Matsmál nr. 5/2021, úrskurður 7. júní 2022

Þriðjudaginn 7. júní 2022 var í matsnefnd eignarnámsbóta tekið fyrir matsmálið nr. 5/2021

Vegagerðin ohf.

gegn

Titaya ehf.

og kveðinn upp svohljóðandi

ú r s k u r ð u r :

I

Skipan matsnefndar eignarnámsbóta:

Matsnefnd eignarnámsbóta er í máli þessu skipuð Valgerði Sólnes, dósent, formanni, ásamt þeim Gústaf Vífilssyni, verkfræðingi, og Magnúsi Leópoldssyni, löggiltum fasteignasala, sem formaður kvaddi til starfans samkvæmt 2. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 um framkvæmd eignarnáms.

II

Matsbeiðni, eignarnámsheimild, aðilar og matsandlag:

Með matsbeiðni 2. júlí 2021 fór Vegagerðin ohf., kt. 680269-2899, Suðurhrauni 3, 210 Garðabæ (hér eftir eignarnemi), þess á leit við matsnefnd eignarnámsbóta að hún legði mat á bætur vegna eignarnáms á spildu í landi jarðarinnar Dalsmynnis, landnúmer 125665, í þágu lagningar Hringvegar og hliðarvegar á Kjalarnesi.

Eignarnámsheimild er í 37. gr. vegalaga nr. 80/2007.

Eignarnámsþoli er Titaya ehf., kt. 580209-1730, Hafnarbraut 13a, 200 Kópavogi, þinglýstur eigandi jarðarinnar Dalsmynnis, en fyrirsvarsmaður eignarnámsþola er Bjarni Bærings, stjórnarmaður, kt. […], [heimilisfang].

Matsandlagið samkvæmt matsbeiðni 2. júlí 2021 er nánar tiltekið:

9.627 fermetra landspilda í landi jarðarinnar Dalsmynnis, landnúmer 125665, undir Hringveg á Kjalarnesi og hliðarveg milli vegstöðva 27000 og 27300, miðað við 60 metra breitt vegsvæði vegna Hringvegar, það er 30 metra frá miðlínu til hvorrar handar, og 30 metra breitt vegsvæði vegna hliðarvegar, það er 15 metra frá miðlínu til hvorrar handar.

III

Málsmeðferð:

Mál þetta var fyrst tekið fyrir fimmtudaginn 30. september 2021. Eignarnemi lagði fram matsbeiðni ásamt 15 tölusettum fylgiskjölum. Matsnefndin lagði fram afrit boðunarbréfs. Eignarnámsþoli lagði fram tölvubréf 22. ágúst 2021 til matsnefndar  um að kærð yrði til ráðherra ákvörðun eignarnema um eignarnám. Fært var til bókar að matsnefnd féllist á að lagaheimild væri til eignarnámsins í 37. gr. vegalaga, sbr. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 11/1973, svo og að árangurslaust hefði verið leitað sátta með aðilum um eignarnámsbætur, sbr. 1. málslið 7. gr. sömu laga. Þá var fært til bókar að í tölvubréfi eignarnámsþola 22. ágúst 2021 til matsnefndar hefði verið tilgreint að til stæði að kæra ákvörðun Vegagerðarinnar um eignarnám og þess farið á leit að málinu fyrir matsnefnd yrði frestað uns kæra hefði verið tekin til efnislegrar meðferðar og niðurstaða fengin því eignarnámsþoli vænti þess að ákvörðun eignarnema yrði felld úr gildi. Fært var til bókar að hafnað væri kröfu eignarnámsþola um frestun málsins með svofelldum rökum, sbr. t.d. úrskurð matsnefndar 17. desember 2020 í máli nr. 17/2019:

Í 1. mgr. 2. gr. laga nr. 11/1973 er matsnefnd eignarnámsbóta falið að skera úr ágreiningi um eignarnámsbætur og annað endurgjald, sem ákveða á samkvæmt lögunum, en eignarnámsþolum ber réttur til fulls verðs í tilefni eignarnáms samkvæmt 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar. Í fyrsta málslið 1. mgr. 10. gr. laga nr. 11/1973 segir að matsnefnd skuli kveða upp úrskurð um fjárhæð eignarnámsbóta til eignarnámsþola. Er matsnefndin sjálfstæð stjórnsýslunefnd sem bundin er af skráðum og óskráðum reglum stjórnsýsluréttar, þ. á m. málshraðareglu 9. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 þar sem segir í 1. mgr. að ákvarðanir í málum skuli teknar svo fljótt sem unnt er. Röksemdir eignarnámsþola, fyrir því að fresta skuli meðferð málsins fyrir nefndinni, lúta að lögmæti ákvörðunar ráðherra um eignarnám. Það fellur utan valdsviðs matsnefndar að taka afstöðu til lögmætis ákvörðunar ráðherra og hefur nefndinni eins og áður greinir verið falið með lögum að ákveða fjárhæð eignarnámsbóta sem henni ber að leysa af hendi innan hæfilegs tíma. Fyrir nefndinni liggur ákvörðun stjórnvalds sem er til þess bært að lögum. Matsnefndin hefur fallist á að lagaheimild sé til þess að bera mál þetta undir nefndina, sbr. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 11/1973, og ekki eru slíkir annmarkar á ákvörðuninni um eignarnám að frestun valdi á meðferð nefndarinnar í máli þessu.

Loks var fært til bókar að af hálfu eignarnámsþola hefði verið spurt um reynslu matsmanna, sem formaður hefði kveðið til starfa í matsnefndinni, málsmeðferð fyrir nefndinni og útlagðan kostnað vegna reksturs málsins fyrir nefndinni. Formaður hefði upplýst eignarnámsþola um starfsreynslu matsmanna, hvernig málsmeðferð væri háttað fyrir nefndinni samkvæmt lögum nr. 11/1973, svo og um að samkvæmt lokamálslið 11. gr. laganna skyldi eignarnemi greiða eignarnámsþola endurgjald vegna þess kostnaðar, sem eignarnámsþoli hefði haft af rekstri matsmáls fyrir nefndinni og hæfilegur yrði talinn. Málinu var að því búnu frestað til vettvangsgöngu.

Miðvikudaginn 27. október 2021 var málið tekið fyrir. Gengið var á vettvang og aðstæður skoðaðar. Fært var til bókar að matsnefnd færi þess á leit við eignarnema að upplýst yrði um stærðir spildu lands Dalsmynnis sem eignarnámsþoli héldi eftir, að framkvæmd eignarnema frágenginni, og staðsett væri á milli nýs hringvegar og nýs hliðarvegar (þar sem minjar væru staðsettar). Þá væri þess óskað að landamerki Dalsmynnis yrðu færð inn á kort eignarnema. Loks var málsaðilum gefinn frestur til að leggja fram greinargerð.

Þriðjudaginn 8. febrúar 2022 var málið tekið fyrir af matsnefndinni. Nefndin lagði fram afrit fundargerðar vegna fyrirtöku 30. september 2021 og vettvangsgöngu 27. október sama ár. Þá höfðu matsnefndinni borist til framlagningar greinargerð eignarnámsþola 7. desember 2021 ásamt einu fylgiskjali, greinargerð eignarnema 16. sama mánaðar ásamt þremur fylgiskjölum og athugasemdir eignarnámsþola 13. janúar 2022 ásamt sex fylgiskjölum. Voru skjöl þessi lögð fram. Af hálfu eignarnema voru lögð fram þrjú ný skjöl og af hálfu eignarnámsþola var lagt fram nýtt skjal ásamt málskostnaðarreikningi vegna vinnu lögmanns hans. Var málið að því búnu flutt munnlega fyrir matsnefndinni og eftir lögmönnum bókað að þeir teldu ekki ekki þurfa að tjá sig frekar um málið en í munnlegum málflutningi. Var málið tekið til úrskurðar að því búnu.

