr íbúð fram á gang. Í eignaskiptasamningi sé 2. hæð lýst sem einni heild: „sjö til átta herbergja íbúð á annarri hæð og í risi, ...“ Sé það í samræmi við lýsingu í eignarheimildum, sbr. áðurnefnt söluyfirlit með kaupsamningi, dags, 15. júní 1994.
Jafnframt kemur fram af hálfu álitsbeiðenda að gagnaðilar hafi upplýst að byggingarfulltrúi hafi eftir á samþykkt leyfi fyrir stiganum, sbr. bréf byggingarfulltrúa, dags. 29. júlí sl. Rétt sé að undirstrika að aðrir eigendur hússins hafi ekki gert athugasemdir við stigann sem slíkan eða hönnun hans enda engar upplýsingar haft þar um. Að mati annarra eigenda hússins verði hins vegar ekki annað ráðið en að með því að breyta inngangi í ris hafi eigninni verið skipt upp í fleiri sjálfstæðar notkunareiningar. Verður ekki annað séð en að gagnaðilar hyggist nýta risið sem sjálfstæða hluta til útleigu í nokkrum einingum og er tölvupóstur frá þeim, dags.
10. september s.l. því meðal annars því til staðfestingar. Engar teikningar hafi verið lagðar fram og ekki hafi fengist upplýsingar frá gagnaðilum um það hvernig staðið hafi verið að umræddri breytingu, hvort rými rissins hafi verið aukið eða minnkað, hvort breytingin snerti burðarvirki eða hvort með þeim hafi verið raskað grundvelli eignaskiptasamnings, þ.m.t. útreikningi vegna hlutfallstölu. Hafi málið þannig að mati álitsbeiðenda ekki verið lagt fyrir byggingarfulltrúa með réttum hætti.
Að mati álitsbeiðenda er augljóst að þær breytingar sem hér um ræði teljist verulegar og feli í raun í sér ráðagerð um að skipta séreign 2. hæðar í fleiri sjálfstæðar notkunareiningar. Álitsbeiðendur telja breytingarnar óheimilar, sbr. 3. mgr. 21. gr. laga um fjöleignarhús, og feli í sér verulegar breytingar á notkun séreignar sem háð sé samþykki allra, sbr. 1. mgr. 27. gr. og 41. gr. sömu laga.
Að lokum benda álitsbeiðendur á; að þeirra mati leiði það af breyttum notum bifreiðageymslu að ekki sé lengur grundvöllur fyrir sérafnotum fyrir aðkeyrslu, sbr. 9. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús og álit nefndarinnar í máli nr. 37/2004. Auk þess verði með vísan til laga um fjöleignarhús og reglugerðar nr. 920/2000 að ætla að framangreindar breytingar séu það umfangsmiklar að nauðsynlegt sé að endurskoða eignaskiptasamning hússins frá 19. júní 2001.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þeir hafi keypt umrætt íbúðarhúsnæði, átta herbergja hæð og ris auk bílskúrs, með það fyrir augum að eiga þar framtíðarheimili. Gagnaðilar sem hyggja á barneignir hafi séð það í hendi sér að geta búið þar með stóra fjölskyldu auk þess að fullorðnir foreldrar þeirra gætu flutt til þeirra síðar. Gagnaðilar séu báðir listamenn sem hugðust hafa vinnuaðstöðu fyrir listsköpun sína bæði í bílskúr og innan íbúðar. Áform um leigu einstakra herbergja með einum eða öðrum hætti séu því einungis tímabundin, enda hafi alltaf staðið til að gagnaðilar byggju í öllu húsnæðinu með sína fjölskyldu og vinnuaðstöðu. Til að standa undir kostnaði við endurbætur á húsnæðinu hugðust gagnaðilar leigja tímabundið út frá sér herbergi innan íbúðar, á jarðhæð og jafnvel bílskúr. Vegna ágreinings við álitsbeiðendur hafi gagnaðilar hins vegar flutt úr húsinu og séu fimm herbergi innan íbúðar nú í útleigu. Sú fyrirætlan að leigja út bílskúr til íbúðar hafi gengið til baka þegar gagnaðilum hafi orðið ljóst að tenging skólpleiðslu úr bílskúr við sameiginlega skólplögn hússins hafi verið í andstöðu við réttindi annarra eigenda. Því hafi verið hætt við notkun þeirrar lagnar sem komið hafði verið fyrir og henni lokað. Þar sem álitbeiðendur hafi krafist þess að hún verði aftengd munu gagnaðilar fúsir verða við þeirri kröfu eins og þeir hafi upplýst álitsbeiðendur um.
Kemur jafnframt fram í greinargerð gagnaðila að í geymslu á jarðhæð hafi salerni verið tengt við fyrirliggjandi skolprörsstút og fyrirliggjandi vasklagnir færðar til svo þær nýttust sturtuaðstöðu og vaski. Eingöngu hafi verið nýttar lagnir og stútar sem fyrir voru og staðfest sé af fyrri eigendum að hafi verið þar frá upphafi eins og sjá megi á meðfylgjandi gögnum og álitsbeiðendum megi vera ljóst. Eftir kaupin hafi gagnaðilum fljótlega orðið ljóst að stigi milli 2. hæðar og riss væri hættulegur og óhentugur í alla staði. Því hafi verið ráðist í að finna hentugri lausn til að ráða bót á þeim vanda og úr varð að hringstigi í rými 02-01 var fjarlægður og nýjum stiga komið fyrir í rými merktu „stigi“ á teikningum og fékk sú framkvæmd samþykki byggingaryfirvalda. Gagnaðilar hafi verið byrjaðir að leigja út stök herbergi innan íbúðar á meðan þeir bjuggu þar sjálfir en úr varð að gagnaðilar fluttu út og leigja fimm til átta einstaklingum herbergi samkvæmt skilmálum húsaleigulaga. Þegar þetta var skrifað hafi fimm einstaklingar leigt herbergi í íbúðinni. Allir leigjendur deili eldhúsi og þvottahúsi á neðri hæð séreignar, og tveimur baðherbergjum á hvorri hæð. Fjöldi leigjenda sé hóflegur og í fullkomnu samræmi við stærð og gerð húsnæðisins. Þá fjalla gagnaðilar almennt um heimild eiganda til útleigu séreignar, en eins og fram hafi komið sé séreign gagnaðila tímabundið í útleigu. Herbergi íbúðar séu leigð einstaklingum, stök, þ.e. hvert í sínu lagi, samkvæmt skilmálum húsaleigulaga. Fjöldi leigjenda í íbúðinni sé fimm og verði ekki fleiri en átta sem sé hóflegt miðað við stærð og gerð húsnæðisins. Leigjendur í herbergjum deili eldhúsi og þvottahúsi á 2. hæð og tveimur baðherbergjum á hvorri hæð. Slík ráðstöfun sé með engu óheimil, sbr. 3. mgr. 20. gr. laga nr. 26/1994 og álit kærunefndar í máli nr. 34/1998. Bílskúr og geymsla í kjallara/jarðhæð séu ekki í útleigu. Eigninni hafi í engu verið skipt upp í tvær eða fleiri sjálfstæðar notkunareiningar með ofangreindum ráðstöfunum í skilningi 3. mgr. 21. gr. laga nr. 26/1994. Gagnaðilar hafi þannig í engu breytt hagnýtingu séreignar sinnar með þeim hætti að samþykki annarra sé áskilið, hvorki allra né meirihluta eigenda, sbr. 27. og 41. gr. laganna.
Gagnaðilar vísa því alfarið á bug að þeir hafi breytt nýtingu geymslurýmis í kjallara umfram heimildir þeirra skv. 26. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laganna geti álitsbeiðendur ekki sett sig upp á móti breyttri nýtingu nema sýnt sé að hún feli í sér röskun á lögmætum hagsmunum þeirra. Frá upphafi hafi verið gert ráð fyrir tengingu salernis og vasks innan rýmisins eins og fyrri eigendur hafi upplýst og álitsbeiðendum megi vera ljóst. Gagnaðilar hafi tengt vask og salerni við þær lagnir sem fyrir voru og hafi verið þar frá upphafi. Gagnaðilar benda á að breytingar á séreign þeirra í jarðhæð, rými 00-02, séu óverulegar. Rýmið sé skráð sem geymsla á eignaskiptasamningi og hafi verið nýtt sem slíkt af fyrri eigendum en verið innréttað sem þvottahús, þ.e. með neysluvatns- og hitalögnum, vaski, niðurfalli, þvottaaðstöðu, auk skolprörsstúts í gólfi. Þar hafi nú verið settur upp léttur veggur og fyrirliggjandi lagnir endurnýjaðar og sumar færðar til, niðurfalli lokað (ekki fjarlægt) og gólf flotað. Við endurbæturnar hafi eldri lagnir sem tilheyra séreigninni verið fjarlægðar og nýjar lagnir lagðar í þeirra stað. Ekkert hafi verið átt við lagnakerfi hússins að öðru leyti en því að gömlu lagnirnar voru fjarlægðar og nýjar settar í þeirra stað. Fyrri eigendur 2. hæðar hafi sent álitsbeiðendum tölvupóst, dags. 25. september 2008, þar sem þeir staðfesti frásögn gagnaðila um tilvist skolprörsstútsins, krana og annarra lagna fyrir kaup þeirra á eigninni.
Gagnaðilar telja að þeim hljóti að vera heimilt að gera endurbætur á séreign sinni; endurnýja upprunalegar lagnir, tengja klósett við fyrirliggjandi skolprörsstút og færa til krana án samþykkis annarra eigenda hússins. Ávallt hafi fyrri notkun rýmisins verið höfð að leiðarljósi og endurbætur miðast við að rýmið gæti nýst til dæmis sem þvottahús, geymsla, tómstunda- eða íveruherbergi. Í því sambandi benda gagnaðilar á að eignaskiptasamningur feli aðeins í sér lýsingu á notkun eignar þegar hann sé gerður, en teljist ekki þinglýst takmörkun á nýtingarmöguleikum eignarhlutans eins og kærunefnd hafi áður fjallað um í álitum sínum, meðal annars í máli nr. 37/2004. Jafnframt stuðli endurbætur á lögnum, sem allar hafi verið framkvæmdar af fagaðilum, að auknu öryggi og hafi á engan hátt gengið á hlut álitsbeiðenda.