Með tölvubréfum 10. febrúar 2022 og 6. apríl sama ár bárust þrjú ný skjöl frá eignarnámsþola. Með tölvubréfi 25. maí það ár var eignarnema gefinn kostur á að gera athugasemdir við þau. Við sama tilefni var þess óskað að aðilar skýrðu út hvort miða ætti við að matsandlagið væri 9.627 fermetrar að stærð, eins og byggt væri á af hálfu eignarnema, eða 8.976 fermetrar eins og fram kæmi í málatilbúnaði eignarnámsþola. Svör bárust með tölvubréfum frá eignarnámsþola 25. maí og 3. júní sama ár og eignarnemna 1. júní það ár.

IV

Sjónarmið eignarnema:

Eignarnemi telur að hæfilegar eignarnámsbætur til eignarnámsþola séu 254 krónur á fermetra, eða 2.540.000 krónur á hektara. Sé það boð í samræmi við niðurstöðu Þjóðskrár Íslands um mat á landi á Kjalarnesi, sem lagt hafi verið fram í málinu. Eignarnemi kveður nýtt vegsvæði í landi jarðarinnar Dalsmynnis vera 27.395 fermetrar að stærð og að þar af sé eignarnemi eigandi 17.768 fermetrum sem teljist til núverandi vegsvæðis. Mismunurinn nemi því landi sem eignarnemi þurfi nú að kaupa af eignarnámsþola, eða samtals 9.627 fermetrar (27.395 - 17.768). Miðað við þetta myndu bætur fyrir land undir veg í landi jarðarinnar Dalsmynnis vera samtals 2.445.258 krónur (9.627 fermetrar x 254 krónur).

Eignarnemi byggir á því að eignarnámsþoli eigi aðeins að fá tjón sitt bætt, sbr. 37. gr. vegalaga, og ekkert meira en það. Tilboð eignarnema sé reist á verðmati Þjóðskrár Íslands á landi á Kjalarnesi sem reist sé á raunverulegum kaupsamningum og gefi því raunhæfa mynd af verðmæti landsins. Eignarnemi telur tilboð sitt sanngjarnt og ekki síst vegna þeirra hafta sem hvíli á landinu vegna áhrifasvæðis núverandi vegar, sbr. grein 5.3.2.5 í skipulagsreglugerð nr. 90/2003 og 32. gr. vegalaga sem þjóðskrá hafi ekki tekið tillit til í verðmati sínu. Telur eignarnemi að við mat á hvað teljist hæfilegar bætur megi og hafa hliðsjón af 63.681 fermetra lóð úr landi Söðlagerðis sem hafi verið til sölu frá því í desember 2020 (endurskráð 2. desember 2021). Lóðin sé skráð íbúðarhúsalóð hjá þjóðskrá og á svæðinu sé manngert skjól og skúr með snyrtingu, rennandi vatni og rafmagni. Ásett verð sé 19.900.000 krónur eða 312 krónur á fermetra með mannvirkjunum og ekki hafi tekist að selja hana á því verði. Telur eignarnemi að mat þjóðskrár sé því síður en svo út í hött enda byggi það á raunverulegum kaupsamningum. Eignarnemi telur að við skoðun virðist land Dalsmynnis verðminna en land að Móum, þar sem matsnefnd hafi verðmetið land á 310 krónur á fermetra í úrskurði nefndarinnar 21. desember 2021 í máli nr. 4/2021. Það eigi a.m.k. við um land Dalsmynnis upp við veginn. Telur eignarnemi að land í Dalsmynni verði vart metið verðmætara en land að Móum. Þá telur eignarnemi að verðmöt Domus Nova og Fasteignalands, sem eignarnámsþoli hafi lagt fram í málinu, séu fráleit enda miði þau við stórfellda íbúðabyggð á svæðinu. Eignarnemi hafnar því að land jarðar eignarnámsþola sé sambærilegt landi jarðanna Presthúsa og Nesvíkur, því á tveimur síðargreindu jörðunum sé gert ráð fyrir uppbyggingu samkvæmt aðalskipulagi og staðsetning þeirra sé einstök.

Eignarnemi hafnar þeirri kröfu eignarnámsþola að hann skuli fá bætur eins og um framtíðarbyggingarland sé að ræða og vísar til þess að landið sé í aðalskipulagi sem gildi til 2040 skilgreint sem landbúnaðarland. Í aðalskipulaginu, sem sé nýsamþykkt og gildi til 2040, sé ekki gert ráð fyrir þróun á þéttbýli annars staðar á Kjalarnesi en í Grundarhverfi heldur ráðgert að vernda áfram Kjalarnesið sem landbúnaðarsvæði. Eignarnemi telur dómvenju standa til þess að miða bætur við gildandi skipulag. Í kröfu eignarnámsþola sé fólgið að hann vilji fá meira en tjón sitt bætt. Telur eignarnemi að tilvísun eignarnámsþola til dóms Hæstaréttar 6. júlí 1984 sem birtur var í dómasafni réttarins það ár á bls. 906 sé óheppileg því þar hafi rétturinn tiltekið að lönd á þeim slóðum sem málið varðaði væru eftirsótt fyrir sumarbústaði auk þess sem jörðinni sem málið varðaði fylgdi verðmætur veiðiréttur. Telur eignarnemi aðstæður því að engu leyti sambærilegar í málunum. Landslag á Dalsmynni sé heldur fábrotið og eyðilegt og land þar ekki eftirsóknarvert sem sumarbústaðaland, auk þess sem jörðin og nágrenni hennar sé þekkt veðravíti.

Eignarnemi bendir á að að Hringvegur hafi legið á þessum slóðum í áratugi. Af vegagerðinni nú hljótist því ekki frekari rýrnun á jörð eignarnámsþola en þegar hafi orðið á jörð eignarnámsþola. Um þetta sjónarmið bendir eignarnemi á dóma Hæstaréttar 8. október 2009 í máli nr. 345/2008 og 21. febrúar 2008 í máli nr. 644/2006. Þá hafi verðmat þjóðskrár ekki tekið tillit til þessa.