Þá taka gagnaðilar það sérstaklega fram að tenging skólplagnar úr bílskúr við sameiginlega skólplögn hússins tengist á engan hátt tengingu salernis við fyrirliggjandi skólprörsstút í herbergi jarðhæðar/kjallara. Lögnin úr bílskúr sé ný og framkvæmd af gagnaðilum en skólprörsstútur í kjallaraherbergi hafi verið þar fyrir og gagnaðilar hvergi við honum hnikað. Ljóst sé að álitsbeiðendur hafi haldið því fram að enginn skolprörsstútur hafi verið í herbergi kjallara/jarðhæðar fyrir kaup gagnaðila þrátt fyrir endurteknar fullyrðingar gagnaðila þar að lútandi en álitsbeiðendum hafi snúist hugur eftir að bréf, dags. 25. september 2008, því til staðfestingar hafi borist frá fyrri eigendum 2. hæðar. Virðist sem álitsbeiðendur hafi í framhaldi leitað leiða til að eigna eigendum 1. hæðar stútinn sem sé þó staðsettur á gólfi séreignar 2. hæðar.
Gagnaðilar benda á að mat álitsbeiðenda á því til hvers stúturinn hafi hugsanlega verið sé málinu óviðkomandi og telja það ómerkt. Það skipti hins vegar máli að skolprörsstúturinn hafi verið til staðar innan rýmisins við kaup gagnaðila á eign sinni og allt bendi til þess að hann hafi verið þar frá upphafi. Það hljóti því að vera réttmætt að gagnaðilar hafi hugsað sér að nýta hann til að tengja klósett innan séreignar sinnar á jarðhæð sem þeir hafi nú gert. Einnig benda gagnaðilar á að þar sem álitsbeiðendurnir B og A hafi aðeins búið í húsinu frá árinu 2000 og álitsbeiðendurnir C og D frá árinu 2007 geti þeir ekki fullyrt um að það hafi aldrei verið klósett í rýminu, vel sé mögulegt að þar hafi verið salernisaðstaða sem þeim sé ókunnugt um. Gagnaðilar hafna því algerlega að lögnum hafi verið breytt til þess að tengja klósett og vísa því til stuðnings á tölvupóst fyrri eiganda til húsfélagsins og á yfirlýsingu SH pípulagna. Í umræddum tölvupósti fyrri eigenda, dags. 25. september 2008, komi einnig réttilega fram að niðurfalli hafi verið lokað (en það ekki fjarlægt) og gólf flotað; að afrennsli úr sturtu hafi verið leitt ofan í fyrirliggjandi skólprörsstút; og kranar færðir til svo þeir nýtist í sturtuaðstöðu.
Hvað varði stærð rýmisins benda gagnaðilar á að stærðin sé málinu óviðkomandi en telja hana fullnægjandi og benda í því samhengi á herbergi og salerni í norðvesturhorni 2. hæðar, sem hafi verið í útleigu í áratugi, og sé álíka stórt eða um 10,5 m². Herbergið á jarðhæð sé með góðri lofthæð (265 cm), stórum glugga til vesturs og á engan hátt öðruvísi búið í grunninn en herbergi íbúðar í eigu álitsbeiðendanna C og D sem sé einnig staðsett á jarðhæð hússins. Gagnaðilar telja vandséð hvernig vandamál muni skapast vegna aukins umgangs og álags við búsetu í rými 00 02. Inngangur í kjallara/jarðhæð sé í sameign og þjóni engri íbúð hússins sem aðalinngangur. Frá þeim inngangi séu u.þ.b. 2 metrar í dyr herbergisins og þar væri hugsanlegt að íbúar 1. hæðar rækjust á viðkomandi íbúa þegar þeir, íbúar 1. hæðar, ættu leið í þvottahús á jarðhæðinni sem sé sameign sumra, þ.e. jarðhæðar og 1. hæðar. Aukið álag á sameignina væri helst í því formi að gengið yrði á steingólfinu og hugsanlega upp og niður steyptan stiga innan sameignar til að nýta sér eldhús 2. hæðar. Auk þess yrðu lagnir herbergisins, sem ætlaðar voru fyrir þvottaþarfir stórrar fjölskyldu, notaðar í þágu þessarar einu persónu. Það geti vart talist verulegt aukið álag né valdið verulegu ónæði og muni ekki valda fyrirséðum vandamálum.
Benda gagnaðilar á að skv. 3. mgr. 20. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, gildi ekki sérstakar takmarkanir um leigu hluta séreignar, til dæmis einstakra herbergja, og sé gagnaðilum því heimilt að leigja út ofangreint rými, enda óbreytt frá þeim nýtingarmöguleikum sem áður hafi verið gert ráð fyrir. Vísa gagnaðilar einnig til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 34/1998. Umrætt rými sé ekki í útleigu eins og er og sé óvíst að svo verði. Yrði rýmið leigt út muni það vera gert á grundvelli húsaleigulaga. Gagnaðilar vísa því jafnframt á bug að tenging við fyrirliggjandi lagnir feli í sér fjölgun á sjálfstæðum notkunareiningum í skilningi laga nr. 26/1994. Vísast um það einnig til álits kærunefndar í máli nr. 34/2004, en í því máli var tengt inn á lagnir sem fyrir voru. Það hafi verið niðurstaða nefndarinnar að ekki væri um að ræða fjölgun á notkunareiningum í skilningi laga um fjöleignarhús, þrátt fyrir að komið væri þar fyrir eldhúsi og hreinlætisaðstöðu í geymslurými kjallara. Tekið skal fram að ekki hafi verið komið fyrir eldhúsi í umræddu rými gagnaðila. Gagnaðilar hafi þannig í engu breytt hagnýtingu séreignar sinnar með þeim hætti að samþykki annarra sé áskilið, hvorki allra né meirihluta eigenda, sbr. 21., 27. og 41. gr. laganna.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þeir hafi frá upphafi ætlað að nýta bílskúr að hluta eða öllu leyti sem vinnuaðstöðu. Í þeim tilgangi að fjármagna endurbætur á vinnuaðstöðu í bílskúr hafi þeir hins vegar áformað að leigja hann út tímabundið með einhverjum hætti. Þær framkvæmdir sem fram fóru í bílskúr hafi verið eftirfarandi: Lögð hafi verið ný lögn fyrir skólp og hún tengd við sameiginlega skólplögn hússins með 32 mm dæluröri. Lokað hafi verið fyrir lögnina, hún aldrei verið notuð, og mun verða aftengd eins og komið hafi fram, meðal annars í tölvupósti til húsfélagsins, dags. 10. september 2008. Gagnaðilar benda á að breytingar og endurbætur á bílskúr hafi að öðru leyti verið óverulegar. Um sé að ræða eðlilegar endurbætur á séreign sem séu álitsbeiðendum óviðkomandi. Bílskúrshurð hafi verið fjarlægð og opinu lokað með fullnægjandi hætti innan frá. Hurðarop hafi verið klætt að utan með sams konar efni og fyrir var, þ.e. með skarklæðningu, og sé frágangur allur hinn snyrtilegasti og til mikillar prýði fyrir heildarmynd húss og lóðar. Allar breytingar, utan endurnýjunar lagna, hafi verið gerðar með tilliti til þess að auðvelt væri að breyta aftur yfir í upprunalega nýtingu bílskúrsins. Endurbæturnar hafi verið gerðar af fagmönnum og hafi gagnaðilar ekki framkvæmt nokkuð sem rýri notagildi sameignar, ásjónu hennar eða öryggi og því ekki skert hlut álitsbeiðenda á nokkurn hátt.
Telja gagnaðilar ljóst að framangreindar ráðstafanir geti jafnframt ekki leitt til þess að þau réttindi sem tryggð séu í eignaskiptasamningi falli niður enda verði slíkt ekki gert nema með samþykki gagnaðila, sbr. 18. gr. laga nr. 26/1994. Gagnaðilar hafna því að eignaskiptasamningi verði breytt að þessu leyti.
Þá benda gagnaðilar á að skv. 26. gr. laga um fjöleignarhús hafi eigandi fasteignar heimild til þess að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kjósi innan þess ramma sem vísað sé til í greininni. Í 27. gr. sé að finna tilteknar takmarkanir á hagnýtingarrétti eiganda þegar lögmætir hagsmunir annarra vega þyngra en hagsmunir viðkomandi af því að geta nýtt fasteign sína óhindrað innan marka laga. Samkvæmt 2. mgr. 27. gr. laganna geti aðrir hins vegar ekki sett sig upp á móti breyttri hagnýtingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér röskun á lögmætum hagsmunum þeirra. Það sé af og frá að álitsbeiðendur verði fyrir slíkri röskun vegna framangreinds að ákvæði 1., 3. eða 4. mgr. 27. gr. laga um fjöleignarhús komi til álita. Álitsbeiðendur geti því ekki sett sig upp á móti þeim óverulegu breytingum sem átt hafi sér stað, enda hafi þær ekki í för með sér röskun á lögmætum hagsmunum þeirra. Gagnaðilar hafi í engu breytt hagnýtingu séreignar sinnar með þeim hætti að samþykki annarra sé áskilið, hvorki allra né meirihluta eigenda, sbr. 21., 27. og 41. gr. laganna.
Gagnaðilar benda á að álitsbeiðendur hafi haldið því fram að 2. hæð og rishæð hafi verið aðgreindar með tilfærslu á stiga innan séreignar gagnaðila. Gagnaðilar vísa því alfarið á bug að eign þeirra sé nú tvær eða fleiri sjálfstæðar notkunareiningar í skilningi 21. gr. laga um fjöleignarhús. Mikilvægt sé að átta sig á teikningum og uppbyggingu séreignar gagnaðila og hvar skilji á milli hennar og sameignar. Séreign gagnaðila sé þannig uppbyggð að hún nái frá 1. hæð upp í ris, þrátt fyrir að vera að mestu leyti á 2. hæð og í risi. Megi því segja að eignin spanni þrjár hæðir þótt einungis lítill hluti hennar sé á fyrstu hæð, þ.e. anddyri/forstofa.