Eignarnemi vísar til þess að eignarnámsþoli miði verðmæti matsandlagsins við að lágmarki 3.000 krónur á fermetra eða 30.000.000 krónur á hektara, sbr. kaupsamning 31. desember 2019 um sölu á jörðinni Dalsmynni þar sem kaupverð á 80 hektara landi jarðarinnar hafi numið 800.000.000 krónum, eða 1.000 krónum á fermetra. Eignarnemi bendir á að seljandi landsins hafi verið eigandi og forráðamaður eignarnámsþola, Bjarni Bærings. Þá hafi 695.255.000 krónur af kaupverðinu verið greiðsla sem skilyrt hafi verið við „afhendingu fullnægjandi gagna til umsóknar um breytt deiliskipulag“ og 100.000.000 krónur af kaupverðinu verið greiðsla skilyrt við „samþykki skipulagsyfirvalda á breyttu deiliskipulagi.“ Á bakhlið kaupsamningsins komi jafnframt fram að kaupandi hafi fullan og óskertan rétt hvenær sem er frá kaupdegi til 31. desember 2024 til að krefjast riftunar á samningnum og fá fulla endurgreiðslu kaupgreiðslna. Eignarnemi telur að Bjarni Bærings hafi því verið báðum megin borðsins við gerð kaupsamningsins og hafi það í hendi sér hvort skilyrðin verði uppfyllt og kaupverðið greitt eða samningsskilmálum jafnvel breytt. Þrátt fyrir skilyrðin hafi verið gefið út afsal fyrir landinu. Eignarnemi hafi óskað eftir nánari upplýsingum um kaupskilmálana frá eignarnámsþola. Þá bendir eignarnemi á að kaupsamningurinn hafi verið gerður eftir að eignarnemi hafi kynnt eignarnámsþola fyrirhugaða framkvæmd. Geti kaupsamningurinn samkvæmt framangreindu aldrei verið viðmið við mat á bótum til eignarnámsþola.

Eignarnemi hafnar því að eignarnámsþoli eigi rétt til bóta vegna ætlaðrar verðrýrnunar á landi sem ekki sé tekið eignarnámi. Eignarnemi hafnar því að dómur Hæstaréttar í máli nr. 345/2008 standi til bótaréttar, svo og túlkun eignarnámsþola á ætluðum bótarétti fyrir 250 metra áhrifasvæði þjóðvega frá miðlínu þeirra samkvæmt dómi réttarins 17. mars 2005 í máli nr. 349/2004. Fari það eftir aðstæðum á hverjum stað og draga verði frá áhrifasvæði eldri vegar. Eignarnemi telur að við mat á áhrifasvæði verði að hafa hliðsjón af grein 5.3.2.5 í skipulagsreglugerð nr. 90/2013 en samkvæmt því skuli utan þéttbýlis ekki staðsetja íbúðir eða frístundahús innan 100 metra frá stofn- og tengivegum og ekki innan 50 metra frá öðrum þjóðvegum eða almennum vegum eins og þeir séu skilgreindir í aðalskipulagi. Telur eignarnemi höft á landi eignarnámsþola umfram þetta, að því er varðar nálægð þess við veginn, engin eða í besta falli óveruleg.

Fyrir framkvæmdir hafi áhrifasvæðið verið 100 metrar frá kantlínu Hringvegar, sbr, 1. málslið d. liðar greinar 5.3.2.5 í skipulagsreglugerð. Héraðsvegurinn Dalsmynnisvegur liggi í landi jarðarinnar Dalsmynnis frá Ártúni, spildu að Dalsmynni, lóð. Hann hafi haft 50 metra áhrifasvæði fyrir framkvæmdir, sbr. 2. málslið d. lið greinar 5.3.2.5 í skipulagsreglugerð. Nýi héraðsvegurinn Bakkavegur liggi eins í landi jarðarinnar Dalsmynnis í núverandi héraðsvegur, Dalsmynnisvegur. Eignarnemi kveður áhrifasvæði Hringvegar og hliðarvegar í landi Dalsmynnis vera samtals 39.570 fermetrar og að það breytist ekki við framkvæmdirnar. Sem fyrr greinir telur eignarnemi að eignarnámsþoli eigi að fá tjón sitt bætt og ekkert umfram það, Hringvegur hafi legið á þessum stað í áratugi og ekki hljótist frekari rýrnun af vegagerðinni nú en þegar hafi orðið á jörð eignarnámsþola og þetta styðji dómar Hæstaréttar í málum nr. 644/2006 og 345/2008.

Eignarnemi telur þá fullyrðingu eignarnámsþola, að eftir eignarnámið verði landi jarðarinnar Dalsmynnis skipt upp í þrennt án tenginga, ranga. Eignarnemi bendir á að svæði A hafi að geyma fjölda fornminja sem séu friðaðar, það svæði sé þegar lokað af til suðurs meðfram núverandi Dalsmynnisvegi og ekki verði breyting á því. Lega nýs Bakkavegar taki mið af þessu en svæðið sé allt innan deiliskipulags sveitafélagsins. Þá sé svæðið innan áhrifasvæðis núverandi Hringvegar. Eignarnemi bendir þó á að forminjarnar séu ekki friðaðar því ekki sé uppfyllt tímaskilyrði laga þar að lútandi. Eignarnemi bendir á að hann muni gera túntengingar inn á svæðin í samráði við eignarnámsþola sem geti því nýtt svæðin eins og áður. Framkvæmdirnar einar og sér komi ekki í veg fyrir nýtingu. Eignarnemi kveður fjölda fólks komast heim að bæjum sínum þrátt fyrir vegaframkvæmdirnar, enda tryggi eignarnemi aðgengi að jörðum meðan á framkvæmdunum standi, og bendir á að ekki sé búið að Dalsmynni. Loks bendir eignarnemi á að markmið framkvæmdanna sé að auka umferðaröryggi og muni þær hvoru tveggja bæta umferðaröryggi og aðgengi að jörð eignarnámsþola. Er mótmælt sem órökstuddum fullyrðingum eignarnámsþola um að staðsetning hringtorgs sé vafasöm út frá umferðaröryggi.

Eignarnemi hafnar bótaskyldu fyrir tímabundið ónæði, rask, óþægindi og óhagræði. Eignarnemi bendir á að hann tryggi aðgengi að jörð eignarnámsþola og geri túntengingar inn á svæðin fyrir landinu í samráði við hann. Eignarnámsþoli geti því nýtt landið eins og áður og ætti ekki að verða fyrir frekari truflunum en aðrir vegfarendur vegna framkvæmdanna. Eignarnámsþoli telur fráleitt að framkvæmdin tefji fyrir uppbyggingu svæðisins sem íbúðabyggðar, því framkvæmdin sé í samræmi við deiliskipulag sveitarfélags, að land eignarnámsþola sé skipulagt sem landbúnaðarland og að breyting á skipulagi á landinu sé háð samþykki sveitarfélagsins. Eignarnemi kveður enga lagaheimild fyrir bótum vegna rasks, óhagræðis, óþæginda og ónæðis í lögum nr. 11/1973 og ef ákveða eigi bætur fyrir slík atriði þurfi að gera grein fyrir þeim atvikum og réttarreglum sem liggi til grundvallar niðurstöðu mats, bótafjárhæð og útreikningum, sbr. 1. mgr. 10. gr. sömu laga og 22. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993. Telur eignarnemi að hafa verði í huga að hann greiði fullt verð til eignarnámsþola fyrir vegsvæðið sem sé innan áhrifasvæða núverandi Hringvegar og hliðarvegar.

V

Sjónarmið eignarnámsþola:

Eignarnámsþoli krefst þess að matsnefnd eignarnámsbóta meti hæfilegar bætur honum til handa vegna matsandlagsins í landi jarðarinnar Dalsmynnis. Krafist sé bóta fyrir eignarnumið land, bóta vegna verðfalls lands sem ekki sé tekið eignarnámi, bóta fyrir land sem ekki nýtist vegna eignarnámsins og bóta fyrir tímabundið og til framtíðar litið ónæði, rask, óþægindi og óhagræði, auk málskostnaðar vegna reksturs matsmálsins.

Varðandi bætur fyrir hið eignarnumda land bendir eignarnámsþoli á að samkvæmt 72. gr. stjórnarskrár lýðveldisins Íslands nr. 33/1944 skuli fullt verð koma fyrir þegar eignarnám sé framkvæmd. Þá skuli eignarnemi að meginreglu bæta eignarnámsþola allt fjárhagslegt tjón sem hann verður fyrir. Eigi eignarnámsþoli því rétt til endurgjalds fyrir verðmæti eignar sem tekin sé eignarnámi og til bóta fyrir óhagræði sem eignarnám hafi að öðru leyti í för með sér og leiði til fjárhagslegs tjóns fyrir hann. Eignarnámsbótum sé ætla að gera eignarnámsþola eins settan og eignarnámið hefði aldrei átt sér stað. Við mat á bótum telur eignarnámsþoli rétt að líta til almennra sjónarmiða um ákvörðun eignarnámsbóta, sem miðist aðallega við söluverð, notagildi og enduröflunarverð. Hann telur sanngjarnt að tekið verði tillit til nýlegs kaupsamnings um landið 31. desember 2019 og áætlana sinna um uppbyggingu íbúðabyggðar á landinu, en kaupverð hafi tekið mið af þessum atriðum. Þá telur eignarnámsþoli sanngjarnt að horft verði til úrskurða matsnefndar eignarnámsbóta og dómvenju varðandi bætur fyrir óbeint fjárhagslegt tjón. Hann leggur sérstaka áherslu á staðsetningu matsandlagsins, að þarna sé framtíðarbyggingarsvæði innan borgarmarka Reykjavíkur. Eðlilegt sé að meta landið sem byggingarland en ekki landbúnaðarland eða beitiland og að skipulag bindi ekki hendur dómstóla eða matsnefndar við ákvörðun bóta. Líta beri til raunhæfra möguleika á framtíðarnýtingu hins eignarnumda lands, sbr. dóm Hæstaréttar 6. júlí 1984 sem birtur var í dómasafni réttarins það ár á bls. 906. Um þetta vísar eignarnámsþoli meðal annars til fréttar sem birtist á vefsíðu eignarnema 21. september 2021 undir fyrirsögninni „Mikil arðsemi af byggingu Sundabrautar“, sem bendi til þess að bæði eignarnemi og Reykjavíkurborg líti á Kjalarnes sem íbúðabyggð framtíðarinnar og að búast megi við skipulagsbreytingum á Kjalarnesi innan örfárra ára, svo og til auglýsingar í tilefni af sameiningu Reykjavíkur og Kjalarness 1997.

Eignarnámsþoli telur tilboð eignarnema ekki gefa raunhæfa mynd af verðmæti landsins. Hann telur að þótt ekkert deiliskipulag liggi fyrir eða byggingarleyfi fyrir íbúðabyggð sé matsandlagið samt mjög líklegt sem íbúðabyggð framtíðarinnar. Matsandlagið sé nálægt Hvalfjarðargöngum, í hæfilegri akstursfjarlægð frá þéttbýliskjörnum á Akranesi og í Mosfellsbæ og í um 25 mínútna aksturfjarlægð frá höfuðborgarsvæðinu. Þá muni væntanleg Sundabraut stuðla að íbúðabyggð á svæðinu með beintengingu við miðbæ Reykjavíkur. Þegar eignarnámsþoli hafi keypt landið 2019 hafi söluverðið verið um 1.000 krónur á fermetra, eða 800.000.000 krónur fyrir 80 hektara og að söluverð hluta af heilu landi hafi almennt hærra verð. Þá snúi eignarnámið að mikilvægasta hluta jarðar eignarnámsþola, fremri hluta hennar, og þeim eina sem tengi tvo hluta landsins saman og tengi landið jafnframt við þjóðveg. Eignarnámsþoli telur að miða beri verðmæti matsandlagsins við að lágmarki 3.000 krónur á fermetra eða 30.000.000 krónur á hektara. Þetta verð nemi innan við 10% af því sem ódýrasta byggingarland í Reykjavík kosti í dag. Eignarnámsþoli kveður landspildur á svæðinu koma sjaldan í sölu og nánast ómögulegt sé að afla annarrar spildu svipaðrar að gæðum. Nýlegur kaupsamningurinn um jörðina Dalsmynni liggi fyrir samkvæmt áðurgreindu sem líta beri til. Þá bendir eignarnámsþoli á að þótt matsandlagið sé að svo stöddu skilgreint sem landbúnaðarland megi reisa þar hænsna- og svínabú, svo og gróðurhús til ræktunar á grænmeti. Hafi nálægð við stærsta neyslusvæði landsins mikið að segja í því samhengi og geri landið áhugaverðara en ella til byggingar mannvirkja í þágu slíkrar starfsemi. Af kaupsamningnum 2019 um jörð Dalsmynnis verði af skilmálum og kaupverði ráðið að eignarnámsþoli hafi keypt jörðina til að byggja hana upp í framtíðinni sem íbúðabyggt og sé það jafnframt tilgangur og meginstarfsemi félagsins. Ef fallist yrði á tilboð eignarnema um verðmæti matsandlagsins yrði að áliti eignarnámsþola í reynd um eignaupptöku að ræða en ekki eignarnám. Hann hafnar því jafnframt að verðmat eignarnema sé byggt á raunverulegum kaupsamningum sem hvorki hafi verið lagðir fram né vísað til. Eignarnámsþoli hafnar því að fasteignin Söðlagerði, sem eignarnemi hafi vísað til, séu sambærileg að gæðum við jörðina Dalsmynni. Þá sé tilboð eignarnema ekki aðeins langt undir gangverði fasteigna á Kjalarnesi heldur og undir matsverði samkvæmt úrskurðum matsnefndar sem eignarnema eigi þó að vera vel kunnugt um enda sé hann aðili að mörgum málum fyrir nefndinn. Eignarnámsþoli telur jafnframt að nýlegt matsverð matsnefndar vegna lands á Kjalarnesi, 310 krónur á fermetra, sé lágt mat en algjört lágmark. Í málinu liggi fyrir verðmöt um margfalt hærra verð sem miði við að landið sé framtíðarbyggingarland. Þá telur eignarnámsþoli einnig hægt að hafa hliðsjón af verðmæti jarðanna Prestshúsa og Nesvíkur, sem nýverið hafi gengið kaupum og sölum. Staðsetning þessara tveggja jarða sé einstök því þær liggi að sjó, séu innan borgarmarka Reykjavíkur og fái beintengingu við miðborð Reykjavíkur með tilkomu Sundabrautar. Það sama eigi við um Dalsmynni.