Í greinargerð lýsa gagnaðilar því þannig að þrír stigar séu í húsinu öllu. Óumdeilt sé að innan séreignar gagnaðila séu tveir stigar, einn frá forstofu 1. hæðar þar sem gengið sé inn í séreignina og upp á 2. hæð og annar frá 2. hæð og upp í risið. Þriðji stiginn í húsinu sé sameign en hann liggi frá 1. hæð niður á jarðhæð. Innangegnt sé um læsta hurð úr anddyri séreignar gagnaðila á 1. hæð inn í sameignina (stiga milli 1. hæðar og jarðhæðar, gangs á jarðhæð og hitakompu á jarðhæð). Á teikningum megi sjá að gengið sé inn í séreign gagnaðila á 1. hæð um útidyrahurð. Komið sé inn í anddyri þar sem beint á móti útihurð sé læstar dyr sem liggi að stiga niður á jarðhæð, þ.e. stiga sem sé sameign, sú hurð skilji að séreign gagnaðila og sameign. Gengið sé úr anddyri á 1. hæð (séreign gagnaðila) upp fyrri stiga innan séreignar. Þegar komið sé upp þann stiga sé opið hol. Í því holi/rými séu tvær hurðir; önnur hurðin gangi að herbergi (og meðfylgjandi salerni sem hafi verið frá upphafi) og hin hurðin gangi að rými 02-01. Báðar séu hurðirnar hefðbundnar innihurðir frá byggingartíma hússins og sé sú sem skilji að hol og rými 02-01 með frönskum gluggum. Framangreint sé óbreytt frá kaupum gagnaðila, utan þess að nýi stiginn liggi frá holi 2. hæðar upp í risið og hringstigi í rými 02-01 hafi verið fjarlægður. Eins og fyrirkomulagið sé núna sé gengið upp hinn nýja stiga (sem liggi frá 2. hæð og upp í risið), í rökréttu framhaldi af stiga frá anddyri á 1. hæð upp á 2. hæð. Þegar komið sé upp hinn nýja stiga í risið sé komið inn á opið hol og frá því gengið inn í herbergin og salerni. Áður hafi hins vegar verið gengið um hringstiga, í rými 02-01 á 2. hæð upp í risið. Að framangreindu sé ljóst að fullyrðingar álitsbeiðenda um aðgreiningu 2. hæðar og riss með tilfærslu á stiga eigi ekki við rök að styðjast.
Þá sé óumdeilt að umrætt hol á 2. hæð og þakrými þar sem hinn nýi stigi sé staðsettur teljist að öllu leyti séreign gagnaðila og að hinn nýi stigi sé að öllu leyti innan íbúðar séreignarinnar. Vísast um það til eignaskiptasamnings auk álits kærunefndar í máli nr. 10/2001 sem fjalli um þetta tiltekna atriði, þ.e. þakrýmið.
Gagnaðilar benda á að myndir sýni að hringstiginn í rými 02-01 hafi verið afar óhentugur og hættulegur, sérstaklega börnum og eldra fólki. Gengið hafi verið inn í tvö af þremur herbergjum í risi um afar þröngan pall, svo þröngan að fullorðin manneskja hafi tæplega getað tekið tvö skref út úr herbergjunum án þess að ganga niður fyrsta þrep stigans. Til að komast á milli umræddra herbergja og annarra vistarvera í risinu (þriðja herbergisins og salernis) hafi þurft að ganga niður eitt þrep, klofa yfir annað og loks ganga upp eitt þrep (eða klofa yfir tvö efstu þrep stigans), sem geti vart talist ásættanlegt, auk þess sem það hafi verið hættulegt. Þrátt fyrir ráðfæringar við fagfólk hafi þótt ljóst að ekki væri með nokkru móti hægt að koma fyrir nýjum stiga á sama stað sem fullnægja myndi kröfum byggingarreglugerðar nr. 441/1998 eða finna aðra lausn en þá að færa stiga í umrætt rými/hol séreignar gagnaðila þar sem hinn nýi stigi sé nú staðsettur. Fyrri eigendur hafi jafnframt staðfest nýlega að þeim hafi sjálfum ekki hugkvæmst nein ásættanleg lausn á vandanum meðan þeir áttu eignina. Ljóst sé að gagnaðilar hafi verið bundnir af því að stigi kæmi upp um rými fyrir framan herbergin í risinu, svo greiðfært yrði milli allra vistarvera rissins og því með öllu óskiljanlegt af hverju stigi hafi verið staðsettur þar sem hann hafi áður verið. Óframkvæmanlegt hafi verið að setja upp stiga fyrir innan rými 02-01 á 2. hæð. Það hafi því legið beint við að stiginn yrði færður í umrætt hol, líkt og þekkist í sambærilegum húsum, í beinu framhaldi af stiga milli 1. og 2. hæðar. Sú lausn sem valin hafi verið sé rökrétt í alla staði, með tilliti til lögmætis, skipan séreignar, hagkvæmni og öryggis.
Gagnaðilar fullyrða að hin umdeilda færsla á stiga standist kröfur byggingarfulltrúa og hafi þeir fengið byggingarleyfi fyrir henni. Umsókn um byggingarleyfi hafi fylgt öll tilskilin gögn og sé byggingarleyfið í fullu gildi. Einnig hafi byggingarfulltrúinn í R staðfest skriflega með bréfi, dags. 3. nóvember sl., að embættið geri ekki athugasemdir við þá framkvæmd þrátt fyrir beiðni álitsbeiðenda þar að lútandi, enda hafi hann samþykkt stigann á afgreiðslufundi byggingarfulltrúa 29. júlí 2008. Um sé að ræða afar hagkvæma lausn á óásættanlegum vandkvæðum sem hafi fylgt fyrri staðsetningu stigans og gerð hans að öðru leyti. Hurð frá holi og inn í rými 02-01 sé hefðbundin innihurð innan séreignar sem ekki hafi verið hreyft við og séreigninni hafi með engu móti verið breytt í tvær sjálfstæðar og aðskildar notkunareiningar eins og álitsbeiðendur haldi fram.
Benda gagnaðilar á að séreign þeirra hafi því ekki verið skipt upp í tvær sjálfstæðar notkunareiningar í skilningi 3. mgr. 21. gr. laga nr. 26/1994, líkt og álitsbeiðendur haldi fram. Verði heldur ekki séð að tilfærsla stiga innan séreignar gagnaðila feli í sér röskun á lögmætum hagsmunum álitsbeiðenda að öðru leyti í skilningi 27. gr. laganna. Þvert á móti hafi gagnaðilar haft skýlausan rétt til tilfærslu stigans í ljósi allra aðstæðna og leyfi byggingaryfirvalda.