Hvað kaupsamninginn 31. desember 2019 varðar bendir eignarnámsþoli á að út frá skattalegum sjónarmiðum hafi einstaklingur afi engan hag af því að selja einkahlutafélagi fasteign á yfirverði. Hann hafnar því að þetta sé ótrúverðugur löggerningur. Varðandi þær spurningar sem eignarnemi hafi undir meðferð málsins beint að eignarnámsþola vegna kaupsamningsins svarar hann því meðal annars til að kaupverð sé að mestu greitt, að ógreiddar séu 100.000.000 krónur, eins og fram komi í ársreikningi sínum fyrir tekjuárið 2020, að það sé seljanda að afhenda fullnægjandi gögn til umsóknar um breytt deiliskipulag sem fyrirsvarsmaður kaupanda (eignarnámsþola) meti hverju sinni hvort þau teljist fullnægjandi, að umsókn um breytt deiliskipulag sé í vinnslu hjá skipulagsfræðingi og að kaupandinn (eignarnámsþoli), Titaya ehf., sé í eigu seljandans Bjarna Bærings. Eignarnámsþoli bendir á að Reykjavíkurborg hafi aldrei hafnað umsókn um breytt deiliskipulag vegna jarðarinnar heldur beðið um frekari gögn og viljað afgreiða málið á sama tíma og önnur mál sem varða svæðið. Hann telur að núverandi skipulag svæðisins sem landbúnaðarsvæðis, í aðalskipulagi sem gildi til 2040, sé eðlilegt í ljósi þess að endanleg umsókn um breytt deiliskipulag hafi ekki enn verið send inn. Eignarnámsþoli hafnar fullyrðingum eignarnema þess efnis að kaup eignarnámsþola á jörðinni Dalsmynni hafi verið málamyndagerningur og að áðurgreind verðmöt frá tveimur ólíkum fasteignasölum, sem eignarnámsþoli hafi lagt fram í málinu, séu fráleit. Eignarnemi hafi ekki rökstutt þessar fullyrðingar sínar.

Eignarnámsþoli bendir á að þegar andlagi eignarnáms sleppir eigi hann jafnframt rétt á bótum vegna alls fjárhagslegs tjóns sem eignarnámið hafi í för með sér fyrir hann, sbr. dóm Hæstaréttar í máli nr. 345/2008.

Í vettvangsathugun 27. október 2021 hafi matsnefnd og fulltrúum eignarnema verið afhent kort af tillögu eignarnámsþola og kort af landi jarðarinnar Dalsmynnis eins og því verður skipt upp ef eignarnámið telst lögmætt. Nái eignarnámið fram að ganga verði landinu skipt upp í þrennt án tenginga. Svæði tilgreint með A muni lokast af og ónýtast, svæði B muni vanta vegtengingu vestan Vesturlandsvegar og lokast af og svæði C muni jafnframt vanta vegtengingu. Hvert um sig verði þessi svæði einangruð og án vegtenginga. Eftirleiðis verði ekki hægt að samnýta svæðin með einu heildstæðu deiliskipulagi. Þá bendir eignarnámsþoli á að á teikningum Verkís, sem eignarnemi hafi afhent matsnefnd og aðilum í vettvangsathuguninni, sé ekki gert ráð fyrir undirgöngum, vegabrúm eða öðrum tengingum á milli landsvæða eignarnámsþola og nýtingarmöguleikar á landinu verði því ýmist takmarkaðir eða engir. Eignarnámsþoli kveðst hafa haft tekjur af hrossum í hagagöngu á landinu sem muni leggjast af eftir skiptingu landsins. Hann telur að jörðin Dalsmynni muni falla mjög í verði við uppskiptingu landsins. Eignanrámsþoli áréttar að matsandlagið taki til fremsta hluta landsins sem sé hvoru tveggja tenging á milli svæða og aðgangur inn á landið. Hér heldur eignarnámsþoli því fram að túntengingar komi ekki í staðinn fyrir óheftan aðgang um landið allt og að bæta verði sérstaklega að tekinn verði af honum óheftur aðgangur um landið. Að því gefnu að eignarnemi muni ekki leggja undirgöng á milli svæðanna sem eignarnámsþoli heldur eftir af landi sínu, sé óskað eftir því að matsnefnd meti sérstaklega til bóta kostnað við gerð undirganga í fullri hæð og breidd undir nýjan hliðarveg á tveimur stöðum, til að mæta því að tengingar rofni ekki milli svæðis A annars vegar og svæða B og C hins vegar, því nýr hliðarvegur muni hluta landið niður samkvæmt áðurgreindu. Þá áréttar eignarnámsþoli að af korti sem hann hafi lagt fram komi skýrt fram að svokallað svæði A verði að fullu aðskilið frá öðrum hlutum landsins og að svæði B og C muni ekki lengur liggja saman enda hafi svæði A verið tengiflötur svæðanna. Þetta sé þvert á það sem eignarnemi hafi haldið fram í málatilbúnaði sínum.

Þá telur eignarnámsþoli að honum beri bætur fyrir þau fjárhagslegu áhrif sem nýtt vegsvæði hafi á landið sem hann heldur eftir. Hann bendir á að eignarnemi hafa boðað að vegsvæði Hringvegar verði 60 metra breitt eftir breytingarnar og vegsvæði hliðarvega 30 metra breitt. Eignarnámsþoli kveður nýtt vegsvæði í landi jarðarinnar vera 8.976 fermetrar að stærð, vegna breikkunar Hringvegarins og fyrir land undir hliðarveg. Eignarnámsþoli krefst fullra bóta vegna áhrifasvæðis í hvora átt frá mörkum veghelgunarsvæðis fyrirhugaðs Hringvegar sem nemi 250 metra áhrifasvæði þjóðvegar, sbr. dóm Hæstaréttar 17. mars 2005 í máli nr. 349/2005, að frádregnum 60 metrum vegna Hringvegar og 30 metrum vegna hliðarvegar. Þá bendir eignarnámsþoli á að af nýjum hliðarvegi sem muni liggja um land jarðarinnar Dalsmynnis muni stafa aukin mengun (sjón-, ljós-, hljóð- og eiturefnamengun) og umferðarþungi. Stærsta kjúklingabú landsins hafi notað Bakkakotsveg sem sinn eina aðkomuveg og um hann muni því eftir eignarnámið fara þúsundir tonna af fóðri, lífrænum úrgangi og afurðum til slátrunar, þar sem heildarþungi hvers ökutækis sé á milli 20 og 30 tonn. Í dag nemi flutningar til og frá búinu um 1.000-2.000 tonnum á mánuði og stækkun búsins sé fyrirhuguð. Þá sé nautgripabú á Bakka auk hesta og heyframleiðslu og að vegurinn muni jafnframt verða nýttur í þágu þess. Við það bætist minni framleiðendur sem nota veginn ásamt aukningu á íbúafjölda og smáiðnaði sem muni bæstast við á komandi árum og Bakkavegi sé ætlað að þjóna. Eignarnemi heldur því einnig fram að staðsetning hringtorgsins sé vafasöm út frá umferðaröryggi, því Bakkavegur sé leiddur úr sömu hæðarlínu og Hringvegur, niður að lóðarmörkum á fráskildum skika úr Dalsmynni og síðan upp mikinn halla að teiknuðu hringtorgi. Þetta skapi mikla hættu í umferð flutningabiðfreiða sem bíði eftir að komast inn á hringtorg í hálku og halla auk vinds eins og hann geti mestur orðið á Kjalarnesi. Loks bendir eignarnámsþoli hér á að á teikningum, sem eignarnemi hafi afhent í vettvangsathugun, hafi verið teiknaðir inn framræsluskurðir og ræsi sem veita eigi vatni inn á einkaland. Þessar teikningar hafi ekki fylgt beiðni um eignarnám og hvorki hafi verið farið fram á eignarnám vegna þess lands sem veita eigi vatni inn á né boðnar bætur vegna þessa.