Gagnaðilar benda á að alltaf megi búast við ónæði eða röskun að einhverju tagi í fjölbýli. Í dag sé íbúð gagnaðila leigð út einstaklingum sem hver hafi eitt herbergi, og deili þeir eldhúsi og þvottahúsi á 2. hæð og tveimur baðherbergjum, á hvorri hæð, líkt og fram hafi komið. Fjöldi íbúa í séreigninni sé ekki umfram það sem eðlilegt er miðað við stærð og gerð eignarinnar, þ.e. sjö til átta herbergja íbúð á 2. hæð og í risi. Ekkert í lögum, hvorki lögum um fjöleignarhús nr. 26/1994 né öðrum lögum, banni slíka ráðstöfun. Þvert á móti sé heimilt að leigja út séreign með þeim hætti sem hér um ræði, sbr. 3. mgr. 20. gr. laga um fjöleignarhús. Vísast hér einnig til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 34/1998. Gagnaðilar hafi með vísan til alls framangreinds ekki breytt hagnýtingu séreignar sinnar á þann veg að samþykki annarra sé áskilið, hvorki allra né meirihluta eigenda, sbr. 21., 27. og 41. gr. laganna.
Krafa álitsbeiðenda um endurskoðun eignaskiptasamnings sé ekki tæk til meðferðar nefndarinnar enda verði eignaskiptasamningi ekki breytt með þeim hætti sem álitsbeiðendur krefjist nema með samþykki gagnaðila, sbr. 18. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.
Greina gagnaðilar frá því að þeir hafi hafið framkvæmdir í góðri trú um að ekki þyrfti fyrir þeim sérstakt leyfi álitsbeiðenda eða byggingaryfirvalda. Þónokkur munnleg samskipti hafi farið fram við álitsbeiðendur sem hafi ekki sett sig upp á móti framkvæmdum fyrr en þeim hafi nærri verið lokið. Gagnaðilar hafi talið eðlilegt að vera í samskiptum við aðra í húsinu til að upplýsa um framkvæmdir þótt samþykki þeirra væri ekki áskilið að þeirra mati. Horfið hafi verið frá fyrirætlunum þeim sem ljóst hafi orðið síðar að þörfnuðust formlegs samþykkis húsfélags. Að öðru leyti hafi verið um að ræða endurbætur á séreign gagnaðila. Framkvæmdir í bílskúr og geymslu á jarðhæð hafi staðið yfir án athugasemda í um það bil tólf vikur, eða þar til að á húsfundi 23. júní 2008 undir liðnum önnur mál, að gagnaðilum hafi verið tjáð andstaða álitsbeiðenda. Þá hafi verið ákveðið að gagnaðilar myndu boða til sérstaks húsfundar til að veita álitsbeiðendum upplýsingar um framkvæmdir með formlegum hætti sem þeir og hafi gert og hafi sá fundur verið haldinn 1. júlí 2008. Þá hafi málið einnig verið tekið sérstaklega fyrir á húsfundum 23. júlí 2008 og 3. september 2008 auk þess sem álitsbeiðendum hafi verið sendir tölvupóstar eftir þann tíma þar sem upplýst hafi verið enn frekar um framkvæmdir og ætlanir gagnaðila. Því telji gagnaðilar að komið hafi verið fyllilega til móts við álitsbeiðendur hvað varði upplýsingagjöf um framkvæmdir og fyrirætlanir og hafi, að mati álitsbeiðenda, áðurnefndir húsfundir og tölvupóstar ekki verið fullnægjandi þá hefðu þeir getað sent bréf eða tölvupóst til gagnaðila og leitað svara við ósvöruðum spurningum. Að lokum kemur fram í greinargerð gagnaðila að þeir hafi margsinnis beðið álitsbeiðendur afsökunar á yfirsýn sinni varðandi nauðsyn þess að hafa formlegt samþykki allra í húsinu fyrir tengingu skolplagnar úr bílskúr við sameiginlega skolplögn hússins. Þeir hafi í fyrsta lagi ekki vitað af því að slíkt samþykki þyrfti fyrir framkvæmdinni og í öðru lagi staðið í þeirri trú að aðrir eigendur hússins væru framkvæmdinni samþykkir. Gagnaðilum sé nú kunnugt um réttindi sín og skyldur og hafi brugðist við með fullnægjandi hætti.
Báðir aðilar hafa sent kærunefnd ítarlegar greinargerðir og athugasemdir þar sem rakinn er ágreiningur þeirra og mismunandi sjónarmið. Ekki þykir ástæða til að rekja það ítarlegar hér.
III.