Eignarnámsþoli kveður rask, óhagræði, óþægindi og ónæði munu fylgja framkvæmdum eignarnema fyrir og á meðan þeim stendur. Þá muni umsvifum eignarnema á framkvæmdatíma fylgja óhagræði, t.d. með því að eignarnámsþoli muni missa vegtengingu við Vesturlandsvega og hætta með hross í hagagöngu sem hann hafi haft tekjur af. Eignarnámsþoli kveður framkvæmdir munu standa yfir í einhver ár og geti hann ekki nýtt landspilduna á meðan. Ónæði og óþægindi til framtíðar muni einkum felast í stóraukinni umferð og sérstaklega þungaflutningum frá nálægu kjúklingabúi með tilheyrandi fnyk og ólykt. Þá muni framkvæmdin hafa í för með sér miklar tafir fyrir uppbyggingu eignarnámsþola á svæðinu, þ. á m. í þágu íbúðabyggðar. Eignarnámsþoli bendir á að matsnefnd eignarnámsbóta og Hæstiréttur hafi metið bætur fyrir ofangreinda bótaliði eftir atvikum og að álitum, sbr. t.d. dómafordæmi Hæstaréttar og úrskurði matsnefndarinnar í málum nr. 3/2021, 11/2019, 10/2014 og 5/2006.

Loks krefst eignarnámsþoli málskostnaðar vegna reksturs matsmálsins, sbr. 11. gr. laga nr. 11/1973 og 3. málslið 1. mgr. 72. gr. stjórnarskrárinnar. Þá styður hann kröfuna við dóm Héraðsdóms Suðurlands 5. mars 2021 í máli nr. E-750/2019. Eignarnámsþoli bendir á að eignarnemi hafi ekki að nokkru leyti, hvorki að hluta né í heild, greitt eða boðist til að greiða eignarnámsþola málskostnað. Varðandi kröfu eignarnámsþola um málskostnað vegna kæru eignarnámsins til ráðuneytis vísar hann til álits umboðsmanns Alþingis í máli nr. 3451/2002, þar sem komist hafi verið að niðurstöðu um að bæta bæri eignarnámsþola útgjöld vegna vinnu lögmanns m.a. í tilefni af stjórnsýslukæru þar sem eignarnámsákvörðun og málsmeðferð eignarnema hefði verið kærð, en matsnefnd eignarnámsbóta hefði áður hafnað því að sá kostnaður yrði bættur á grundvelli 11. gr. laga nr. 11/1973.

VI

Niðurstaða matsnefndar:

Eignarnám á landspildu eignarnámsþola er til komið á grundvelli 37. gr. vegalaga í þágu framkvæmdar við lagningu Hringvegar og hliðarvegar á Kjalarnesi. Tekur framkvæmdin nánar tiltekið til breikkunar Hringvegar um Kjalarnes á um 9 km kafla milli vegamóta Hvalfjarðarvegar í vestri og Varmhóla í austri með lagningu nýs vegar í aðra akstursstefnu sem aðskilinn er núverandi vegi. Af gögnum málsins verður ráðið að framkvæmdinni sé ætlað að bæta samgöngur og umferðaröryggi á þjóðvegum. Ráðgert er að vegsvæði Hringvegar verði 60 metrar á breidd eftir breytingarnar, eða 30 metrar frá miðlínu til hvorrar handar, en vegsvæði hliðarvega 30 metrar, eða 15 metrar frá miðlínu til hvorrar handar. Í framkvæmdaleyfi fyrir verkið og útboðsgögnum vegna 1. áfanga þess kemur fram að um sé að ræða breikkun á 4,1 km löngum kafla Hringvegar á Vesturlandsvegi og undir verkið heyri hringtorg, tvenn undirgöng úr stálplötum, áningastaður, hliðarvegir og stígar, svo og ræsi, regnvatnslagnir, veglýsing, lagnir fyrir upplýsingakerfi Vegagerðarinnar og breytingar á lögnum veitufyrirtækja. Einnig að fergja eigi vegstæði og framtíðarstæði stíga meðfram hliðarvegum. Þar kemur einnig meðal annars fram í lýsingu á verkinu að um sé að ræða meðal annars breikkun núverandi Hringvegar, ásamt gerð hringtorgs við Móa og malbikaðra tengivega frá hringtorgi að hliðarvegum. Framkvæmdin fer um land jarða sem telja á annan tug frá Varmhólum í suðaustri allt til Vallár í norðvestri, þ. á m. um landspildu eignarnámsþola í landi jarðarinnar Dalsmynnis. Eignarnámið beinist að áðurgreindri landspildu fyrir landi eignarnámsþola sem liggur vestan þjóðvegar (neðan vegar), sem ætluð er undir breikkun Hringvegar og hliðarveg.

Kemur þá til úrlausnar matsnefndar ákvörðun um bætur úr hendi eignarnema vegna eignarnáms á matsandlaginu, spildu eignarnámsþola í landi Dalsmynnis.

Í réttarframkvæmd hefur sú meginregla verið talin gilda við ákvörðun fjárhæðar eignarnámsbóta að miða beri bætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema útreikningur á grundvelli notagildis eignar leiði á hinn bóginn til hærri niðurstöðu en ætlað sölu- eða markaðsverð, svo og að í undantekningartilvikum geti eignarnámsþoli átt rétt á bótum sem ákvarðaðar eru á grundvelli enduröflunarverðs, sbr. t.d. dóma Hæstaréttar í máli nr. 233/2011 og 10. apríl 2014 í máli nr. 802/2013. Með sölu- eða markaðsvirði eignar er átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar. Þegar bætur eru ákveðnar á grundvelli notagildis er leitast við að staðreyna þann líklega arð sem eignin getur gefið af sér á ársgrundvelli að teknu tilliti til endingartíma og vaxta. Þá koma bætur á grundvelli enduröflunarverðs aðeins til greina í undantekningartilvikum.

Matsnefnd eignarnámsbóta fór á vettvang 27. október 2021 ásamt lögmönnum aðila og fyrirsvarsmanni eignarnámsþola og kynnti sér aðstæður. Samkvæmt matsbeiðni tekur eignarnámið til 9.627 fermetra landspildu í landi jarðarinnar Dalsmynnis. Samkvæmt málsgögnum er heildarstærð jarðarinnar um 80 hektarar og þar af er heildarstærð ræktaðs lands skráð 21,4 hektarar. Af uppdráttum sem liggja fyrir í málinu verður ráðið að nýr Hringvegur um Kjalarnes muni að mestu liggja samsíða eldri Hringvegi og verði eftirleiðis vegur með aðskildum akstursstefnum, þar sem vestari akrein hans verði staðsett rétt vestan eldri vegar en austari akreinin austan hans. Þegar að jörðinni Dalsmynni sé komið muni nýr Hringvegur á hinn bóginn sveigja nokkuð í vestur frá legu eldri þjóðvegar og nýtt hringtorg gegnt jörðinni tengja þjóðveginn við hliðarvegi beggja vegna. Þá muni nýi hliðarvegurinn vestan þjóðvegar (Bakkavegur) liggja eins í landi Dalsmynnis og núverandi héraðsvegur (Dalsmynnisvegur). Vegsvæði nýs Hringvegar, ásamt hringtorgi og nýjum hliðarvegi vestan hans, tekur til 27.395 fermetra spildu í landi Dalsmynnis og þar af nýtast áfram 17.768 fermetrar eldra vegsvæðis og því sæta 9.627 fermetrar eignarnámi úr landi jarðarinnar. Vettvangsathugun á landi jarðarinnar Dalsmynnis leiddi í ljós að matsandlagið er vel gróið en óræktað land.

Við úrlausn máls þessa er til þess að líta að miða ber eignarnámsbætur við sölu- og markaðsvirði eignar, nema sérstakar ástæður standi til þess að reikna bætur á grundvelli notagildis eða enduröflunarverðs. Engar slíkar röksemdir liggja fyrir í málinu, að undanskildum kröfum eignarnámsþola um bætur vegna ætlaðs tjóns af völdum aukinnar mengunar og umferðar á tilgreindu svæði í framtíðinni, svo og framræslu í framtíðinni af hálfu eignarnema inn á land sem eignarnámsþoli heldur eftir. Með sölu- eða markaðsvirði er eins og áður greinir átt við það verð sem ætla má að fengist fyrir eignina við sölu hennar. Það er álit nefndarinnar að til staðar sé virkur markaður um kaup og sölu lands á svæðinu. Verður niðurstaða um eignarnámsbætur á grundvelli markaðsverðs matsandlagsins reist á heildstæðu mati, þar sem meðal annars er höfð hliðsjón af fyrirliggjandi gögnum, þeim sjónarmiðum sem greinir í 27. gr. laga nr. 6/2001 með síðari breytingum, úrskurðum matsnefndarinnar sjálfrar í hliðstæðum málum og sérþekkingu sem nefndin býr yfir.

Í fyrsta lagi þarf að ákveða fjárhæð eignarnámsbóta til handa eignarnámsþola fyrir landspilduna sem fer undir ný vegsvæði þjóðvegar, Hringvegar (1), og hliðarvegar. Tilboð eignarnema, að fjárhæð 254 krónur á fermetra, er reist á mati Þjóðskrár Íslands 29. október 2019 á landi vegna lagningar nýs Hringvegar um Kjalarnes, sem eignarnemi aflaði. Í niðurstöðu matsins segir:

„Verðmat á Kjalarnesi fyrir 1 ha er að grunnverði 2.536.365 kr. Einvörðungu er miðað við gróið land á láglendi sem er skipulagt sem landbúnaðarland en í nágrenni við þéttbýliskjarna. Á því er enginn byggingarréttur eða skipulögð byggð. Allt land sem undir veginn fer er að stærstum hluta gróið og lendir í hæsta gæðaflokki miðað við gróður, hæð lands yfir sjávarmáli og síðast en ekki síst staðsetningu. Matið er fundið út með markaðsaðferð sem tekur mið af kaupsamningum frá árunum 2013 til 2019. Verð fyrir ræktað land er 385.430 k. á ha og er matið byggt á kostnaðarmati og miðað við endurræktun túna en ekki nýrækt [...]. Verð fyrir ræktað land bætist ofan á grunnverðið.“

Í matinu kemur meðal annars fram að eignarnemi hafi óskað eftir upplýsingum um markaðsverð fasteigna á svæði í nágrenni Vesturlandsvegar (Hringvegar) um Kjalarnes, nánar tiltekið upplýsingum um markaðsverð túna og beitilands á svæðinu en ekki bygginga eða annarra fastra mannvirkja. Lögð hafi verið áhersla á að upplýsingar væru nýlegar og endurspegluðu markaðsverð túna og beitilands á svæðinu í dag. Þar sem svæðið væri nærri íbúabyggð og ætla mætti að einhver markaður væri fyrir fasteignir hefði eignarnemi leitað til þjóðskrár til að afla upplýsinga um markaðsverð túna og beitilands þar. Yrðu upplýsingar notaðar til að aðstoða eignarnema við mat á hæfilegum bótum fyrir land undir veg í samræmi við ákvæði vegalaga. Í matinu kemur einnig meðal annars fram að vinna við Landmat þjóðskrár hafi hafist haustið 2017 og lúti að því að meta land sem óbyggt sé á Íslandi með nýjum aðferðum, en þjóðskrá sé skylt að meta allt land samkvæmt gangvirði, sbr. 27. gr. laga nr. 6/2001 um skráningu og mat fasteigna. Sé aðferðafræðin að baki Landmati tvískipt. Annars vegar markaðsaðferð, þar sem safnað sé saman kaupsamningum og landinu skipt upp í matssvæði, þar sem staðsetning sé lykilbreyta, og ákveðnar breytur séu síðan settar inn í módel sem hafi mismikið vægi. Matsgerðar breytur séu skipulag svæðis, vegir, ræktun og friðun. Náttúrulegar breytur séu gróðurfar, lega lands, þ. á m. hæð yfir sjávarmáli, og náttúruvá. Hins vegar kostnaðaraðferð sem byggi á útreikningi á byggingarkostnaði þeirrar fasteignar sem eigi að meta, þ. á m. ræktaðs lands eða annarra sambærilegra fasteigna sem gætu uppfyllt sömu þarfir að teknu tilliti til afskrifa vegna aldurs og úreldingar. Í matinu er aðferðafræði við kortagerð og líkanagerð vegna lands á Kjalarnesi síðan nánar lýst. Þar kemur fram að stuðst hafi verið við loftmyndir Loftmynda ehf. frá 2018, kortagrunn Reykjavíkurborgar, þinglýst gögn varðandi afmörkun landeigna á Kjalarnesi, kortagögn frá eignarnema varðandi legu vegarins og vistgerðarkortlagningu Náttúrufræðistofnunar Íslands. Kostnaður við tún hafi verið reiknaður á grundvelli gagna af vef Landbúnaðarháskóla Íslands, Búnaðarsambanda og Matvælastofnunar. Við líkanagerð hafi verið notað miðgildi samninga frekar en meðaltal, allir samningar hafi verið núvirtir og aðeins stuðst við samninga þar sem land var selt en ekki fasteignir og undanskildir samningar milli tengdra aðila og samningar um land með byggingarrétt eða annað skipulag. Loks greinir í matinu að líkanið, sem notað hafi verið við landmat á Kjalarnesi, hafi tekið til þess að meta markaðsverð á landi þar sem búið hafi verið til líkan sem taki til alls landsins samkvæmt 516 kaupsamningum og síðan hafi 30 samningar um landsölur á Kjalarnesi verið sérstaklega skoðaðir fyrir matið. Einnig hafi líkanið tekið til staðsetningar eignar/lands, stærðar landeigna, gróðurfars lands og hæðar lands yfir sjávarmáli.

Matsnefndin telur að tilboð eignarnema gefi ekki fyllilega raunhæfa mynd af verðmæti landsins, sbr. úrskurð nefndarinnar 21. desember 2021 í máli nr. 4/2021. Matsnefndin telur heldur ekki að skilyrtur kaupsamningur 31. desember 2019 um jörðina Dalsmynni, þar sem eignarnámsþoli keypti jörðina af Bjarna Bærings, gefi raunhæfa mynd af verðmæti landsins því um sé að ræða einhliða gerning og haldlausan sem slíkan. Matsnefndin telur rétt að miða við að verðmæti matsandlagsins nemi 325 krónum á fermetra eða 3.250.000 krónum á hektara, sbr. til hliðsjónar áðurgreindan úrskurð nefndarinnar 21. desember 2021 í máli nr. 4/2021 varðandi eignarnám á spildum í landi Esjubergs og Móa á Kjalarnesi og verðlagsáhrif. Eins og í því máli er til þess að líta að hvorki liggur fyrir deiliskipulag vegna landsvæðisins sem um er að ræða né heldur er í aðalskipulagi gert ráð fyrir uppbyggingu þess í þágu þéttbýlis, eða aðrar aðstæður sem heimila þegar önnur en núverandi not þar, en jafnframt að landsvæðið er á suðvesturhorni landsins og gróðursælt, í grennd við þéttbýliskjarna á höfuðborgarsvæðinu og Akranesi. Fyrir 9.627 fermetra spildu í landi jarðarinnar Dalsmynnis þykja hæfilegar eignarnámsbætur þannig vera 3.128.775 krónur (9.627x325).

Í öðru lagi er það álit matsnefndar að eignarnámsþola beri bætur fyrir þau fjárhagslegu áhrif sem nýtt vegsvæði hefur á það land jarðarinnar Dalsmynnis sem hann heldur eftir.

Þannig er það álit matsnefndar að eignarnámsþola beri bætur fyrir verðrýrnun þar sem vegurinn skiptir landi jarðarinnar þannig að óhagræði hlýst af. Nánar tiltekið er um að ræða spildu í landi jarðarinnar Dalsmynnis sem eignarnámsþoli heldur eftir, að framkvæmd eignarnema frágenginni, og staðsett er á milli nýs Hringvegar og nýs hliðarvegar (þar sem minjar eru staðsettar). Á korti af landsvæðinu sem eignarnámsþoli lagði fram undir meðferð málsins fyrir nefndinni er spilda þessi auðkennd með stafliðnum A. Undir meðferð málsins fyrir matsnefnd aflaði nefndin upplýsinga frá eignarnema um stærð þessarar spildu og er hún 12.537 fermetrar. Telur matsnefnd rétt að miða verðrýrnun þessa við fjórðung fermetraverðs vegna hins eignarnumda lands, það er 81,25 krónur á fermetra eða 81.250 krónur á hektara, sbr. t.d. úrskurði matsnefndar 14. júlí 2021 í málum nr. 2/2021 og 3/2021. Þykja hæfilegar eignarnámsbætur vegna þessa vera 1.018.631 krónur (12.537x81,25). Er kröfu eignarnámsþola, um frekari bætur fyrir ætluð fjárhagsleg áhrif af völdum þess hvernig eignarnámið skipti upp landi sem hann heldur eftir, hafnað sem haldlausum.

Þá aflaði matsnefnd upplýsinga frá eignarnema um stærð þeirrar spildu innan Dalsmynnis sem lendir innan áhrifasvæðis hliðarvegar og/eða þjóðvegar, samkvæmt d. lið greinar 5.3.2.5 í skipulagsreglugerð nr. 90/2003, fyrir framkvæmdir eignarnema annars vegar og eftir þær hins vegar. Af hálfu eignarnema var upplýst að áhrifasvæðið tæki til svæðis 100 metra frá kantlínu eldri þjóðvegar og 50 metra frá kantlínu Dalsmynnisvegar, að flatarmáli 39.570 fermetrar, og að þessu yrði eins háttað eftir framkvæmdir eignarnema. Að þessum upplýsingum virtum er það álit matsnefndar að nýtt vegsvæði hafi engin fjárhagslega áhrif á það land jarðarinnar Dalsmynnis sem eignarnámsþoli heldur eftir, umfram þau sem þegar gætti af eldra vegsvæði fyrir framkvæmdir eignarnema.

Eignarnámsþoli hefur og haft uppi bótakröfu vegna ætlaðs tjóns af völdum aukinnar mengunar og umferðarþunga í framtíðinni sem stafa muni frá nýjum hliðarvegi sem fari eftirleiðis um land jarðarinnar Dalsmynnis. Hér er að áliti matsnefndar slík óvissa um áhrif af völdum ætlaðrar mengunar og umferðarþunga sem krafan snýr að, að ekki er að svo stöddu unnt að ákveða eignarnámsbætur fyrir ætlað framtíðartjón af þessum völdum, líkt og eignarnámsþoli hefur krafist. Hefur matsnefndin þá meðal annars í huga heimildir 16. gr. laga nr. 11/1973 til endurupptöku bótaákvörðunar. Er þessari kröfu eignarnámsþola því hafnað.

Eignarnámsþoli hefur einnig haft uppi bótakröfu vegna ætlaðs tjóns af völdum þess að eignarnemi hyggist framræsa land í tengslum við vegagerðina og veita þaðan vatni inn á land sem eignarnámsþoli heldur eftir að eignarnáminu frágengnu. Það er að áliti matsnefndar forsvaranlegt af hálfu eignarnema að standa að framkvæmdum sínum á þann hátt sem hann hefur ráðgert og er þessari kröfu eignarnámsþola því hafnað.

Í úrlausnum matsnefndar hefur um langa hríð verið lagt til grundvallar að við aðstæður á borð við þær sem hér eru uppi eigi eignarnámsþoli rétt til bóta fyrir tjón af völdum rasks og ónæðis vegna umsvifa eignarnema á framkvæmdatíma. Það er því í þriðja lagi álit matsnefndar að eignarnámsþoli verði fyrir tjóni sem til komi af völdum slíks rasks og ónæðis. Vegna málatilbúnaðar eignarnema sem í málinu er hafður sérstaklega uppi í tengslum við þennan bótalið er t.d. bent á að meðan á framkvæmdum eignarnema stendur þarf eignarnámsþoli að þola tímabundið rask og ónæði við nýtingu á því landi sem hann heldur eftir og sökum þess að hann þarf að fylgja eftir eignarrétti sínum gagnvart eignarnema þannig að framkvæmdir séu viðhafðar í samræmi við áætlanir. Bætur vegna þessa þykja hæfilega ákveðnar 1.000.000 krónur.

Með hliðsjón af áðurgreindu þykja hæfilegar eignarnámsbætur til handa eignarnámsþola vera samtals 5.147.406 krónur (3.128.775+1.018.631+1.000.000).

Í síðari málslið 11. gr. laga nr. 11/1973 segir að eignarnemi skuli greiða eignarnámsþola endurgjald vegna þess kostnaðar, sem eignarnámsþoli hefur haft af rekstri matsmáls og hæfilegur verður talinn. Í málinu hefur af hálfu eigarnámsþola verið lagt fram málskostnaðaryfirlit vegna lögfræðiráðgjafar í hans þágu. Af málskostnaðaryfirlitinu verður ráðið að kostnaðurinn féll að hluta til vegna ráðgjafar sem eignarnámsþoli naut vegna hagsmunagæslu fyrir dómsmálaráðuneytinu í tilefni af kæru á lögmæti eignarnámsins til ráðuneytisins og sá kostnaður verður ekki talinn til kostnaðar við rekstur matsmáls samkvæmt lögum nr. 11/1973, svo sem áskilið er í síðari málslið 11. gr. þeirra. Verður hæfilegt endurgjald til handa eignarnámsþola í þessu máli þannig ákveðið að álitum. Eignarnemi skal greiða eignarnámsþola 1.785.000 krónur, þar með talinn virðisaukaskatt, í kostnað vegna reksturs máls þessa fyrir nefndinni eins og greinir í úrskurðarorði.

Þá skal eignarnemi greiða 1.000.000 krónur í ríkissjóð vegna starfa matsnefndar eignarnámsbóta í máli þessu.

ÚRSKURÐARORÐ:

Eignarnemi, Vegagerðin ohf., skal greiða eignarnámsþola, Titaya ehf., 5.147.406 krónur í eignarnámsbætur í máli þessu og eignarnámsþola 1.785.000 krónur í málskostnað.

Þá skal eignarnemi greiða 1.000.000 krónur í ríkissjóð vegna kostnaðar við matsnefnd eignarnámsbóta í máli þessu.

Valgerður Sólnes

            Gústaf Vífilsson                                                         Magnús Leópoldsson