Forsendur
Í máli þessu greinir aðila á um hvort gagnaðilar hafi eða hyggist breyta notkun séreignar sinnar með því meðal annars að skipta henni í sex til sjö sjálfstæðar einingar og nýta til útleigu eins og álitsbeiðendur halda fram. Umræddar framkvæmdir felist í því að tengja skólplögn frá bílskúr inn á sameiginlegar skolplagnir hússins og fjarlægja bílskúrshurð til að breyta bílskúr í vinnustofu sem gagnaðilar ætli jafnvel til útleigu. Þá hafi gagnaðilar breytt
10 m² rými, sem merkt sé sem þvottahús og/eða geymsla, í íbúð eða íbúðarherbergi og í þeim tilgangi tengt salerni við frárennslislagnir hússins. Álitsbeiðendur telja jafnframt að gagnaðilar hafi fært stiga sem var í íbúðinni upp í ris fram á gang með það fyrir augum að gera risið að sjálfstæðri einingu til útleigu. Að mati álitsbeiðenda stundi gagnaðilar útleigu sem flokkist undir atvinnustarfsemi. Framkvæmdirnar séu óheimilar án samþykkis allra eigenda og útleiga feli í sér breytta notkun séreignar sem háð sé samþykki allra.
Af hálfu gagnaðila er fullyrðingum álitsbeiðenda mótmælt. Benda þeir á að eign þeirra sé átta herbergja íbúð, ris og bílskúr. Gagnaðilar séu listamenn og hafi áformað að hafa vinnuaðstöðu í bílskúr. Þeir hafi leigt út herbergi meðan þeir bjuggu í húsinu en eftir að gagnaðilar fluttu út hafi leigjendum fjölgað. Nú séu leigjendur fimm til átta einstaklingar sem deili eldhúsi og þvottahúsi á neðri hæð séreignar svo og tveimur baðherbergjum sínu á hvorri hæð. Fyrir hendi séu gildandi leigusamningar og fjöldi leigjenda hóflegur miðað við stærð séreignarinnar. Hvorki sé fyrirhugað að leigja út bílskúr né herbergi í kjallara.
Varðandi lagnir í bílskúr hafi gagnaðilar hætt við að nýta sameiginlegar lagnir vegna andstöðu álitsbeiðenda við þær framkvæmdir og séu fúsir til að ganga frá þeim á ný. Að því er tekur til íbúðarherbergis í kjallara benda gagnaðilar á að þeir hafi tengt salerni við fyrirliggjandi skolplögn og fært til lagnir svo þær nýttust sem sturtuaðstaða og fyrir vask. Eingöngu hafi verið nýttar lagnir sem hafi verið til staðar í herberginu frá upphafi. Gagnaðilar vísa alfarið á bug þeirri fullyrðingu álitsbeiðenda að þessar breytingar séu umfram heimildir og að þeir hafi breytt notkun séreignarinnar með þeim hætti að samþykki annarra eigenda sé áskilið. Þá hafa gagnaðilar bent á að stigi úr íbúðinni upp í ris hafi verið hættulegur og óhentugur. Því hafi hann verið fjarlægður og nýjum komið fyrir í rými merkt „stigi“ á teikningu sem sé séreignarrými gagnaðila sem byggingarfulltrúi hafi samþykkt.
Í 3. mgr. 21. gr. laga nr. 26/1994 er fjallað um varanlega skiptingu séreignar í sjálfstæðar notkunareiningar en slík skipting er háð því að samþykki allra eigenda liggi fyrir og að eignaskiptayfirlýsingu þar að lútandi verði þinglýst. Í greinargerð með þessu ákvæði er fjallað um þau tvö grundvallarsjónarmið eða hagsmuni sem helst vegast á í þessu sambandi, þ.e. annars vegar hagsmunir sem studdir eru og varðir af almennum eignarréttarsjónarmiðum og leiða til þess að eigandi geti og megi ráðstafa eign sinni á hvern þann hátt sem hann telur henta hag sínum best. Hins vegar eru svo „hagsmunir annarra eigenda af því, að forsendum þeirra fyrir kaupum á eign, eignarráðum þeirra, búsetu, afnotum af sameign o.fl. verði ekki einhliða og án samþykkis þeirra raskað með því að eignarhlutum fjölgi óheft. Voru þessi sjónarmið vegin saman og varð niðurstaðan sú að þau síðarnefndu væru veigameiri og ættu að ráða reglunni.“
Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi sem hafi í för með sér verulega meiri ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Í 2. mgr. 27. gr. segir að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans. Sé hins vegar um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg nægir að samþykki einfalds meirihluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. greinarinnar. Er óumdeilt að 27. gr. laganna er fyrst og fremst ætlað að sporna við því að stunduð sé atvinnustarfsemi í húsnæði sem ætlað er til íbúðar.
Það er álit kærunefndar að þær framkvæmdir gagnaðila á séreign sinni sem álitsbeiðendur hafa lýst séu þeim heimilar enda rúmist þær innan laga nr. 26/1996 um rétt og hagnýtingu séreignar og sæti ekki sérstakri takmörkun, hvorki í lögunum né í sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, sbr. 75. gr. þeirra. Er þá einkum til þess að líta að gagnaðilar hafa horfið frá því að tengja lagnir úr bílskúr við sameiginlegt lagnakerfi hússins. Hvað varðar afstúkun í bílskúr og framkvæmdir í rými sem merkt er þvottahús eða geymsla, þar sem sett var upp salerni, vaskur og sturta og nýttar til þess lagnir sem fyrir voru, telur kærunefnd að þeim hafi verið þetta heimilt út frá lögum um fjöleignarhús enda um séreignarrými gagnaðila að ræða. Öðru máli gegnir um lokun bílskúrshurðar en sú framkvæmd var háð samþykki annarra eigenda hússins. Í málinu er þó ekki gerð krafa um að bílskúrshurðin sé færð til upprunalegs horfs.
Eins og fram kemur í greinargerðum aðila þá hefur kærunefnd í nokkrum álitsgerðum fjallað um breytta nýtingu séreignarrýmis, svo sem í málum nr. 29/1998, 48/2003, 61/2003 og 44/2007. Í þessum álitum hefur verið á því byggt að skv. 1. mgr. 26. gr. laganna hafi eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða fyrir séreign sinni með þeim takmörkunum sem greinir í lögunum, öðrum lögum, af óskráðum grenndarreglum, eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Þá hafa verið gerðar ríkar kröfur til þess að sýnt væri fram á að breytt hagnýting hefði í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi en áður var.
Gagnaðilar hafa upplýst að þeir nýti séreign sína til útleigu, þ.e. leigi út herbergi til fimm til átta einstaklinga með aðgang að eldhúsi og baðherbergi og hafi gert leigusamninga við umrædda einstaklinga. Teljast gagnaðilar þannig leigja út séreign sína á grundvelli húsaleigulaga, nr. 36/1994, en ekki reka þar gistiheimili í atvinnuskyni svo sem álitsbeiðendur halda fram. Þessi nýting gagnaðila á séreign sinni, þ.e. að leigja einstök herbergi í stað íbúðarinnar í heild, sætir ekki sérstakri takmörkun hvorki í lögum nr. 26/1994 né í sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, sbr. 75. gr. laganna. Telur kærunefnd því miðað við fyrirliggjandi gögn og ákvæði laga nr. 26/1994 að ekki séu frekar hér en í máli nr. 34/1998 forsendur til að banna gagnaðila að nýta séreign sína með framangreindum hætti.
Kærunefnd bendir á að hún tekur ekki afstöðu til þess hvort umræddar breytingar á séreign gagnaðila samrýmast kröfum viðkomandi yfirvalda sem meta hvort umræddar framkvæmdir séu byggingarleyfisskyldar samkvæmt ákvæðum skipulags- og byggingarlaga, nr. 73/1997, og byggingarreglugerðar, nr. 441/1998.
Eins og mál þetta liggur fyrir kærunefnd er lagaleg staða aðila skýr, þ.e. að ekki verði ráðist í varanlega skiptingu séreignar álitsbeiðenda í fleiri eignarhluta án samþykkis álitsbeiðenda og að undangenginni breytingu á eignaskiptasamningi. Dragi álitsbeiðendur fullyrðingar gagnaðila í efa að þær framkvæmdir sem þeir hafa ráðist í séu ekki gerðar í framangreindum tilgangi, eiga þeir þess kost að um málið verði fjallað fyrir dómi þar sem gert er ráð fyrir aðila- og vitnaskýrslum sem og öðrum leiðum til að upplýsa um sönnunaratriði. Hlutverk kærunefndar er fyrst og fremst að túlka réttarstöðu aðila út frá lögum um fjöleignarhús án slíkrar sönnunarfærslu.
Í máli kærunefndar nr. 10/2001 þar sem fjallað var um sömu húseign var komist að þeirri niðurstöðu að þakrýmið væri í séreign þáverandi álitsbeiðenda enda legu þess þannig háttað að aðgengi annarra eigenda hússins væri útilokað. Það væri hins vegar skilgreint sem fylgirými sem ekki kæmi til útreiknings á hlutfallstölu. Þá liggur fyrir að gangur sem stigi er nú í telst séreignarrými gagnaðila.
Samkvæmt 2. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1996 á sérhver eigandi kröfu á því að hlutfallstölur sýni og endurspegli rétta skiptingu hússins og séu þannig réttur eða eðlilegur grundvöllur að skiptingu réttinda og skyldna. Miðað við þær breytingar sem gagnaðilar hafa lýst að þeir hafi gert, svo sem á aðgengi að risi og í kjallara, er ljóst að álitsbeiðendur eiga kröfu til að gerðar verði teikningar sem endurspegli raunverulega nýtingu hússins og að eignaskiptasamningi verði breytt til samræmis. Þar kæmi einnig til skoðunar breytt nýting bílskúrs, en af hálfu álitsbeiðenda er því haldið fram að lokað hafi verið fyrir bílskúrsdyr. Í því sambandi má benda á álit kærunefndar nr. 3/1999 en þar kom fram að skv. 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 teldist einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign. Síðan segir: „Bygging sú sem nú stendur á lóðinni, merkt á teikningu sem bílskúr, er ekki með hurð þannig að koma megi bifreið inn í hana enda ekki nýtt sem slík. Þar til bílskúr hefur verið reistur á lóðinni er því ekki unnt að tala um einkabílastæði fyrir framan bygginguna né heldur innkeyrslu að henni sem einkaafnotaflöt á grundvelli 9. tl. 1. mgr. 5. gr.“ Kærunefnd telur að þetta sjónarmið eigi við í þessu máli. Hins vegar er í málinu ekki gerð bein krafa sem að þessu lýtur heldur aðeins hvort þessi framkvæmd hafi áhrif á hvort gera eigi nýjan eignaskiptasamning.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar hafna beri kröfu álitsbeiðenda um að umræddar breytingar gagnaðila á séreign sinni og framkvæmdir tengdar þeim sem og nýting hennar útheimti samþykki annarra eigenda hússins með undantekningu varðandi breytingu á bílskúrshurð.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðendur eigi kröfu á að gerðar verði teikningar sem endurspegli raunverulega nýtingu hússins og að eignaskiptasamningur verði endurskoðaður til samræmis.
Reykjavík, 20. febrúar 2009
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason